Heikantsebaan / Oude Kerkstraat

2.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten :

• 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
• 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering

Centraal in de te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting uit de Omgevingswet van het begrip fysieke leefomgeving en wordt de noodzakelijke integraliteit van afwegingen benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen.

Het doel van de toekomstige Omgevingswet (deze wet treedt naar verluid in werking per 1 juli 2023 is namelijk het bereiken van een balans tussen: '(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'.

Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in de omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving. Hiermee moet dus rekening worden gehouden bij het maken van beleidskeuzes. Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes

Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen.

Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• 2. kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal;
• 3. afwentelen wordt voorkomen.
  

Conclusie relatie met voorliggend plan

Een opgave in de NOVI is om aansluitend op de woonbehoefte (met name in en bij de stedelijke regio's) woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om in het plangebied woningen te realiseren.

De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 3.1.6 lid 2 Bro. In paragraaf 2.1.2 wordt hier nader op ingegaan.

De NOVI krijgt verder doorwerking op lagere beleidsniveaus. De relevante beleidsstukken op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau zijn in de navolgende paragrafen getoetst.

Voor het plangebied geldt verder dat sprake is van een lokale ontwikkeling van geringe aard en omvang waarbij geen nationale belangen aangetast worden.

2.1.2 Ladder voor duurzame ontwikkeling

Relevante wet- en regelgeving

Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een motiveringsplicht opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De zogenaamde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is bedoeld om te komen tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Per 1 juli 2017 is het aantal treden van de ladder gewijzigd van drie naar in beginsel één trede. In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende opgenomen:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De Ladder is alleen van toepassing op plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Is dit het geval, dan is een Laddertoets vereist en is daarmee een beschrijving van de behoefte nodig. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Denk hierbij aan specifieke woningtypen, wooncategorieën en woonmilieus.

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarbij tevens dient te worden ingegaan op de vraag, waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Of het plan is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied moet worden bepaald aan de hand van de bepalingen in het Bro, artikel 1.1.1,: 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.'

Regionale afspraken

De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre; hierna SGE) hebben eind 2017 afspraken gemaakt over woningbouw op de regionale woningmarkt. Dit 'Afsprakenkader Wonen 2017' (hierna: het Afsprakenkader) is door alle gemeenteraden bekrachtigd en heeft de instemming van de provincie Noord-Brabant. Daarnaast is in maart 2019 de Woondeal gesloten tussen het SGE, het ministerie van BZK en de provincie Noord-Brabant.

In het Afsprakenkader is vastgelegd hoe de afstemming van de woningbouwontwikkelingen binnen het SGE is geregeld. Hierin zijn kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over geplande uitbreidingslocaties zijn ook afspraken gemaakt over afstemming en monitoring van alle woningbouwlocaties.

De meest actuele behoeftecijfers liggen vast in de Woondeal. Zie voor de regionale afstemming paragraaf 2.3. "Regionaal beleid".

Op basis van de Woondeal en de krapte op de regionale woningmarkt is er de noodzaak om extra harde plancapaciteit te realiseren. Als waarborg tegen een overmaat van nieuwe woningen wordt de productie en programmering (lopende en nieuwe projecten, inclusief fasering) in het SGE gemonitord en afgezet tegen de Woondeal en/of de dan actuele provinciale prognoses.

Toetsing plan

Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van vijf woningen waardoor er geen sprake van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling'. Een stedelijke ontwikkeling omvat namelijk bij een woningbouwproject een project met minimaal 12 woningen. Dit houdt in dat de ladder voor duurzame verstedelijking niet van toepassing is op het planvoornemen. De ladder hoeft verder niet doorlopen te worden/ het planvoornemen hoeft er niet aan te worden getoetst.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Het voorliggende initiatief past binnen de regionale woningbouwafspraken en -programmering, waarmee de behoefte aan deze ontwikkeling voldoende is aangetoond. Het plan voldoet hiermee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

2.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Vooruitlopend op de in werking treding van de Omgevingswet in 2022, hebben Provinciale Staten op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Met deze Omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk.

De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Daarnaast geeft de Omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie zal komende jaren nader worden uitgewerkt in diverse programma's. Inmiddels is er ook een Interim omgevingsverordening vastgesteld, waarop hierna wordt ingegaan.

Conclusie relatie met voorliggend plan

De Omgevingsvisie bevat geen specifieke ambities voor het plangebied.

2.2.2 Brabantse Omgevingsverordening en Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Brabantse omgevingsverordening

Provinciale Staten hebben op 11 maart 2022 de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Nadat in december 2018 de Omgevingsvisie werd vastgesteld, heeft de provincie daarmee weer een belangrijke stap gezet op weg naar de invoering van de Omgevingswet waarvan de inwerkingtreding op dit moment voorzien is op 1 januari 2024. Naast de omgevingsverordening hebben Provinciale Staten ook besloten over:

• voorbeschermingsregels die straks in het omgevingsplan komen van gemeenten;
• delegatie aan Gedeputeerde Staten om de Omgevingsverordening te wijzigen;
• een wijziging van de Interim omgevingsverordening.

De provincie is vanuit de wet verplicht om één verordening vast te stellen waarin alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving staan. Naast rechtstreeks werkende regels voor activiteiten, die zich richten tot initiatiefnemers staan er in de Omgevingsverordening ook instructieregels aan gemeenten voor het omgevingsplan, instructieregels aan waterschappen maar ook regels over fauna-, vaarweg- en zwemwaterbeheer. De verordening voldoet aan de eisen van de Omgevingswet. Daardoor zijn er diverse wijzigingen doorgevoerd. Maar er zijn ook wijzigingen verwerkt vanwege nieuwe inzichten of nieuw vastgesteld beleid.

Totdat de Omgevingsverordening in werking treedt, geldt de Interim omgevingsverordening. Daarom wordt nu nog niet getoetst aan de omgevingsverordening maar aan de Interim omgevingsverordening.

Interim omgevingsverordening

In de Omgevingsvisie zijn de strategische doelen van het provinciale beleid voor de langere termijn aangegeven. Het beleid en de daartoe te treffen maatregelen zijn uitgewerkt in programma's en waarden worden beschermd via de omgevingsverordening. Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov N-B) vastgesteld (geconsolideerde versie 21 maart 2023). Provincies zijn verplicht om een omgevingsverordening te hebben voordat de Omgevingswet per 1 januari 2024 ingaat. Met een Interim omgevingsverordening zet de provincie Noord-Brabant een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening.

De Interim omgevingsverordening bevat geen nieuwe regels, maar voegt bestaande regels uit zes bestaande verordeningen samen, waaronder de Verordening Noord-Brabant. Met de Interim omgevingsverordening zet de provincie ook een eerste stap om de regels beter te laten aansluiten bij de werkwijze van de Brabantse Omgevingsvisie en de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening zorgt ervoor dat de provincie en partijen waar ze mee samenwerkt ervaring kunnen opdoen met die nieuwe werkwijze waarbij er meer ruimte is om goede initiatieven van inwoners, ondernemers en andere overheden te ondersteunen en maatwerk toe te passen.

Planspecifiek

In deze paragraaf wordt ingegaan op de diverse onderdelen uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant die relevant zijn voor het plangebied.

Op de volgende afbeeldingen is te zien dat het plangebied (rode cirkels) is gelegen binnen de werkingsgebieden 'Landelijk Gebied' en 'Verstedelijking afweegbaar'.

Ter plaatse van het plangebied gelden in verband met het planvoornemen conform de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant dan ook de instructieregels voor gemeenten voor het 'Landelijk Gebied'.

Het planvoornemen waar het hier om gaat betreft het realiseren van vijf ruimte-voor-ruimte woningen. Op een dergelijke ontwikkeling is artikel 3.79 van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant van toepassing. In dit artikel is geregeld dat een bestemmingsplan kan voorzien in één of meerdere ruimte-voor-ruimtekavels in Stedelijk gebied of Landelijk gebied als deze ontwikkeling:

• a. door of vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte plaatsvindt, gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit ;
• b. op een aanvaardbare locatie plaatsvindt als bedoeld in Artikel 3.78 Maatwerk met als doel omgevingskwaliteit , derde Lid, en;
• c. past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied, bedoeld in Artikel 3.77.
  

Aangaande sub a. geldt het volgende. Er is sprake van een aanzienlijke winst van de omgevingskwaliteit als de ruimte-voor-ruimtekavel wordt ontwikkeld vanwege de Ontwikkelingsmaatschappij ruimte voor ruimte gelet op de in het verleden behaalde aanzienlijke winst van omgevingskwaliteit door toepassing van de Regeling beëindiging veehouderijtakken. Hiervan is in onderhavige situatie sprake. Er zijn voor de ontwikkeling vijf ruimte-voor-ruimte bouwtitels aangekocht. Het hiertoe opgesteld bewijsstukken dossier ten behoeve van de woning aan de Oude Kerkstraat is reeds als bijlage aan het ontwerp bestemmingsplan toegevoegd (zie Bijlage 8).

Ten aanzien van de bewijsstukken voor de vereiste bouwtitels ten behoeve van de realisering van de 4 woningen aan de Heikantsebaan is het dossier nog onvolledig. De reeds definitieve bewijsstukken zijn als bijlage aan het ontwerp bestemmingsplan toegevoegd (zie Bijlage 9). Voor het resterende gedeelte is weliswaar de koopovereenkomst reeds afgesloten, maar is de bijbehorende dossiervorming echter nog niet in zijn geheel afgerond. Deze definitieve bewijsstukken zullen voor vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad aan de provincie worden overlegd en vervolgens inclusief akkoordverklaring van de provincie bij de definitieve vaststelling van het bestemmingsplan alsnog aan het bestemmingsplan worden toegevoegd.

Aangaande sub b. wordt het volgende opgemerkt. Het plangebied ligt op de grens van het stedelijk gebied van Veldhoven en besloten landelijk gebied met gemengd grondgebruik, de noordelijke kernrandzone van Oerle.

Aangaande sub c. wordt het volgende opgemerkt. Voor dit gebied heeft de gemeente Veldhoven het Richtinggevend document Oerle-Noord opgesteld. Dit document bevat de ontwikkelingsrichting voor het gebied, waarbij de omgevingskwaliteit uitgangspunt is. Dat betekent dat niet alleen het nieuwe rood, maar ook het groen (o.a. zichtlijnen, landschap, verbindingen) is beschreven. Verder geldt dat het nieuwe rood alleen ontwikkeld kan worden als ook sprake is van compensatie, zoals sloop en/of de ontwikkeling van groen (ruimte-voor-ruimte valt hier ook onder). Dit richtinggevende document is met een deskundige van de provincie afgestemd.

Uit het kaartbeeld (hieronder afgebeeld) dat onderdeel uitmaakt van het Richtinggevend document Oerle-Noord volgt dat de gemeente ter plaatse van het plangebied (rode cirkels) vijf nieuwe woningen heeft voorzien.

Het planvoornemen sluit één op één aan bij het Richtinggevend document Oerle-Noord dat de ontwikkelrichting van het gebied waarin het plangebied is gelegen bevat.

Verder is paragraaf 3.1.2 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies van toepassing. Het gaat in onderhavige situatie dan vooral om de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit, zorgvuldig ruimtegebruik, de toepassing van de lagenbenadering, meerwaardecreatie en voor zover het het landelijk gebied betreft ook kwaliteitsverbetering van het landschap. Met dit plan wordt hieraan invulling gegeven. Sprake is van het principe ruimte voor ruimte. De ene bebouwing (veehouderijen) wordt verruild voor de andere (woningen), op een plek waar het passend is (bebouwingsconcentraties). Hierdoor wordt de verstedelijkingsimpact lager. Onderdeel van het planvoornemen is landschappelijke inpassing. Verder wordt rekening gehouden met alle van toepassing zijnde milieuaspecten, waarop in Hoofdstuk 4 nader ingegaan wordt.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Op basis van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is er in verband met het planvoornemen geen sprake van strijdigheden. Voldaan wordt aan de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, alsook aan de (ontwerp) Omgevingsverordening.

2.3.1 Brabantse Agenda Wonen

De Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio's uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen.

Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen. Met deze agenda geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten.

Op basis van de Brabantse Agenda Wonen moet ruimte worden gegeven aan goede plannen. “Een beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik biedt ruim baan voor 'goede plannen' binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen. Ruimte dus voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, dat aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.”

Per gemeente is een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Overeenkomstig de provinciale verordening is deze 'programma-indicatie' richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en –programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Gemeentelijke bestemmingsplannen, die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader.

Planspecifiek

Dit bestemmingsplan voorziet in de toevoeging van vijf woningen aan de woningvoorraad. Omdat het gaat om ruimte-voor-ruimte-woningen zijn deze woningen geen onderdeel van de regionale woningbouwplanning en -programmering, waardoor het niet nodig is om de toevoeging in dat kader kwantitatief te onderbouwen.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Gelet op het voorgaande hoeft dit woningbouwinitiatief niet getoetst te worden aan zowel de kwalitatieve- als kwantitatieve woningbouwafspraken uit de Brabantse Agenda Wonen. Het planvoornemen is niet in strijd met de Brabantse Agenda Wonen.

2.3.2 Afsprakenkader Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven

In 2017 is in de negen gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven (hierna SGE) het Afsprakenkader Wonen vastgesteld. Dit is daarna op 13 december 2017 bekrachtigt in het Regionaal Ruimtelijk overleg van regio Zuidoost van de provincie Noord-Brabant. Daarnaast is in 2018 de SGE visie op wonen in de 9 gemeenten vastgesteld. Ten slotte is in maart 2019 een Woondeal gesloten tussen het SGE, het ministerie van BZK en de provincie Noord-Brabant.

De belangrijkste uitgangspunten van het Afsprakenkader en de Visie op Wonen zijn de navolgende:

• a. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het Stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale verordening.
• b. Geen nieuwe uitleglocaties tenzij het portefeuillehoudersoverleg hierover een unanieme beslissing neemt.
• c. Voor grotere projecten geldt dat een instemming van het SGE portefeuillehoudersoverleg wonen nodig is voordat een bestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Het portefeuillehoudersoverleg baseert zich op het advies van het onafhankelijke SGE coördinatieteam wonen. Voor Veldhoven is dit vanaf 75 woningen.
• d. We monitoren de woningbouwontwikkelingen kwantitatief en kwalitatief.
• e. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. Hierbij maken we zo optimaal mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Dit onderdeel is deels achterhaald door het sluiten van de Woondeal.

Er zijn 7 Brainport Principes:

• 1. Koesteren van identiteit;
• 2. Ruimte voor innovatie;
• 3. Vraaggericht ontwikkelen;
• 4. Invloed voor bewoners;
• 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus;
• 6. Benutting regionaal schaalniveau;
• 7. Gezonde verstedelijking.

Doelen die moeten worden behaald zijn:

• Van concurreren op kwantiteit naar samenwerken op kwaliteit;
• Kwaliteitsverbetering (nieuwbouw-)woningaanbod in het gehele SGE; De principes gelden overal, maar het resultaat kan verschillend zijn (zgn. Level Playing Field)
• Stap naar een completer en diverse woningaanbod in het SGE;
• Woningbouwprojecten meer nadrukkelijk een bijdrage laten leveren aan de "gezonde, slimme en duurzame stad".

Hoe gaan we dat doen?

• f. Gezamenlijk de lat hoog leggen - gezamenlijke ambitie met zo hoog mogelijk kwaliteitsniveau voor nieuwbouwwoningen;
• g. Elkaar èn bouwers/ontwikkelaars prikkelen: "we doen niet meer wat we deden, vanaf vandaag gaan we het anders doen".

De initiatiefnemer moet deze kwaliteitskenmerken kunnen toelichten en verantwoorden. Een team van specialisten uit de verschillende gemeenten beoordeelt en stelt de score vast op een schaal van 1 tot 10. Deze score wordt vervolgens grafisch weergegeven in onderstaand web. Op deze manier ontstaat voor ieder initiatief een uniek figuur en is direct zichtbaar op elke aspecten een project goed of minder goed scoort en is duidelijk of een project voldoende scoort om door te kunnen of dat aanpassingen noodzakelijk zijn.

Planspecifieke onderbouwing

In onderhavige situatie gaat het om de ontwikkeling van minder dan 75 woningen (vijf woningen totaal). Voor dergelijke kleinschaligere ontwikkelingen is het niet nodig om het plan te toetsen aan de Brainport Principes en de kwaliteitsroos in te vullen.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Voor deze ontwikkeling is het niet nodig om rekening te houden met de Brainport Principes, het plan is daarvoor te klein. Het planvoornemen is niet in strijd met het Afsprakenkader Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven.

2.3.3 Woondeal

Op 7 maart 2019 hebben de minister van Binnenlandse Zaken (BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de Woondeal ondertekend. Met de ondertekening van de Woondeal zetten partijen zich in om de woonopgave in deze regio aan te pakken. Een grote variëteit aan woonmilieus draagt bij aan de ontwikkeling van de Brainportregio.

De Woondeal helpt de gewenste versnelling van de woonopgave in Eindhoven en de andere acht gemeenten binnen het SGE te realiseren: meer woningen, op de juiste locatie en voor de goede doelgroep. De Woondeal gaat daarnaast ook over de werking van de woningmarkt (met name op het gebied van regelgeving), de plancapaciteit (de periode tot 2040) en integrale gebiedsontwikkeling in de regio Eindhoven. De Woondeal is een eerste stap van een langjarig partnerschap met de betrokken partijen.

Het SGE heeft behoefte aan zo'n 27.000 woningen in de periode 2020 tot en met 2024. Deze behoefteraming geldt als richtinggevend bij de versnelling van de woningbouwproductie. Het zwaartepunt voor het realiseren van groen-stedelijke woonmilieus ligt - zoals vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen 2017 - in de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. De minister, de provincie en het SGE volgen de ontwikkeling van deze locaties als geheel op het gebied van aantallen en exploitatie. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring.

Veldhoven heeft zich tot doel gesteld als haar bijdrage aan de Woondeal zo'n 2.000 woningen te realiseren in de periode 2020-2024.

ontwikkeling woningvoorraad Veldhoven	Scenario	2020-2024	2025-2029	2030-2039	Totaal
SGE	Prognose 2017	11.310	8.810	11.325	31.445
SGE	Woondeal 2019	26.990	10.710	24.290	61.990
Veldhoven	Prognose 2017	580	460	465	1.505
Veldhoven	Woondeal 2019	2.000	*	*

Het MIRT-onderzoek gaat uit van verder gaande verstedelijking in Veldhoven rond het City Centrum en op De Run. Het MIRT-onderzoek wordt uitgewerkt in het Verstedelijkingsakkoord Het Verstedelijkingsakkoord moet in november 2021 worden ondertekend en vormt de nieuwe basis voor de regionale woningbouwafspraken. In de tussentijd wordt hierop voorgesorteerd. De opgave voor Veldhoven zal hiermee wezenlijk hoger liggen dan zoals aangeven in de prognoses van 2020.

Plancapactiteit (2021-2030)	Hard	Zacht	Totaal
SGE	15.160	24.350	39.510
Veldhoven	1.465	3.685	5.150

Conclusie relatie met voorliggend plan

Dit bestemmingsplan maakt vijf woningen mogelijk. Het draagt daardoor feitelijk bij aan de doelstelling om versneld voldoende woningen te bouwen, echter gaat het hier om een ontwikkeling die theoretisch gezien geen onderdeel uitmaakt van de woondeal (ruimte-voor-ruimte-woningen). Het planvoornemen is niet in strijd met de Woondeal.

2.4.1 Omgevingsvisie Veldhoven

De Omgevingsvisie Veldhoven is op 8 februari 2022 vastgesteld door de gemeenteraad. De Omgevingsvisie Veldhoven vormt de basis voor ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente.

De basis voor de Omgevingsvisie zijn het DNA van de gemeente, de groei van inwoners/ banen/ verplaatsingen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals het groeiende belang van duurzaamheid en gezondheid. Deze uitgangspunten hebben geleid tot een kaartbeeld met de visie voor Veldhoven in 2040.

Planspecifiek

Hieronder is een uitsnede van het kaartbeeld met de visie voor Veldhoven in 2040 opgenomen ter hoogte van het plangebied (rode cirkels).

Ter plaatse van het plangebied is sprake van het werkingsgebied 'dorpslinten' en 'gezonde en duurzame woonwijken'.

De karakteristiek en opgave voor de dorpslinten is behoud en versterking van het karakter, maar ook het faciliteren van ontwikkelingen passend in een veranderende maatschappij. De linten lenen zich makkelijker voor het toevoegen van eigentijdse bebouwing dan de dorpskernen, waarbij het belangrijk is dat het dorpse karakter de boventoon blijft voeren. Het planvoornemen sluit aan bij de karakteristiek en opgave voor de dorpslinten.

De karakteristiek van de woonwijken in Veldhoven is dat ze zijn ingebed in een royale groenstructuur, een robuust raamwerk van grote groenzones waar wordt gesport, gespeeld en wordt gewandeld. Ook verweven deze 'groene vingers' het Kempenlandschap en de daar aanwezige flora en fauna met de bebouwde kom. De wijken zijn bedoeld om te wonen. Naast het reguliere woningaanbod is het de bedoeling een meer gedifferentieerd woningaanbod te gaan bieden. Een woningaanbod dat aansluit bij de behoeften van grotere en kleinere groepen van de bevolking, denk aan CPO-projecten, appartementen, collectieve woonvormen of woonzorgcomplexen voor ouderen in hun eigen wijk. Door flexibele of modulaire woonvormen voor bijvoorbeeld starters en in de vorm van bijzondere woonconcepten zoals natuurinclusief bouwen. Daarbij is speciale aandacht voor lage en middeninkomens. De wijken blijven in opzet hetzelfde en een rustige plek om te wonen. Het planvoornemen, dat bestaat uit de functie 'wonen' en particulier opdrachtgeverschap betreft, stuit aan bij de karakteristiek en opgave voor de woonwijken.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Gelet op de karakteristiek en opgave voor de gebieden waarin het planvoornemen is gelegen en zich op richt past het plan binnen de kaders van de Omgevingsvisie Veldhoven.

2.4.2 Woonvisie 'Keuzen maken, Woonvisie 2016 en verder'

Op 11 oktober 2016 is door de gemeenteraad een nieuwe woonvisie vastgesteld. De woonvisie is tot stand gekomen in de context van een groter geheel, geeft een doorkijk naar het wonen in Veldhoven (zowel vanuit de technische als sociaal-maatschappelijke kant bezien) en maakt een aantal keuzes op het vlak van de volkshuisvesting voor de komende jaren. Allerlei ontwikkelingen in de gemeente, regio en het land hebben invloed gehad op de keuzes die gemaakt zijn.

In de visie is aangegeven dat door de economische crisis er een stagnatie in de woningmarkt is opgetreden en een veranderende kijk op het wonen door burgers en professionels (instanties) is ontstaan. Er zal bovendien sprake zijn van demografische veranderingen in Veldhoven (toename van aantal 75- plussers en aandeel van 65 tot 74 jarigen en een afname van aandeel 30 tot 45 jarigen) met een daaraan gekoppelde wijziging in de huishoudingssamenstellingen tussen nu en 2030. Er zal meer vraag naar huurwoningen in de vrije sector komen. Ook zal de vraag naar kleine en goedkope woningen toenemen alsmede de vraag naar woningen voor mensen met een zorgvraag (de woningen moeten aanpasbaar zijn voor zorg aan huis).

Voor wat betreft de woningbouwprogrammering wordt rekening gehouden met alle nieuwe ontwikkelingen. De programmering zal daarom flexibel zijn om in de toekomst zo goed mogelijk te kunnen inspelen op de ontwikkelingen. Er ligt een opgave om per doelgroep het juiste type woning beschikbaar te hebben. In aanvulling op (bestaande) wijkvisies zullen daarom woonprogramma's per wijk opgesteld worden die de gewenste ontwikkeling voor het woningaanbod in de wijk aangeven. Ter uitvoering worden programma's beschreven en afgestemd op prestatieafspraken die jaarlijks worden bijgesteld.

Op het vlak van wonen werkt Veldhoven samen op twee regionale niveaus. Metropoolregio Eindhoven (voorheen SRE) met 21 gemeenten en het Stedelijk gebied Eindhoven (SGE). In het SGE gaan de voornaamste afspraken over het kwantitatieve en kwalitatieve o. Hierbinnen is ruimte voor lokale inkleuring. Daarnaast is er op SGE niveau een samenwerking tussen gemeenten en corporaties met betrekking tot urgentie voor kwetsbare doelgroepen.

De positie van Veldhoven in de regio zal worden versterkt door per onderwerp op het juiste niveau afstemming te zoeken met deze verschillende schaalniveaus (Stedelijk Gebied Eindhoven en gemeente).

Actualisatie van de woonvisie is gepland voor 2022 om o.a. de conclusies uit het verstedelijkingsakkoord te verwerken.

Planspecifiek

Het planvoornemen zorgt voor de toevoeging van bouwkavels voor particulier opdrachtgeverschap, waarop koopwoningen in het dure segment zullen worden gebouwd. In een kernrandzone dat de overgang van dorp naar buitengebied markeert is dit een passende woningtypologie. Realisatie via uitgifte van bouwkavels voor zelfbouw/ particulier opdrachtgeverschap voorziet in een aanwezige behoefte.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het voornemen wordt als passend beschouwd in het kader van de gemeentelijke woonvisie.

2.4.3 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan

De gemeenteraad van Veldhoven heeft op 29 oktober 2019 het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) vastgesteld. Het verkeersbeleid, dat in 2007 werd vastgesteld (VerkeersCirculatiePlan), gaf nadrukkelijk aandacht aan de verkeersstructuur, waarvan veel is uitgevoerd. Het GVVP is breder georiënteerd. Er is naast aandacht voor de auto ook aandacht voor alternatieven. De ambities op dat vlak zijn hoog. Het GVVP heeft in de basis een looptijd tot en met 2030.

Door de vele ontwikkelingen in Veldhoven neemt het aantal bewoners en werknemers de komende periode flink toe. De keerzijde van deze ontwikkelingen is dat ook de druk op de mobiliteit toeneemt. De ontwikkeling van Zilverackers, de verdere ontwikkeling van bedrijventerrein De Run en de aansluiting op de A67, inclusief de N69, en de Zilverbaan zorgen eveneens voor veranderende en extra verkeersbewegingen. Daarbij moet structureel aandacht worden besteed aan de verkeersveiligheid en leefbaarheid. In het GVVP worden hiervoor aan de hand van modules ambities beschreven. Bij het GVVP zijn kaarten opgenomen met het gewenste fietsnetwerk, (H)OV netwerk en de wegcategorisering.

Planspecifiek

Het plangebied ligt aan een erftoegangsweg. De afbeelding hieronder (een uitsnede ter hoogte van het plangebied (rode cirkel) uit de wegcategoriseringskaart behorende bij het GVVP) illustreert dit.

Om het plangebied te ontsluiten is het niet nodig om nieuwe wegen aan te leggen. Een erftoegangsweg is verder in principe geschikt om enkele extra woningen op te ontsluiten.

Plandeel 1 (Oude Kerkstraat) ligt aan een fietsroute en fietspad. Plandeel 2 (Heikantsebaan) ligt alleen aan een fietsroute. De afbeelding hieronder (een uitsnede uit de fietskaart behorende bij het GVVP, waarop het plangebied met een rode cirkel is aangeduid) illustreert dit.

Het is gunstig dat het plangebied is gelegen aan het fietsnetwerk, dit stimuleert de toekomstige bewoners van het plangebied vaker de fiets te pakken.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het planvoornemen is niet in strijd met het GVVP. Het plangebied is goed ontsloten. Geen nieuwe wegen/ fietspaden hoeven te worden aangelegd om het plangebied te kunnen bereiken.

2.4.4 Ambitiedocument 'Samen voor ruimtelijke kwaliteit'

In het voorliggende bestemmingsplan wordt het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing binnen het plangebied geregeld. Hiernaast voert de gemeente welstandstoezicht op bouwplannen, op basis waarvan aspecten als architectonische verschijning en materiaalgebruik worden getoetst. Het gemeentelijk beleid is opgenomen in het 'Ambitiedocument Samen voor ruimtelijke kwaliteit' zoals op 14 mei 2019 is vastgesteld.

Het ambitiedocument bevat 4 kernwaarden en 5 architectuurprincipes.

Voor de onderhavige locatie is de kernwaarde 'blijvend herkenbare dorpsstructuren' van toepassing. Zie de afbeelding hieronder (uitsnede kaart behorende bij het ambitiedocument 'Samen voor ruimtelijke kwaliteit') waarop het plangebied met een rode cirkel is aangegeven.

De toelichting op de kernwaarde 'blijvend herkenbare dorpsstructuren' is de navolgende. Veldhoven kent naast een sterk stedelijke structuur ook typische dorpse kwaliteiten, die behouden dienen te worden. Het is van belang dat de vier kerkdorpen, gehuchten en de dorpslinten (hun bestaande (cultuurhistorische) waarden behouden en eigen identiteit niet verliezen. De ambitie is om met name in te zetten op bebouwing met historische kenmerken, zodat de dorpskernen en linten duidelijk herkenbaar blijven. Teveel afwijkende stijlen kan de samenhang in het dorpse beeld namelijk verstoren en de Veldhovense identiteit 'vertroebelen'. Slechts in bijzondere gevallen, is het mogelijk om moderne bebouwing te realiseren.

In gebieden die in het Besluit ruimtelijke ordening zijn gedefinieerd als achtererfgebied gelden geen regels. Voor alle overige bouwwerken gelden de 5 architectuurprincipes als welstandscriteria. Het betreft de volgende 'basiselementen van het bouwen':

• a. Relatie tussen bouwwerk en omgeving
• b. Samenhang vormgeving, functie en constructie
• c. Evenwicht tussen helderheid en complexiteit
• d. Schaal en maatverhoudingen
• e. Materiaal, textuur, kleur en licht

Daarnaast stimuleert de gemeente initiatiefnemers in een vroegtijdig stadium duurzaamheidsmaatregelen integraal onderdeel te laten uitmaken van het ontwerp.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het planvoornemen dient in vorm en uitstraling aan te sluiten bij de 'blijvend herkenbare dorpsstructuren' alsook de 5 architectuurprincipes die vertaald zijn in welstandscriteria. Het planvoornemen is op dit niveau nog niet uitgewerkt. Toetsing hieraan zal dan ook plaatsvinden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'Bouwen', waar de welstandstoets onderdeel van uitmaakt.

2.4.5 Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorzieningen

De drie Brabantse Veiligheidsregio's (Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant, Veiligheidsregio Brabant-Noord en Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost) hebben in 2016 uniforme beleidsregels vastgesteld ten aanzien van bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Het doel van de beleidsregels is een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening te waarborgen, zodat de Veiligheidsregio's in staat zijn adequate brandweerzorg te leveren.

De beleidsregels bieden oplossingsrichtingen waarmee invulling kan worden gegeven aan de doelvoorschriften die de Veiligheidsregio's hebben gesteld. Indien wordt voldaan aan de beleidsregels, kan er vanuit worden gegaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening wordt gerealiseerd. In de beleidsregels zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot de inrichting van wegen en de bereikbaarheid van gebieden die niet via de openbare weg worden ontsloten. Daarnaast is aangegeven aan welke eisen een bluswatervoorziening dient te voldoen om de brandweer in staat te stellen een brand effectief te bestrijden. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze beleidsregels.

Conclusie relatie met voorliggend plan

De beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoorziening worden als afzonderlijk toetsingskader gehanteerd om nieuwe ontwikkelingen te beoordelen en behoeven geen doorwerking in de planregels van het bestemmingsplan.

3.1.1 Plangebied in zijn wijdere omgeving

De afbeelding hieronder geeft de ligging van het plangebied (rode cirkels) op de luchtfoto in zijn wijdere omgeving weer.

Het plangebied ligt op de grens van het stedelijk gebied van Veldhoven en besloten landelijk gebied met gemengd gebruik: de noordelijke kernrandzone van Oerle. Het plangebied is gelegen aan een waardevolle groene structuur (weg begeleid door bomen).

3.1.2 Functionele beschrijving omgeving

Het functionele karakter van de omgeving kan worden omschreven als een typische kernrandzone waar een menging van functies aan de orde is. Er wordt gewoond, er is bedrijvigheid aanwezig, agrarisch grondgebruik wordt toegepast, er is sprake van horeca en ook zijn er delen voor natuur in gebruik. Verder is op meer kleinschalige wijze iets verderop nog een enkel agrarisch bedrijf aanwezig. Ten noordoosten ligt bedrijventerrein Habraken.

De afbeelding hieronder, een uitsnede van www.ruimtelijkeplannen.nl, waarop alle verbeeldingen van de bestemmingsplannen in de nabije omgeving zichtbaar zijn is het palet van functies goed zichtbaar.

Paars = bedrijf, geel = wonen, oranje = horeca, lichtgroen = agrarisch, donkergroen = natuur

3.1.3 Plangebied

De bestaande situatie in het plangebied bestaat uit onbebouwde agrarische grond, welke ook als zodanig is bestemd. De grond is afwisselend in gebruik als weide of voor teelt. Hieronder is de luchtfoto met kadastrale ondergrond opgenomen, daaronder is van ieder plandeel een foto op straatniveau weergegeven.

Plandeel 1 (Oude Kerkstraat)

Plandeel 1 is gelegen aan de doorgaande Oude Kerkstraat, met voor het perceel langs een dubbel fietspad. Dit fietspad maakt onderdeel uit van het gemeentelijke fietsroutenetwerk. De woningen aan de Oude Kerkstraat zijn aangesloten op het gemeentelijke riool dat onder/ naast de Oude Kerkstraat is gelegen.

Plandeel 2 (Heikantsebaan)

Plandeel 2 is gelegen aan de Heikantsebaan, een aftakking van de Oude Kerkstraat welke daaraan ook ondergeschikt is. Langs de Oude Kerkstraat is een hoogwaardige groenstructuur (bomenrij) gelegen. Dit is een waardevolle groene structuur die behouden moet blijven. Onder/ naast de Heikantsebaan is (nog) geen sprake van een rioolstelsel.

3.2.1 Planopzet en programma

Het planvoornemen bestaat uit het toevoegen van de functie wonen in een kernrandzone waar uitgebreid sprake is van diverse typen functies, waardoor een kernrandzone vaak wordt gekenmerkt. Het toevoegen van de functie wonen is in onderhavige kernrandzone, waar dit functietype al meer aanwezig is, logisch.

Het planvoornemen bestaat meer concreet uit de ontwikkeling van vijf ruimte voor ruimte woningen. Het gaat hier om bouwkavels, waarop via particulier opdrachtgeverschap vrijstaande woningen worden gerealiseerd. Dit zijn koopwoningen in het dure prijssegment.

Het is de bedoeling om één woning op de hoek van de Oude Kerkstraat met de Heikantsebaan te realiseren (plandeel 1) en vier woningen aan de Heikantsebaan (plandeel 2). Het gaat om woningen bestaande uit één bouwlaag met kap. Hieronder zijn afbeeldingen van de stedenbouwkundige opzet voor beide locaties met een toelichting erop weergegeven.

Plandeel 1 (Oude Kerkstraat)
Op de hoek van de Oude Kerkstraat met de Heikantsebaan is het de bedoeling om één vrijstaande woning met bijgebouw te realiseren, waarbij de woning georiënteerd en ontsloten is op de Oude Kerkstraat. De voorgevelrooilijn van de woning ligt gelijk met die van enkele woningen verderop (ten noorden) in de straat. Door deze niet 'gelijk te trekken' met de naastgelegen woningen wordt de variatie in rooilijnen in de straat voortgezet. Verder is ervoor gekozen de woning, met in achtneming van de 35Ke-contour welke te maken heeft met het vliegverkeer in verband met Eindhoven Airport in de nabije omgeving, in de noordwesthoek van het perceel te projecteren. Door deze positionering blijft de weidse blik aan de zuidzijde vanaf de Heikantsebaan – een kwaliteit in de huidige situatie - behouden. In de regels is nader geborgd, dat in deze zone ook in de toekomstige situatie geen (bij)gebouwen mogen worden opgericht, ook niet vergunningsvrij.

Plandeel 2 (Heikantsebaan)
Aan de Heikantsebaan is het de bedoeling om vier vrijstaande woningen met bijgebouwen te realiseren. De woningen zijn gelegen aan een groene brink. Een kenmerkende stedenbouwkundige opzet in buurtschappen in dit gedeelte van Noord-Brabant. Door deze stedenbouwkundige opzet worden de woningen niet direct op de Heikantsebaan ontsloten, maar via een gezamenlijke verkeersstructuur met een halfverharde weg, welke rondom de brink is gelegen. Niet alleen de structuur zorgt het doorzetten van het dorpse karakter van dit deel van Veldhoven, maar ook de afwisselende positionering van de woningen met de haakse- en langskappen zorgt voor een afwisselend en dorps beeld.

Om te garanderen dat de ontwikkeling bijdraagt aan de gewenste geleidelijke overgang van het stedelijke gebied naar het buitengebied wordt tussen de afzonderlijke woningen een onbebouwde zone in stand gehouden. Tussen de woningen zijn daartoe groenstroken opgenomen (bestemming 'groen - stedelijk'), die alleen mogen worden benut voor tuinen en groenvoorzieningen. Oprichting van gebouwen (zowel vergunningsvrij als vergunningsplichtig) is niet toegestaan. Voor oprichting van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, waaronder erfafscheidingen geldt een maximale bouwhoogte van 1 meter.

De gronden achter de woningen worden benut als dierenweide en zijn via een afsluitbaar voetpad bereikbaar.

3.2.2 Landschappelijke inpassing

De afbeeldingen die in de vorige paragraaf zijn opgenomen presenteren de bedachte landschappelijke inpassing welke onderdeel uitmaakt van het planvoornemen. In deze paragraaf wordt de landschappelijke inpassing toegelicht.

Plandeel 1 (Oude Kerkstraat)
De landschappelijke inpassing wordt met name vormgegeven door aanplant van streekeigen hagen op de plangrens van dit deelgebied. Aan de voorzijde is gekozen voor lage hagen, waardoor de weidse blik vanaf de Heikantsebaan blijft bestaan. Aan de noordwestzijde en noordoostzijde is sprake van hogere hagen ter afscherming van de percelen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van een gemengde natuurlijke haag met inheemse soorten zoals Meidoorn, Gewone liguster, Veldesdoorn, Gelderse Roos, Krentenboompje, Kardinaalsmuts, Hazelaar en Gele kornoelje.

De landschappelijke inpassing bestaat verder aan de zuidzijde uit een extensief gedeelte van de tuin, waar geen bebouwing (ook niet vergunningsvrij) wordt toegestaan, met doorzetting van de bestaande bomenlijn en evt aanplant van enkele inheemse solitaire bomen (bv. Honingboom, Zomerlinde, Zoete kers, Gewone lijsterbes, en Berkboom) en aanleg van bv een bloemenwei. In de noordwesthoek van het perceel wordt een poel gerealiseerd, waar ook het hemelwater afkomstig van de dakvlakken en verhardingen in het plangebied naar wordt afgevoerd.

Plandeel 2 (Heikantsebaan)
In dit gedeelte van het plangebied is ervoor gekozen om te werken met een groene brink aan de voorzijde van de nieuwe woningen. In de groene brink worden bomen geplaatst die de aanwezige groene structuur van (beschermde) bomen langs de Heikantsebaan en verder, die hier min of meer wordt onderbroken, te versterken. Verder zijn enkele inheemse solitaire bomen op de kavels onderdeel van de landschappelijke inpassing en wordt het geheel begeleid met inheemse hagen. Deze hagen zijn gesitueerd op de erfgrenzen. Aan de voorzijde van de woningen zijn ze laag (1 m.) en halverwege de zijgevel van de woning tot en met de achterzijde van de kavels hoger (1,5 tot 2,0 m). In de brink wordt tevens een wadi aangelegd, ten behoeve van de vereiste waterberging.

De beide inrichtingsschetsen zijn toegevoegd als Bijlage 4 bij de regels. Door het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de regels is de uitvoering van de landschappelijk inpassing juridisch verzekerd.

4.8.1 Archeologie

Wettelijk en beleidsmatig kader

De omgang met het archeologisch erfgoed is geregeld in de Erfgoedwet (2016). Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met eventueel aanwezige archeologische resten, indien een bestemmingsplan dat voorschrijft. De gemeente heeft vanuit haar archeologiebeleid voorwaarden opgesteld ten aanzien van de omgang met het archeologisch erfgoed. Deze zijn in het bestemmingsplan weergegeven als een dubbelbestemming Waarde-Archeologie met daaraan gekoppelde ondergrenzen onderzoeksplicht.

De gemeente Veldhoven beschikt over een Archeologische beleidsadvieskaart van datum 10 maart 2014. Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan bevindt zich op de beleidsadvieskaart categorie 2: gebied van zeer hoge archeologische waarde.

Toetsing bestemmingsplan

In nagenoeg het gehele plangebied is sprake van dezelfde archeologische verwachtingswaarde, categorie 4: gebied van hoge archeologische verwachting. Daarnaast maakt de zuidwesthoek van deelgebied 2 onderdeel uit van een gebied van hoge archeologische waarde. Zie de uitsnede hieronder van de beleidsadvieskaart ter hoogte van het plangebied (aangegeven met blauwe markering: lichtblauw ter plaatse van de op te richten 5 woningen, donkerblauw ter plaatse van de (onbebouwde) dierenweide.

Bij initiatieven met een bodemverstoring over een oppervlakte groter dan 250 m2 en dieper dan 40 cm beneden maaiveld is archeologisch (voor)onderzoek noodzakelijk.

In deelgebied 2 (Heikantsebaan) van het plangebied wordt meer dan 250 m2 dieper dan 40 centimeter beneden het maaiveld verstoord. Met die reden is ter hoogte van dit deelgebied door KSP Archeologie een archeologisch bureau- en booronderzoek uitgevoerd. De rapportage van het onderzoek is bijgevoegd bij deze toelichting (Bijlage 4) en kent de navolgende samenvatting.

“Het doel van het archeologisch bureauonderzoek was het opstellen van een gespecificeerde archeologische verwachting voor het plangebied. Op basis van de landschappelijke ligging binnen een lager deel van de dekzandwelvingen en de aangetroffen bodemopbouw van een (geroerd) humeus dek op dekzand/Brabantse leem met roestvlekken in nabijgelegen booronderzoeken in dezelfde landschappelijke zone wordt de hoge archeologische verwachting op de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart niet onderschreven na het bureauonderzoek. Aan het plangebied is een lage archeologische verwachting toegekend zowel vuursteenvindplaatsen uit het Laat-Paleolithicum tot en met het Neolithicum als voor nederzettingsresten uit het Neolithicum tot en met de Volle Middeleeuwen (tot in de 13e eeuw).

Het zuidwesten van het plangebied heeft een hoge archeologische waarde op de gemeentelijke archeologische beleidsadvieskaart door de ligging binnen een perceel dat als tuin gekarteerd staat op de kadastrale minuut uit het begin van de 19e eeuw. Het is een vrij groot perceel dat als tuin gekarteerd staat. Het plangebied ligt vrij ver van de historische bebouwing, waardoor de kans dat in het plangebied water- of beerputten aangetroffen worden klein is. Bovendien is de bebouwing die bij dit erf hoort reeds door Roodenburg (2019) aangeduid als een beperkte informatiewaarde en is voor recente bouwwerkzaamheden geen archeologisch vervolgonderzoek aanbevolen. Dit advies is overgenomen door de gemeente Veldhoven. Het zou dan niet passen om wel onderzoek te doen ter hoogte van de historische tuin (periferie van de vindplaats) als de kern niet onderzoekswaardig wordt beschouwd.

De hoge waarde voor resten uit de periode Late Middeleeuwen (vanaf de 13e eeuw) tot in de Nieuwe tijd kan daardoor ook bijgesteld worden naar een lage verwachting.

Vervolgens is deze verwachting getoetst door middel van een inventariserend veldonderzoek, verkennende fase. Het booronderzoek heeft de verwachtte bodemopbouw en daarmee lage archeologische verwachting in het westelijk en centrale deel van het plangebied bevestigd, bovendien is de bodemopbouw lokaal diep verstoord. In het oostelijke deel van het plangebied is een restant van de podzolbodem waargenomen die veelal intact is. Dit betekent dat de lage verwachting uit het bureauonderzoek voor zowel vuursteenvindplaatsen uit het Laat-Paleolithicum tot en met het Neolithicum als voor nederzettingsresten uit het Neolithicum tot en met de Volle Middeleeuwen (tot in de 13e eeuw) bijgesteld kan worden naar een hoge verwachting in het oosten van het plangebied. De resultaten van het booronderzoek geven geen aanleiding om de lage verwachting voor resten uit de Late Middeleeuwen (vanaf de 13e eeuw) tot en met de Nieuwe tijd bij te stellen.

Op basis van de aard- en intactheid van de bodem in het plangebied kan een archeologische vindplaats niet uitgesloten worden in het plangebied, met name in het oosten. Wanneer de geplande graafwerkzaamheden dieper reiken dan 40 cm beneden maaiveld kunnen eventueel aanwezig archeologische resten verloren gaan en is vervolgonderzoek noodzakelijk. Dit betekent dat de huidige archeologische dubbelbestemming gehandhaafd moet blijven in het bestemmingsplan. Indien een vindplaats aanwezig is, dan kunnen off-site resten van deze vindplaats aanwezige zijn in het centrale en westelijke deel van het plangebied.

KSP Archeologie adviseert een vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek om vast te stellen of in het oosten van het plangebied archeologische resten aanwezig zijn en zo ja, welke waardering hieraan gegeven kan worden. Voor dit proefsleuvenonderzoek is een Programma van Eisen (PvE) noodzakelijk dat is goedgekeurd door de bevoegde overheid. In dit PvE wordt de werkwijze en de randvoorwaarden van het proefsleuvenonderzoek vastgelegd. KSP Archeologie adviseert om het onderzoek in eerste instantie te richten op het oosten van het plangebied en indien daar een vindplaats aanwezig is dit uit te breiden naar het centrale en westelijke deel van het plangebied.

Bovenstaand advies vormt een zogenaamd selectieadvies. KSP Archeologie wijst erop dat dit selectieadvies nog niet betekent dat reeds bodemverstorende activiteiten of daarop voorbereidende activiteiten kunnen worden ondernomen. De resultaten van dit onderzoek zullen namelijk eerst moeten worden beoordeeld door de bevoegde overheid (gemeente Veldhoven), die vervolgens een selectiebesluit neemt.”

Het onderzoek is voorgelegd aan de gemeentelijk archeoloog. De gemeentelijk archeoloog heeft het onderzoek beoordeeld, vervolgonderzoek is niet noodzakelijk. Dit omdat, de indruk is dat de conservering van (een deel van) de B-horizont in het oostelijk deel verklaard kan worden door de oorspronkelijk lagere (en nattere) ligging. Het akkerdek is hier dikker dan uit de overige boringen blijkt. Dit kan een reden zijn waarom bij latere grondbewerking het oorspronkelijk bodemrestant niet geleidelijk is weggeploeg of vergraven, in tegenstelling tot de oorspronkelijke bodem in rest van het plangebied. Sporadische off site sporen uit de prehistorie, zoals de in 2008 aangetroffen Bronstijd-waterput ca. 160 m verder oostelijk, zijn niet geheel uit te sluiten. Door de oorspronkelijk lagere ligging van het oostelijk deel, is de kans op het aantreffen van nederzettingssporen of sporen van begraving uit de Late prehistorie tot in de Late Middeleeuwen echter niet erg groot. Daarmee kan het plangebied voor wat betreft het aspect archeologie worden vrijgegeven, met als kanttekening dat toevalsvondsten tijdens het bouwrijp maken van het gebied te allen tijde bij de gemeente Veldhoven moeten worden gemeld.

Op basis van het uitgevoerde onderzoek en de beoordeling ervan heeft de gemeente Veldhoven een selectiebesluit genomen. De dubbelbestemming die in het vigerende bestemmingsplan op basis van de Archeologische beleidsadvieskaart was opgenomen hoeft daarom in dit bestemmingsplan voor deelgebied 2 (Heikantsebaan) niet meer opgenomen te worden.

Voor deelgebied 1 (Oude Kerkstraat) geldt dat de ondergrens voor archeologische verstoring van 250 m2 dieper dan 40 centimeter niet wordt overschreden. Voor dit deelgebied is daardoor geen archeologisch onderzoek noodzakelijk en ook niet uitgevoerd. Dat houdt in dat voor dat deelgebied de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 2' in dit bestemmingsplan net zoals in het vigerende bestemmingsplan opgenomen blijft.

Conclusie met betrekking tot het plangebied

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Indien bij graafwerkzaamheden of andere bodemverstorende activiteiten toevalsvondsten worden gedaan dienen deze te allen tijde bij de gemeente Veldhoven te worden gemeld.

4.8.2 Cultuurhistorie

Nationaal staat het cultuurhistorisch beleid in het teken van het behoud en het beheer van de cultuurhistorische waarden. Op gelijke voet staat het streven naar het gebruik van het cultuurhistorisch erfgoed als inspiratiebron voor de ruimtelijke inrichting. Dit beleid geldt voor alle cultuurhistorische waarden, dat wil zeggen voor zowel archeologische als voor historisch-geografische en historisch bouwkundige waarden.

Cultuurhistorische waarden kunnen betrekking hebben op bebouwde cultuurhistorie (monumenten), cultuurhistorische landschappen en archeologische waarden van een gebied.

Op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW 2010, herziening 2016) is bepaald welke cultuurhistorische waarden of elementen binnen of in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn.

Toetsing bestemmingsplan

Provinciaal beleid
Het plangebied is gelegen nabij een door de provincie aangeduid cultuurhistorisch vlak. Het plangebied zelf maakt hier geen onderdeel van uit. In het plangebied is verder geen sprake van enige cultuurhistorisch waardevolle punten, lijnen of vlakken.

Wel relevant is dat de Oude Kerkstraat en de Heikantsebaan zijn aangeduid als historische weg. Bovendien is de bijbehorende laanbeplanting aangeduid als historisch groen. Dit wordt door het planvoornemen niet aangetast. Ter hoogte van deelgebied 2 (Heikantsebaan) wordt de laanbeplanting juist verder versterkt door enkele bomen in de historische lijn toe te voegen, waardoor het oude niveau hier weer wordt bereikt.

Gemeentelijk beleid
Uit de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart blijkt dat het plangebied deels (deelgebied 2 (Heikantsebaan)) onderdeel uitmaakt van het historisch lint. Daarnaast zijn de Oude Kerkstraat en de Heikantsebaan aangeduid als historische weg. In het plangebied komen geen cultuurhistorische elementen voor.

Het planvoornemen – de realisatie van vijf ruimte-voor-ruimte-woningen – tast de door de gemeente benoemde cultuurhistorische waarden in en rondom het plangebied niet aan. Met het voornemen blijven enkele zichtlijnen tussen de Heikantsebaan en het achterland behouden.

Conclusie met betrekking tot het plangebied

Het planvoornemen leidt niet tot aantasting van cultuurhistorische waarden.

4.9.1 Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moet voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

4.9.2 Waterrelevant beleid en regelgeving Provincie Noord-Brabant

Provinciaal Water en Bodem programma 2022-2027

Doel van dit nieuwe RWP is: een klimaatadaptief Brabant met veilig, schoon en voldoende water en een vitale bodem. Deze opgaven zijn ook van belang voor vrijwel alle andere provinciale opgaven: wonen en werken, infrastructuur en mobiliteit, landbouw en voedsel, natuur en biodiversiteit, erfgoed, een concurrerende en duurzame economie, en de energietransitie.

Ambitie: Brabant heeft in 2050 een klimaatbestendig en veerkrachtig water- en bodemsysteem en is bestand tegen extremen.

Rode draad: water en bodemsysteem herstellen

Een belangrijke rode draad in het programma is het herstellen van de systeemwerking. Vele generaties lang had het waterbeleid als doel wateroverlast te voorkomen en water zo snel mogelijk af te voeren. Inmiddels weten we beter en is het duidelijk geworden dat het roer om moet: we moeten zuinig zijn op ons water en de bodem, en het wateren bodemsysteem moet toegerust zijn op natte én droge tijden.

4.9.3 Waterrelevant beleid en regelgeving Waterschap de Dommel

Waterbeheerplan 2022-2027 - Water als basis voor toekomstbestendige leefomgeving

Het water- en bodemsysteem is onontbeerlijk voor een gezonde en leefbare ruimtelijke inrichting van Noord-Brabant. Meer dan ooit is het belangrijk om rekening te houden met het concept van de lagenbenadering om een toekomstbestendige leefomgeving te waarborgen. Door klimaatverandering en ruimtelijke druk, staat immers de veerkracht van het water en bodemsysteem onder druk. De lagenbenadering beschrijft de ruimte in drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het water- en bodemsysteem.

De tweede laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de derde laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan. Ruimtelijke planning en gebiedsontwikkeling is een proces waarin continu keuzes worden gemaakt. De lagenbenadering helpt in dit keuze- en afwegingsproces en dient als kwaliteitskader voor alle (ruimtelijke) plannen. Elke laag draagt bij aan de ontwikkeling. De lagenbenadering betekent wel dat een onderliggende laag voorwaarden stelt aan andere lagen. Zeker vanuit een perspectief van duurzame ontwikkeling zijn veerkracht en omkeerbaarheid van ingrepen belangrijke gegevenheden.

Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 start Waterschap De Dommel met de 'watertransitie'; op weg naar een toekomstbestendige waterhuishouding. Uiterlijk in 2050 is de waterhuishouding in ons hele beheergebied toekomstbestendig. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit voorziet. En een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans is met de omgeving. Zowel in het bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik te maken van de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het vasthouden van water.

We hanteren drie principes die inhoudelijke sturing geven aan de watertransitie:

• Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt
• Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan
• Wat schoon is moet schoon blijven

We moeten ons, nog meer dan voorheen, aanpassen aan de veranderende leefomgeving en op zoek gaan naar nieuwe oplossingen en antwoorden. Juist de voor Midden-Brabant zo karakteristieke verwevenheid van bebouwing, landbouw en natuur is een kans om de wateropgaven slim in te passen. Dit vereist een integrale, gebiedsgerichte aanpak samen met alle partijen. Een gebiedsgerichte aanpak is alleen succesvol als naast de wateropgaven ook de opgaven vanuit natuur, stikstof, economie, landbouwtransitie, energietransitie, biodiversiteit, mobiliteit en woningbouw onderdeel van de aanpak zijn. Niet sectoraal, maar integraal. Alleen dan gaan we oplossingen vinden voor een leefbaar Midden-Brabant met een duurzaam en toekomstbestendig watersysteem dat goed is voor inwoners, bedrijven, landbouw en natuur. De grote uitdaging zit hem vooral in de vraag hoe we dit gaan bereiken. Meer dan voorheen gaan we daarbij:

• van beekdalgericht naar gebiedsgericht; onze aandacht gaat naast het beekdal ook uit naar de flanken, de hoge zandruggen en bebouwd gebied.
• van sectoraal naar integraal; samen met overheden en gebiedspartners maken we keuzes over meerdere opgaven in een gebied.
• van water afvoeren naar elke druppel telt; maximaal water conserveren, minder grondwater gebruiken en slimmer sturen.

Keur Waterschap de Dommel 2015

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening.

De keur van het waterschap is van toepassing wanneer direct en indirect wordt geloosd op een oppervlaktewaterlichaam. De Keur is ook van toepassing als het oppervlaktewater niet in eigendom en beheer is van het waterschap.

Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hanteren sinds 1 Maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'. Bij een toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn, veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Het waterschap maakt grofweg onderscheid in projecten met een toename van verhard oppervlak van maximaal 500 m², 500 m² tot 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

4.9.4 Beleid en ambitie gemeente

Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2015 - 2019 gemeente Veldhoven

Het waterbeleid van de gemeente Veldhoven is vastgelegd in het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (2015-2019). De term Verbreed houdt verband met de wettelijke uitbreiding van de zorgplicht riolering. Volgens de wetgeving heeft de gemeente Veldhoven drie zorgplichten op het gebied van stedelijk waterbeheer:

• zorgplicht stedelijk afvalwater;
• zorgplicht hemelwater;
• zorgplicht grondwater.

Dit komt er op neer dat de gemeente vanuit het oogpunt van volksgezondheid en veiligheid zorg draagt voor een deugdelijke inzameling, berging, transport en/of lokale zuivering van stedelijk afvalwater, afvloeiend hemelwater en grondwater. De kans op overlast dient hierbij te worden beperkt tot maatschappelijk aanvaardbare normen.

Ambitie gemeente afvoer van hemelwater

Als het regent in de gemeente Veldhoven verdwijnt het meeste hemelwater in de riolering. Door verandering van het klimaat wordt het bestaande rioolstelsel ook steeds zwaarder op de proef gesteld. Buien worden heviger en duren langer. Hierdoor neemt het risico op (grond)wateroverlast toe. Om droge voeten te houden wordt ruimte gecreëerd in het groen en/of oppervlaktewater. Hierbij wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden: infiltreren (vasthouden) waar mogelijk, bufferen op locaties met voldoende beschikbare ruimte en als het niet anders kan, dan pas afvoeren. In openbaar gebied komt dit tot uiting door hemelwatervoorzieningen in groenstroken die geschikt zijn gemaakt voor de opvang van overtollig hemelwater en aanpassing van waterpartijen. De eigenaar draagt een steentje bij door op eigen terrein voorzieningen te treffen voor buffering en/of opslag van hemelwater en/of opvang van overtollig grondwater. De gemeente ziet hierbij toe op een doelmatige invulling van de hemelwateropgave.

Hydrologisch neutraal bouwen

Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem. Voor ontwikkelingen die dit negatief kunnen beïnvloeden, wordt daarom uitgegaan van de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Dat wil zeggen dat water zoveel mogelijk in een gebied wordt vastgehouden door infiltratie en waar dit niet mogelijk is water tijdelijk wordt geborgen (retentie). Door water lokaal te infiltreren of te bergen in een voorziening wordt het versneld afvoeren van overtollig hemelwater naar het bestaande oppervlaktewatersysteem zoveel mogelijk voorkomen. Bij zeer grote neerslaghoeveelheden zal de genoemde voorziening het aangeboden water echter onvoldoende kunnen verwerken. Een noodoverloopconstructie kan er dan voor zorgen dat het overtollige water gecontroleerd naar een plek wordt afgevoerd waar het geen overlast kan veroorzaken.

Uitgangspunten hemelwaterafvoer bij herontwikkeling en nieuwbouw

Bij herontwikkeling en nieuwbouw binnen de gemeente Veldhoven wordt uitgegaan van het HNO-principe (Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen): het hemelwater wordt ter plaatse de bodem in geleid via hemelwater verwerkende voorzieningen zoals infiltratiekolken, bermen, wadi's en vijverpartijen. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen wordt de eigenaar gestimuleerd om het hemelwater op eigen terrein te verwerken. Waar mogelijk worden voorzieningen gecombineerd met benodigde maatregelen in omringende wijken. Indien de lokale omstandigheden de verwerking van hemelwater in de bodem niet toelaten, wordt het afgevoerd naar het dichtstbijzijnde oppervlaktewater, conform de richtlijnen van het hydrologisch neutraal ontwikkelen.

Wanneer wordt aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel van de gemeente Veldhoven zijn de volgende regels van toepassing:

• vuilwater en schoon hemelwater worden gescheiden aangeboden op de perceelgrens;
• de gemeente hanteert voor de toename van het verhardoppervlak van 250 m2 tot 500 m2 een compensatie van 42 mm/m2 berging binnen het te ontwikkelen plangebied. Boven de 500 m2 gelden de regels van de Keur van Waterschap de Dommel;
• voorkeur voor een bovengrondse berging;
• leegloop van de bergingsvoorziening (infiltratie, geknepen afvoer e.d.) dient per locatie te worden aangegeven. Bij infiltratie dient te worden aangetoond dat infiltratie mogelijk is;
• wanneer wordt afgevoerd naar het gemengde stelsel dient een terugslag te worden toegepast zodat vuilwater niet de voorziening in kan stromen.
• bij het indienen van de omgevingsvergunning dient een gedetailleerd ontwerp te worden ingediend van de bergingsvoorziening en de leegloopconstructie.

4.9.5 Huidige en toekomstige situatie van de planlocatie

Huidige situatie

Inleiding

Het plangebied is 8.318 m2 groot. In de huidige situatie is geen sprake van verharding.

Maaiveld
Ten opzichte van het omliggende maaiveld ligt deelgebied 1 (Oude Kerkstraat) qua maaiveld qua hoogte gelijk aan de omgeving. Voor deelgebied 2 (Heikantsebaan) geldt dat het maaiveld voor het overgrote deel juist lager ligt. De afbeelding van de hoogtekaart hieronder illustreert dit.

De maaiveldhoogte van het plangebied ligt op een hoogte van circa 22 m +NAP (gemiddeld).

Oppervlaktewater
Op of in de directe nabijheid van het plangebied is geen sprake van oppervlaktewater, met dien verstande dat ten zuiden van de Heikantsebaan een c-watergang met waterbergende functie is gelegen, in de vorm van een zaksloot.

Grondwater

De gemiddeld hoogste grondwaterstand GHG is gelegen op een diepte van meer dan 80 cm beneden maaiveld.

De vermoedelijke stromingsrichting van het freatische grondwater en het eerst watervoerende pakket zijn beide noordoostelijk. De gemiddelde stijghoogte van het freatisch grondwater bevindt zich op circa 19 m + NAP.

Het plangebied is niet gelegen binnen een keur of een attentiegebied.

Bodemgesteldheid

De bodem ter plaatse van het plangebied bestaat uit een dikke matig doorlatende deklaag van circa 20 meter dikte, die is samengesteld uit matig fijn tot uiterst fijn zand. Onder de deklaag bevindt zich het eerste watervoerende pakket met een dikte van circa 25 meter. Het eerste watervoerende pakket is samengesteld uit uiterst grof tot matig fijn zand.

Riolering
Het plangebied is niet aangesloten op de riolering. Dit is wel eenvoudig realiseerbaar voor deelgebied 1 (Oude Kerkstraat), maar niet voor deelgebied 2 (Heikantsebaan). Onder/ langs de Oude Kerkstraat is riolering aanwezig. Dit geldt niet voor de Heikantsebaan, om daar aan te kunnen sluiten op de riolering is het nodig om een nieuwe aantakking te maken op het stelsel aan de Oude Kerkstraat.

De riolering is alleen bedoeld voor vuilwater. Hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Er mag alleen in noodgevallen op de riolering worden overgestort. Hiervoor geldt gescheiden aanlevering bij de erfgrens.

Checklist

Checklist Watersysteem
Hoofdwatergang cq open water	Nee
Zijwatergang	Nee
Keurgebied binnen plangebied?	Nee
Binnen 25-100 jaarszone?	Nee
Binnen boringsvrije zone?	Nee
Ecologische verbindingszone?	Nee
Binnen reserveringsgebied waterberging 2050?	Nee
Attentiegebied EHS	Nee
Rioolwatertransportleiding	Nee
Waterschap gemaal	Nee
Verdachte/verontreinigde locaties?	Nee
Infiltratie praktisch mogelijk?	Ja
Uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid	Nee

Toekomstige situatie

In de nieuwe situatie wordt uitgegaan van ca 300 m2 verharding per woning (150 m2 woning, 100 m2 bijgebouw, 40 m2 verharding). Daarnaast wordt in deelgebied 2 (Heikantsebaan) een gezamenlijke ontsluiting toegevoegd van circa 240 m2.

De maaiveldhoogte in deelgebied 2 (Heikantsebaan) zal worden verhoogd, zodat dit beter aansluit bij de omgeving van het plangebied. Voor deelgebied 1 (Oude Kerkstraat) is dit in mindere mate aan de orde. De bodemgesteldheid zal hierdoor niet veranderen.

In het plangebied zal geen oppervlaktewater worden gerealiseerd.

De gemiddeld hoogste grondwaterstand biedt weinig ruimte voor ondergrondse infiltratievoorzieningen. Er kan het beste uitgegaan worden van bovengrondse infiltratievoorzieningen zoals wadi's en dergelijke.

Verhard oppervlak

Oppervlakten	Huidig m2	Toekomstig m2
Daken	0	750 m2 woningen + 500 m2 bijgebouwen
Terrein verharding	0	200 m2 op kavels + 240 m2 ontsluiting deelgebied 2
Onverhard terrein	0	6.628 m2
Totaal	0	8318 m2

Gevolgen voor/ door de waterhuishouding
In totaal wordt 1.690 m2 verhard oppervlak toegevoegd. Omdat het om meer dan 500 m2 verharding gaat geldt de norm van 60 mm per m2 verhard oppervlak. Dit resulteert in een totale compensatieopgave van 101 m3, 20,2 m3 per woning.

Ter hoogte van deelgebied 1 (Oude Kerkstraat) wordt via een wadi in de tuin het hemelwater tijdelijk bovengronds geborgen en langzaam in de bodem geïnfiltreerd. Indien meer regenwater valt dan de wadi tijdelijk kan bergen loopt de wadi op eigen terrein over (vloeiveld). Gezien de woning hoger zal komen te liggen dan de tuin zal geen sprake zijn van instromend hemelwater in de woning.

Ter hoogte van deelgebied 2 (Heikantsebaan) zal eveneens worden voorzien in een bovengrondse hemelwatervoorziening. Er zal een wadi worden aangelegd in het gezamenlijke openbare gebied (groene brink), met een capaciteit van 82 m3. Deze wadi zorgt voor tijdelijke bovengrondse berging van hemelwater dat langzaam in de bodem infiltreert. Voor het geval dit bij hevige regenval onvoldoende bergend blijkt te zijn wordt een (nood)overstort op de greppel die langs de Heikantsebaan ligt gerealiseerd. Daarnaast zal bij de realisering van verharding waar mogelijk waterdoorlatende bestrating en/of halfverharding worden toegepast. Bovendien ligt het zuidelijk gedeelte van het plangebied (ter plaatse van de dierenweide) wat lager dan de omliggende gronden. Ter plaatse is geen bebouwing en verharding voorzien en kunnen de gronden naast dierenweide tevens als ruimte bieden aan enige waterberging.

Ter borging van de vereiste waterberging is een voorwaardelijke verplichting in de regels opgenomen.

Vuilwaterverwerking
In de nieuwe situatie zullen vijf extra huishoudens aangesloten moeten worden op de vuilwaterriolering. De vuilwaterriolering onder/ naast de Oude Kerkstraat wordt binnenkort vervangen (onderhoud). Rekening wordt gehouden met onderhavig planvoornemen.

4.14.1 Obstakelvrije zones

Op grond van het Luchthavenbesluit Eindhoven ligt rond Vliegbasis Eindhoven (Eindhoven Airport) een beperkingengebied, waar beperkingen gelden voor het oprichten van bebouwing en/of het gebruik van de gronden. Het beperkingengebied bestaat uit zones met bouwhoogtebeperkingen (ten behoeve van de veiligheid van het vliegverkeer en de ongestoorde werking van radarapparatuur), zones waar beperkingen gelden vanwege luchtvaartverkeerslawaai en een zone waar beperkingen gelden voor bestemmingen met een vogelaantrekkende werking.

De maximaal toelaatbare bouwhoogtes en de ligging en omvang van de gebieden met een bouwhoogtebeperking worden bepaald door de ligging van de start- en landingsbaan en berusten op internationaal vastgelegde afspraken. Het is voor de vliegveiligheid van belang dat binnen de obstakelvrije vlakken de maximaal toelaatbare hoogtes niet worden overschreden. De obstakelvrije vlakken worden gevormd door de funnel en de Inner Horizontal and Conical Surface (IHCS).

Funnel

De funnel is opgebouwd uit een obstakelvrije rechthoek (strook) rond de start- en landingsbaan met aansluitend twee zijvlakken, waarvan de hoogte oploopt tot 45 m. De toegestane bouwhoogte geldt ten opzichte van de hoogte van de landingsdrempel - in het geval van Vliegbasis Eindhoven 22,4 m + NAP. In het gebied van de funnel mogen geen objecten worden opgericht die hoger zijn dan de maximaal toelaatbare hoogte. Het plangebied is niet gelegen binnen een funnel.

IHCS

Het obstakelbeheergebied van de IHCS sluit aan op de funnel. De IHCS bestaat uit een horizontaal vlak, dat gelegen is op een hoogte van 65 m + NAP, met aansluitend daarop een conisch vlak, waarvan de hoogte oploopt met een helling van 5% tot een hoogte van 166 m +NAP. Het plangebied ligt binnen het obstakelbeheergebied van de ICHS en valt volledig binnen het horizontale vlak (hoogte 65 m + NAP). Binnen dit vlak mogen geen objecten worden gerealiseerd die hoger zijn dan de maximaal toegestane hoogte van 65 m+ NAP. Het plangebied ligt op een hoogte van circa 22 m +NAP (gemiddeld), wat betekent dat bebouwing tot een hoogte van 41 meter overal in het plangebied toelaatbaar is. Hoewel voorliggend bestemmingsplan dergelijke hoge bebouwing niet mogelijk maakt, is voor de IHCS een gebiedsaanduiding opgenomen op de verbeelding. Ter plaatse van de aanduiding 'Luchtvaartverkeerzone- IHCS' geldt in aanvulling op hetgeen elders in de planregels is bepaald dat de bouwhoogte van bouwwerken niet meer mag bedragen dan 65 m+ NAP.

ILS

Het vliegveld beschikt over een Instrument Landing System (ILS). Het ILS is bedoeld voor het nauwkeurig naderen van het vliegveld door vliegverkeer, ook onder slechte weersomstandigheden. Voor het goed functioneren van het ILS is het noodzakelijk dat in een gebied, het verstoringsgebied, rondom de start- en landingsbaan geen verstoring optreedt. Dit gebied bestaat uit meerdere vlakken met daarbij behorende hoogtes, zowel horizontaal als oplopend. Het is derhalve van belang dat, in onderhavig bestemmingsplan, wordt voorkomen dat een object wordt opgericht in de genoemde zones. Nabij het plangebied bedraagt de verstoringshoogte ca 35 meter + NAP.

Alhoewel in onderhavig bestemmingsplan conform de geldende bouwregels een maximale bouwhoogte geldt van 10 meter is volledigheidshalve ten behoeve van de signaleringsfunctie, conform de modelregels een gebiedsaanduiding voor de IHCS en ILS in het plan opgenomen. In Bijlage 3 van de regels zijn voor de ILS de obstakelvrije vlakken met bijbehorende hoogtes op een afbeelding opgenomen.

Vogelbeperkingengebied

Het plangebied ligt binnen het vogelbeperkingengebied van Vliegbasis Eindhoven. Binnen het vogelbeperkingengebied geldt op grond van artikel 3.2.3 van het Luchthavenbesluit Eindhoven een verbod voor vogelaantrekkende functies, zoals oppervlaktewateren groter dan drie hectare, vishouderijen met extramurale bassins en extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal. Dergelijke functies komen niet voor in het plangebied.

Conclusie met betrekking tot het plangebied

Via dit bestemmingsplan worden geen nieuwe objecten met dergelijke bouwhoogte toegestaan. In verband met de IHCS en ILS zijn vanwege de signaleringsfunctie de gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkzone – ihcs' en 'luchtvaartverkeerzone – ils' wel in het bestemmingsplan opgenomen. In de planregels is een algemene gebruiksregel opgenomen, die het gebruik van gronden voor de genoemde vogelaantrekkende functies uitsluit.

4.14.2 Radarverstoringsgebied

Als gevolg van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de gemeente Veldhoven gelegen onder het radarverstoringsgebied van een radar op de vliegbasis van Woensdrecht. Deze zone is vastgelegd om te voorkomen dat hoge gebouwen en/of bouwwerken het functioneren van de radar van het vliegveld verstoren. De zone betreft een cirkel met een straal van 75 kilometer, gemeten vanaf de positie van de radar. Deze cirkel bestaat uit een kern met een straal van 15 kilometer met een maximale bouwhoogte voor bouwwerken (in het algemeen) en daaromheen een ring die doorloopt tot 75 kilometer van de radar met een maximale bouwhoogte voor (alleen) windturbines.

De planlocatie is gelegen op een afstand van circa 70 kilometer van het radarstation van vliegbasis Woensdrecht en circa 35 kilometer van het radarstation van vliegbasis Volkel. Er gelden derhalve geen hoogtebeperkingen voor gebouwen binnen de planlocatie. Voor oprichting van windturbines geldt een hoogtebeperking van maximaal 113 meter boven NAP.

Conclusie met betrekking tot het plangebied

Dit bestemmingsplan voorziet niet in oprichting van grootschalige windturbines. Voor het radarverstoringsgebied is in dit bestemmingsplan dan ook geen specifieke regeling opgenomen.

5.2.1 Omgevingsdialoog

In het kader van de vereiste omgevingsdialoog zijn de directe buren (15 adressen) door de initiatiefnemers in een vroeg stadium geïnformeerd over het voornemen, waarbij ieder de mogelijkheid werd geboden om een reactie te geven.

Hierop zijn een drietal inhoudelijke reacties binnengekomen, op basis waarvan nader overleg met betrokkenen heeft plaats gevonden.

Enkele omwonenden vrezen een aantasting van hun uitzicht , maken zich zorgen over het gebruik van de gronden aangeduid als dierenweide en hebben bezwaar tegen de ontsluiting van de woningen.

Door middel van enkele groene zichtlijnen in de inrichtingsschets wordt een aaneenschakeling van bebouwing voorkomen en het landelijk karakter van het gebied behouden. Hiervoor is tussen de woningen aan de Heikantsebaan een groenstrook opgenomen waar gebouwen (zowel vergunningsvrij als vergunningsplichtig) volgens de regels van het bestemmingsplan niet zijn toegestaan.

De dierenweide blijft conform bestaande situatie hobbymatig in gebruik als agrarisch grond en is via een toegangspad met afsluitbaar hek via de openbare weg toegankelijk. Daarnaast is volledigheidshalve aan de inrichtingschets toegevoegd dat de aan te planten hoge hagen minimaal 1,5 tot 2 meter hoog dienen te zijn. Bovendien zijn afspraken gemaakt over afscherming van het perceel gedurende de aanlegfase.

Naar aanleiding van de gevoerde gesprekken is in het kader van een nader onderzoek naar mogelijke effecten op de beschermde bestaande bomenrij tevens onderzocht of het ook mogelijk is om de aansluiting van de ontsluitingsweg op de Heikantsebaan aan de oostzijde van het plangebied te realiseren. Uit de uitgevoerde boomeffectanalyse (zie ook Bijlage 7) blijkt echter dat verplaatsing van de ontsluiting leidt tot aantasting van minimaal 2 beschermde bomen, derhalve wordt de verplaatsing niet uitvoerbaar geacht. Wel is de aansluiting van de ontsluitingsweg op de Heikantsebaan enkele meters naar het oosten opgeschoven, zodat deze niet meer direct tegenover de oprit van de buurman is gelegen.

Het uitgebreide verslag van de gevoerde omgevingsdialoog is als Bijlage 10 bij de toelichting van dit ontwerp bestemmingsplan opgenomen.

5.2.2 Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) heeft laten weten dat wanneer geen nationaal belang gemoeid is, er geen vooroverleg gevoerd hoeft te worden. In dit geval is er inderdaad, zoals bij het beleidskader beschreven, geen nationaal belang gemoeid.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het wettelijk vooroverleg aan diverse instanties toegezonden.

Het waterschap heeft verzocht om nadere juridische borging van de hemelwaterberging, die afzonderlijk van de c-watergang parallel aan de Heikantsebaan, gerealiseerd dient te worden. Daarnaast wordt verzocht om bij aanleg van verharding zoveel mogelijk gebruik te maken van waterdoorlatende halfverharding en wordt aandacht gevraagd voor de eventuele effecten op de beschermde bomen langs de Heikantsebaan.

In de regels is ten behoeve van de noodzakelijke waterberging een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Voor de waterberging zal een wadi worden gerealiseerd (82 m3) op enige afstand van de bomenrij ten zuiden van de Heikantsebaan. Daarnaast is toegevoegd dat bij realisering van verharding zoveel mogelijk gebruik zal worden gemaakt van waterdoorlatende halfverharding. Ten behoeve van eventuele effecten op de beschermde bodem is een bodemeffectanalyse uitgevoerd (zie ook Bijlage 7), die als bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd. De hierin opgenomen aanbevelingen zullen worden meegenomen bij de nadere technische uitwerking alsmede uitvoering van het plan. 

De provincie geeft naast enkele ondergeschikte tekstuele opmerkingen aan dat het plan in overeenstemming is met de provinciale belangen. Wel wordt verzocht om de benodigde bewijsstukken van de aanschaf van de bouwtitels bij het bestemmingsplan te voegen.

De bewijsstukken ten behoeve van de realisering van de woning aan de Oude Kerkstraat zijn als Bijlage 8 bij de toelichting van dit bestemmingsplan toegevoegd.

Ten aanzien van de bewijsstukken voor de vereiste bouwtitels ten behoeve van de realisering van de 4 woningen aan de Heikantsebaan is de bijbehorende dossiervorming echter nog niet in zijn geheel afgerond. De reeds voorhanden zijnde bewijsstukken zij als Bijlage 9 bij de toelichting van dit ontwerp bestemmingsplan toegevoegd. Voor het resterende gedeelte is weliswaar de koopovereenkomst reeds geruime tijd afgesloten, maar zijn de stukken nog niet definitief.

De definitieve bewijsstukken zullen voor vaststelling van het bestemmingsplan door de gemeenteraad aan de provincie worden overlegd en vervolgens inclusief akkoordverklaring van de provincie bij de definitieve vaststelling van het bestemmingsplan alsnog aan het bestemmingsplan worden toegevoegd.

Er zijn geen verdere vooroverlegreacties binnengekomen.

5.2.3 Tervisielegging

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van woensdag 23 juni 2023 tot en met 3 augustus 2023 ter inzage gelegen. Dit is gepubliceerd in het Veldhovens weekblad van 21 juni 2023. Naast de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan in het gemeentehuis was het ontwerpbestemmingsplan ook digitaal raadpleegbaar via de website www.ruimtelijkeplannen.nl en www.veldhoven.nl.

Tijdens de termijn van terinzagelegging is in totaal 1 zienswijze ingediend. In de als Bijlage 11 opgenomen 'Notitie van beantwoording zienswijze' is deze zienswijze samengevat en beantwoord. De zienswijze heeft na beoordeling niet geleid tot aanpassingen van het ontwerp-bestemmingsplan.

5.2.4 Vaststelling

Het bestemmingsplan is op 24 oktober 2023 ongewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad.

6.3.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, die bestaan uit de begrippen en de wijze van meten.

Artikel 1. Begrippen

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2. Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

6.3.2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en voor welke doeleinden de in die bestemming(en) opgenomen gronden en gebouwen mogen worden gebruikt. Daarnaast zijn per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld. Het bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

Artikel 3 Agrarisch – dierenweide

Deze bestemming is opgenomen voor de gronden ten zuiden van de 4 op te richten woningen aan de Heikantsebaan. Gronden mogen worden benut voor dierenweide alsmede (onder voorwaarden) oprichting van 1 kleinschalige schuilgelegenheid van max. 24 m2.

Artikel 4 Groen - Stedelijk

Deze bestemming is opgenomen voor de groene brink alsmede de groenstroken tussen de woningen van deelgebied 2. Binnen deze bestemming is het bouwen van gebouwen (zowel vergunningsplichtig als vergunningsvrij) niet toegestaan. Ook het opslaan, storten of bergen van materialen wordt niet toegestaan.

Artikel 5 Verkeer

Deze bestemming is opgenomen voor de ontsluitingsweg ter plaatse van deelgebied 2 voor de ontsluiting van de vier nieuwe woningen.

Artikel 6 Wonen - Vrijstaand

Voor de nieuwe woningen is de bestemming 'Wonen - vrijstaand' opgenomen, conform de recente gemeentelijke modelregels. Voor de woningen zijn afzonderlijke bouwvlakken opgenomen, waarbinnen de woningen opgericht dient te worden. In het bouwvlak is een aanduiding opgenomen met daarin opgenomen het maximaal toegestane aantal wooneenheden per bouwvlak (max. 1 woning per bouwvlak). De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte bedraagt 3,5 respectievelijk 11 meter en is als zodanig ook op de verbeelding opgenomen.

Bijgebouwen zijn tevens toegestaan binnen de aanduiding 'bijgebouwen'. De totale oppervlakte aan bijgebouwen, carports en overkappingen mag ten hoogste 50% bedragen van het bouwperceel tot een maximum van 250 m2 ter plaatse van deelgebied 1 en maximaal 150 m2 ter plaatse van deelgebied 2. De maximaal toegestane goot- en bouwhoogte van bijgebouwen bedraagt 3,2 respectievelijk 4,5 meter.

Ten oosten van de op te richten woning aan de Oude Kerkstraat is het ten behoeve van het behoud van de zichtlijn op het achterliggende gebied wenselijk dat ter plaatse ook vergunningsvrij geen bebouwing opgericht zou kunnen worden. Hiertoe is de aanvullende gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - zichtlijn' met nadere beschermingsregeling in het bestemmingsplan opgenomen.

Daarnaast wordt conform de gemeentelijke standaardregels een aan huis verbonden beroep of bedrijf rechtstreeks toegestaan, mits de vloeroppervlakte hiervoor niet meer dan 40% en niet meer dan 50 m2 van het vloeroppervlak van de woning en/of bijgebouwen bedraagt. De landschappelijke inpassing vormt een voorwaarde voor de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het voornemen. In de regels is hier daarom een voorwaardelijke verplichting aan gekoppeld.

Het gebruik en in stand houden van de nieuw te realiseren bebouwing is uitsluitend toegestaan indien de landschappelijke inpassing overeenkomstig de landschappelijk/stedenbouwkundige inrichtingsschets, zoals opgenomen in Bijlage 4 bij deze regels, binnen 2 jaar na het onherroepelijk worden van een afgegeven omgevingsvergunning voor de bouw van de woningen wordt gerealiseerd en vervolgens duurzaam in stand wordt gehouden.

Daarnaast is ook de realisering van de vereiste waterberging gekoppeld aan een voorwaardelijke verplichting.

Artikel 6 Waarde - Archeologie 2:

Binnen dit artikel zijn de op het terrein aanwezige archeologische verwachtingswaarden planologisch -juridisch beschermd. De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden. Bescherming van de archeologische waarden is geregeld doordat voor een aantal grondverstorende werken en werkzaamheden een omgevingsvergunning benodigd is. De dubbelbestemming kent een ondergrens van 250 m2. Indien de oppervlakte van de grondverstoring onder deze oppervlakte blijft, is geen archeologisch onderzoek nodig. Dit geldt tevens voor bodemingrepen, die niet dieper gaan dan 40 cm beneden maaiveld. Dit heeft uitsluitend betrekking op deelgebied 1, voor deelgebied 2 is op basis van het uitgevoerde archeologisch onderzoek geen nadere bescherming meer noodzakelijk in het bestemmingsplan.

6.3.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels die gelden voor het hele plangebied. Het betreft de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

Artikel 7 Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 8 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is vastgelegd dat het bouwvlak uitsluitend mag worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen. Verder zijn kelders toegestaan waar gebouwen mogen worden gebouwd.

Ook is er een regeling opgenomen voor bestaande maten. Indien de bestaande maatvoering, afstanden, bebouwingspercentages en/of oppervlaktes van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde (volgens een verleende omgevingsvergunning) afwijken van de in de regels en op de verbeelding genoemde maten zijn de bestaande maten leidend.

Tenslotte zijn regels opgenomen over parkeren. Bij (nieuw)bouw dient altijd voldaan te worden aan de genoemde parkeernormen. Indien niet voldaan wordt aan de parkeernormen is het bouwen strijdig met het bestemmingsplan.

Artikel 9 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn de algemeen geldende regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik en de regels ten aanzien van het parkeren. Bij wijziging van gebruik dient altijd voldaan te worden aan de genoemde parkeernormen. Indien niet voldaan wordt aan de parkeernormen is het gebruik strijdig met het bestemmingsplan.

Ook zijn regels opgenomen in verband met het zogenaamde vogelbeperkingengebied vanwege het nabijgelegen vliegveld Eindhoven. Er is een verbod voor de volgende vormen van grondgebruik en enkele functies binnen het plangebied:

• a. oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• b. natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• c. vishouderijen met extramurale bassins;
• d. extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;
• e. afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Er is een mogelijkheid af te wijken van dit indien kan worden aangetoond dat de belangen van de luchthaven Eindhoven niet onevenredig worden geschaad.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn aanvullende regels gesteld in verband met de nabije ligging van het vliegveld Eindhoven. Ter plaatse van de aanduiding 'geluidzone – geluidsgevoelige functie 35 ke' is oprichting van geluidsgevoelige functies in beginsel niet toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerszone - Inner Horizontal en Conical Surface (IHCS)' geldt in aanvulling op wat verder in deze planregels is bepaald dat de bouwhoogte van bouwwerken niet meer mag bedragen dan 65 meter boven NAP.

Ter plaaste van de aanduiding 'overige zone - waardevolle boom' gelden aanvullende beschermingsregels ter bescherming van de groeiplaats alsmede de ruimtelijke en landschappelijke waarde van de aanwezige beschermde bomen.

Artikel 11 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het overschrijden van bouwgrenzen, maatvoeringen en beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen.

Artikel 12 Overige regels

In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van het parkeren, waarbij voldaan dient te worden aan het gemeentelijk parkeerbeleid en de hierin opgenomen parkeernormen.

Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- (artikel 13) en slotregel (artikel 14) van het bestemmingsplan. In de overgangsregels is het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik geregeld. In de slotregel is bepaald onder welke titel het plan kan worden aangehaald.