Zandoerle 40 / Zandoerleseweg ong.

2.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten :

• 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
• 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering

Centraal in de te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting uit de Omgevingswet van het begrip fysieke leefomgeving en wordt de noodzakelijke integraliteit van afwegingen benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen.

Het doel van de toekomstige Omgevingswet (deze wet treedt naar verluid in werking per 1 juli 2022) is namelijk het bereiken van een balans tussen: '(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'.

Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in de omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving. Hiermee moet dus rekening worden gehouden bij het maken van beleidskeuzes. Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes

Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen.

Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• 2. kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal;
• 3. afwentelen wordt voorkomen.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Een opgave in de NOVI is om aansluitend op de woonbehoefte (met name in en bij de stedelijke regio's) woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om in het plangebied 3 woningen te realiseren.

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In paragraaf 2.1.3 en wordt hier nader op ingegaan.

De NOVI krijgt verder doorwerking op lagere beleidsniveaus. De relevante beleidsstukken op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau zijn in de navolgende paragrafen getoetst.

Voor het plangebied geldt verder dat sprake is van een lokale ontwikkeling van geringe aard en omvang waarbij geen nationale belangen aangetast worden.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR zijn geformuleerd. Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het plangebied valt volgens de kaarten van de Rarro in het obstakelbeheergebied rond Vliegbasis Eindhoven, bestaande uit ondermeer het Inner Horizontal and Conical Surface (IHCS) en het Instrument Landing System (ILS). Het plangebied ligt daarbij binnen zowel de IHCS als de ILS. Op deze gronden gelden op grond van artikel 2.6.4 van het Barro maximaal toelaatbare bouwhoogtes voor objecten ter bescherming van de veiligheid van het luchtvaartverkeer en ter bescherming van de werking van (radar)apparatuur.

Binnen de IHCS geldt de beperking dat bebouwing niet hoger mag zijn dan 65 meter +NAP. Binnen de ILS geldt de beperking dat de bebouwing niet hoger mag zijn dan 28 meter boven maaiveld. Het planvoornemen maakt geen bebouwing mogelijk die deze hoogte overschrijdt .

Figuur 3 Uitsnede kaart 4 'militaire luchtvaartterreinen' van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (geconsolideerd 1 januari 2019)

Het plangebied ligt binnen de radarverstoringsgebieden van de radarstations Herwijnen en Woensdrecht. Rondom deze radarstations mogen geen bestemmingen opgenomen worden die het oprichten van bouwwerken mogelijk maken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. In het radarverstoringsgebied van Herwijnen is de maximale hoogte van windturbines gesteld op 90 meter ten opzichte van NAP. Voor Woensdrecht geldt een maximale hoogte van bouwwerken van 113 meter ten opzichte van NAP.

In dit bestemmingsplan wordt een maximale bouwhoogte van 15 meter mogelijk gemaakt.

Het planvoornemen ondervindt geen belemmeringen vanuit het Barro of de Rarro.

2.1.3 Ladder voor duurzame ontwikkeling

Relevante wet- en regelgeving

Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een motiveringsplicht opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De zogenaamde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is bedoeld om te komen tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Per 1 juli 2017 is het aantal treden van de ladder gewijzigd van drie naar in beginsel één trede. In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende opgenomen:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De Ladder is alleen van toepassing op plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Is dit het geval, dan is een Laddertoets vereist en is daarmee een beschrijving van de behoefte nodig. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Denk hierbij aan specifieke woningtypen, wooncategorieën en woonmilieus.

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarbij tevens dient te worden ingegaan op de vraag, waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Of het plan is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied moet worden bepaald aan de hand van de bepalingen in het Bro, artikel 1.1.1,: 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.'

Regionale afspraken

De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre; hierna SGE) hebben eind 2017 afspraken gemaakt over woningbouw op de regionale woningmarkt. Dit 'Afsprakenkader Wonen 2017' (hierna: het Afsprakenkader) is door alle gemeenteraden bekrachtigd en heeft de instemming van de provincie Noord-Brabant. Daarnaast is in maart 2019 de Woondeal gesloten tussen het SGE, het ministerie van BZK en de provincie Noord-Brabant.

In het Afsprakenkader is vastgelegd hoe de afstemming van de woningbouwontwikkelingen binnen het SGE is geregeld. Hierin zijn kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over geplande uitbreidingslocaties zijn ook afspraken gemaakt over afstemming en monitoring van alle woningbouwlocaties.

De meest actuele behoeftecijfers liggen vast in de Woondeal. Zie voor de regionale afstemming paragraaf 2.3. "Regionaal beleid".

Op basis van de Woondeal en de krapte op de regionale woningmarkt is er de noodzaak om extra harde plancapaciteit te realiseren. Als waarborg tegen een overmaat van nieuwe woningen wordt de productie en programmering (lopende en nieuwe projecten, inclusief fasering) in het SGE gemonitord en afgezet tegen de Woondeal en/of de dan actuele provinciale prognoses.

Toetsing plan

Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van 3 woningen, waardoor er geen sprake is van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling'. Een stedelijke ontwikkeling omvat namelijk bij een woningbouwproject een project met minimaal 12 woningen. De lader van duurzame verstedelijking is daardoor niet van toepassing op het planvoornemen.

2.2.1 Omgevingsvisie Noord- Brabant

Vooruitlopend op de in werking treding van de Omgevingswet in 2022, hebben Provinciale Staten op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Met deze Omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk.

De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Daarnaast geeft de Omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie zal komende jaren nader worden uitgewerkt in diverse programma's. Inmiddels is er ook een Interim omgevingsverordening vastgesteld, waarop hierna wordt ingegaan.

Conclusie relatie met voorliggend plan

De Omgevingsvisie bevat geen specifieke ambities voor het plangebied.

2.2.2 Brabantse Omgevingsverordening en Interim omgevingsverordening Noord -Brabant

Brabantse omgevingsverordening

Provinciale Staten hebben op 11 maart 2022 de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Nadat in december 2018 de Omgevingsvisie werd vastgesteld, heeft de provincie daarmee weer een belangrijke stap gezet op weg naar de invoering van de Omgevingswet waarvan de inwerkingtreding op dit moment voorzien is op 1 januari 2023. Naast de omgevingsverordening hebben Provinciale Staten ook besloten over:

• voorbeschermingsregels die straks iin het omgevingsplan komen van gemeenten;
• delegatie aan Gedeputeerde Staten om de Omgevingsveroenind te wijzigen;
• een wijziging van de Interim omgevingsverordening.

De provincie is vanuit de wet verplicht om één verordening vast te stellen waarin alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving staan. Naast rechtstreeks werkende regels voor activiteiten, die zich richten tot initiatiefnemers staan er in de Omgevingsverordening ook instructieregels aan gemeenten voor het omgevingsplan, instructieregels aan waterschappen maar ook regels over fauna-, vaarweg- en zwemwaterbeheer. De verordening voldoet aan de eisen van de Omgevingswet. Daardoor zijn er diverse wijzigingen doorgevoerd. Maar er zijn ook wijzigingen verwerkt vanwege nieuwe inzichten of nieuw vastgesteld beleid.

Totdat de Omgevingsverordening in werking treedt, geldt de Interim omgevingsverordening. Daarom wordt nu nog niet getoetst aan de omgevingsverordening maar aan de Interim omgevingverordening.

In deze omgevingsverordening is overigens de indeling in structuren niet gewijzigd. Het westelijk gedeelte van het plangebied maakt onderdeel uit van 'stedelijk gebied', het oostelijk gedeelte van het plangebied maakt onderdeel uit van het 'landelijk gebied'.

Basis van het provinciale verstedelijkingsbeleid blijft dat nieuwe woningen in beginsel binnen het stedelijk gebied worden gerealiseerd, waar ook de voorzieningen aanwezig zijn. Daarnaast blijft het beleid gericht op zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van verdere verstening en verrommeling van het landelijk gebied en wordt blijvend terughoudend omgegaan met het verspreid toevoegen van nieuwe woningen in het landelijk gebied.

In de omgevingsverordening is tevens wederom een Ruimte voor ruimte regeling opgenomen, waarmee met behulp van een Ruimte voor ruimte titel een woning kan worden opgericht, op een aanvaardbare locatie in het landelijk gebied.

Gelet op bovenstaande is het voornemen ook passend binnen het voorgestane beleid in de Omgevingsverordening.

Interim omgevingsverordening

In de Omgevingsvisie zijn de strategische doelen van het provinciale beleid voor de langere termijn aangegeven. Het beleid en de daartoe te treffen maatregelen zijn uitgewerkt in programma's en waarden worden beschermd via een de omgevingsverordening. Per 25 oktober 2019 is de nieuwe Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov N-B) vastgesteld. Provincies zijn verplicht om een omgevingsverordening te hebben voordat de Omgevingswet per (naar verwachting) 2023 ingaat. Met een Interim omgevingsverordening zet de provincie Noord-Brabant een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening.

De Interim omgevingsverordening bevat geen nieuwe regels, maar voegt bestaande regels uit zes bestaande verordeningen samen, waaronder de Verordening Noord-Brabant. Met de Interim omgevingsverordening zet de provincie ook een eerste stap om de regels beter te laten aansluiten bij de werkwijze van de Brabantse Omgevingsvisie en de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening zorgt ervoor dat de provincie en partijen waar ze mee samenwerkt ervaring kunnen opdoen met die nieuwe werkwijze waarbij er meer ruimte is om goede initiatieven van inwoners, ondernemers en andere overheden te ondersteunen en maatwerk toe te passen.

Planspecifiek

In deze paragraaf wordt ingegaan op de diverse onderdelen uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant die relevant zijn voor het plangebied. In de volgende afbeelding is te zien dat er twee werkingsgebieden gelden voor het plangebied, te weten het 'Stedelijk gebied- Landelijke kern' en 'Landelijk gebied - Verstedelijking afweegbaar'.

Figuur 4 Uitsnede van Interim omgevingsverordening met plangebied zwart gemarkeerd

In de omgevingsverordening is daarnaast een aantal basisprincipes voor evenwichtige toedeling van functies aan locaties bepaald. Allereerst is daarnaar gekeken. Vervolgens is ingezoomd op de twee aanduidingen en aangegeven hoe de ontwikkeling hierbinnen past.

2.2.4.1 Basisprincipes voor evenwichtige toedeling van functies

In de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (Paragraaf 3.1.2) is in artikel 3.5 opgenomen dat een bestemmingsplan bij de evenwichtige toedeling van functies invulling geeft aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving.

Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met:

• zorgvuldig ruimtegebruik;
• de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering;
• meerwaarde-creatie.

Zorgvuldig ruimtegebruik houdt in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag (bestaand stedelijk gebied of een bestaand bouwperceel) voor bebouwing, bij stedelijke ontwikkeling toepassing is gegeven aan artikel 3.1.6 lid 2 Bro (ladder voor duurzame verstedelijking en gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen een bouwperceel.

De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op:

• de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden
• de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen, waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.
• de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

Door de factor tijd actief te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid.

Meerwaarde-creatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat alsmede de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit, bedoeld in artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie.

Beoordeling plan

Zorgvuldig ruimtegebruik :

De toedeling van functies dient in beginsel plaats te vinden binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bestaand bouwperceel.

Met onderhavig initiatief is hiervan sprake. Ter plaatse van het bouwperceel van een voormalige agrarische bedrijfslocatie worden alle voormalige agrarische gebouwen gesloopt. De voormalige bedrijfswoning wordt aan de voorzijde herbouwd als burgerwoning. Daarnaast wordt aan de voorzijde een extra woning gerealiseerd ter plaatse van de voormalige bedrijfsgebouwen. Tenslotte wordt er aan de achterzijde van het perceel een nieuwe woning gerealiseerd op basis van de Ruimte- voor Ruimte regeling. Er is geen sprake van een ladderplichtige ontwikkeling. Voor de Ruimte-voor Ruimtewoning geldt dat er met het benutten van een Ruimte voor Ruimtetitel ruimtelijke kwaliteitswinst op een andere plek is gerealiseerd.

Toepassing van de lagenbenadering:

Met betrekking tot de effecten op de netwerklaag kan worden vastgesteld dat voor onderhavig initiatief geen nieuwe infrastructuur behoeft te worden aangelegd. Voor het overige heeft het planvoornemen geen effect op een natuurnetwerk, het energienetwerk en waterwegen. De afwikkeling van het verkeer vindt plaats op de bestaande infrastructuur. Wat betreft de effecten op de bovenste laag zijn de effecten op het milieu beschreven in hoofdstuk 4. Er wordt geen effect verwacht op de bovenste laag.

Meerwaardecreatie:

Met onderhavig initiatief wordt invulling gegeven aan meerwaardecreatie door herontwikkeling van een voormalige, verouderde agrarische bedrijfslocatie in een woonkern. De nieuwe woningen worden functioneel en ruimtelijk ingepast in het landschap. Met de beoogde ruimtelijke kwaliteitsverbetering draagt het plan bij aan het verbeteren van de leefbaarheid aan dit deel van het Zandoerle. Met de Ruimte voor Ruimteontwikkeling van de woning aan de achterzijde van het perceel is bovendien aanvullende ruimtelijke kwaliteitswinst gegarandeerd door toepassing van de Ruimte voor Ruimteregeling.

2.2.4.2 Aanduidingen en omgevingsverordeningen

In figuur 4 is te zien dat het plangebied is gelegen in het 'stedelijk gebied - landelijke kern' en 'landelijk gebied - verstedelijking afweegbaar'. Binnen deze aanduidingen zijn stedelijke ontwikkelingen, zoals woningbouw, mogelijk. Met het planvoornemen wordt aan de voorzijde binnen bestaand stedelijk gebied een voormalige bedrijfswoning herbouwd als burgerwoning en een extra burgerwoning gerealiseerd. Met een Ruimte-voor Ruimtetitel wordt aan de achterzijde van het perceel in het landelijk gebied een extra woning gerealiseerd.

Daarnaast is de locatie, evenals de gehele kern van Zandoerle en omgeving, gelegen binnen een aangeduid 'cultuurhistorisch waardevol gebied', te weten het akkercomplex Zandoerle. Doel van de bescherming is dat de wezenlijke kenmerken en waarden van die gebieden blijven behouden. En dat ontwikkelingen hiermee rekening houden zodat de waarden en kenmerken niet worden aangetast.

Met de inrichtingschets van het voornemen wordt hierbij aangesloten, zie verder paragraaf 4.8.2 van deze toelichting.

2.2.4.3 Wonen in stedelijk gebied

Voor het gebied van de planlocatie gelegen in het Wonen in Stedelijk gebied is paragraaf 34.1 van de Interim Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant van kracht. Hierin is aangegeven dat een bestemmingsplan van toepassing op dit gebied dat voorziet in het realiseren van woningen, als onderschreven bestemmingsplan, een onderbouwing bevat ten aanzien van:

• a. dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in artikel 62 Regionaal Overleg;
• b. hoe invulling wordt gegeven aan de doelen op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie en een veilige, gezonde leefomgeving.

Punt a, wordt in dit bestemmingsplan verder uiteengezet in paragraaf 3.3 beschrijvende het regionaal beleid. Ook punt B zal op andere punten uitvoeriger besproken worden. Zo is een veilige leefomgeving verder beschreven in hoofdstuk 4. Ten aanzien van de energie transitie zullen de woningen conform nationaal beleid gasloos en energiezuinig worden gebouwd. Beide punten, zullen daarom geen belemmering vormen op het plan voornemen om aan de voorzijde van het plangebied 2 woningen op te richten.

2.2.4.4 Wonen in landelijk gebied

In artikel 3.68 van de interim Omgevingsverordening wordt gesteld over Wonen in het Landelijk gebied:

• 1. Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied bepaalt dat:
  • a. alleen bestaande burgerwoningen en bedrijfswoningen zijn toegestaan;
  • b. zelfstandige bewoning van bedrijfsgebouwen, recreatiewoningen en andere niet voor bewoning bestemde gebouwen is uitgesloten.
• 2. Een bestemmingsplan kan bij een bestaande woning de vestiging van een andere functie toelaten, als:
  • a. dit past binnen de voorwaarden die voor die functie zijn opgenomen in dit hoofdstuk;
  • b. er elders feitelijk en juridisch een gelijkwaardige oppervlakte aan gebouwen is gesloopt.

Deze regelingen voorzien dat het in principe niet mogelijk is om in het landelijk gebied in de bouw van nieuwe burgerwoningen te voorzien.

2.2.4.5 Ruimte voor Ruimte

In artikel 3.79 van de interim omgevingsverordening is echter tevens een Ruimte-voor-ruimte regeling opgenomen. Door de regeling kan in afwijking van het verbod op nieuwvestiging, een bestemmingsplan dat is gelegen in het landelijk gebied toch voorzien in een of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels. In het planvoornemen wordt hiervoor volgens de Ruimte-voor-ruimte regeling een bouwtitel aangekocht. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden, dat de ontwikkeling:

• 1. door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit ;
• 2. op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit;
• 3. past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77 .

Ad 1) er sprake moet zijn van aanzienlijke milieu- en ruimtelijke kwaliteitswinst. Hieraan wordt voldaan doordat de aangekochte titel garant staat voor het uit de markt nemen van 3.500 kg fosfaatproductierechten en de sloop van een oppervlakte van 1.000 m² stallen van veehouderijen. Daarnaast kan een bestemmingsplan voorzien in een ruimte-voor-ruimtekavel als deze wordt ontwikkeld door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit door toepassing van de Regeling beëindiging veehouderijtakken. Voor de oprichting van de extra woning aan de achterzijde van het perceel (buiten het provinciaal stedelijk gebied) is een bouwtitel Ruimte voor Ruimte verworven. Het opgestelde bewijsstukken-dossier is als Bijlage 7 aan de toelichting van het ontwerp bestemmingsplan toegevoegd.

Ad 2) de ruimte-voor-ruimtekavel op een planologisch aanvaardbare locatie in een bebouwingsconcentratie ligt; De Ruimte-voor-Ruimtekavel grenst aan de bestaande bebouwing van het buurtschap Zandoerle en is gelegen op de grens van het stedelijk gebied van Veldhoven en het besloten landelijk gebied met gemengd grondgebruik. In Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten is nader onderbouwd dat de onderhavige locatie een planologisch aanvaardbare locatie is.

Ad 3) De locatie is gelegen binnen Verstedelijking afweegbaar. Het betreft de ontwikkeling van één woning, passend bij het dorps karakter van Zandoerle, waarbij wordt aangesloten bij het stedenbouwkundig karakter van de bestaande bebouwing in de bebouwingsconcentratie. Ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing is een landschappelijke inrichtingsschets opgesteld, waarvan de uitvoering is verzekerd door toevoeging aan de regels.

Gelet op bovenstaande voldoet het voornemen aan alle gestelde provinciale randvoorwaarden.

2.3.1 Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven (ISR)

In 2016 is Brainportregio Eindhoven door het Rijk erkend als één van de drie mainports. De 21 gemeenten van de Metropoolregio Eindhoven (MRE) hebben een gezamenlijke ambitie: de Brainport Eindhoven verder ontwikkelen tot een economische topregio die internationale allure verbindt aan regionale eigenheid.

De ISR is een ambitie, inspiratie- en kansendocument voor de regio. Het is een basis van waaruit partijen op verschillende niveaus (lokaal, subregionaal en bovenregionaal) werken aan opgaven ter versterking van de kwaliteiten van onze regio. Het vormt een gemeenschappelijk vertrekpunt voor de subregionale en lokale beleidsontwikkeling. De ISR ondersteunt daarmee de onderlinge en met andere partijen te maken afspraken. De ISR heeft een functie voor communicatie- en lobbytrajecten. Zo zal het een bouwsteen namens de regio vormen voor de provinciale omgevingsvisie.

De ISR is opgesteld door de werkplaats Ruimte met partners uit het bedrijfsleven, wetenschap, onderwijs en overheden. De ISR zet in op 3 centrale thema's:

• a. De energieke regio: de centra van steden en dorpen zijn van bewoners en bezoekers. Inrichting is gericht op beleving en verblijfskwaliteit.
• b. De verbonden regio: Een onderscheidende regionale en (inter-)nationale bereikbaarheid. Verplaatsen in de regio is sneller, eenvoudiger en/of leuker.
• c. De innovatieve regio: Economische activiteit en innovatie op werklocaties. Verbeteren verwevenheid campussen, kennisinstellingen en de innovatieve maakindustrie. Ruimte om te experimenteren.

De strategiekaart toont de keuzen, ambities en strategische projecten die van belang zijn op (inter)nationaal niveau, waaraan we als Brainportregio werken. De Brainportregio maakt onderdeel uit van de nationale Ruimtelijke Economische Ontwikkelingsstrategie (REOS). Deze richt zich op het versterken van het economisch kerngebied van Nederland. Tegelijkertijd dragen de op de strategiekaart vermelde elementen ook bij aan een versterking van de regio zelf, wat goed is voor het woon-, leef en ondernemingsklimaat van iedereen in de regio.

De strategie is opgebouwd uit de thema's: economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat; omgevingskwaliteit; mobiliteit; duurzaamheid en klimaat. Per thema bevat de ISR een kaart en een beschrijving van het streven en de wijze waarop dit kan worden bereikt.

Planspecifiek

Voor het plangebied is voornamelijk relevant het thema omgevingskwaliteit. Op onderstaande kaart is de

ligging van het plangebied globaal aangeduid.

Figuur 5 Omgevingskwaliteit kaart met globale ligging plangebied

Als kerntaak voor het plangebied wordt aangegeven dat de prioriteit ligt bij het versterken van de kwaliteit van natuur en landschappen. Daarbij kan, waar mogelijk, worden ingespeeld op de transformatie van agrarische gebieden en VAB's (vrijkomende agrarische bebouwing).

Met het planvoornemen wordt een voormalige agrarische locatie beëindigd en getransformeerd naar een woonlocatie. De locatie wordt daarnaast landschappelijk ingepast waarmee er sprake is van ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De extra woning aan de achterzijde van het perceel wordt gerealiseerd met de Ruimte-voor Ruimteregeling waardoor de kwaliteitsverbetering hiervoor ook is geborgd.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het voorliggende bestemmingsplan sluit aan op de ambities en doelstellingen die met de Integrale Strategie Ruimte voor de Metropoolregio Eindhoven op het gebied van economisch vestigingsklimaat, woon- en leefklimaat, omgevingskwaliteit, mobiliteit, duurzaamheid en klimaat zijn gesteld. De beoogde ontwikkeling past daarmee in dit regionale beleidskader.

2.3.2 Afsprakenkader Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven

In 2017 is in de negen gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven (hierna SGE) het Afsprakenkader Wonen vastgesteld. Dit is daarna op 13 december 2017 bekrachtigt in het Regionaal Ruimtelijk overleg van regio Zuidoost van de provincie Noord-Brabant. Daarnaast is in 2018 de SGE visie op wonen in de 9 gemeenten vastgesteld. Ten slotte is in maart 2019 een Woondeal gesloten tussen het SGE, het ministerie van BZK en de provincie Noord-Brabant.

De belangrijkste uitgangspunten van het Afsprakenkader en de Visie op Wonen zijn de navolgende :

• a. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het Stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale verordening.
• b. Geen nieuwe uitleglocaties tenzij het portefeuillehoudersoverleg hierover een unanieme beslissing neemt.
• c. Voor grotere projecten geldt dat een instemming van het SGE portefeuillehoudersoverleg wonen nodig is voordat een bestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Het portefeuillehoudersoverleg baseert zich op het advies van het onafhankelijke SGE coördinatieteam wonen. Voor Veldhoven is dit vanaf 75 woningen.
• d. We monitoren de woningbouwontwikkelingen kwantitatief en kwalitatief.
• e. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. Hierbij maken we zo optimaal mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Dit onderdeel is deels achterhaald door het sluiten van de Woondeal.

Er zijn 7 Brainport Principes:

• 1. Koesteren van identiteit;
• 2. Ruimte voor innovatie;
• 3. Vraaggericht ontwikkelen;
• 4. Invloed voor bewoners;
• 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus;
• 6. Benutting regionaal schaalniveau;
• 7. Gezonde verstedelijking.

Doelen die moeten worden behaald zijn:

• van concurreren op kwantiteit naar samenwerken op kwaliteit;
• Kwaliteitsverbetering (nieuwbouw-)woningaanbod in het gehele SGE; De principes gelden overal, maar het resultaat kan verschillend zijn (zgn. Level Playing Field)
• Stap naar een completer en diverse woningaanbod in het SGE;
• Woningbouwprojecten meer nadrukkelijk een bijdrage laten leveren aan de "gezonde, slimme en duurzame stad".

Hoe gaan we dat doen?

• Gezamenlijk de lat hoog leggen - gezamenlijke ambitie met zo hoog mogelijk kwaliteitsniveau voor nieuwbouwwoningen;
• Elkaar èn bouwers/ontwikkelaars prikkelen: "we doen niet meer wat we deden, vanaf vandaag gaan we het anders doen".

De initiatiefnemer moet deze kwaliteitskenmerken kunnen toelichten en verantwoorden. Een team van specialisten uit de verschillende gemeenten beoordeelt en stelt de score vast op een schaal van 1 tot 10. Deze score wordt vervolgens grafisch weergegeven in onderstaand web. Op deze manier ontstaat voor ieder initiatief een uniek figuur en is direct zichtbaar op elke aspecten een project goed of minder goed scoort en is duidelijk of een project voldoende scoort om door te kunnen of dat aanpassingen noodzakelijk zijn.

Planspecifieke onderbouwing

Met het planvoornemen wordt invulling gegeven aan de volgende principes:

• Koesteren van identiteit

Met het planvoornemen wordt een agrarische locatie getransformeerd naar een woonlocatie door een

woonfunctie toe te kennen aan verouderde agrarische bedrijfsbebouwing, gelegen in een woonkern. Daarbij blijft de uitstraling en landelijke identiteit van het gebied behouden, maar wordt er eveneens ingespeeld op de woningbehoefte en door een goede landschappelijke inpassing de landschappelijke en ruimtelijke waarden versterkt.

• Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus:

Door de transformatie van een voormalig agrarisch bedrijf naar een woonlocatie is er sprake van ruimtelijke kwaliteitswinst. Er wordt daarbij ook ingezet op een goede landschappelijke inpassing van de locatie. Bovendien wordt de ontwikkeling binnen bestaand ruimtebeslag gerealiseerd.

Conclusie in relatie tot voorliggend plan

Deze ontwikkeling houdt – voor zover mogelijk- rekening met de Brainport Principes.

2.3.3 Woondeal

Op 7 maart 2019 hebben de minister van Binnenlandse Zaken (BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de Woondeal ondertekend. Met de ondertekening van de Woondeal zetten partijen zich in om de woonopgave in deze regio aan te pakken. Een grote variëteit aan woonmilieus draagt bij aan de ontwikkeling van de Brainportregio.

De Woondeal helpt de gewenste versnelling van de woonopgave in Eindhoven en de andere acht gemeenten binnen het SGE te realiseren: meer woningen, op de juiste locatie en voor de goede doelgroep. De Woondeal gaat daarnaast ook over de werking van de woningmarkt (met name op het gebied van regelgeving), de plancapaciteit (de periode tot 2040) en integrale gebiedsontwikkeling in de regio Eindhoven. De Woondeal is een eerste stap van een langjarig partnerschap met de betrokken partijen.

Het SGE heeft behoefte aan zo'n 27.000 woningen in de periode 2020 tot en met 2024. Deze behoefteraming geldt als richtinggevend bij de versnelling van de woningbouwproductie. Het zwaartepunt voor het realiseren van groen-stedelijke woonmilieus ligt - zoals vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen 2017 - in de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. De minister, de provincie en het SGE volgen de ontwikkeling van deze locaties als geheel op het gebied van aantallen en exploitatie. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring. Veldhoven heeft zich tot doel gesteld als haar bijdrage aan de Woondeal zo'n 2.000 woningen te realiseren in de periode 2020-2024.

ontwikkeling woningvoorraad Veldhoven	Scenario	2020-2024	2025-2029	2030-2039	Totaal
SGE	Prognose 2017	11.310	8.810	11.325	31.445
SGE	Woondeal 2019	26.990	10.710	24.290	61.990
Veldhoven	Prognose 2017	580	460	465	1.505
Veldhoven	Woondeal 2019	2.000	*	*

Het MIRT-onderzoek gaat uit van verder gaande verstedelijking in Veldhoven rond het City Centrum en op De Run. Het MIRT-onderzoek wordt uitgewerkt in het Verstedelijkingsakkoord Het Verstedelijkingsakkoord moet in november 2021 worden ondertekend en vormt de nieuwe basis voor de regionale woningbouwafspraken. In de tussentijd wordt hierop voorgesorteerd. De opgave voor Veldhoven zal hiermee wezenlijk hoger liggen dan zoals aangegeven in de prognoses van 2020.

Plancapaciteit (2021-2030)	Hard	Zacht	Totaal
SGE	15.160	24.350	39.510
Veldhoven	1.465	3.685	5.150

Conclusie relatie met voorliggend plan

Dit bestemmingsplan maakt drie woningen mogelijk en draagt bij aan de doelstelling om versneld voldoende woningen te bouwen.

2.4.1 Omgevingsvisie Veldhoven

Op 8 februari 2022 heeft de gemeenteraad van Veldhoven de 'Omgevingsvisie Veldhoven, Stad van dorpen in het hart van de Brainport' vastgesteld. In deze omgevingsvisie geven wij aan waar we als gemeente op inzetten bij de ontwikkeling van Veldhoven tot 2040. Deze visie geeft hiermee richting en kaders aan voor toekomstige ontwikkelingen, initiatieven en beleid.

Op basis van drie kernopgaven wordt beschreven waar de gemeente voor staat tot 2040. Deze drie kernopgaven vormen samen de ruimtelijke koers voor Veldhoven:

1. Investeren in stedelijke en dorpse kwaliteiten

2. Verder bouwen aan de innovatieve en bereikbare maakstad

3. Werken aan een duurzame en gezonde leefomgeving

In de omgevingsvisie zijn per kernopgave een aantal strategische keuzen bepaald. Zo is er op basis van de kernopgaven bijvoorbeeld gekozen voor een sterk stedelijke structuur, het citycentrum als bruisend en multifunctioneel hart, het behoud van een herkenbare dorpse structuur, het werken aan gezonde wijken, het verduurzamen van de gebouwde omgeving en het werken naar toekomstbestendige woonwijken en werkmilieus. Omdat we streven naar een zo inzichtelijk en voorspelbaar beleid in de omgevingsvisie is er een gebiedsgerichte vertaling van deze strategische keuzes in de omgevingsvisie opgenomen. In deze gebiedsgerichte vertaling zijn de integrale ambities voor een gebied op een rij gezet. Zo is per gebied de karakterisering en opgave verwoord en zijn de kaders waarbinnen ontwikkelingen plaats mogen vinden weergegeven.

Planspecifiek

Hieronder is een uitsnede van het kaartbeeld met de visie voor Veldhoven in 2040 opgenomen ter hoogte van het plangebied (blauwe cirkel).

Figuur 6 Uitsnede Omgevingsvisie, plangebied in blauw kader Dorpslint

De locatie van de ontwikkeling ligt in een gebied wat is aangeduid als dorpslint. De karakteristiek en opgave voor de dorpslinten is behoud en versterking van het karakter, maar ook het faciliteren van ontwikkelingen passend in een veranderende maatschappij. De linten lenen zich makkelijker voor het toevoegen van eigentijdse bebouwing dan de dorpskernen, waarbij het belangrijk is dat het dorpse karakter de boventoon blijft voeren. Het planvoornemen sluit aan bij de karakteristiek en opgave voor de dorpslinten.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Met het planvoornemen worden twee woonobjecten toegevoegd binnen bestaand ruimtebeslag van een voormalige agrarische bedrijfslocatie. Door een goede landschappelijke inpassing van de locatie vindt er daarmee een ruimtelijke kwaliteitsverbetering plaats en wordt de vitaliteit van de dorpskern versterkt. Daarnaast wordt een Ruimte voor Ruimtewoning gerealiseerd. Deze Ruimte voor Ruimte ontwikkeling borgt een kwaliteitsverbetering van het landschap door de aanschaf van een Ruimte- voor Ruimte titel, zie Bijlage 7 voor het bewijsstukken dossier.

Voorliggende ontwikkeling geeft hier een goede invulling voor en past dus goed in de kaders die de raad voor de toekomst van Veldhoven heeft vastgesteld.

2.4.2 Woonvisie 'Keuzes maken, Woonvisie 2016 en verder'

Op 11 oktober 2016 is door de gemeenteraad een nieuwe woonvisie vastgesteld. De woonvisie is tot stand gekomen in de context van een groter geheel, geeft een doorkijk naar het wonen in Veldhoven (zowel vanuit de technische als sociaal-maatschappelijke kant bezien) en maakt een aantal keuzes op het vlak van de volkshuisvesting voor de komende jaren. Allerlei ontwikkelingen in de gemeente, regio en het land hebben invloed gehad op de keuzes die gemaakt zijn.

In de visie is aangegeven dat door de economische crisis er een stagnatie in de woningmarkt is opgetreden en een veranderende kijk op het wonen door burgers en professionals (instanties) is ontstaan. Er zal bovendien sprake zijn van demografische veranderingen in Veldhoven (toename van aantal 75- plussers en aandeel van 65 tot 74 jarigen en een afname van aandeel 30 tot 45 jarigen) met een daaraan gekoppelde wijziging in de huishoudingssamenstellingen tussen nu en 2030. Er zal meer vraag naar huurwoningen in de vrije sector komen. Ook zal de vraag naar kleine en goedkope woningen toenemen alsmede de vraag naar woningen voor mensen met een zorgvraag (de woningen moeten aanpasbaar zijn voor zorg aan huis).

Voor wat betreft de woningbouwprogrammering wordt rekening gehouden met alle nieuwe ontwikkelingen. De programmering zal daarom flexibel zijn om in de toekomst zo goed mogelijk te kunnen inspelen op de ontwikkelingen. Er ligt een opgave om per doelgroep het juiste type woning beschikbaar te hebben. In aanvulling op (bestaande) wijkvisies zullen daarom woonprogramma's per wijk opgesteld worden die de gewenste ontwikkeling voor het woningaanbod in de wijk aangeven. Ter uitvoering worden programma's beschreven en afgestemd op prestatieafspraken die jaarlijks worden bijgesteld.

Op het vlak van wonen werkt Veldhoven samen op twee regionale niveaus. Metropoolregio Eindhoven (voorheen SRE) met 21 gemeenten en het Stedelijk gebied Eindhoven (SGE). In het SGE gaan de voornaamste afspraken over het kwantitatieve en kwalitatieve o. Hierbinnen is ruimte voor lokale inkleuring. Daarnaast is er op SGE niveau een samenwerking tussen gemeenten en corporaties met betrekking tot urgentie voor kwetsbare doelgroepen.

De positie van Veldhoven in de regio zal worden versterkt door per onderwerp op het juiste niveau afstemming te zoeken met deze verschillende schaalniveaus (Stedelijk Gebied Eindhoven en gemeente).

Actualisatie van de woonvisie is gepland voor 2022 om o.a. de conclusies uit het verstedelijkingsakkoord te verwerken.

Planspecifiek

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van twee burgerwoningen binnen bestaand ruimtebeslag op een voormalige agrarische locatie. Daarmee is er sprake van transformatie. Het planvoornemen voorziet daarnaast in het toevoegen van een Ruimte-voor Ruimtewoning aan de achterzijde van het perceel. Met het planvoornemen wordt daarmee voorzien in de regionale woningbehoefte en verbetert de leefbaarheid van de nabijheid van het plangebied door het staken van een agrarische locatie.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het planvoornemen is daarmee in lijn met de woonvisie.

2.4.3 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan

De gemeenteraad van Veldhoven heeft op 29 oktober 2019 het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) vastgesteld. Het verkeersbeleid, dat in 2007 werd vastgesteld (VerkeersCirculatiePlan), gaf nadrukkelijk aandacht aan de verkeersstructuur, waarvan veel is uitgevoerd. Het GVVP is breder georiënteerd. Er is naast aandacht voor de auto ook aandacht voor alternatieven. De ambities op dat vlak zijn hoog. Het GVVP heeft in de basis een looptijd tot en met 2030.

Door de vele ontwikkelingen in Veldhoven neemt het aantal bewoners en werknemers de komende periode flink toe. De keerzijde van deze ontwikkelingen is dat ook de druk op de mobiliteit toeneemt. De ontwikkeling van Zilverackers, de verdere ontwikkeling van bedrijventerrein De Run en de aansluiting op de A67, inclusief de N69, en de Zilverbaan zorgen eveneens voor veranderende en extra verkeersbewegingen. Daarbij moet structureel aandacht worden besteed aan de verkeersveiligheid en leefbaarheid. In het GVVP worden hiervoor aan de hand van modules ambities beschreven. Bij het GVVP zijn kaarten opgenomen met het gewenste fietsnetwerk, (H)OV netwerk en de wegcategorisering.

Planspecifiek

Met het planvoornemen verandert de ontsluiting en de capaciteit van de wegen niet. Daarnaast is de capaciteit van de wegen ruim voldoende om de verkeersgeneratie af te wikkelen.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het planvoornemen heeft geen specifieke gevolgen voor de uitvoering van de doelstellingen in het gemeentelijk verkeers- en vervoersplan.

2.4.4 Ambitiedocument 'Samen voor ruimtelijke kwaliteit'

In het voorliggende bestemmingsplan wordt het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing binnen het plangebied geregeld. Hiernaast voert de gemeente welstandstoezicht op bouwplannen, op basis waarvan aspecten als architectonische verschijning en materiaalgebruik worden getoetst. Het gemeentelijk beleid is opgenomen in het 'Ambitiedocument Samen voor ruimtelijke kwaliteit' zoals op 14 mei 2019 is vastgesteld. Het ambitiedocument bevat 4 kernwaarden en 5 architectuurprincipes.

Voor de onderhavige locatie is de kernwaarde 'blijvend herkenbare dorpsstructuren' van toepassing.

Figuur 7 Uitsnede kernwaardenkaart

Blijvend herkenbare dorpsstructuren

Veldhoven kent naast een sterk stedelijke structuur ook typische dorpse kwaliteiten, die behouden dienen te worden. Het is van belang dat de 4 kerkdorpen, gehuchten en de dorpslinten (hun bestaande

(cultuurhistorische) waarden behouden en eigen identiteit niet verliezen. De ambitie is om met name in te zetten op bebouwing met historische kenmerken, zodat de dorpskernen en linten duidelijk herkenbaar blijven. Teveel afwijkende stijlen kan de samenhang in het dorpse beeld namelijk verstoren en de Veldhovense identiteit 'vertroebelen'. Slechts in bijzondere gevallen, is het mogelijk om moderne bebouwing te realiseren. In gebieden die in het Besluit ruimtelijke ordening zijn gedefinieerd als achtererfgebied gelden geen regels.

Voor alle overige bouwwerken worden gelden 5 architectuurprincipes als welstandscriteria. Het betreft de

volgende 'basiselementen van het bouwen':

a. Relatie tussen bouwwerk en omgeving

b. Samenhand vormgeving, functie en constructie

c. Evenwicht tussen helderheid en complexiteit

d. Schaal en maatverhoudingen

e. Materiaal, textuur, kleur en licht

Daarnaast stimuleert de gemeente initiatiefnemers in een vroegtijdig stadium duurzaamheidsmaatregelen integraal onderdeel te laten uitmaken van het ontwerp.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Met het planvoornemen worden woningen op een voormalige agrarische locatie gerealiseerd. Daarnaast wordt er een Ruimte-voor Ruimtewoning gerealiseerd aan de achterzijde van het perceel. Deze woningen worden landschappelijk ingepast en sluiten qua bouwstijl en maatvoering aan op het dorpse straatbeeld. Daarmee blijft de kenmerkendheid van het plangebied behouden.

2.4.5 Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorzieningen

De drie Brabantse Veiligheidsregio's (Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant, Veiligheidsregio Brabant-Noord en Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost) hebben in 2016 uniforme beleidsregels vastgesteld ten aanzien van bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Het doel van de beleidsregels is een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening te waarborgen, zodat de Veiligheidsregio's in staat zijn adequate brandweerzorg te leveren.

De beleidsregels bieden oplossingsrichtingen waarmee invulling kan worden gegeven aan de doelvoorschriften die de Veiligheidsregio's hebben gesteld. Indien wordt voldaan aan de beleidsregels, kan er vanuit worden gegaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening wordt gerealiseerd. In de beleidsregels zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot de inrichting van wegen en de bereikbaarheid van gebieden die niet via de openbare weg worden ontsloten. Daarnaast is aangegeven aan welke eisen een bluswatervoorziening dient te voldoen om de brandweer in staat te stellen een brand effectief te bestrijden. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze beleidsregels.

Conclusie relatie met voorliggend plan

De beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoorziening worden als afzonderlijk toetsingskader gehanteerd om nieuwe ontwikkelingen te beoordelen en behoeven geen doorwerking in de planregels van het bestemmingsplan.

3.1.1 Ontstaansgeschiedenis

Het plangebied is gelegen in Zandoerle waarvan in de cultuurhistorische inventarisatie van de provincie Noord-Brabant (augustus 1983) wordt hiervan gezegd: "Zandoerle is als structuur van een agrarische nederzetting met groene plaatse nog goed herkenbaar, ook al is de historische boerderijbebouwing zeer ingrijpend vernieuwd. Maat en schaal herinneren echter nog aan de oude situatie". Mede als gevolg van de ontwikkeling en de daarmee gepaard gaande verandering van de agrarische bedrijfsvoering, verdween de karakteristieke kleinschaligheid van de boerderijen met het oprichten van grote agrarische bedrijfsgebouwen. Waar het dorp vóór 1980 nog voorkwam op het programma van te beschermen stads- en dorpsgezichten van de toenmalige Rijksdienst voor de Monumentenzorg, bestond er als gevolg van het verdwijnen van het historische bebouwingsbeeld en de verbouw en nieuwbouw van panden niet langer een aanleiding om een aanwijzing van rijkswege te rechtvaardigen.

Het huidige karakter van het oude akkerdorp is echter nog dermate waardevol dat bij functionele en ruimtelijke ingrepen, hiermee terdege rekening dient te worden gehouden. Zandoerle heeft binnen de gemeente Veldhoven dan ook een bijzondere ruimtelijke betekenis door de combinatie van een aantal waardevolle deels zelfs monumentale gebouwen in combinatie met een nog ruimtelijk vrij gave oorspronkelijke structuur.

3.1.2 Huidige situatie

De locatie betreft een voormalige agrarisch locatie waar in het verleden varkens, runderen en paarden zijn gehouden. De agrarische bedrijfsactiviteiten zijn reeds geruime tijd beëindigd. Op de locatie bevindt zich een bedrijfswoning en diverse opstallen, veelal in matige bouwkundige staat. De totale oppervlakte bestaande bebouwing bedraagt ca. 950 m2.

Het hoofdgebouw dateert uit 1933, achter het woonhuis bevinden zich de aangebouwde voormalige stallingen, die in gebruik waren als varkens- en rundveestal, (deels) met roostervloer en mestkelder.

Aan de noordzijde van het hoofdgebouw bevinden zich een in diverse gedeelte opgetrokken voormalig bedijfsgebouw dat dienst deed als paardenstal en opbergstalling. Ten zuiden van de woonboerderij bevinden zich twee “bouwvallige” bijgebouwen, zijnde een garage en een stenen bakhuis. Ten oosten van het hoofdgebouw bevindt zich een later (medio 1970-1975) opgerichte varkensstal.

Het terrein rondom en tussen de opstallen is veelal voorzien van een klinkerverharding en was in gebruik als oprit/erf. De overige gronden van het plangebied zijn onbebouwd en in gebruik als tuin, groenstrook en/of weiland. Aan westzijde, in de voortuin bevindt zich een beeldbepalende zomereik, die op de gemeentelijke beschermingslijst staat. Op het meest oostelijk gelegen perceel, aan de Zandoerleseweg bevindt zich een verwaarloosde bosschage, met veelal doorgeschoten kerstbomen.

De locatie wordt ontsloten aan de westzijde, op Zandoerle, middels 2 inritten.

Figuur 8 ligging percelen planlocatie (met geel omkaderd)

Figuur 9 Beeld op de planlocatie vanuit de Paddevenweg (google maps)

Ten noorden en zuiden wordt het plangebied begrensd door kavels met vrijstaande woningen en prive tuinen. Het bosschage perceel aan de Zandoerleseweg grenst aan de noordzijde aan een open strook grasland. De oost- en westelijke begrenzing wordt gevormd door de Zandoerleseweg respectievelijk Zandoerle.

4.5.1 Endotoxinen

Blootstelling aan stoffen uit de veehouderij (met name pluimvee- en varkenshouderijen in de omgeving) kan leiden tot negatieve gezondheidseffecten. Volgens de Gezondheidsraad is endotoxine een goede indicator voor blootstelling van omwonenden van veehouderijen aan ontwikkeling van een landelijk toetsingskader is de notitie "Handelsperspectieven Veehouderij en Volksgezondheid Endotoxine toetsingskader 1.0' opgesteld. In het toetsingskader zijn afstanden bepaald die een te hoge blootstelling aan endotoxinen zullen voorkomen. Uitgangspunt van het toetsingskader is de advieswaarde van de Gezondheidsraad van 30 EU/m3 voor endotoxinen. Hierdoor kan worden bepaald of sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat met betrekking tot endotoxinen.

In de nabijheid van de planlocatie zijn geen varkens- en pluimveehouderijen gesitueerd. De planlocatie ligt ruimschoots buiten de richtafstanden die aangehouden moeten worden rondom dergelijke bedrijven in de omgeving. Er is geen sprake van een verhoogd volksgezondheidsrisico.

4.5.2 Geitenhouderijen

Op basis van verschillende VGO (Veehouderij en Gezondheid Omwonenden) - onderzoeken is aangetoond dat er verhoogde gezondheidsrisico's zijn wanneer in de nabijheid (binnen een straal van ca. 1,5 tot 2,0 km) van een geitenhouderij gewoond wordt. Mede op basis hiervan geldt in de provincie momenteel een nieuwvestigings- en uitbreidingsverbod voor geitenhouderijen.

De rechtstreeks werkende (tijdelijke) verbodsregels op het uitbreiden van een geitenhouderij hebben geen directe invloed op het mogelijk maken van gevoelige bestemmingen zoals woningen, scholen en kinderdagverblijven, in de nabijheid van geitenhouderijen. Er kan immers (nog) geen wetenschappelijk verband worden gelegd met een maximale blootstelling vanwege een aanvaardbaar of niet aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Er is hiervoor dan ook nog geen nader wettelijk toetsingskader en er bestaan geen concrete normen of aan te houden afstanden die in acht genomen moeten worden bij de vergunningverlening en/of bij de ruimtelijke planning. Het is aan het gemeentebestuur om bij de besluitvorming over het bestemmingsplan een belangenafweging te maken.

Op circa 400 meter van de planlocatie is een geitenhouderij gesitueerd op het adres Toterfout 13 in Oerle. In de directe nabijheid van deze bestaande geitenhouderij bevinden zich reeds diverse bestaande burgerwoningen (onder andere Toterfout nr. 14, 20, 22, 24, 26; gelegen op op ca 100 tot 150 meter van het dierenverblijf) alsmede de woonkern Zandoerle met diverse burgerwoningen, waaronder op de Paddevenweg (op ca. 250-300 meter afstand).

Met het initiatief vindt toevoeging plaats van twee burgerwoningen plaats alsmede de herbouw van de voormalige bedrijfswoning, midden in de kern Zandoerle.

Gelet op de ligging en omvang van het plangebied en aard van het voornemen is slechts sprake van een zeer beperkte toename van bewoners, zeker in verhouding tot bestaande woonkern Zandoerle, waarvan het noordwestelijk gelegen deel op kortere afstand van deze geitenhouderij ligt dan het plangebied.

Er is gezien de ligging van het plangebied en de bestaande woonkern t.o.v. de geitenhouderij geen sprake van een omgekeerde werking. Het bestemmingsplan biedt geen planologisch kader voor de realisatie van scholen, kinderopvang of zorginstellingen (geen kwetsbare groepen). Er is sprake van een woningbouwopgave. Het kunnen blijven wonen in de eigen omgeving wordt ook als een belangrijk onderdeel van positieve gezondheid gezien. Het provinciale geitenmoratorium bevat een verbod op uitbreiding en oprichting van geitenhouderijen, waardoor een toename van het blootstellingsrisico in het plangebied door bedrijfsontwikkeling van geitenhouderijen niet mogelijk is. Ten aanzien van planologische- en milieuaspecten is in onderhavig bestemmingsplan aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening.

Gelet op bovenstaande zal het gezondheidsrisico slechts marginaal toenemen en wordt de beoogde ontwikkeling aanvaardbaar geacht.

4.8.1 Archeologie

Wettelijk en beleidsmatig kader

De omgang met het archeologisch erfgoed is geregeld in de Erfgoedwet (2016). Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met eventueel aanwezige archeologische resten, indien een bestemmingsplan dat voorschrijft. De gemeente heeft vanuit haar archeologiebeleid voorwaarden opgesteld ten aanzien van de omgang met het archeologisch erfgoed.

De gemeente Veldhoven beschikt over een Archeologische beleidsadvieskaart van datum 10 maart 2014. Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan bevinden zich op de beleidsadvieskaart verschillende categorieën met archeologische (verwachtings)waarden, te weten:

• categorie 3: gebied met hoge archeologische waarden;
• categorie 4: gebieden met hoge archeologische verwachtingswaarden

Figuur 14 Uitsnede archeologisch verwachtingskaart

Toetsing bestemmingsplan

Gezien de archeologische verwachtingswaarde en waarde is er een verkennend archeologisch onderzoek uitgevoerd door Bureau voor Archeologie (d.d. 07-07-2020, referentienummer 904). Dit onderzoek is als Bijlage 2 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen. Op basis van de resultaten van het verkennend onderzoek is het navolgende geconcludeerd:

De beoogde ingreep bestaat uit de sloop van alle panden en vervolgens nieuwbouw van drie woningen met bijgebouw. Het plangebied ligt in het archeologisch landschap 'Roerdalslenk', in de landschapszone dekzandvlakten. Het booronderzoek bevestigt dat de natuurlijke ondergrond bestaat uit dekzand. In de top van het bodemprofiel is een dikke humeuze laag aanwezig (dikke A-horizont). Er zijn geen resten van B-horizonten aanwezig.

De top van de C horizont ligt tussen 70 en 175 cm -mv. De A horizont is echter vergraven en er zijn geen (resten van) B horizonten aanwezig. De kans dat onder de A horizont een archeologisch niveau bewaard is gebleven wordt daarom als zeer klein ingeschat. Aan de westzijde van het plangebied kunnen wel resten van laatmiddeleeuwse of nieuwe tijdse boerderijerven aanwezig zijn. Dit deel van het plangebied ligt in de historische kern van Zandoerle. De top van het archeologisch niveau ligt aan het oppervlak.

Als in het westelijke deel van het plangebied geen graafwerkzaamheden plaatsvinden voor de bouw van woningen worden waarschijnlijk geen archeologische resten verstoord. Daartoe zou het bouwplan moeten worden aangepast. Als in het westelijke deel van het plangebied wel woningbouw is voorzien, dan wordt aanbevolen dit deel nader te laten onderzoeken door middel van proefsleuven om te bepalen of daadwerkelijk archeologische resten aanwezig zijn, en of deze behoudenswaardig zijn.

Het bevoegd gezag heeft in juli 2020, naar aanleiding van het bureau- en booronderzoek, geoordeeld dat er binnen het gehele plangebied archeologische resten verwacht kunnen worden. Ten behoeve van het voornemen is derhalve een archeologisch proefsleuvenonderzoek uitgevoerd door middel van 5 proefsleuven binnen het plangebied. Het bijbehorende onderzoeksrapport is als Bijlage 3 bij de toelichting van dit bestemmingsplan gevoegd.

Uit het proefsleuvenonderzoek blijkt uit de vele aangetroffen leemkuilen en een waterput, dat het plangebied in de 17e of 18e eeuw is gebruikt voor leemwinning en mogelijke ook productie van baksteen. Eventuele oudere archeologische sporen zijn door de leemwinning vernietigd. Alleen een waterput uit de 17e of 18e eeuw, opgebouwd uit heideplaggen met houten karrewiel als basis, is middels een opgraving nader onderzocht.

Met het uitgevoerde proefsleuvenonderzoek en het opgraven van de waterput kan het veldonderzoek als afgerond worden beschouwd. Een uitgewerkte rapportage volgt later nog.

Naar aanleiding van het eerste evaluatieverslag wordt voor het plangebied geadviseerd de archeologische dubbelbestemming te schrappen. Dit geldt echter niet voor de gronden ter plaatse van de bomenweide, aangezien hier geen nader archeologisch onderzoek heeft plaatsgevonden.

Op basis van de resultaten van het archeologisch onderzoek is de archeologische dubbelbestemming ter plaatse van de voorziene woonbestemming niet meer opgenomen, zie ook onderstaande afbeelding. .

Figuur 15 Uitsnede archeologisch verwachtingskaart - zwarte contour: woonbestemming - vrijgave; blauwe contour : groenbestemming - behoud archeologische dubbelbestemming (waarde- archeologie 2)

Ter plaatse van de groenbestemming blijft de geldende archeologische dubbelbestemming ('Waarde - Archeologie 2') gehandhaafd, ter bescherming van eventuele archeologische waarden bij mogelijk toekomstige bodemingrepen. Bij ingrepen dieper dan 40 cm beneden maaiveld en met een omvang van meer dan 250 m2 is hier vooraf een nader (gravend) onderzoek noodzakelijk

4.8.2 Cultuurhistorie

Nationaal staat het cultuurhistorisch beleid in het teken van het behoud en het beheer van de cultuurhistorische waarden. Op gelijke voet staat het streven naar het gebruik van het cultuurhistorisch erfgoed als inspiratiebron voor de ruimtelijke inrichting. Dit beleid geldt voor alle cultuurhistorische waarden, dat wil zeggen voor zowel archeologische als voor historisch-geografische en historisch bouwkundige waarden.

Cultuurhistorische waarden kunnen betrekking hebben op bebouwde cultuurhistorie (monumenten), cultuurhistorische landschappen en archeologische waarden van een gebied.

Op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW 2010, herziening 2016) is bepaald welke cultuurhistorische waarden of elementen binnen of in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn.

Figuur 16 Uitsnede cultuurhistorische waardenkaart

Conclusie met betrekking tot het plangebied

Het gehele buurtschap Zandoerle is aangeduid als zijnde van zeer hoge historische stedenbouwkundige waarden, in het bijzonder de dorpsbrink ten zuiden van het plangebied, waar het buurtschap in de periode 1212-1249 uit het niets werd gesticht als marktplaats, vanwege de situering op een kruispunt van doorgaande landwegen. Het bebouwingsbeeld met overwegend langgevelboerderijen dateert met name uit de periode 1750-1950.

Daarnaast is de planlocatie gelegen in een door de provincie aangeduid cultuurhistorisch waardevol gebied, te weten het akkercomplex zandoerle. Dit gebied bestaat uit een open akkercomplex met bolle ligging, steilranden en zandwegen. Het contrast tussen de openheid van het akkercomplex en het besloten landschap rondom het akkercomplexen het buurtschap Zandoerle met karakteristieke langgevelboerderijen als gevolg van de vele houtsingels en bosjes is goed bewaard gebleven en dient beschermd te worden.

De weg Zandoerle tenslotte wordt beschouwd als een historische lijn van redelijk hoge waarde.

Met het planvoornemen vindt geen aantasting van bovenstaande cultuurhistorische waarden plaats. Het voornemen heeft betrekking op herontwikkeling van een bestaande verrommelde bedrijfslocatie, waarmee middels een goede landschappelijke inpassing aansluitend op de omgeving het karakter van het plangebied wordt versterkt. De karakteristieke zomereik wordt middels een specifieke aanduiding expliciet in het plan beschermd. De te realiseren woningen sluiten qua stijl en maatvoering aan op de bestaande omgeving, en het geheel wordt landschappelijk ingepast.

In het plangebied zelf zijn geen monumentale panden aanwezig. In de directe omgeving bevinden zich wel diverse (rijks)monumenten en andere cultuurhistorische elementen. Met het voornemen wordt rekening gehouden met de monumenten. De nieuw op te richten bebouwing zal zorgvuldig worden ingepast en zoveel mogelijk aansluiten bij haar omgeving qua ontwerp, uitstraling en positionering. De historisch "beeldverstorende" bijgebouwen worden gesloopt. Hiermee worden de historische stedenbouwkundige waarden gerespecteerd en versterkt.

Ten behoeve van een goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing is een landschappelijke inrichtingsschets opgesteld, die inspeelt op het kenmerkende coulissenlandschap. Door toevoeging van een voorwaardelijke verplichting is de uitvoering van het inrichtingsplan nader in het plan geborgd.

4.9.1 Waterrelevant beleid en regelgeving provincie Noord-Brabant

Provinciaal Water en Bodem programma 2022-2027

Doel van dit nieuwe RWP is: een klimaatadaptief Brabant met veilig, schoon en voldoende water en een vitale bodem. Deze opgaven zijn ook van belang voor vrijwel alle andere provinciale opgaven: wonen en werken, infrastructuur en mobiliteit, landbouw en voedsel, natuur en biodiversiteit, erfgoed, een concurrerende en duurzame economie, en de energietransitie.

Ambitie: Brabant heeft in 2050 een klimaatbestendig en veerkrachtig water- en bodemsysteem en is bestand tegen extremen.

Rode draad: water en bodemsysteem herstellen

Een belangrijke rode draad in het programma is het herstellen van de systeemwerking. Vele generaties lang had het waterbeleid als doel wateroverlast te voorkomen en water zo snel mogelijk af te voeren. Inmiddels weten we beter en is het duidelijk geworden dat het roer om moet: we moeten zuinig zijn op ons water en de bodem, en het wateren bodemsysteem moet toegerust zijn op natte én droge tijden.

4.9.2 Waterrelevant beleid en regelgeving Waterschap de Dommel

Waterbeheerplan 2022-2027 - Water als basis voor toekomstbestendige leefomgeving

Het water- en bodemsysteem is onontbeerlijk voor een gezonde en leefbare ruimtelijke inrichting van Noord-Brabant. Meer dan ooit is het belangrijk om rekening te houden met het concept van de lagenbenadering om een toekomstbestendige leefomgeving te waarborgen. Door klimaatverandering en ruimtelijke druk, staat immers de veerkracht van het water en bodemsysteem onder druk. De lagenbenadering beschrijft de ruimte in drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het water- en bodemsysteem. De tweede laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de derde laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan. Ruimtelijke planning en gebiedsontwikkeling is een proces waarin continu keuzes worden gemaakt. De lagenbenadering helpt in dit keuze- en afwegingsproces en dient als kwaliteitskader voor alle (ruimtelijke) plannen. Elke laag draagt bij aan de ontwikkeling. De lagenbenadering betekent wel dat een onderliggende laag voorwaarden stelt aan andere lagen. Zeker vanuit een perspectief van duurzame ontwikkeling zijn veerkracht en omkeerbaarheid van ingrepen belangrijke gegevenheden.

Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 start Waterschap De Dommel met de 'watertransitie'; op weg naar een toekomstbestendige waterhuishouding. Uiterlijk in 2050 is de waterhuishouding in ons hele beheergebied toekomstbestendig. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit voorziet. En een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans is met de omgeving. Zowel in het bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik te maken van de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het vasthouden van water.

We hanteren drie principes die inhoudelijke sturing geven aan de watertransitie:

• Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt
• Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan
• Wat schoon is moet schoon blijven

We moeten ons, nog meer dan voorheen, aanpassen aan de veranderende leefomgeving en op zoek gaan naar nieuwe oplossingen en antwoorden. Juist de voor Midden-Brabant zo karakteristieke verwevenheid van bebouwing, landbouw en natuur is een kans om de wateropgaven slim in te passen. Dit vereist een integrale, gebiedsgerichte aanpak samen met alle partijen. Een gebiedsgerichte aanpak is alleen succesvol als naast de wateropgaven ook de opgaven vanuit natuur, stikstof, economie, landbouwtransitie, energietransitie, biodiversiteit, mobiliteit en woningbouw onderdeel van de aanpak zijn. Niet sectoraal, maar integraal. Alleen dan gaan we oplossingen vinden voor een leefbaar Midden-Brabant met een duurzaam en toekomstbestendig watersysteem dat goed is voor inwoners, bedrijven, landbouw en natuur. De grote uitdaging zit hem vooral in de vraag hoe we dit gaan bereiken. Meer dan voorheen gaan we daarbij:

• van beekdalgericht naar gebiedsgericht; onze aandacht gaat naast het beekdal ook uit naar de flanken, de hoge zandruggen en bebouwd gebied.
• van sectoraal naar integraal; samen met overheden en gebiedspartners maken we keuzes over meerdere opgaven in een gebied.
• van water afvoeren naar elke druppel telt; maximaal water conserveren, minder grondwater gebruiken en slimmer sturen.

Keur Waterschap de Dommel 2015

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening.

De keur van het waterschap is van toepassing wanneer direct en indirect wordt geloosd op een oppervlaktewaterlichaam. De Keur is ook van toepassing als het oppervlaktewater niet in eigendom en beheer is van het waterschap.

Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hanteren sinds 1 maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'. Bij een toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn, veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Het waterschap maakt grofweg onderscheid in projecten met een toename van verhard oppervlak van maximaal 500 m2, 500 m² tot 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

4.9.3 Beleid en ambitie gemeente

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan en Integraal beheer kader openbare ruimte gemeente Veldhoven

De visie en strategie van de gemeente Veldhoven is vastgelegd in het huidige VGRP en daarnaast is een integraal beheerkader openbare ruimte opgesteld. Het Integraal beheerkader openbare ruimte beschrijft de ambities voor het beheer van de openbare ruimte voor de gemeente Veldhoven. Deze ambities zijn vertaald naar de assets en vastgelegd op de assetsheets (beheerplannen). Het doel hiervan is om eenduidig de kaders voor het beheer van de openbare ruimte vast te leggen op basis van het huidige beleid.

Volgens de wetgeving heeft de gemeente Veldhoven drie zorgplichten op het gebied van stedelijk waterbeheer:

• zorgplicht stedelijk afvalwater;
• zorgplicht hemelwater;
• zorgplicht grondwater.

Dit komt er op neer dat de gemeente vanuit het oogpunt van volksgezondheid en veiligheid zorg draagt voor een deugdelijke inzameling, berging, transport en/of lokale zuivering van stedelijk afvalwater, afvloeiend hemelwater en grondwater. De kans op overlast dient hierbij te worden beperkt tot maatschappelijk aanvaardbare normen.

Op het gebied van hemelwater zijn de onderstaande beleidsdoelen en ambitie beschreven:

• Vasthouden aan de hemelwatertrits 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Met de lokale voorkeursvolgorde: infiltreren waar mogelijk, bovengronds bufferen op locaties met voldoende ruimte en als het niet anders kan, dan pas afvoeren;
• Perceeleigenaren dragen een steentje bij door op eigen terrein doelmatig voorzieningen te treffen voor buffering en/of opslag van hemelwater;
• Actief doorzetten op bovengrondse maatregelen ten behoeve van de verwerking van hemelwater in de openbare ruimte. Bovengrondse maatregelen komen als doelmatiger alternatief dan ondergrondse maatregelen naar voren. Daarnaast zijn bovengrondse maatregelen zichtbaar voor onder andere de bewoners, wat resulteert tot meer bewustwording van de inwoners in Veldhoven;
• Bij herontwikkelingen waar mogelijk inzetten op gescheiden riolering. Onderscheidt in afvoer van stedelijk afvalwater en voor de afvoer van hemelwater.

Ambitie gemeente afvoer van hemelwater

Als het regent in de gemeente Veldhoven verdwijnt het meeste hemelwater in de riolering. Door verandering van het klimaat wordt het bestaande rioolstelsel ook steeds zwaarder op de proef gesteld. Buien worden heviger en duren langer. Hierdoor neemt het risico op (grond)wateroverlast toe. Om droge voeten te houden wordt ruimte gecreëerd in het groen en/of oppervlaktewater. Hierbij wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden: infiltreren (vasthouden) waar mogelijk, bufferen op locaties met voldoende beschikbare ruimte en als het niet anders kan, dan pas afvoeren. In openbaar gebied komt dit tot uiting door hemelwatervoorzieningen in groenstroken die geschikt zijn gemaakt voor de opvang van overtollig hemelwater en aanpassing van waterpartijen. De eigenaar draagt een steentje bij door op eigen terrein voorzieningen te treffen voor buffering en/of opslag van hemelwater en/of opvang van overtollig grondwater. De gemeente ziet hierbij toe op een doelmatige invulling van de hemelwateropgave

Hydrologisch neutraal bouwen

Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem. Voor ontwikkelingen die dit negatief kunnen beïnvloeden, wordt daarom uitgegaan van de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Dat wil zeggen dat water zoveel mogelijk in een gebied wordt vastgehouden door infiltratie en waar dit niet mogelijk is water tijdelijk wordt geborgen (retentie). Door water lokaal te infiltreren of te bergen in een voorziening wordt het versneld afvoeren van overtollig hemelwater naar het bestaande oppervlaktewatersysteem zoveel mogelijk voorkomen. Bij zeer grote neerslaghoeveelheden zal de genoemde voorziening het aangeboden water echter onvoldoende kunnen verwerken. Een noodoverloopconstructie kan er dan voor zorgen dat het overtollige water gecontroleerd naar een plek wordt afgevoerd waar het geen overlast kan veroorzaken.

Uitgangspunten hemelwaterafvoer bij herontwikkeling en nieuwbouw

Bij herontwikkeling en nieuwbouw binnen de gemeente Veldhoven wordt uitgegaan van het HNO-principe (Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen): het hemelwater wordt ter plaatse de bodem in geleid via hemelwater verwerkende voorzieningen zoals infiltratiekolken, bermen, wadi's en vijverpartijen. Waar mogelijk worden voorzieningen gecombineerd met benodigde maatregelen in omringende wijken. Indien de lokale omstandigheden de verwerking van hemelwater in de bodem niet toelaten, wordt het afgevoerd naar het dichtstbijzijnde oppervlaktewater, conform de richtlijnen van het hydrologisch neutraal ontwikkelen.

Wanneer wordt aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel van de gemeente Veldhoven zijn de volgende regels van toepassing:

• Vuilwater en schoon hemelwater worden gescheiden aangeboden op de perceelgrens;
• De gemeente hanteert voor de toename van het verhardoppervlak van 250 m2 tot 500 m2  een compensatie van 42 mm/m2 berging binnen het te ontwikkelen plangebied. Boven de 500 m2 gelden de regels van de Keur van Waterschap de Dommel;
• Voorkeur voor een bovengrondse berging;
• Leegloop van de bergingsvoorziening (infiltratie, geknepen afvoer e.d.) dient per locatie te worden aangegeven. Bij infiltratie dient te worden aangetoond dat infiltratie mogelijk is;
• Wanneer wordt afgevoerd naar het gemengde stelsel dient een terugslag te worden toegepast zodat vuilwater niet de voorziening in kan stromen.
• Bij het indienen van de omgevingsvergunning dient een gedetailleerd ontwerp te worden ingediend van de bergingsvoorziening en de leegloopconstructie.

4.9.4 Huidige en toekomstige situatie

Huidige situatie

Inleiding

Op de locatie bevinden zich een voormalige bedrijfswoning, diverse bedrijfsgebouwen, erfverharding en een bosschage. Daarnaast is een gedeelte van het plangebied in gebruik als weiland.

Oppervlaktewater

Ter plaatse zijn geen beschermde A- en B-leggerwatergangen gelegen.

Bodemgesteldheid, maaiveld en grondwaterstanden

Ter plaatse bestaat de bodem overwegend uit hoge zwarte enkeerdgronden, opgebouwd uit lemig fijn zand (bron: Bodematlas, Provincie Noord-Brabant). Dit wordt bevestigd door de bodemprofielen, zoals opgenomen in de bijlagen van het verkennend bodemonderzoek. Deze bodemprofielen hebben een goed infiltrerend vermogen.

De hoogte van het maaiveld van het plangebied variëert ter plaatse tussen ca 23 meter in het noordoosten tot 24,5 m +NAP in het westen. (Bron: Actueel Hoogte Bestand Nederland).

Uitsnede AHN-viewer met planlocatie rood gemarkeerd

Ter plaatse is sprake van grondwatertrap VII (bron: Bodematlas, Provincie Noord-Brabant). Hiervoor geldt dat de gemiddeld hoogste grondwaterstand GHG is gelegen op een diepte van meer dan 80 cm beneden maaiveld. Ten tijden van het uitgevoerde bodemonderzoek was overigens sprake van een grondwaterstand van ca 18 meter + NAP.

Riolering

Binnen het plangebied wordt het hemelwater afgekoppeld van het vuilwaterrioolstelsel. Op een drukrioolsysteem mag alleen vuilwater worden geloosd en het regenwater dient in het plangebied te worden opgevangen. Dit betekent dat het schone hemelwater niet wordt afgevoerd naar de RWZI (rioolwaterzuiveringsinstallatie) Eindhoven, maar wordt geïnfiltreerd in de grond. Enkel schoon regenwater mag worden geïnfiltreerd in de bodem.

Checklist Watersysteem

Hoofdwatergang cq open water	Nee
Zijwatergang	Nee
Keurgebied binnen plangebied?	Nee
Binnen 25-100 jaarszone?	Nee
Binnen boringsvrije zone?	Nee
Ecologische verbindingszone?	Nee
Binnen reserveringsgebied waterberging 2050?	Nee
Attentiegebied NNB	Nee
Rioolwatertransportleiding	Nee
Waterschap gemaal	Nee
Verdachte/verontreinigde locaties?	Nee
Infiltratie praktisch mogelijk?	Ja
Uitwerkingsplicht/wijzigingsbevoegdheid	Nee

Toekomstige situatie

Door het planvoornemen zijn er geen veranderingen in de geomorfologische samenstelling van de bodem van het plangebied. Het planvoornemen vind hoofdzakelijk plaats binnen bestaande ruimtebeslag. Alle bestaande bebouwing (ca. 950 m2) wordt gesloopt. Daar staat tegenover dat een drietal woningen, inclusief bijgebouw worden terug gebouwd. Per saldo zal het dakoppervlak daarmee niet toenemen, maar zelfs licht afnemen. Ook het verhard oppervlak op het erf neemt licht af. Er zijn derhalve geen substantiële veranderingen ten opzichte van de huidige situatie. In de beoogde situatie wordt het huishoudelijk afvalwater van de 2 nieuwe woningen aan de Zandoerle aangesloten op het bestaande vrijverval riool, waarmee het vuilwater wordt afgevoerd naar het hoofdgemaal. Het afvalwater van de nieuwe woning aan de Zandoerleseweg moet worden aangesloten via een drukriool naar een bestaand put bij nr. 51a. Bij aanleg van nieuwe verharding zal zoveel mogelijk half verharding cq. waterdoorlatende verharding gebruikt worden. Per saldo is sprake van een verhardingsafname.

Oppervlakten	Huidig m2	Toekomstig m2
Daken	950	900
Terrein verharding	1.250	1.100
Onverhard terrein	3.400	3.600
Totaal	5.600	5.600

Gevolgen voor/ door de waterhuishouding

Het verharde oppervlak neemt met het voornemen licht af. Er is dus geen waterbergingscompensatie noodzakelijk. Wel dient het schone hemelwater afzonderlijk te worden verwerkt op eigen terrein.

In het kader van klimaatadaptief ontwerpen zal de verharding zoveel mogelijk beperkt blijven en wordt wordt mogelijk gebruik gemaakt van semi-verharding en/of waterdoorlatende bestrating.

Elk afzonderlijk perceel moet hydrologisch neutraal worden ingericht zijn. Het schoon hemelwater in het plangebied zal worden afgekoppeld van het riool en zal conform de bestaande situatie gedurende het grootste deel van het jaar vertraagd infiltreren in de bodem van de particuliere tuinen. Hiertoe wordt ruimte geboden op het lager gelegen gedeelte van het plangebied. Ieder afzonderlijk perceel biedt hiervoor ruimschoots de ruimte en de lokale bodemkundig /hydrologische gesteldheid wordt geschikt genoeg geacht voor de benodigde infiltratie. Niet aannemelijk is dat er, ook in extreme situaties, overlast ontstaat op eigen terrein of bij derden. Ter borging van een hydrologische neutrale ontwikkeling is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen.

Bij grote regenval zal het hemelwater gezien het hoogteverschil naar het oosten aflopen. De oostelijke woning ligt enkele dm's hoger dan het maaiveld (zoals iedere woning) en zal hier geen hinder van ondervinden. De noordoostelijke groenstrook betreft het laagst gelegen gedeelte van het plangebied. Bij overvloedig hemelwater zal het overtollig water hier naar toe stromen en zal dit gedeelte van het perceel dient doen als waterberging.

Voor het afvalwater zal een aansluiting op het bestaande riool dienen te worden aangelegd.

Conclusie

Het voornemen leidt tot een afname van het verhard oppervlak. Het hemelwater zal worden afgekoppeld en op eigen terrein in de bodem infiltreren. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de uitgangspunten van waterschap de Dommel en de gemeente Veldhoven wat betreft een hydrologisch neutrale ontwikkeling.

Het voornemen leidt met betrekking tot waterhuishoudkundig effect niet tot belemmeringen.

5.2.1 Omgevingsdialoog

In het kader van de vereiste omgevingsdialoog zijn de directe buren door de initiatiefnemer reeds in een vroeg stadium geïnformeerd over het voornemen, waarbij ieder de mogelijkheid had een reactie te geven. Hierop zijn een viertal inhoudelijke reacties binnengekomen, op basis waarvan meermaals nader overleg met betrokkenen heeft plaats gevonden.

Enkele omwonenden hebben zorgen omtrent de ontsluiting van de oostelijke woning en vrezen een aantasting van hun uitzicht en het landelijk karakter van de omgeving.

De gesprekken hebben veelal niet tot een inhoudelijke wijziging van het voorontwerp bestemmingsplan geleid, maar er is wel waar mogelijk extra rekening mee gehouden bij de ambtshalve aanpassing en nadere uitwerking van de landschappelijke en stedenbouwkundige inrichtingsschets, zoals opgenomen in Bijlage 3.

Het uitgebreide verslag van de gevoerde omgevingsdialoog is als Bijlage 8 bij de toelichting van dit ontwerp bestemmingsplan opgenomen.

5.2.2 Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) heeft laten weten dat wanneer geen nationaal belang gemoeid is, er geen vooroverleg gevoerd hoeft te worden. In dit geval is er inderdaad, zoals bij het beleidskader beschreven, geen nationaal belang gemoeid.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg aan diverse instanties toegezonden.

 

Het waterschap heeft verzocht de locaties voor hemelwaterberging wat nader in beeld te brengen.

In de aangepaste inrichtingsschets bij dit ontwerp bestemmingsplan zijn hiertoe op het lager gedeelte van de percelen van de woningen locaties aangeduid waar de hemelwaterberging hoofdzakelijk plaats zal vinden

De provincie geeft naast enkele ondergeschikte tekstuele opmerkingen aan dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen. Wel wordt verzocht om de benodigde bewijsstukken van de aanschaf van de bouwtitel bij het bestemmingsplan te voegen.

Deze bewijsstukken zijn als Bijlage 7 bij de toelichting van dit ontwerp bestemmingsplan toegevoegd.

Er zijn geen verdere vooroverlegreacties binnengekomen.

5.2.3 Tervisielegging

Dit ontwerp bestemmingsplan wordt gedurende zes weken ter visie gelegd. De resultaten hiervan worden te zijner tijd in deze toelichting verwerkt.

5.2.4 Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt te zijner tijd vastgesteld door de gemeenteraad.

6.3.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, die bestaan uit de begrippen en de wijze van meten.

Artikel 1. Begrippen

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het

bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende

betekenis.

Artikel 2. Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

6.3.2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en voor welke doeleinden de in die bestemming(en) opgenomen gronden en gebouwen mogen worden gebruikt. Daarnaast zijn per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld. Het bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

Artikel 3. Groen-landschappelijke inpassing:

Deze bestemming is opgenomen voor het noordoostelijk gedeelte van het plangebied, waar een gedeelte van bestaande bosschage in aanvulling op de te handhaven bomen zal worden omgevormd tot een meer natuurlijk/landschappelijk landschapselement, in de vorm van een extensieve boomgaard. Binnen deze bestemming is het bouwen van gebouwen en/of het opslaan, storten of bergen van materialen niet toegestaan.

Artikel 4. Wonen - Vrijstaand:

Voor de drie nieuwe woningen is de bestemming ‘Wonen - vrijstaand’ opgenomen, conform de recente gemeentelijke modelregels. Voor de woningen zijn daarnaast drie specifieke bouwvlakken opgenomen, waarbinnen de woningen opgericht dient te worden. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte bedraagt 4,5 respectievelijk 10 meter en is als zodanig ook op de verbeelding opgenomen.

Bijgebouwen zijn tevens toegestaan binnen de aanduiding ‘bijgebouwen’. De totale oppervlakte aan bijgebouwen, carports en overkappingen mag ten hoogste 50% bedragen van het bouwperceel tot een maximum van 150 m2. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van bijgebouwen bedraagt 3,2 respectievelijk 4,5 meter.

Daarnaast wordt conform de gemeentelijke standaardregels een aan huis verbonden beroep of bedrijf rechtstreeks toegestaan, mits de vloeroppervlakte hiervoor niet meer dan 40% en niet meer dan 50 m2 van het vloeroppervlak van de woning en/of bijgebouwen bedraagt

De landschappelijke inpassing vormt een voorwaarde voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het voornemen. In de regels is hier daarom een voorwaardelijke verplichting aan gekoppeld. Het gebruik en in stand houden van de nieuw te realiseren bebouwing is uitsluitend toegestaan indien de landschappelijke inpassing overeenkomstig de landschappelijk/stedenbouwkundige inrichtingsschets, zoals opgenomen in Bijlage 3 bij deze regels, binnen 2 jaar na het onherroepelijk worden van een afgegeven omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen wordt gerealiseerd en vervolgens duurzaam in stand wordt gehouden.

Daarnaast zijn een tweetal voorwaardelijke verplichtingen toegevoegd ter borging van de realisering van een waterbergingsvoorziening met voldoende capaciteit alsmede ter borging van een goed woon- en leefklimaat door middel van een geluidsonderzoek in relatie tot de te hanteren gevelwering bij realisering van de nieuwe woningen.

Artikel 5. Waarde -archeologie 2:

Binnen deze artikelen zijn de mogelijk op het terrein aanwezige archeologische waarden planologisch - juridisch beschermd.

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Bescherming van de archeologische waarden is geregeld doordat voor een aantal grondverstorende werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning benodigd is. De dubbelbestemming kent een ondergrens van 250 m2.

Indien de oppervlakte van de grondverstoring onder deze oppervlakte blijft, is geen archeologisch onderzoek nodig. Dit geldt tevens voor bodemingrepen, die niet dieper gaan dan 40 cm beneden maaiveld.

6.3.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels die gelden voor het hele plangebied. Het betreft de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

Artikel 6. Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 7. Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is vastgelegd dat het bouwvlak uitsluitend mag worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen. Verder zijn kelders toegestaan waar gebouwen mogen worden gebouwd.

Ook is er een regeling opgenomen voor bestaande maten. Indien de bestaande maatvoering, afstanden, bebouwingspercentages en/of oppervlaktes van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde (volgens een verleende omgevingsvergunning) afwijken van de in de regels en op de verbeelding genoemde maten zijn de bestaande maten leidend.

Tenslotte zijn regels opgenomen over parkeren. Bij (nieuw)bouw dient altijd voldaan te worden aan de genoemde parkeernormen. Indien niet voldaan wordt aan de parkeernormen is het bouwen strijdig met het bestemmingsplan.

Artikel 8. Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn de algemeen geldende regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik.

Ook zijn regels opgenomen in verband met het zogenaamde vogelbeperkingengebied vanwege het nabijgelegen vliegveld Eindhoven. Er is een verbod voor de volgende vormen van grondgebruik en enkele functies binnen het plangebied:

• a. oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• b. natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• c. vishouderijen met extramurale bassins;
• d. extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;
• e. afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Er is een mogelijkheid af te wijken van dit indien kan worden aangetoond dat de belangen van de luchthaven Eindhoven niet onevenredig worden geschaad.

Artikel 9. Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het overschrijden van bouwgrenzen, maatvoeringen en beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen.

Artikel 10. Overige regels

In dit aritkel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het parkeren, waarbij voldaan dient te worden aan het gemeentelijk parkeerbeleid en de hierin opgenomen parkeernormen.

Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregel van het bestemmingsplan. In de overgangsregels is het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik geregeld. In de slotregel is bepaald onder welke titel het plan kan worden aangehaald.