Kransackerdorp

1.1 Aanleiding en doel

Dit wijzigingsplan maakt de functiewijziging van de bestemming 'Agrarisch - Kernrandgebied' naar 'Woongebied' mgelijk. In het vigerende bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackerdorp' is voor de betreffende gronden een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het initiatief past binnen de wijzigingsregels die hiervoor zijn opgenomen.

In het geldende bestemmingsplan is ter plaatse van het plangebied de bestemming 'Agrarisch - Kernrandgebied' opgenomen in verband met de aan te houden spuitzone van een naastgelegen bomenkweker. Deze gronden zijn aangekocht door een ontwikkelende partij die de agrarische gronden zal (laten) gebruiken zonder beperking voor de beoogde woningbouw. Hiermee kunnen de gronden waarvoor een wijziginsbevoegdheid is opgenomen, worden benut om de plannen voor het Kransackerdorp verder af te ronden conform de Ontwikkelvisie Zilverackers.

Voorliggend wijzigingsplan is opgesteld om de bestemming 'Agrarisch - Kernrandgebied' te wijzigen naar 'Woongebied'. Er worden echter geen extrta woningen mogelijk gemaakt. De bestemming 'Woongebied' wordt met het voorliggende wijzigingsplan enkel in oppervlakte vergroot. De woningaantallen uit het bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackerdorp' blijven gehandhaafd.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt ten westen van de bestaande kern van Veldhoven gelegen (zie figuur 1.1) en ten noorden van de Eindhovensebaan.

Aan de noordoostzijde wordt het plangebied begrensd door een bosgebied dat deel uitmaakt van het bestemmingsplan 'Kernrandgebied'. Aan de noordwestzijde wordt het plangebied begrensd door de natuurbestemming van het bestemmingsplan 'Zilverbaan, 2e fase Westelijke Ontsluitingsroute'. In beide gevallen wordt het woongebied van het bos gescheiden door een groenstrook. De zijden van het plangebied grenzen aan de bestemming 'Woongebied' van het bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackersdorp'.

Het westelijk deel van het plangebied bestaat gedeeltelijk uit het kadastrale perceel VHV01-C-3738, het oostelijke deel gedeeltelijk uit de kadastrale percelen VHV01-C-4409, VHV01-C-3758 en VHV01-C-3757 (zie figuur 1.2).

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied ten westen van de bebouwde kom van Veldhoven (bron: Google Maps)

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied

1.3 Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackerdorp' (hierna moederplan). Dit bestemmingsplan is op 21 april 2021 door de gemeenteraad van Veldhoven vastgesteld.

In het ontwerpbestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackerdorp' was voor het plangebied de bestemming 'Woongebied' opgenomen in lijn met de ontwikkelingsmogelijkheden die staan beschreven in de Ontwikkelvisie Zilverackers.
Naar aanleiding van een zienswijze van de eigenaar van het aangrenzende agrarische perceel, waarop een boomkwekerij is toegestaan, is de bestemming van de gronden binnen een afstand van 50 meter uit de plangrens (en de grens van het betreffende agrarische perceel) bij vaststelling gewijzigd naar de bestemming 'Agrarisch - Kernrandgebied'. Gelijktijdig is de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' opgenomen. Aan deze aanduiding is in de regels een bevoegdheid voor het college gekoppeld waarmee de bestemming 'Agrarisch - Kernrandgebied' onder voorwaarden kan worden gewijzigd naar de bestemming 'Woongebied'. Eén van deze voorwaarden is dat de bedrijfsactiviteiten van de boomkwekerij beëindigd, beperkt of verplaatst zijn. Zoals beschreven in paragraaf 1.1 is door een grondtransactie verzekerd dat het aangrenzende agrarische perceel niet wordt of zal worden gebruikt op een wijze die de ontwikkeling van een woongebied belemmert. In het volgende hoofdstuk komen ook de andere voorwaarden aan bod.

1.4 Leeswijzer

Na dit eerste inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 de planbeschrijving. Het relevante beleid voor het plangebied op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau wordt beschreven in hoofdstuk 3. Hoofdstuk 3 bevat eveneens een toelichting op de relevante planologische en milieuhygiënische aspecten. In hoofdstuk 4 wordt de juridische regeling toegelicht. Hoofdstuk 5 heeft betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit onbebouwde agrarische percelen.

2.2 Wijzigingsregels geldend bestemmingsplan

In het bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackerdorp' is aan het plangebied de bestemming ‘Agrarisch - Kernrandgebied’ toegekend, met een wijzigingsbevoegheid. In het bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackerdorp' zijn in artikel 3.6 de voorwaarden opgenomen waaronder toepassing kan worden gegeven aan deze bevoegdheid. De bevoegdheid luidt als volgt:

"Burgemeester en wethouders zijn bevoegd ter plaatse van de aanduiding 'wetgevingszone - wijzigingsgebied' de bestemming 'Agrarisch - Kernrandgebied' te wijzigen naar de bestemming 'Woongebied', mits wordt voldaan aan de volgende voorwaarden:

• a. de bedrijfsactiviteiten van de boomkwekerij beëindigd, beperkt of verplaatst zijn;
• b. het maximum aantal te realiseren woningen bedraagt voor het westelijke gebied tezamen met de woningen op de aangrenzende bestemming 'Woongebied' 31;
• c. het maximum aantal te realiseren woningen bedraagt voor het oostelijke gebied tezamen met de woningen op de aangrenzende bestemming 'Woongebied' 55;
• d. aansluiting wordt gezocht bij de regels in de bestemming Woongebied;
• e. de wijziging mag geen onevenredige beperking opleveren van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven;
• f. de woningen zijn aanvaardbaar uit een oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat."

2.3 Toetsing aan de wijzigingsregels

De bedrijfsactiviteiten van de boomkwekerij zijn beeindigd, beperkt of verplaatst

De gronden van het plangebied zijn aangekocht door een ontwikkelende partij die de agrarische gronden zal (laten) gebruiken zonder beperking voor de beoogde woningbouw.

Het maximum aantal te realiseren woningen bedraagt voor het westelijke gebied tezamen met de woningen op de aangrenzende bestemming 'Woongebied' 31

Het maximum aantal te realiseren woningen, zoals opgenomen in het moederplan, wordt in dit wijzigingsplan van toepassing voor een groter gebied en blijft dus gehandhaafd.

Het maximum aantal te realiseren woningen bedraagt voor het oostelijke gebied tezamen met de woningen op de aangrenzende bestemming 'Woongebied' 55

Het maximum aantal te realiseren woningen, zoals opgenomen in het moederplan, wordt in dit wijzigingsplan van toepassing voor een groter gebied en blijft dus gehandhaafd.

Aansluiting wordt gezocht bij de regels in de bestemming Woongebied

In dit wijzigingsplan zijn de regels uit het moederplan van toepassing verklaard. Alleen voor het maximum aantal woningen is een aanvulling gedaan en is een bijlage toegevoegd aan de regels.

De wijziging mag geen onevenredige beperking opleveren van de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven

In paragraaf 3.5 wordt ingegaan op de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven.

De woningen zijn aanvaardbaar uit een oogpunt van een milieuhygiënisch verantwoord woon- en leefklimaat

In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de onderzoeken die zijn verricht binnen het plangebied. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn op milieuplanologisch vlak.

3.1 Beleidskader

Voorliggend wijzigingsplan heeft betrekking op het toekennen van de bestemming 'Woongebied' ter plaatse van delen van voormalige agrarische percelen. Ten behoeve van deze ontwikkeling is in het moederplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

Het beleidskader, zoals geformuleerd in het moederplan, is en blijft onverminderd van kracht. In de toelichting van het moederplan wordt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) nog benoemd als nationaal beleid. Inmiddels is de SVIR vervangen door de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Net als voor het moederplan geldt dat het beleid zoals vastgelegd in de NOVI geen gevolgen heeft voor de ontwikkeling van het Kransackerdorp Zilverackers en dus ook de beoogde ontwikkeling binnen dit wijzigingsplan. De afweging of de ontwikkeling van Zilverackers voldoet aan de principes van een goede ruimtelijke ordening vindt decentraal plaats. Na vaststelling van dit bestemmingsplan is op gemeentelijk niveau nieuw beleid geformuleerd. Het betreft de omgevingsvisie Veldhoven waarop in de volgende paragraaf wordt ingegaan.

3.2 Bodem

Het plangebied is in het kader van het moederplan op de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem reeds onderzocht. Uit het onderzoek is gebleken dat er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen belemmering voor de beoogde woningbouwontwikkeling van het Kransackerdorp bestaat. In de tussentijd is de bodemgesteldheid niet gewijzigd en blijven de resultaten en conclusies uit het moederplan van kracht. De rapportage van het historisch bodemonderzoek is opgenomen als bijlage bij het moederplan.

3.3 Geluid

In het kader van het moederplan is reeds een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai uitgevoerd. De rapportage is als bijlage bij het moederplan opgenomen. Uit het onderzoek kan worden gecocludeerd dat voor de woningbouwontwikkeling wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder. In de tussentijd zijn de omstandigheden niet gewijzigd en blijven de resultaten en conclusies uit het moederplan van kracht.

3.4 Luchtkwaliteit

De luchtkwaliteit is in het kader van het moederplan reeds onderzocht. Het moederplan, het bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackerdorp' is een vertaling van een herijkte visie op het concept van De Drie Dorpen. De in dat bestemmingsplan mogelijk gemaakte woningen maken onderdeel uit van het overkoepelende project 'Veldhoven West totaal' die onder IB-nr. 583 zijn opgenomen als een 'in betekenende mate' project in het NSL (Arcadis, bestemmingsplan 'De drie dorpen, fase 2 Zilverackers', B01032/ZC0/023/700212, 18 januari 2010). Het plan 'Veldhoven West totaal' is met de volgende kenmerken in het NSL opgenomen:

• 2.710 woningen;
• 2.710 m² bvo kantoor;
• een verkeersgeneratie van 21.640 motorvoertuigen per etmaal.

In het kader van het moederplan werd geconcludeerd dat het plan op grond van luchtkwaliteitseisen doorgang kan vinden en dat (eventuele) nadelige gevolgen voor de luchtkwaliteit worden gecompenseerd door generieke maatregelen uit het NSL.

Het voorliggende wijzigingsplan maakt ten opzichte van het moederplan geen extra nieuwe woningen mogelijk. Het aspect lucht vormt geen belemmering voor de beoogde wijziging.

Luchtkwaliteit nabij het plangebied

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is in het kader van het moederplan eveneens gekeken naar de concentraties stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (zowel PM10) ter plaatse van de woningbouwontwikkeling. Het RIVM publiceert hiervoor jaarlijks zogenaamde grootschalige concentratie- en depositiekaarten. De kaarten zijn gebaseerd op een combinatie van modelbewerkingen en metingen en zijn bedoeld voor het geven van een grootschalig beeld van de luchtkwaliteit en depositie in Nederland. Volgens de kaarten van het RIVM bedragen de concentraties PM10 en NO2 op de Eindhovensebaan, de Roskam, de Zilverbaan en het Grote Kerkepad minder dan 35,5 microgram/m3. Hiermee wordt voldaan aan de norm van 40 microgram/m3, die voor zowel NO2 als PM10 geldt.

Binnen het plangebied van het Kransackerdorp, waar het wijzigingsplan onderdeel van uitmaakt, is daarmee sprake van een goed woon- en leefklimaat met betrekking tot luchtkwaliteit.

3.5 Bedrijven en milieuzonering

Tot op heden was het naastgelegen perceel VHV01-C-1127 in eigendom van een bomenkweker. In het bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackerdorp' is derhalve rekening gehouden met de uitoefening van agrarische bedrijfsactiviteiten en is in verband met de spuitzone van de bomenkweker rondom het agrarische perceel een afstand van 50 meter tot dit perceel aangehouden door de bestemming 'Agrarisch - Kernrandgebied' op te nemen.

Nu de gronden verkocht zijn en op het agrarische perceel geen bestrijdingsmiddelen meer worden gebruikt, kan de bestemming worden gewijzigd naar de bestemming 'Woongebied'.

Gelet op het voorgaande is de bestemmingswijziging en daarmee de mogelijke bouw van woningen op gronden met de bestemming 'Woongebied' aanvaardbaar.

3.6 Externe veiligheid

Het aspect externe veiligheid is in het kader van het moederplan reeds onderzocht. Hieruit blijkt dat met de beoogde woningbouw geen belemmeringen op het gebied van externe veiligheid optreden (zie paragraaf 5.6 van het bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackersdorp').

3.7 Archeologie en cultuurhistorie

In het kader van het moederplan zijn de aspecten archeologie en cultuuristorie ter plaatse van het wijzigingsgebied onderzocht. Volgens de beleidadvieskaart van de gemeente Veldhoven (Archeologische beleidsadvieskaart, 10-03-2014) ligt het plangebied binnen categorie 7. Categorie 7 betreft gebieden zonder archeologische verwachting of waarbij gebieden reeds archeologisch zijn vrijgegegeven. Er geldt ter plaatse van het plangebied dan ook geen verdere onderzoeksplicht voor archeologie.

Uit het moederplan blijkt eveneens dat het aspect cultuurhistorie geen belemmering vormt voor dit wijzigingsplan.

3.8 Water

In het kader van het moederplan is een waternotitie opgesteld (zie bijlage 12 van dat bestemmingsplan). Hieruit kan worden geconcludeerd dat in alle bestemmingen de aanleg van waterbergingsvoorzieningen mogelijk is. Dit geldt ook voor de bestemming 'Woongebied'. Tevens is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om het realiseren van waterbergende voorzieningen zeker te stellen.

3.9 Natuur

In het kader van het moederplan is het plangebied van dit wijzigingsplan als onderdeel van een quickscan beschermde flora en fauna en een nader onderzoek voor vleermuizen, bunzing en naar de aanwezigheid van jaarrond beschermde nesten reeds onderzocht (zie bijlage 14 bij het moederplan).

Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling van het Kransackerdorp is onderzoek verricht naar de stikstofdepositie op de omliggende Natura 2000-gebieden (zie bijlage 17 bij het moederplan). Op basis van het onderzoek blijkt dat de ontwikkeling van het Kransackerdorp niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgt en dat negatieve effecten kunnen worden uitgesloten.

In het onderzoek is rekening gehouden met de mogelijke functiewijziging van de desbetreffende percelen naar 'Woongebied'. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het voorliggende wijzigingsplan geen belemmering vormt in het kader van de Wet natuurbescherming.

Omdat er in januari 2023 een nieuwe versie van de AERIUS Calculator is verschenen, is voor het totaal aantal woningen dat in theorie binnen de grenzen van het voorliggende wijzigingsplan mogelijk is opnieuw een berekening van het projecteffect van zowel de aanleg- als gebruiksfase gemaakt. Uit het onderzoek (zie ook Bijlage 1) blijkt dat het projecteffect op de Natura 2000-gebieden ten gevolge van zowel de aanleg- als gebruiksfase kleiner dan of gelijk is aan 0,00 mol/ha/jaar. Bij een dergelijk projecteffect zal het beoogde plan niet voor een significante toename in stikstofdepositie zorgen en kunnen negatieve effecten worden uitgesloten. Er is geen vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming) benodigd voor het aspect stikstof.

3.10 Verkeer en parkeren

Om de verkeerseffecten van de ontwikkeling van het Kransackerdorp op de wegen in de omgeving inzichtelijk te maken, zijn verkeersberekeningen uitgevoerd. Hiertoe zijn twee verkeersrapportages opgesteld, waarbij gebruik is gemaakt van het verkeersmodel Zuidoost-Brabant versie 2018 (BBMA2018).

Het voorliggende wijzigingsplan maakt de functiewijziging van 'Agrarisch - Kernrandgebied' naar 'Woongebied' mogelijk. De bestemming 'Woongebied' wordt daarbij vergroot maar er worden geen extra woningen toegestaan. Het aantal verkeersbewegingen blijft daarmee ongewijzigd.

De aspecten verkeer en parkeren vormen derhalve geen belemmering voor het onderhavige wijzigingsplan.

3.11 Kabels en leidingen

In het plangebied loopt ten noorden van de Eindhovensebaan een hoofdwatertransportleiding door het 'Bosgehucht' en voor een deel door het 'Villapark in bos'. Deze is op de verbeelding aangeduid en voorzien van een beschermende regeling. Deze leiding heeft aan weerszijden een beschermingszone met een breedte van 5 meter. Voor deze gronden is een dubbelbestemming opgenomen. Daarnaast is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor het geheel of gedeeltelijk verwijderen of verplaatsen, indien de leiding wordt verplaatst.

3.12 Milieueffectrapportage

Het onderhavige wijzigingsplan maakt de wijziging van de bestemming 'Agrarisch - Kernrandgebied' naar 'Woongebied' mogelijk. Bij het moederplan is een aanmeldnotitie opgenomen waarin de kenmerken, omvang en ligging van het gehele Kransackerdorp en kenmerken van het potentiële effect zijn beschreven. Op basis van deze aanmeldnotitie heeft het bevoegd gezag op 20 augustus 2020 besloten dat er geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen en er geen m.e.r. hoeft te worden opgesteld.

4.1 Het juridische plan

Het wijzigingsplan 'Kransackerdorp' heeft tot doel een juridisch-planologische regeling te scheppen voor de bebouwing en het gebruik van de gronden in het plangebied binnen de bestemming 'Woongebied'.

In de voorgaande hoofdstukken is het initiatief getoetst aan de wijzigingsregels en is geconcludeerd dat aan de voorwaarden is voldaan. Het wijzigingsplan sluit qua plansystematiek aan op het 'moederplan': het bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackerdorp'.

4.2 Opzet van de regels

De regels zijn ingedeeld in 3 hoofdstukken.

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels en bevat een omschrijving van de gehanteerde begrippen.

In hoofdstuk 2 zijn de regels van het bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackerdorp' van toepassing verklaard. Om te voorkomen dat het aantal woningen kan worden vergroot, is hiervoor een regel en bijlage toegevoegd. De slotregel in opgenomen in hoofdstuk 3.

4.3 Beschrijving van de bestemmingen

In de volgende paragrafen is een korte toelichting opgenomen van de regels die van toepassing zijn op de in dit wijzigingsplan opgenomen bestemmingen.

Woongebied

Voor het plangebied van het wijzigingsplan is de bestemming 'Woongebied' opgenomen. De woningen die in het plangebied worden gebouwd mogen zowel aaneengebouwde woningen, twee-onder-één kapwoningen, patiowoningen als vrijstaande woningen zijn. Het woningtype dat mag worden gebouwd, wordt dus niet direct in de bestemming bepaald maar mag bij de verdere planuitwerking worden bepaald. Wel stellen de regels voorwaarden aan de goot- en bouwhoogte van hoofdgebouwen en bijgebouwen, en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Transformatorhuisjes en openbare verblijfsvoorzieningen, zoals een kiosk, worden gezien als hoofdgebouw op het perceel, waar ze worden gebouwd. Onder voorwaarden kan van de maatvoeringseisen worden afgeweken. In de regels is verder bepaald dat het aantal nieuw te bouwen woningen na wijziging niet mag worden vergroot. In de regels van dit wijzigingsplan is bepaald dat het maximum aantal woningen zoals opgenomen in de aangrenzende bestemming 'Woongebied' in het bestemmingsplan 'Zilverackers, Kransackerdorp' van toepassing is. De begrenzing van de betreffende maatvoeringsvlakken is opgenomen in een bijlage bij de regels.

Op gronden met de bestemming 'Woongebied' is het ook mogelijk om infrastructuur (wegen, fiets- en voetpaden) met bijbehorende voorzieningen aan te leggen.

Binnen de woningen mag, onder voorwaarden, een aan-huis-verbonden beroep worden uitgeoefend of een aan-huis-verbonden bedrijf worden geëxploiteerd. Door middel van een afwijkingsbevoegdheid kunnen, onder voorwaarden, de maximaal toegestane oppervlakte voor het aan-huis-verbonden beroep of bedrijf worden vergroot. Door middel van een afwijkingsbevoegdheid is ook het realiseren van afhankelijke woonruimte mogelijk.

Dubbelbestemming 'Leiding - Water'

Deze dubbelbestemming is opgenomen ter bescherming van de binnen het plangebied aanwezige hoofdwatertransportleiding en bijbehorende beschermingszone met een breedte van 5 meter aan weerszijden. Omdat de leiding mogelijk wordt verplaatst, is een wijzigingsbevoegheid opgenomen om de verbeelding te wijzigen.

Gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerzone - IHCS'

Vanwege de nabijheid van Eindhoven Airport is voor de gronden binnen het plangebied van het wijzigingsplan een bouwhoogtebeperking van toepassing ter plaatse van de Inner Horizontal and Conical Surface (IHCS).

5.1 Economische uitvoerbaarheid

In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is bepaald dat een bestemmingsplan (in dit geval aan wijzigingsplan) vergezeld moet worden van een toelichting waarin ook inzicht wordt gegeven in de uitvoerbaarheid van het plan. De ontwikkelingen die concreet mogelijk gemaakt worden door het bestemmingsplan moeten (economisch) uitvoerbaar zijn, anders is sprake van een oneigenlijke bestemming. In deze paragraaf wordt inzicht gegeven in de financiële uitvoerbaarheid van het plan.

De gronden binnen het plangebied van het wijzigingsplan zijn in eigendom van de gemeente Veldhoven. Derhalve hoeft er geen exploitatieplan in procedure te worden gebracht. Gelet op het voorgaande is de economische uitvoerbaarheid van dit wijzigingsplan gewaarborgd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid