Dorpstraat 189, Veldhoven

2.1.1 Omgeving

Het plangebied is gelegen in Veldhoven-Dorp, de oude dorpskern van Veldhoven, waarnaar de gemeente is vernoemd. In de tweede helft van de twintigste eeuw zijn door de aanleg van nieuwbouwwijken de vier oorspronkelijke dorpen Veldhoven Dorp, Meerveldhoven, Zeelst en Oerle aan elkaar vastgegroeid tot één grote bebouwde kom. Thans maakt Veldhoven-Dorp als wijk deel uit van de verstedelijkte bebouwde kom van de gemeente Veldhoven. De omgeving is stedenbouwkundig in hoofdzaak organisch gevormd. De bebouwing aan de Dorpstraat en de Kerkakkerstraat bestaat overwegend uit grondgebonden gebouwen in de vorm van vrijstaande, half vrijstaande en aaneengebouwde woningen in één tot twee bouwlagen met kap, doorgaans in de vorm van schilddaken. De kaprichting van de bebouwing ligt voor het merendeel parallel aan de weg met een enkele dwarskap ter afwisseling. Het kleurgebruik van de gevels en daken is divers, al overheersen rode stenen en antraciete dakpannen.

De betreffende locatie wordt ingesloten door de Dorpstraat aan de oostzijde en het perceel behorende bij de woning aan de Kerkakkerstraat 144 aan de westzijde van het plangebied. Langs deze traditionele ontsluitingswegen worden de woningen afgewisseld met horeca en andere bedrijven. Aan de overzijde van de Dorpstraat, ten oosten van het plangebied, zijn kantoren gelegen die afgewisseld worden met woningen. Aan de Kerkakkerstraat bevinden zich enkele sportvelden. Direct grenzend aan het plangebied, in noordelijke, zuidelijke en westelijke richting, zijn woningen gesitueerd.

Straatbeeld vanaf de Dorpstraat.

2.1.2 Plangebied

Binnen het plangebied is bebouwing en verharding aanwezig. De bebouwing bestaat uit een gebouw ten behoeve van detailhandelactiviteiten, in de vorm van een kapsalon op de begane grond. Op de eerste verdieping bevindt zich de bedrijfswoning. Het perceel van het plangebied is circa 20 meter breed en 50 meter diep. De bebouwing, gelegen aan de oostzijde van het plangebied, omvat een oppervlakte van circa 400 m2. De rest van het perceel is ingericht als siertuin.

Luchtfoto met globale aanduiding van het plangebied.

2.2.1 Sloopplan

Het planvoornemen bestaat uit de sloop van het bedrijfsgebouw inclusief bedrijfswoning. De bestaande 400 m2 bebouwing, de erfverharding en andere overtollige bebouwingen worden volledig gesloopt.

2.2.2 Bouwplan

Het beoogde plan betreft de realisatie van 12 (huur)woningen in de vorm van appartementen, samenvoegend in een kleinschalig appartementengebouw. De architectuur is passend in en zich voegend in het straatbeeld. Het appartementengebouw voorziet een verdeling van 4 appartementen per verdieping. De appartementen op de begane grond en eerste verdieping hebben een oppervlakte van circa 60 m2. De appartementen op de tweede verdieping beschikken over een oppervlakte van circa 45 m2.

Aan de achterzijde van de woningen zijn 14 (halfverhardende) parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd. De halfverharding zorgt ervoor dat het water op eigen terrein kan worden opgevangen. De parkeerplaatsen zijn bereikbaar via de inrit aan de noordzijde van het gebouw. Aan de achterzijde van het appartementengebouw is ook een gemeenschappelijke berging gelegen voor fietsen en afvalcontainers. Ten slotte worden er leibomen geplaatst die de inkijk naar de naastgelegen percelen beperken om zo privacy te garanderen.

Situatietekening planvoornemen (Bron: schetsontwerp d.d. 30 maart 2022, Baars)

Gevelaanzicht nieuwe situatie Dorpstraat 189 (Bron: schetsontwerp d.d. 30 maart 2022, Baars)

Zijgevelaanzicht nieuwe situatie Dorpstraat 189 (Bron: schetsontwerp d.d. 30 maart 2022, Baars)

2.2.3 Totaalontwikkeling

Concreet bestaat de totale ontwikkeling uit:

• Het slopen van de bestaande bebouwing van ca. 400 m2 ;
• Realiseren van kleinschalig appartementencomplex met 12 huurappartementen;
• Aanleg van berging, verhardingen en parkeervoorzieningen.

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, is de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040. Het rijksbeleid zoals opgenomen in de SVIR richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', over aan provincies en gemeenten. Sturing op verstedelijking, waaronder afspraken over binnenstedelijk bouwen, rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, heeft het Rijk grotendeels losgelaten. Er is enkel nog sprake van een 'ladder voor duurzame verstedelijking', die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening.

Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, door middel van een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028 geformuleerd. In de realisatieparagraaf van de SVIR zijn per nationaal belang de instrumenten uitgewerkt die hiervoor worden ingezet. Eén van deze instrumenten is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte richt zich op een dusdanig schaalniveau en is als gevolg daarvan ook van een zeker (hoog) abstractieniveau, dat hieruit geen concrete beleidskaders voortkomen voor deze omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan. Door decentralisatie van bevoegdheden wordt het relevante afwegingskader gevormd door het beleid van de provincie Noord-Brabant en de gemeente Veldhoven.

Het beleid zoals vastgelegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte heeft geen gevolgen voor de ontwikkeling die deze omgevingsvergunning in afwijking van het bestemmingsplan mogelijk maakt. Voor deze ontwikkeling vindt de afweging of wordt voldaan aan de principes van een goede ruimtelijke ordening décentraal plaats.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR zijn geformuleerd. Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

De voorgenomen ontwikkeling ligt in een gebied waarin het Rijk een nationaal belang heeft aangewezen, het gaat om het obstakelbeheergebied rondom Vliegbasis Eindhoven die is aangegeven op de kaart van de militaire luchtvaartterreinen. Op deze gronden gelden op grond van artikel 2.6.4 van het Barro maximaal toelaatbare bouwhoogtes voor objecten ter bescherming van de veiligheid van het luchtvaartverkeer en ter bescherming van de werking van (radar)apparatuur. De ligging in dit gebied vormt geen belemmering, aangezien de maximaal toegestane bouwhoogtes (zijnde 65 meter boven N.A.P. als meest beperkende) niet gehaald worden. De ontwikkeling heeft een bouwhoogte van ca. 10 meter.

Het plangebied valt volgens de kaarten van de Rarro in de radarverstoringsgebieden van de radarinstallaties op vliegbasis Woensdrecht, vliegbasis Volkel en het radarstation Herwijnen. Het plangebied ligt niet binnen de kern van het radarverstoringsgebied, maar binnen de daaromheen liggende ring. In die ring gelden uitsluitend bouwhoogtebeperkingen voor windmolens. Omdat met de voorgenomen ontwikkeling geen windmolens met een dergelijke hoogte mogelijk worden gemaakt, is het planvoornemen verder in overeenstemming met het bepaalde hierover in het Rarro. Het planvoornemen vormt geen belemmering aangezien de maximale toegestane bouwhoogte niet gehaald wordt. Hierdoor heeft de Barro geen consequenties voor voorliggend plan.

3.1.3 Ladder voor duurzame ontwikkeling

Relevante wet- en regelgeving

Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een motiveringsplicht opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De zogenaamde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is bedoeld om te komen tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Per 1 juli 2017 is het aantal treden van de ladder gewijzigd van drie naar in beginsel één trede. In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende opgenomen:

De toelichting bij een bestemmingsplan of omgevingsvergunning, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De Ladder is alleen van toepassing op plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Is dit het geval, dan is een Laddertoets vereist en is daarmee een beschrijving van de behoefte nodig. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Denk hierbij aan specifieke woningtypen, wooncategorieën en woonmilieus.

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarbij tevens dient te worden ingegaan op de vraag, waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Of het plan is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied moet worden bepaald aan de hand van de bepalingen in het Bro, artikel 1.1.1,: 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.'

Regionale afspraken

De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) hebben eind 2017 afspraken gemaakt over woningbouw op de regionale woningmarkt. Dit 'Afsprakenkader Wonen 2017' (hierna: het Afsprakenkader) is door alle gemeenteraden bekrachtigd en heeft de instemming van de provincie Noord-Brabant.

Zoals blijkt uit het Afsprakenkader is er sprake van een zeer sterke groei van het aantal huishoudens in de Brainportregio. Gezien de bijzondere positie van de Brainportregio en de sterke economische groei, ligt deze groei mogelijk hoger dan in de prognoses van de provincie Noord-Brabant voor bevolking en woningbehoefte is opgenomen. Er is momenteel sprake van een enorme krapte op de woningmarkt en er is grote zorg over het realiseren van voldoende woningen om deze groei op te vangen. In de afspraken is daarom opgenomen dat voldoende productie op korte termijn prioriteit heeft.

Er is goed inzicht in de harde plancapaciteit binnen het SGE:

Op basis van de matrixen van 2018 is er in beide tijdvakken ruimte voor nieuwe plannen. Als waarborg tegen een overmaat van nieuwe woningen wordt de productie en programmering (lopende en nieuwe projecten, inclusief fasering) in het stedelijk gebied gemonitord en afgezet tegen de dan actuele provinciale prognoses.

Initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding worden alleen gemonitord. Aan dergelijke initiatieven, waar voorliggend plan een voorbeeld van is, wordt in de negen gemeenten ruim baan gegeven. Wel zijn afspraken gemaakt die er voor zorgen dat álle nieuwe projecten voldoende kwaliteit hebben (programmatisch, ruimtelijk, etc). Zo wordt van alle (nieuwe) plannen in het Stedelijk Gebied de meerwaarde getoetst aan de hand van de Brainport Principes.

Het voornemen betreft de realisatie van 12 woningen in één appartementengebouw. In de bestaande situatie is sprake van een bestaande (bedrijfs)woning, waardoor netto sprake is van de toevoeging van 11 woningen. Met de toevoeging van 11 woningen aan de omgeving is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Het voorliggende initiatief past binnen de regionale woningbouwafspraken en -programmering, waarmee de behoefte aan deze ontwikkeling voldoende is aangetoond. Het plan voldoet hiermee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is in het kader van dit plan daarom niet noodzakelijk.

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Vooruitlopend op de in werking treding van de Omgevingswet, hebben Provinciale Staten op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Met deze Omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk.

De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Daarnaast geeft de Omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie zal komende jaren nader worden uitgewerkt in diverse programma's. Inmiddels is er ook een Interim omgevingsverordening vastgesteld, waarop hierna wordt ingegaan.

Onderhavige ontwikkeling draagt bij aan de opgave Brabant als slimme netwerkstad, door het creëren van voldoende woonvoorraad en daarmee in te spelen op de groeiende bevolking en economie van de stedelijke regio. Daarmee leidt voorliggend plan tot een verbeterde omgevingskwaliteit en past het plan binnen de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet in 2023. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Enkele inhoudelijke wijzigingen zijn echter wel aangebracht. Op hoofdlijnen gaat het om:

• a. een meer gebruikersvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven, gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen;
• b. aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de omgevingswet;
• c. aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken en meer inzet op omgevingskwaliteit.
  

Zo wordt onderscheid gemaakt tussen rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven en instructieregels voor gemeenten. De instructieregels voor gemeenten hebben tot doel dat de gemeenteraad de, in de omgevingsverordening opgenomen, voorwaarden betrekt bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit).

De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die wordt bepaald door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde.

Uitsnede kaart Interim omgevingsverordening Noord-Brabant met ligging van het plangebied.

Planspecifiek

In deze paragraaf wordt ingegaan op de diverse onderdelen uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant die relevant zijn voor het plangebied. In de bovenstaande afbeelding is te zien dat er twee werkingsgebieden gelden voor het plangebied, te weten 'Stedelijk gebied' en 'Concentratiegebied'.

In de omgevingsverordening is daarnaast een aantal basisprincipes voor evenwichtige toedeling van functies aan locaties bepaald. Allereerst is daarnaar gekeken. Vervolgens is ingezoomd op de twee aanduidingen en aangegeven hoe de ontwikkeling hierbinnen past.

Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling

Lid 1

Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat:

• a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken;
• b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.

Er wordt voldaan aan de voorwaarden van Lid 1, omdat:

• a. onderhavige ontwikkeling aansluit bij het regionaal beleid, zoals is toegelicht in hoofdstuk 3.3.
• b. wordt voldaan aan de voorwaarden zoals bedoeld in Lid 2.

Lid 2

Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen:

• a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving;
• b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Er wordt voldaan aan de voorwaarden van Lid 2, omdat:

• a. het voorliggend plan betreft de herontwikkeling van een bestaand verouderd gebouw naar de realisatie van 12 duurzame appartementen, wat zorgt voor een verbetering van de gezonde leefomgeving.
• b. het planvoornemen de herontwikkeling van een bestaande locatie betreft, waardoor er aandacht is voor kwalitatieve woonlocaties. Op deze manier wordt er zorgvuldig omgegaan met de beschikbare ruimte.
• c. het dakvlak biedt ruimte voor 64 zonnepanelen, waarmee de woningen gebruik kunnen maken van zelf opgewekte duurzame energie.
• d. de parkeerplaatsen op eigen terrein worden voorzien grasbetontegels en het plangebied beschikt over een gemeenschappelijke tuin van 100 m2, zodat water op eigen terrein kan worden opgevangen.
• e. onderhavige ontwikkeling op een inbreidingslocatie is gelegen. Dit zorgt voor een betere bereikbaarheid met betrekking tot omliggende voorzieningen, wat weer resulteert in het terugdringen van onnodig energieverbruik bij het vervoer.
• f. de groeiende economie en bevolking in het stedelijk gebied gaat gepaard met de groeiende vraag naar woningen. Voorliggend plan voorziet in het aanvullen van het woonaanbod.

Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het plan passend is binnen de gestelde kaders van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.3.1 Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven (ISR)

In 2016 is Brainportregio Eindhoven door het Rijk erkend als één van de drie mainports. De 21 gemeenten van de Metropoolregio Eindhoven (MRE) hebben een gezamenlijke ambitie: de Brainport Eindhoven verder ontwikkelen tot een economische topregio die internationale allure verbindt aan regionale eigenheid.

De ISR is een ambitie, inspiratie- en kansendocument voor de regio. Het is een basis van waaruit partijen op verschillende niveaus (lokaal, subregionaal en bovenregionaal) werken aan opgaven ter versterking van de kwaliteiten van onze regio. Het vormt een gemeenschappelijk vertrekpunt voor de subregionale en lokale beleidsontwikkeling. De ISR ondersteunt daarmee de onderlinge en met andere partijen te maken afspraken. De ISR heeft een functie voor communicatie- en lobbytrajecten. Zo zal het een bouwsteen namens de regio vormen voor de provinciale omgevingsvisie.

De ISR is opgesteld door de werkplaats Ruimte met partners uit het bedrijfsleven, wetenschap, onderwijs en overheden. De ISR zet in op 3 centrale thema's:

• a. De energieke regio: de centra van steden en dorpen zijn van bewoners en bezoekers. Inrichting is gericht op beleving en verblijfskwaliteit.
• b. De verbonden regio: Een onderscheidende regionale en (inter-)nationale bereikbaarheid. Verplaatsen in de regio is sneller, eenvoudiger en/of leuker.
• c. De innovatieve regio: Economische activiteit en innovatie op werklocaties. Verbeteren verwevenheid campussen, kennisinstellingen en de innovatieve maakindustrie. Ruimte om te experimenteren.

De strategiekaart toont de keuzen, ambities en strategische projecten die van belang zijn op (inter)nationaal niveau, waaraan we als Brainportregio werken. De Brainportregio maakt onderdeel uit van de nationale Ruimtelijke Economische Ontwikkelingsstrategie (REOS). Deze richt zich op het versterken van het economisch kerngebied van Nederland. Tegelijkertijd dragen de op de strategiekaart vermelde elementen ook bij aan een versterking van de regio zelf, wat goed is voor het woon-, leef en ondernemingsklimaat van iedereen in de regio.

De strategie is opgebouwd uit de thema's: economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat; omgevingskwaliteit; mobiliteit; duurzaamheid en klimaat. Per thema bevat de ISR een kaart en een beschrijving van het streven en de wijze waarop dit kan worden bereikt.

Het planvoornemen sluit aan op de ambities en doelstellingen die met de Integrale Strategie Ruimte voor de Metropoolregio Eindhoven op het gebied van woon- en leefklimaat, omgevingskwaliteit, duurzaamheid en klimaat zijn gesteld. De beoogde ontwikkeling past daarmee in dit regionale beleidskader.

3.3.2 Brabantse Agenda Wonen

De Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio's uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen.

Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen. Met deze agenda geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten.

Op basis van de Brabantse Agenda Wonen moet ruimte worden gegeven aan goede plannen. “Een beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik biedt ruim baan voor 'goede plannen' binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen. Ruimte dus voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, dat aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.”

Per gemeente is een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Overeenkomstig de provinciale verordening is deze 'programma-indicatie' richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en –programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Gemeentelijke bestemmingsplannen, die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader.

Onderhavige ontwikkeling betreft de herontwikkeling van een inbreidingslocatie met verouderde bebouwing naar de realisatie van 12 nieuwe woningen die aansluiten bij de actuele woonwensen van Brabant. De beoogde ontwikkeling past daarmee in dit regionale beleidskader.

3.3.3 Afsprakenkader Wonen 2017, Aantrekkelijke woonmilieus in Stedelijk Gebied Eindhoven

Het Regionaal Ruimtelijk Overleg (gemeenten, provincie) heeft op 13 december 2017 het 'Afsprakenkader Wonen 2017' bekrachtigd dat door de afzonderlijke negen gemeenteraden is vastgesteld. Hierin zijn o.a. de volgende afspraken over woningbouwontwikkelingen opgenomen:

• a. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het Stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale verordening.
• b. Alle overige initiatieven stemmen we op elkaar af, waarbij het uitgangspunt is dat er geen nieuwe uitleglocaties worden ontwikkeld, tenzij het regionaal portefeuillehoudersoverleg hierover een unanieme beslissing neemt. Uitleglocaties liggen buiten het Stedelijk gebied zoals aangegeven in de provinciale verordening.
• c. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. Hierbij maken we zo optimaal mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt.
• d. Het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) heeft een bestuursopdracht voor de aanpak van negen majeure projecten geformuleerd, die nu is afgerond.

Onderhavige ontwikkeling sluit aan bij de afspraken die de negen gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven hebben opgesteld voor woningbouwontwikkeling. De beoogde ontwikkeling past daarmee in dit regionale beleidskader.

3.3.4 Brainport Principes

In het Afsprakenkader Wonen 2017 is opgenomen dat alle gemeenten binnen de regio werken volgens de Brainport Principes. De negen gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) werken samen om de regio te versterken. In dit samenwerkingsverband wordt nagedacht hoe de regio economisch en sociaal kan worden versterkt. Economisch is deze regio binnen Nederland maar ook internationaal erg belangrijk, meer dan vaak wordt beseft. Om deze rol in de toekomst ook waar te kunnen blijven maken, is versterking op een aantal gebieden nodig. Ten opzichte van de Randstad lijken voorzieningen achter te blijven. Terwijl voor een hoog technologische regio de instroom van hooggekwalificeerde werknemers essentieel is. Hoe bereiken we dat deze mensen hier graag willen wonen? Het samenwerkingsgebied SGE heeft een aantal principes opgesteld om het woonklimaat in de regio te versterken: de "Brainport Principes" bevatten aandachtspunten voor alle nieuwe woningbouwontwikkelingen en luiden als volgt:

• a. Koesteren van identiteit;
• b. Ruimte voor innovatie;
• c. Vraaggericht ontwikkelen, de wauw-factor;
• d. Invloed voor bewoners;
• e. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus;
• f. Benutting regionaal schaalniveau;

Medio 2019 is daar een 7e principe aan toegevoegd:

• g. Gezonde verstedelijking.

Doelen die moeten worden behaald zijn:

• Van concurreren op kwantiteit naar samenwerken op kwaliteit;
• Kwaliteitsverbetering (nieuwbouw-)woningaanbod in het gehele SGE; De principes gelden overal, maar het resultaat kan verschillend zijn (zgn. Level Playing Field)
• Stap naar een completer en diverse woningaanbod in het SGE;
• Woningbouwprojecten meer nadrukkelijk een bijdrage laten leveren aan de "gezonde, slimme en duurzame stad".

Hoe gaan we dat doen?

• Gezamenlijk de lat hoog leggen - gezamenlijke ambitie met zo hoog mogelijk kwaliteitsniveau voor nieuwbouwwoningen;
• Elkaar èn bouwers/ontwikkelaars prikkelen: we doen niet meer wat we deden, vanaf vandaag gaan we het anders doen”.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in een kleinschalig woningbouwproject die zorgvuldig wordt ingepast. Het plan wordt grotendeels binnen bestaand ruimtebeslag gerealiseerd op een inbreidingslocatie met behoud van de bestaande structuren. Daarbij blijft de uitstraling en van de Dorpstraat behouden, maar wordt er eveneens ingespeeld op de woningbehoefte.

Daarbij is aandacht voor het realiseren van een divers woningaanbod om de omgevingskwaliteit te verbeteren. Tevens wordt met het plan rekening gehouden met milieu en klimaat om zo een gezonde verstedelijking te verwezenlijken.

Met bovenstaande wordt met name nadere invulling gegeven aan de principes 'Koesteren van identiteit' en 'Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus', maar wordt voor zover mogelijk ook met de overige Brainport Principes rekening gehouden.

3.3.5 Woondeal

Op 7 maart 2019 hebben de minister van Binnenlandse Zaken (BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de Woondeal ondertekend. Met de ondertekening van de Woondeal zetten partijen zich in om de woonopgave in deze regio aan te pakken. Een grote variëteit aan woonmilieus draagt bij aan de ontwikkeling van de Brainportregio.

De Woondeal helpt de gewenste versnelling van de woonopgave in Eindhoven en de andere acht gemeenten binnen het SGE te realiseren: meer woningen, op de juiste locatie en voor de goede doelgroep. De versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. De Woondeal gaat daarnaast ook over de werking van de woningmarkt (met name op het gebied van regelgeving), de plancapaciteit (de periode tot 2040) en integrale gebiedsontwikkeling in de regio Eindhoven. De Woondeal is een eerste stap van een langjarig partnerschap met de betrokken partijen. Het SGE heeft behoefte aan 27.000 woningen in de periode 2019 tot en met 2023. Deze behoefteraming geldt als richtinggevend bij de versnelling van de woningbouwproductie. Het zwaartepunt voor het realiseren van groen-stedelijke woonmilieus ligt - zoals vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen 2017 - in de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. De minister, de provincie en het SGE volgen de ontwikkeling van deze locaties als geheel op het gebied van aantallen en exploitatie. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring.

Veldhoven heeft zich tot doel gesteld als haar bijdrage aan de Woondeal zo'n 2.000 woningen in de periode 2020-2024 te realiseren. Het planvoornemen maakt 12 woningen mogelijk en draagt bij aan de doelstelling om versneld voldoende woningen te bouwen.

3.4.1 Ruimtelijke StructuurVisie Veldhoven

De Ruimtelijke StructuurVisie Veldhoven is op 3 juni 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. De structuurvisie vormt de basis voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente die zich met name richt op de kwaliteiten van Veldhoven en het versterken van de identiteit. In de structuurvisie zijn keuzes gemaakt met betrekking tot het behoud en de versterking van zowel de stedelijke als de dorpse kwaliteiten van Veldhoven: deze kwaliteiten komen pas goed tot hun recht als voor iedere kwaliteit een eigen plek wordt gevonden.

Het overgrote deel van de woningvoorraad in Veldhoven is gebouwd vanaf de jaren vijftig van de twintigste eeuw. De verschillende wijken zijn een afspiegeling van de veranderende stedenbouwkundige opvattingen. Om de sociale samenhang te bevorderen, is het van belang dat in elke wijk sprake is en blijft van een hart. Behalve aandacht voor nieuwe woningbouw op inbreidingslocaties, is het van belang dat ook de huidige woningvoorraad en de woonomgeving aantrekkelijk blijven (veilig, groen, ruim en variatie).

In de structuurvisie zijn enkele ambities benoemd voor de dorpse structuur van Veldhoven:

• Het behoud van het aantrekkelijke en relatief kleinschalige karakter en de cultuurhistorische waarden;
• Verbeteren van de leefbaarheid en sociale cohesie in de kernen;
• Het sterker profileren van de verschillende oorspronkelijke dorpen (positiebepaling).
  

Daarnaast wordt bijzondere aandacht gevraagd voor de landschappelijke inpassing bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling.

Uitsnede plankaart 'Ruimtelijke Structuurvisie Veldhoven' met ligging van het plangebied.

Onderhavige ontwikkeling maakt de realisatie mogelijk van 12 appartementen door herontwikkeling van een bestaande locatie. Dit zorgt voor een kwaliteitsverbetering van de stedenbouwkundige waarden. Het toevoegen van nieuwe woningen, met behoud van de cultuurhistorische waarden van de historische dorpslint, zorgt voor een aantrekkelijk woonklimaat wat bijdraagt aan verbetering van de leefbaarheid in de omgeving. Gelet op bovenstaande past het plan binnen de kaders van de Ruimtelijke Structuurvisie Veldhoven.

3.4.2 Stadsvisie Veldhoven 2015-2030

In 2005 werd, na intensief overleg met bewoners, bedrijven en instellingen uit de Veldhovense samenleving, de Stadsvisie 2005 - 2030 'Het beste van Veldhoven, the best of both worlds' uitgebracht. Een document waarin, op basis van de bestaande situatie in 2005 en verwachte ontwikkelingen, de contouren werden vastgelegd voor het beleid richting de toekomst. De stadsvisie was vooral een wensbeeld: wat willen we met z'n allen voor de toekomst van Veldhoven?

De Stadsvisie Veldhoven is in 2015 geactualiseerd. In samenspraak met diverse stakeholders zijn de sterke en zwakke kanten van Veldhoven in beeld gebracht en is de huidige situatie (anno 2015) beschreven. Een terugkerend kenmerk is dat de kracht van Veldhoven ligt in de combinatie van twee werelden: dorpse gevoelens in een verstedelijkte omgeving. Dit komt ook terug in de ligging van de gemeente, tussen de stad Eindhoven aan de ene zijde en de rust en landelijke ruimte van de Kempen aan de andere zijde.

De visie voor Veldhoven is erop gericht om deze kwaliteit (het 'beste van twee werelden', een combinatie van dorpse sfeer en stedelijke voorzieningen) vast te houden. De Stadsvisie 2015 - 2030 kan worden gezien als een startdocument waarin de richting van het gemeentelijk beleid is aangegeven. Hierbinnen worden onder andere de thema's 'wijken, wonen, leefbaarheid', 'sociaal domein', 'educatie, cultuur, sport en recreatie' en 'economie, middenstand en werkgelegenheid' onderscheiden.

De Stadsvisie Veldhoven 2015 - 2030 geeft een wensbeeld voor de toekomstige ontwikkeling van Veldhoven en bevat geen concreet beleid dat direct kan worden vertaald in de ruimtelijke onderbouwing.

3.4.3 Woonvisie 2016 'Keuze maken, woonvisie 2016 en verder'

In december 2016 is door de gemeenteraad de woonvisie 'Keuzes maken, Woonvisie 2016 en verder' vastgesteld. In de visie is aangegeven dat door de economische crisis er een stagnatie in de woningmarkt is opgetreden en een veranderende kijk op het wonen door burgers en professionals (instanties) is ontstaan. Er zal bovendien sprake zijn van demografische veranderingen in Veldhoven (toename van aantal 75-plussers en aandeel van 65- tot 74-jarigen en een afname van aandeel 30- tot 45-jarigen) met een daaraan gekoppelde wijziging in de huishoudingssamenstellingen tussen nu en 2030. Er zal meer vraag naar huurwoningen in de vrije sector komen. Ook zal de vraag naar kleine en goedkope woningen toenemen alsmede de vraag naar woningen voor mensen met een zorgvraag (de woningen moeten aanpasbaar zijn voor zorg aan huis). Een visie op wonen en zorg is in voorbereiding.

Voor wat betreft de woningbouwprogrammering wordt rekening gehouden met alle nieuwe ontwikkelingen. In 2022 zal de woonvisie worden geactualiseerd om de conclusies uit het stedelijk akkoord te verwerken. De programmering zal daarom flexibel zijn om in de toekomst zo goed mogelijk te kunnen inspelen op de ontwikkelingen. Er ligt een opgave om per doelgroep het juiste type woning beschikbaar te hebben.

Op het vlak van wonen werkt Veldhoven op regionaal niveau samen met het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Naast afspraken over de woningbouwprogrammering wordt ook voor andere onderwerpen samengewerkt. Zo voeren de SGE-gemeenten met de corporaties samen een urgentieregeling (huisvestigingsverordening) uit. Wonen heeft raakvlakken met leefbaarheid, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit, zorg en welzijn en daarom hebben deze onderwerpen ook een plek in de woonvisie. De beleidskeuzes zijn gebaseerd op de bestaande situatie in combinatie met diverse trends en ontwikkelingen die de komende jaren van invloed zijn op de woningvraag en -markt.

Voorliggend plan voorziet in de vraag naar woningen onder starters. De huurappartementen hebben een gebruiksoppervlak van circa 45 m2 tot 60 m2 en vallen in het middelgoedkope segment (met een vastgelegde huur van 15 jaar) en zijn daarom uitermate geschikt voor de huisvesting van deze doelgroep. De veranderingen op het demografische vlak hebben ook gevolgen voor de huishoudenssamenstelling. Het aandeel eenpersoonshuishoudens zal de komende jaren stijgen. Het voornemen voorziet ook in huisvesting voor eenpersoonshuishoudens.

3.4.4 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan

De gemeenteraad van Veldhoven heeft op 29 oktober 2019 het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) vastgesteld. Het verkeersbeleid, dat in 2007 werd vastgesteld (VerkeersCirculatiePlan), gaf nadrukkelijk aandacht aan de verkeersstructuur, waarvan veel is uitgevoerd. Het GVVP is breder georiënteerd. Er is naast aandacht voor de auto ook aandacht voor alternatieven. De ambities op dat vlak zijn hoog. Het GVVP heeft in de basis een looptijd tot en met 2030.

Door de vele ontwikkelingen in Veldhoven neemt het aantal bewoners en werknemers de komende periode flink toe. De keerzijde van deze ontwikkelingen is dat ook de druk op de mobiliteit toeneemt. De ontwikkeling van Zilverackers, de verdere ontwikkeling van De Run en de aansluiting op de A67, inclusief de N69, en de Zilverbaan zorgen eveneens voor veranderende en extra verkeersbewegingen. Daarbij moet structureel aandacht worden besteed aan de verkeersveiligheid en leefbaarheid. In het GVVP worden hiervoor aan de hand van tien modules ambities beschreven. Bij het GVVP zijn kaarten opgenomen met het gewenste fietsnetwerk, (H)OV netwerk en de wegcategorisering. Door de voltooiing van de Zilverbaan en de realisatie van de aansluiting A67 en upgrading van de route Locht - Kempenbaan, wordt de ontsluiting en bereikbaarheid van Zilverackers gefaciliteerd.

Onderhavige ontwikkeling zorgt voor een minimale toename van de verkeerbewegingen in Veldhoven en naar het plangebied, zoals ook is aangetoond in paragraaf 4.10. Daarbij is het plangebied direct gelegen aan de Dorpstraat, die fungeert als gebiedsontsluitingsweg. Hierdoor vormen de verkeersbewegingen afkomstig van het plangebied geen belemmering voor de verkeersdrukte in Veldhoven.

3.4.5 Ambitiedocument 'Samen voor ruimtelijke kwaliteit'

In het voorliggende bestemmingsplan wordt het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing binnen het plangebied geregeld. Hiernaast voert de gemeente welstandstoezicht op bouwplannen, op basis waarvan aspecten als architectonische verschijning en materiaalgebruik worden getoetst. Het gemeentelijk beleid is opgenomen in het 'Ambitiedocument Samen voor ruimtelijke kwaliteit' zoals op 14 mei 2019 is vastgesteld.

Het ambitiedocument bevat 4 kernwaarden en 5 architectuurprincipes. Voor de onderhavige locatie is de kernwaarde 'blijvend herkenbare dorpsstructuren' van toepassing.

Het is van belang dat de 4 kerkdorpen en de dorpslinten hun bestaande waarden behouden en eigen identiteit niet verliezen. Door de lange tijd waarin de gebieden vorm hebben gekregen en de pandsgewijze invulling, is er sprak van een diversiteit aan bebouwing, zowel in typologische zin als in de architectonische vormgeving. Tegelijk is er sprake van een sterke eenheid en duidelijke herkenbaarheid van de historische gebieden, ondermeer samenhangend met de individuele invulling en overwegend vergelijkbare historische vormentaal.

In gebieden die in het Besluit ruimtelijke ordening zijn gedefinieerd als achtererfgebied gelden geen regels. Voor alle overige bouwwerken worden gelden 5 architectuurprincipes als welstandscriteria. Het betreft de volgende 'basiselementen van het bouwen':

• a. Relatie tussen bouwwerk en omgeving
• b. Samenhand vormgeving, functie en constructie
• c. Evenwicht tussen helderheid en complexiteit
• d. Schaal en maatverhoudingen
• e. Materiaal, textuur, kleur en licht
  

Daarnaast stimuleert de gemeente initiatiefnemers in een vroegtijdig stadium duurzaamheidsmaatregelen integraal onderdeel te laten uitmaken van het ontwerp.

Onderhavige ontwikkeling voorziet in het duidelijk herkenbaar blijven van de historische kenmerken van de Dorpstraat. De architectuur van het gebouw is passend in en zich voegend in het straatbeeld. Zie paragraaf 2.2 voor impressiebeelden en verdere toelichting op het ontwerp. De beoogde herontwikkeling is daarmee passend binnen de kaders van het Ambitiedocument 'Samen voor ruimtelijke kwaliteit'.

3.4.6 Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorzieningen

De drie Brabantse Veiligheidsregio's (Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant, Veiligheidsregio Brabant-Noord en Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost) hebben in 2016 uniforme beleidsregels vastgesteld ten aanzien van bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Het doel van de beleidsregels is een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening te waarborgen, zodat de Veiligheidsregio's in staat zijn adequate brandweerzorg te leveren.

De beleidsregels bieden oplossingsrichtingen waarmee invulling kan worden gegeven aan de doelvoorschriften die de Veiligheidsregio's hebben gesteld. Indien wordt voldaan aan de beleidsregels, kan er vanuit worden gegaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening wordt gerealiseerd. In de beleidsregels zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot de inrichting van wegen en de bereikbaarheid van gebieden die niet via de openbare weg worden ontsloten. Daarnaast is aangegeven aan welke eisen een bluswatervoorziening dient te voldoen om de brandweer in staat te stellen een brand effectief te bestrijden. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze beleidsregels.

De beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoorziening worden als afzonderlijk toetsingskader gehanteerd om nieuwe ontwikkelingen te beoordelen. Daarnaast dient het bouwplan te voldoen aan het bouwbesluit 2012. Derhalve behoeven de beleidsregels geen doorwerking in de ruimtelijke motivering van onderhavige ontwikkeling. Tevens zijn de woningen onderdeel van bestaande structuren. Derhalve kan er vanuit worden gegaan dat onderhavig initiatief passend is in de reeds bestaande voorzieningen.

4.7.1 Archeologie

Wettelijk en beleidsmatig kader

De omgang met het archeologisch erfgoed is geregeld in de Erfgoedwet (2016). Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met eventueel aanwezige archeologische resten, indien een bestemmingsplan dat voorschrijft. De gemeente heeft vanuit haar archeologiebeleid voorwaarden opgesteld ten aanzien van de omgang met het archeologisch erfgoed. Deze zijn in het bestemmingsplan weergegeven als een dubbelbestemming Waarde-Archeologie met daaraan gekoppelde ondergrenzen onderzoeksplicht.

De gemeente Veldhoven beschikt over een Archeologische beleidsadvieskaart van datum 10 maart 2014. Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan bevindt zich op de beleidsadvieskaart categorie 4: met archeologische (verwachtings)waarden, te weten: gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde.

Uitsnede Archeologische beleidskaart gemeente Veldhoven met ligging van het plangebied.

De categorieën zijn op de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' (beleidsadvieskaart categorie 2), 'Waarde - Archeologie 2' (beleidsadvieskaart categorie 3 en 4) of 'Waarde - Archeologie 3' (beleidsadvieskaart categorie 5). De dubbelbestemmingen kennen een bouwverbod (met afwijkingsmogelijkheid) en een omgevingsvergunningenstelsel voor werkzaamheden die de bodem verstoren. Een omgevingsvergunning kan pas worden verleend als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische resten aanwezig zijn, of dat die resten kunnen worden beschermd door voorwaarden aan de omgevingsvergunning te stellen (bijv. door het treffen van technische maatregelen, het doen van een archeologische opgraving of archeologische begeleiding van de werkzaamheden).

Voor gronden met een hoge archeologische verwachting (categorie 4) is sprake van een onderzoeksplicht bij een verstoringsdiepte van meer dan 40 centimeter en een verstoringsoppervlak van meer dan 250 m².

Het bouwplan voorziet in herbouw van bestaande bebouwing, waarbij het bebouwingsoppervlakte afneemt van 400 m2 naar 320 m2. Het appartementencomplex is grotendeels voorzien ter plaatse van het bestaande bouwvlak alsmede de bestaande bebouwing en fundering, met uitzondering van het noordwestelijk gedeelte van het voorziene appartementencomplex met een omvang van ca. 80 tot 100 m2. Het nieuw op te richten appartementencomplex wordt niet onderkelderd. De tevens op te richten fietsenberging alsmede de ontsluiting leiden niet tot bodemingrepen dieper dan 40 cm.

Hiermee zal de omvang van de bodemverstorende activiteiten ten behoeve van de herontwikkeling de ondergrenzen van de onderzoeksplicht niet overschrijden, waardoor geen nader archeologisch onderzoek noodzakelijk is voor het voornemen.

Uitsnede bestaande bebouwing (rood omlijnd) en nieuwe bebouwing (zwart gemarkeerd)

Uitsnede dwarsprofiel bestaande bebouwing (rood omlijnd) en nieuwe bebouwing (zwart omlijnd)

Het bouwplan maakt grotendeels gebruik van bestaande fundering met uitzondering van een strook aan de noordzijde van ca 80 – 100 m2. Voor de fietsenstalling achter op het terrein zijn geen (diepe) bodemingrepen noodzakelijk. Op basis van de profieltekening, het dwarsprofiel en vlaktekening van het voornemen wordt de kans op het (nog) aantreffen van behoudenswaardige archeologie op de plek van de te realiseren nieuwbouw zeer klein geacht.

Conclusie met betrekking tot het plangebied

De geldende dubbelbestemming voor het overige deel van het plangebied blijft gehandhaafd ter bescherming van mogelijk toekomstige bodemingrepen, maar voor onderhavig voornemen behoeft geen nader archeologisch onderzoek te worden verricht.

4.7.2 Cultuurhistorie

Nationaal staat het cultuurhistorisch beleid in het teken van het behoud en het beheer van de cultuurhistorische waarden. Op gelijke voet staat het streven naar het gebruik van het cultuurhistorisch erfgoed als inspiratiebron voor de ruimtelijke inrichting. Dit beleid geldt voor alle cultuurhistorische waarden, dat wil zeggen voor zowel archeologische als voor historisch-geografische en historisch bouwkundige waarden.

Cultuurhistorische waarden kunnen betrekking hebben op bebouwde cultuurhistorie (monumenten), cultuurhistorische landschappen en archeologische waarden van een gebied.

Op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW 2010, herziening 2016) is bepaald welke cultuurhistorische waarden of elementen binnen of in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. Een uitsnede hiervan is hierna opgenomen.

Uitsnede CHW-kaart met het plangebied rood omcirkeld

Uit de CHW-kaart kan worden afgeleid dat de Dorpstraat een redelijk hoge waarde heeft en er (richting het centrum van Veldhoven-dorp) historisch waardevolle panden zijn gelegen. Rondom en op het plangebied zijn geen cultuurhistorische elementen aanwezig.

Conclusie met betrekking tot het plangebied

Geconcludeerd kan worden dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling en dat het plan ten aanzien van cultuurhistorie niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

4.8.1 Waterrelevant beleid en regelgeving provincie en waterschap

Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021

Op 18 december 2015 is het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (PMWP) vastgesteld. Het PMWP staat voor samenwerken aan Brabant waar iedereen prettig woont, werkt en leeft in een veilige en gezonde leefomgeving. Het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP) zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten. Het PMWP staat voor:

• voldoende water voor mens, plant en dier;
• schone en gezonde leefomgeving (bodem, water en lucht);
• bescherming van Brabant tegen overstromingen en externe risico's;
• verduurzaming van onze grondstoffen-, energie- en voedselvoorziening.

Waterbeheerplan 2016-2021 'Waardevol Water'

Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' beschrijft de doelen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016-2021. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Nationaal Waterplan, het Provinciaal Milieu en Waterplan en het Stroomgebiedsbeheerplan. Meer dan voorheen wil het waterschap inspelen op initiatieven van derden en kansen die zich voordoen in het gebied.

Ten aanzien van de doelen is een indeling gemaakt in de volgende waterthema's:

• Droge voeten: voorkomen van wateroverlast in het beheergebied (onder meer door het aanleggen van waterbergingsgebieden en het op orde brengen van regionale keringen);
• Voldoende water: zowel voor de natuur als de landbouw is het belangrijk dat er niet te veel en niet te weinig water is. Daarvoor reguleert het waterschap het grond- en oppervlaktewater;
• Natuurlijk water: zorgen voor flora en fauna in en rond beken en sloten door deze waterlopen goed in te richten en te beheren; Schoon water: zuiveren van afvalwater en vervuiling van oppervlaktewater aanpakken en voorkomen;
• Mooi water: stimuleren dat mensen de waarde van water beleven, door onder meer recreatief gebruik.

Het waterschap staat voor een aantal complexe uitdagingen, die zij in veel gevallen niet alleen kan realiseren. Deze uitdagingen geven invulling aan de verbinding van water met de maatschappelijke ontwikkelingen. Daarom zet het waterschap sterk in op samenwerking. In dit Waterbeheerplan nodigt het waterschap waterpartners, stakeholders, boeren, burgers en bedrijven nadrukkelijk uit om gezamenlijk te werken aan slimme, innovatieve oplossingen voor de complexe wateropgaven. Dit betekent onder meer dat het waterschap de bestaande samenwerking met alle partners in het gebied wil uitbreiden en 'grenzeloos' organiseren vanuit de kracht van ieders rol en verantwoordelijkheid.

Wat zijn de belangrijkste uitdagingen voor de komende planperiode?

• Voldoende water voor landbouw en natuur
• Wateroverlast en hittestress;
• Kringloop denken;
• Steeds meer ongewenste stoffen in het water, zoals medicijnen;
• Vergroten waterbewustzijn.

Het waterbeheerplan is te vinden op de website van het waterschap: www.dommel.nl.

Keur Waterschap de Dommel 2015

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening.

De keur van het waterschap is van toepassing wanneer direct en indirect wordt geloosd op een oppervlaktewaterlichaam. De Keur is ook van toepassing als het oppervlaktewater niet in eigendom en beheer is van het waterschap.

Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hanteren sinds 1 Maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'. Bij een toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn, veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Het waterschap maakt grofweg onderscheid in projecten met een toename van verhard oppervlak van maximaal 500 m², 500 m² tot 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

4.8.2 Beleid en ambitie gemeente

Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan (VRGP) en Integraal beheer kader openbare ruimte gemeente Veldhoven

De visie en strategie van de gemeente Veldhoven is vastgelegd in het huidige VGRP en daarnaast is een integraal beheerkader openbare ruimte opgesteld. Het Integraal beheerkader openbare ruimte beschrijft de ambities voor het beheer van de openbare ruimte voor de gemeente Veldhoven. Deze ambities zijn vertaald naar de assets en vastgelegd op de assetsheets (beheerplannen). Het doel hiervan is om eenduidig de kaders voor het beheer van de openbare ruimte vast te leggen op basis van het huidige beleid.

Volgens de wetgeving heeft de gemeente Veldhoven drie zorgplichten op het gebied van stedelijk waterbeheer:

• zorgplicht stedelijk afvalwater;
• zorgplicht hemelwater;
• zorgplicht grondwater.

Dit komt er op neer dat de gemeente vanuit het oogpunt van volksgezondheid en veiligheid zorg draagt voor een deugdelijke inzameling, berging, transport en/of lokale zuivering van stedelijk afvalwater, afvloeiend hemelwater en grondwater. De kans op overlast dient hierbij te worden beperkt tot maatschappelijk aanvaardbare normen.

Op het gebied van hemelwater zijn de onderstaande beleidsdoelen en ambitie beschreven

• Vasthouden aan de hemelwatertrits 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Met de lokale voorkeursvolgorde: infiltreren waar mogelijk, bovengronds bufferen op locaties met voldoende ruimte en als het niet anders kan, dan pas afvoeren;
• Perceeleigenaren dragen een steentje bij door op eigen terrein doelmatig voorzieningen te treffen voor buffering en/of opslag van hemelwater;
• Actief doorzetten op bovengrondse maatregelen ten behoeve van de verwerking van hemelwater in de openbare ruimte. Bovengrondse maatregelen komen als doelmatiger alternatief dan ondergrondse maatregelen naar voren. Daarnaast zijn bovengrondse maatregelen zichtbaar voor onder andere de bewoners, wat resulteert tot meer bewustwording van de inwoners in Veldhoven:
• Bij herontwikkelingen waar mogelijk inzetten op gescheiden riolering. Onderscheidt in afvoer van stedelijk afvalwater en voor de afvoer van hemelwater.

Ambitie gemeente afvoer van hemelwater

Als het regent in de gemeente Veldhoven verdwijnt het meeste hemelwater in de riolering. Door verandering van het klimaat wordt het bestaande rioolstelsel ook steeds zwaarder op de proef gesteld. Buien worden heviger en duren langer. Hierdoor neemt het risico op (grond)wateroverlast toe. Om droge voeten te houden wordt ruimte gecreëerd in het groen en/of oppervlaktewater. Hierbij wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden: infiltreren (vasthouden) waar mogelijk, bufferen op locaties met voldoende beschikbare ruimte en als het niet anders kan, dan pas afvoeren. In openbaar gebied komt dit tot uiting door hemelwatervoorzieningen in groenstroken die geschikt zijn gemaakt voor de opvang van overtollig hemelwater en aanpassing van waterpartijen. De eigenaar draagt een steentje bij door op eigen terrein voorzieningen te treffen voor buffering en/of opslag van hemelwater en/of opvang van overtollig grondwater. De gemeente ziet hierbij toe op een doelmatige invulling van de hemelwateropgave.

Hydrologisch neutraal bouwen

Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem. Voor ontwikkelingen die dit negatief kunnen beïnvloeden, wordt daarom uitgegaan van de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Dat wil zeggen dat water zoveel mogelijk in een gebied wordt vastgehouden door infiltratie en waar dit niet mogelijk is water tijdelijk wordt geborgen (retentie). Door water lokaal te infiltreren of te bergen in een voorziening wordt het versneld afvoeren van overtollig hemelwater naar het bestaande oppervlaktewatersysteem zoveel mogelijk voorkomen. Bij zeer grote neerslaghoeveelheden zal de genoemde voorziening het aangeboden water echter onvoldoende kunnen verwerken. Een noodoverloopconstructie kan er dan voor zorgen dat het overtollige water gecontroleerd naar een plek wordt afgevoerd waar het geen overlast kan veroorzaken.

Uitgangspunten hemelwaterafvoer bij herontwikkeling en nieuwbouw

Bij herontwikkeling en nieuwbouw binnen de gemeente Veldhoven wordt uitgegaan van het HNO-principe (Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen): het hemelwater wordt ter plaatse de bodem in geleid via hemelwater verwerkende voorzieningen zoals infiltratiekolken, bermen, wadi's en vijverpartijen. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen wordt de eigenaar gestimuleerd om het hemelwater op eigen terrein te verwerken. Waar mogelijk worden voorzieningen gecombineerd met benodigde maatregelen in omringende wijken. Indien de lokale omstandigheden de verwerking van hemelwater in de bodem niet toelaten, wordt het afgevoerd naar het dichtstbijzijnde oppervlaktewater, conform de richtlijnen van het hydrologisch neutraal ontwikkelen.

Wanneer wordt aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel van de gemeente Veldhoven zijn de volgende regels van toepassing:

• Vuilwater en schoon hemelwater worden gescheiden aangeboden op de perceelgrens;
• De gemeente hanteert voor de toename van het verhardoppervlak van 250 m2 tot 2000 m2  een compensatie van 42 mm/m2 berging binnen het te ontwikkelen plangebied. Boven de 2000 m2 gelden de regels van de Keur van Waterschap de Dommel;
• Voorkeur voor een bovengrondse berging;
• Leegloop van de bergingsvoorziening (infiltratie, geknepen afvoer e.d.) dient per locatie te worden aangegeven. Bij infiltratie dient te worden aangetoond dat infiltratie mogelijk is;
• Wanneer wordt afgevoerd naar het gemengde stelsel dient een terugslag te worden toegepast zodat vuilwater niet de voorziening in kan stromen.
• Bij het indienen van de omgevingsvergunning dient een gedetailleerd ontwerp te worden ingediend van de bergingsvoorziening en de leegloopconstructie.

4.8.3 Huidige en toekomstige situatie van de planlocatie

Huidige situatie

Het plangebied is circa 20 meter breed en 50 meter diep en heeft een oppervlakte van circa 1.035 m2. In de huidige situatie zijn op het plangebied de bebouwing en terrein verhardingen aanwezig. De bebouwing, gelegen aan de oostzijde van het plangebied, omvat een oppervlakte van circa 400 m2. Daaromheen zijn de terreinverhardingen gelegen met een oppervlakte van circa 150 m2. In en in de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen watergangen of andere wateroppervlaktes. Ook voorzieningen met betrekking tot waterkering of waterberging zijn niet aanwezig.

De locatie bevindt zich volgens het Actueel Hoogtebestand van Nederland (AHN) op een hoogte van circa 19 m +NAP en bestaat uit matig fijn tot uiterst fijn zand. De doorlatendheid is matig. Het freatisch grondwater stijgt ter plaatse tot maximaal 16 m +NAP.

Voor de locatie is de checklist van het waterschap ingevuld, zie de onderstaande tabel. De checklist leidt niet tot aanvullende eisen en of nadere uitwerking van het plan.

Toekomstige situatie

Gelet op de huidige, aanwezige verharding, kan worden gesteld dat met het voornemen sprake is van een minimale verhardingstoename. De bestaande bebouwing en terreinverhardingen en overige oppervlakteverhardingen worden verwijderd. Deze maken plaats voor een klein appartementengebouw met bijbehorende (gemeenschappelijke) berging en parkeerplaatsen.

Indien de bebouwings-/ verhardingstoename op een locatie minder dan 500 m2 bedraagt wordt er door het waterschap (op basis van de Keur) geen extra compensatie verreist. Indien de verhardingstoename minder dan 250 m2 bedraagt wordt er ook door de gemeente geen compensatie vereist. Er is daarom voor de voorgenomen ontwikkeling geen sprake van een compensatieplicht.

Ondanks dat er geen compensatie noodzakelijk is worden er toch waterbergingsvoorzieningen geplaatst in de vorm van een wadi in de gemeenschappelijke tuin om hemelwater op eigen terrein op te kunnen vangen. Hiermee wordt met het oog op de klimaatadaptatie een prettige leefomgeving gecreëerd. Zowel ruimte voor water maar ook voor groen zorgt er voor dat er op warme dagen genoeg verkoeling is.

Daarnaast wordt het vuilwater gescheiden van het hemelwater aangeboden op de bestaande riolering gelegen in de Dorpstraat. Hiertoe worden aansluitingen gerealiseerd vanaf de nieuwe woningen.

4.10.1 Verkeer

Met de realisatie van 12 woningen aan het stedelijk gebied in Veldhoven is er sprake van een toename in het aantal verkeersbewegingen. Conform de CROW-publicatie 381 is voor het aantal verkeersbewegingen per huurwoning een kengetal opgenomen van 3,6 verkeersbewegingen per dag. Voorliggend plan betreft het toevoegen van netto 11 woningen, wat leidt tot een toename van (11 x 3,6 =) 40 verkeersbewegingen per dag. De woningen van het appartementengebouw zullen worden ontsloten met een individuele uitrit direct op de Dorpstraat, die weer aansluit op de hoofdontsluitingsstructuur van het dorp.

De ontsluiting en bereikbaarheid van de woningen is daarmee gegarandeerd. Onderhavige ontwikkeling leidt niet tot negatieve effecten op de verkeersveiligheid en de verkeerssituatie ter plaatse.

4.10.2 Parkeren

Elke individuele ontwikkeling in de gemeente Veldhoven moet voorzien in haar eigen parkeerbehoefte. Aan de hand van de landelijk gehanteerde parkeerkencijfers uit de CROW-publicatie 381 is de parkeerbehoefte berekend. Voor deze ontwikkeling is gebruik gemaakt van de parkeernorm voor goedkope / middeldure huurappartementen in 'rest bebouwde kom' in een sterk-stedelijk gebied. Er geldt een minimale parkeernorm van gemiddeld 1,3 per woning, wat leidt tot een parkeerbehoefte van (12 x 1,3 =) 16 parkeerplaatsen.

Met het voornemen wordt aan de achterzijde van het appartementengebouw op eigen terrein voldoende voorzien in de realisering van een parkeervoorziening voor 14 parkeerplaatsen.

Daarnaast bevindt zich parallel aan de Dorpstraat een openbare parkeervoorziening met meerdere parkeerplaatsen. In het plan mogen 2 van deze openbare parkeerplaatsen fictief aan de parkeerbalans van het voornemen worden toebedeeld. Hiermee kan worden voldaan aan de parkeernorm.

Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat het aspect verkeer en parkeren geen belemmering vormt voor het planvoornemen.

5.2.1 Vooroverleg

Voorafgaand aan de formele start van de procedure voor omgevingsvergunning heeft initiatiefnemer het planvoornemen besproken met omwonenden middels het voeren van een zogenaamde omgevingsdialoog. Een beknopt verslag van deze omgevingsdialoog is als Bijlage 7 bij deze ruimtelijke onderbouwing gevoegd. Het plan is daarbij vooraf toegelicht, waarbij de buurt de gelegenheid wordt geboden in een vroegtijdig stadium mee te praten en daar waar nodig gewenste aanpassingen te uiten. Bij voorliggende ontwikkeling is de omgeving ook voor dit zogeheten ‘burenakkoord’ benaderd, waaruit geen zwaarwegende bezwaren tegen het voornemen zijn gebleken.

Daarnaast is het voornemen in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan verschillende vooroverleg partners.

Zowel de provincie, als de Gasunie en Rijksvastgoed/Defensie hebben allen aangegeven geen opmerkingen op het plan te hebben of hebben aangegeven dat er geen van hun belangen met dit plan zijn gemoeid.

5.2.2 Ontwerp

Naast voornoemde informele consultatie van omwonenden, volgt het besluit voor omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan de procedure overeenkomstig afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht. Dit houdt onder meer in dat het ontwerp van het besluit voor de duur van zes weken ter visie wordt gelegd. Gedurende de termijn van tervisielegging bestaat voor een ieder de mogelijkheid een zienswijze op het ontwerp besluit in te dienen.

Het ontwerp van het te nemen besluit met de daarop betrekking hebbende stukken heeft voor een ieder ter inzage gelegen van woensdag 18 mei 2022 tot en met dinsdag 28 juni 2022. Tegelijk met het ontwerp besluit is een ontwerp besluit ontheffing hogere grenswaarde ter inzage gelegd op grond van de Wet geluidhinder.

Er zijn geen zienswijzen ingediend

5.2.3 Vaststelling

Het besluit tot het verlenen van de definitieve omgevingsvergunning is op 8 juli 2022 vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.

Het planvoornemen valt immers onder de door de gemeenteraad op 7 augustus 2012 aangewezen categorieën van gevallen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen (vvgb) door de gemeenteraad behoeft te worden afgegeven.