Sint Janstraat 66

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten:

• 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
• 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering

Centraal in de te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting uit de Omgevingswet van het begrip fysieke leefomgeving en wordt de noodzakelijke integraliteit van afwegingen benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen.

Het doel van de toekomstige Omgevingswet (deze wet treedt naar verluid in werking per 1 januari 2023) is namelijk het bereiken van een balans tussen: '(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'.

Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in de omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving. Hiermee moet dus rekening worden gehouden bij het maken van beleidskeuzes. Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes

Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen.

Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• 2. kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal;
• 3. afwentelen wordt voorkomen.

In de NOVI zijn de volgende nationale belangen genoemd die het project raken:

• a. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving;
• b. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit;
• c. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving;
• d. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften;
• e. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit);
• f. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater.

Voor wat betreft de volgende nationale belangen “Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en alle onderdelen van de fysieke leefomgeving”, “Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit” en “Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” wordt verwezen naar de milieuonderzoeken, zoals die in Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten aan de orde komen.

Het realiseren van woonvormen die aansluiten op de zorgbehoeften behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Zie verder onder paragraaf 2.1.3 (ladder voor duurzame ontwikkeling). Voor de nationale belangen “Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid “en “Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater” wordt verwezen naar paragraaf 4.8 (water).

Conclusie relatie met voorliggend plan

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het ontwikkelen van duurzame, toekomstbestendige zorgwoningen en past daarmee binnen de prioriteiten van de NOVI. Daarmee voldoet het plan aan het rijksbeleid zoals dit is vastgelegd in de Nationale Omgevingsvisie.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR zijn geformuleerd. Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het plangebied valt volgens de kaarten van de Rarro in het obstakelbeheergebied rond Vliegbasis Eindhoven. Op deze gronden gelden op grond van artikel 2.6.4 van het Barro maximaal toelaatbare bouwhoogtes voor objecten ter bescherming van de veiligheid van het luchtvaartverkeer en ter bescherming van de werking van (radar)apparatuur. De bouwhoogtebeperkingen zijn overgenomen in dit bestemmingsplan, zodat het bestemmingsplan in overeenstemming is met het Barro. In paragraaf 4.11 wordt hier meer gedetailleerd op ingegaan.

Daarnaast valt het plangebied volgens de kaarten van de Rarro in het radarverstoringsgebied van de radarinstallatie op vliegbasis Woensdrecht. Het plangebied ligt echter niet binnen de kern van het radarverstoringsgebied, maar binnen de daaromheen liggende ring. In die ring gelden uitsluitend bouwhoogtebeperkingen voor windmolens. Omdat in voorliggend bestemmingsplan geen windmolens met een dergelijke hoogte mogelijk worden gemaakt, is het bestemmingsplan verder in overeenstemming met het bepaalde hierover in het Rarro. In paragraaf 4.12 wordt hier meer gedetailleerd op ingegaan.

3.1.3 Ladder voor duurzame ontwikkeling

Relevante wet- en regelgeving

Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een motiveringsplicht opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De zogenaamde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is bedoeld om te komen tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Per 1 juli 2017 is het aantal treden van de ladder gewijzigd van drie naar in beginsel één trede. In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende opgenomen:

“De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

De Ladder is alleen van toepassing op plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Is dit het geval, dan is een Laddertoets vereist en is daarmee een beschrijving van de behoefte nodig. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Denk hierbij aan specifieke woningtypen, wooncategorieën en woonmilieus.

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarbij tevens dient te worden ingegaan op de vraag, waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Of het plan is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied moet worden bepaald aan de hand van de bepalingen in het Bro, artikel 1.1.1.:

“Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.”

Toetsing plan

Het voorliggende plan voorziet in de sloop en nieuwbouw van een zorgvilla, waardoor er sprake is van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling'. Het plan ligt formeel buiten het bestaand stedelijk gebied zoals opgenomen in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (zoals beschreven in par. 3.2.2). Echter, op de locatie is de oprichting van een vrijstaande woning ca reeds toegestaan en kan gelet op de (grootschalige) woningbouwontwikkelingen (Oerle-Zuid en Zilverackers) en infrastructurele ingrepen (de Verlengde Heerbaan, Zilverbaan en aansluiting op de A67) en daarmee ligging in groter verband als bestaand stedelijk gebied worden aangemerkt. Dit volgt tevens uit het gemeentelijke beleid zoals beschreven in paragraaf 3.4. Dit laat onverlet, dat volledigheidshalve wordt onderbouwd waarom onderhavige locatie, uitgaande van een ligging buiten bestaand stedelijk gebied, een geschikte keuze is voor het oprichten van zorgwoningen.

Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied

De ontwikkeling voldoet aan de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte om de volgende redenen:

• De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) -waaronder de gemeente Veldhoven- hebben op basis van de Woondeal (maart 2019), gesloten tussen het SGE, het ministerie van BZK en de provincie Noord-Brabant, een versnellingsopgave om de ontstane woningtekorten weg te werken. Er is sprake van een zeer sterke groei van het aantal huishoudens in de Brainportregio en grote zorg over het realiseren van voldoende woningen om deze groei op te vangen. In deze afspraken is daarom opgenomen, dat voldoende productie in bestaand stedelijk gebied op korte termijn prioriteit heeft. Dit leidt ertoe, dat binnen het bestaand stedelijk gebied van Veldhoven geen locaties aanwezig zijn waarin op een kwalitatief hoogwaardige en goede manier in de behoefte aan maatschappelijk vastgoed kan worden voorzien. Daarnaast zijn de ruimtelijke randvoorwaarden op onderhavige locatie, welke als verstedelijking afweegbaar is aangewezen, voor het vestigen van zorgwoningen in vergelijking tot andere locaties optimaal. Immers, de specifieke doelgroepen bepalen het type locatie waar zowel de woonwensen en zorgeisen samen komen. Onderhavige locatie voldoet daaraan: er kan een prikkelarme en beschermde woonomgeving worden geboden, met behoud van volwaardige deelname aan de samenleving, door de ligging direct grenzend aan de bestaande woonwijken. De locatie vormt daarmee een natuurlijke afronding en schakel tussen het bestaand stedelijk gebied en landelijke gebied en maakt, dat de aanwending van deze gronden voor maatschappelijk zorgvastgoed, buiten bestaand stedelijk gebied, een verantwoorde keuze is.
• In Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven (ISR) van 14 december 2016 (hierna: de Woonvisie) wordt expliciet gesteld, dat het juiste type woonmilieu moet worden geaccommodeerd op de juiste locatie, met respect voor het landschap, het watersysteem en andere (ook sociale) waarden: naar klimaat adaptief grondgebruik in een gezonde leefomgeving. Als voorbeelden kunnen genoemd worden aardgasvrij bouwen, adaptatie (afname verhardingsoppervlak, vergroening in gevelgroen) en landschappelijke waarde (vergroening van het gebied, gebruik van zonne-energie). Veldhoven wordt aangeduid als suburbaan woonmilieu, waar de nadruk ligt op woongebieden in lagere dichtheden, met voorzieningen op korte afstand. Gelet op de ligging van de planlocatie, een zorgvoorziening op korte afstand van de kern en woonwijken van de gemeente Veldhoven, is een toename van de dichtheid binnen het plangebied verantwoord. Verder wordt bij de herontwikkeling de omgevingskwaliteit niet alleen van de locatie zelf, maar ook de directe omgeving zorgvuldig betrokken en deze – daar waar mogelijk – behouden en versterkt. Hiermee wordt het juiste type woonmilieu op de juiste locatie gerealiseerd en sluit de ontwikkeling naadloos op bovenstaande ambitie aan.
• In de Brabantse agenda Wonen wordt expliciet ingegaan op het gegeven, dat ruimte moet worden gegeven aan goede plannen. Een beleid waarbij de nadruk ligt op de bestaande woningvoorraad, met specifieke aandacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduurzaming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de woonomgeving voor mensen met een zorgvraag. Ook het benutten van de mogelijkheden die de bestaande vastgoed- en woningvoorraad biedt voor nieuwe woonvormen, veranderende woonwensen en -concepten en het energiezuiniger maken van de voorraad zijn belangrijke thema's. Hiermee onderstreept de gemeente de trend, waarin de gemeente rekening moet houden met de vraag naar wonen met zorg. Gelet op de maatschappelijke functie en concept van de zorgvilla maakt de nieuwbouw geen onderdeel uit van de reguliere bouwopgave (en de opgave voor woningbouwversnelling) en valt daarmee niet onder het beschikbare woningbouwcontingent. Impliciet geeft dit aan, dat initiatiefnemer zelf de behoefte aan deze plaatsen moet aantonen. Hiertoe is door ABF research, 'trendsettend in cijfers' een notitie opgesteld, waarin de behoefte nader is onderbouwd (Bijlage 3). Kort samengevat wordt het navolgende geconcludeerd:

• 1. Het aantal 75-plussers in Veldhoven zal tussen 2022 en 2040 met 2.800 personen toenemen tot 7.500 personen. Daarmee neemt het gewicht van de ouderen in de totale bevolking verder toe;
• 2. Een toename van het aantal ouderen brengt ook een toename van de intramurale zorgvraag in de sector Verpleging en Verzorging met zich mee, van 320 cliënten nu tot ongeveer 540 in 2040. De sterkste groei zal optreden onder ouderen met dementie, waarvoor in 2040 150 extra plaatsen beschermd wonen nodig zullen zijn. Het overheidsbeleid is erop gericht deze plaatsen deels in zelfstandige, geclusterde woningen te realiseren;
• 3. Ook de vraag naar voor ouderen geschikte woningen in Veldhoven wordt groter door de vergrijzing. Geschat wordt dat er zeker 1.400 geclusterde ouderenwoningen bij moeten komen tot 2040, waarvan bijna een derde in de vrije sector, voornamelijk middenhuur. Deze opgave mag als minimumopgave worden gezien omdat hierin nog niet expliciet rekening is gehouden met de intramurale zorgvraag.

Kortom met de zorgvilla ontstaat er een divers woningaanbod in de particuliere sector voor ouderen en mensen met een indicatie, die enerzijds behoefte hebben aan permanente zorg en anderzijds met hun partner nog zelfstandig wonen, wensen te wonen met directe zorg op afroep. De invulling van het plan past voorts ruimschoots binnen de vraag van de gemeente Veldhoven alsmede het kabinetsbeleid, waarbij men ernaar streeft om nieuwe soorten van woonzorgconcepten die aansluiten op de veranderende vraag te ontwikkelen. Tot slot verkrijgt het verzorgingsgebied van de gemeente Veldhoven een impuls door het aanbieden van een vernieuwend woonzorgconcept

• Bovenstaande constateringen worden eveneens bevestigd in het recent uitgevoerde onderzoek naar de woningmarktontwikkelingen in de Metropoolregio Eindhoven (MRE) tot 2050 ('Woningmarktontwikkelingen MRE tot 2050, abr research, trendsetter in cijfers, mei 2021). Zo laat onderstaande afbeelding de sterke groei van de huishoudens van 75+ tot 2050 zien.

Figuur 8: Weergave groei 75+ tot 2055

Echter, om langer c.q. zelfstandig thuiswonen zoveel mogelijk te ondersteunen zijn aanpassingen nodig in de woningvoorraad. Ouderen met mobiliteits- en andere beperkingen zijn immers gebaat bij goed toe- en doorgankelijke woningen, voorzien van de noodzakelijke hulpmiddelen en ondersteuning. Onderhavig concept, waarbij 11 zorgappartementen worden gerealiseerd, met als doel gemakkelijker en sneller de benodigde zorg te kunnen verlenen, sluit hier volledig op aan. Immers, men verkrijgt dezelfde zorg en begeleiding, maar dan in de vorm van een zelfstandig appartement in de setting van een zorginstelling. Verder is het aanbieden van deze vorm van wonen ook kostenbesparend in vergelijking met intramurale capaciteit. Temeer, daar in onderhavig concept beide vormen van zorg samenkomen en daarmee efficiënter kan worden ingezet. Daarnaast blijft voor ouderen met bepaalde beperkingen en/of aandoeningen zorg en wonen binnen de muren van een instelling de beste oplossing. Deze vraag naar intramurale zorg zal eveneens door de vergrijzing sterk gaan toenemen. Zo zal het aantal cliënten (24-uurs zorg) door de vergrijzing meer dan verdubbelen, van 4,4 duizend in 2020 naar 9,6 duizend in 2040. De totale opgave voor het realiseren van intramurale zorg ligt daarmee in 2040 zo'n 75 procent hoger dan de huidige capaciteit. Ook in deze behoefte voorziet het zorgconcept.

• De ontwikkeling zal daarnaast een bijdrage leveren aan de gewenste doorstroming van de huizenmarkt en het aanbod van bestaande woningen doen toenemen.
• Omdat de nieuwbouw en de zorgfunctie zorgvuldig worden afgestemd op en aansluiten bij de (ontwikkelingen in de) directe (woon)omgeving, zal het leef- en woonklimaat ruimtelijk verbeteren.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Gelet op het voorgaande kan worden geconcludeerd, dat er sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. Het voorliggende initiatief past binnen het regionale beleid, waarmee de behoefte aan deze ontwikkeling voldoende is aangetoond. Het plan voldoet hiermee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Op 14 december 2018 is de Omgevingsvisie Noord-Brabant ('De kwaliteit van Brabant; Visie op de Brabantse Leefomgeving') vastgesteld. De Omgevingsvisie is een samenhangende visie op de fysieke leefomgeving en bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren (tot 2050). Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De reden voor het opstellen van een Omgevingsvisie is de Omgevingswet, die naar verwachting in 2023 in werking treedt. In de Omgevingswet voegt het Rijk alle regels voor de fysieke leefomgeving samen; over ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. De nieuwe wet zorgt voor minder en overzichtelijke regels, een samenhangende benadering van de leefomgeving, ruimte voor lokaal maatwerk en betere en snellere besluitvorming. De wet verplicht provincies en gemeenten een visie op de leefomgeving te ontwikkelen. Die visie is zelfbindend, dat wil zeggen dat een overheidslaag zich aan haar eigen visie moet houden. Een overheid kan de keuzes uit de Omgevingsvisie vastleggen in regels, de Omgevingsverordening.

Conclusie relatie met voorliggend plan

De Omgevingsvisie bevat geen specifieke regels voor de ontwikkeling.

3.2.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben op 16 november 2021 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant geconsolideerd vastgesteld, vooruitlopend op de Omgevingswet. Vanwege de Omgevingswet moet ook de provincie haar regelsysteem aanpassen. Het doel van deze verordening is het bij elkaar brengen van alle regels (uit een aantal provinciale verordeningen) over de fysieke leefomgeving in één verordening.

De locatie is op basis van de Omgevingsverordening gelegen binnen 'Landelijk gebied', 'Gemengd landelijk gebied' en 'Verstedelijking afweegbaar'.

In dit kader merken wij volledigheidshalve het navolgende op.

Gelet op de huidige woonbestemming, de feitelijk aanwezige bebouwing, alsmede ligging direct grenzend aan de bestaande woonwijken en daarmee kern van Veldhoven, maakt de locatie – naar onze mening – geen deel van het 'Landelijke', maar bestaande 'Stedelijke gebied' uit. Er is immers in het gebied duidelijk geen sprake van een in hoofdzaak agrarische functie. Ook in de directe omgeving zijn verder geen agrarisch gerelateerde bedrijven aanwezig. In het verlengde daarvan zijn de algemene en rechtstreeks werkende regels voor veehouderijen en stalderingsgebied, waarbinnen de locatie valt, derhalve dan ook niet van toepassing; deze bepalingen sorteren dan ook geen effect voor onderhavige ontwikkeling. Dit laat onverlet, dat de huidige Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant voor de regelgeving en toetsing van onderhavig initiatief richtinggevend en daarmee bepalend is en als zodanig volledigheidshalve ten behoeve van onderhavige planvorming wordt beoordeeld.

Figuur 9: Uitsnede kaart 'Instructieregels gemeenten: basiskaart Landelijk gebied', rode driehoek betreft plangebied

Figuur 10: Uitsnede kaart 'Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed' Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant, rode driehoek betreft plangebied

Plan specifiek

De volgende regels zijn – uitgaande van de beoordeling van onderhavig verzoek – relevant:

• Artikel 3.5 Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit;
• Artikel 3.6 – 3.8 Zorgvuldig ruimtegebruik, Lagenbenadering en Meerwaardecreatie;
• Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering van het landschap;
• Artikel 3.16 Externe werking Natuur Netwerk Brabant;
• Artikel 3.42 Verstedelijking afweegbaar;
• Artikel 3.73 Vestiging van een niet agrarische functie in het landelijke gebied.

Toetsing

Artikel 3.5: Zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit

In artikel 3.5 zijn regels opgenomen voor de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit. Deze zijn opgenomen om een bijdrage te leveren aan een juiste balans tussen beschermen en benutten. Bij de evenwichtige toedeling van functies speelt de balans tussen beschermen en benutten een belangrijke rol. Bij de zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit gaat het zowel om het beschermen van waarden als het bijdragen aan de ontwikkeling van waarden en functies in een gebied. De zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit omvat een aantal basisprincipes in combinatie met een diepe en ronde manier van kijken, die afkomstig zijn uit de Brabantse omgevingsvisie: zorgvuldig ruimtegebruik, toepassing van de lagenbenadering en meerwaardecreatie.

Onderhavig plan ziet op de herontwikkeling van in essentie een woonbestemming in een maatschappelijke bestemming (woonzorgcomplex). Deze functie is, gelet op de huidige bestemming en ligging direct grenzend aan de bestaande woonwijk met bijbehorende voorzieningen passend in de omgeving. Verder draagt de ontwikkeling bij aan het behoud én versterken van de ruimtelijke kwaliteit door een zorgvuldige landschappelijke inpassing van het initiatief, waarbij niet alleen de kwaliteiten van de locatie zelf, maar ook de directe omgeving (NNB) uitdrukkelijk worden gerespecteerd. Daarnaast worden de mogelijkheden van het inrichten van het bijbehorende private terrein als semi-openbaar gebied, welke de bestaande woonwijk met het natuurgebied verbindt, alsmede een mogelijke multifunctionele aanwending van ruimten in de nieuwbouw door derden, in nauw overleg tussen initiatiefnemer en de directe omgeving – via het voeren van een omgevingsdialoog – besproken. De resultante van deze dialoog is in onderhavig bestemmingsplan vastgelegd. Voor een verdergaande onderbouwing verwijzen wij hiervoor naar par. 5.2.1.

Artikelen 3.6 – 3.8 Zorgvuldig ruimtegebruik, lagenbenadering en meerwaardecreatie

In artikel 3.6 worden de regels voor zorgvuldig ruimtegebruik weergegeven. Het principe van zorgvuldig ruimtegebruik is al geruime tijd in het provinciaal beleid verankerd en omvat diverse aspecten. Doel is om bestaand bebouwd gebied zo goed mogelijk te benutten. Het optimaal benutten van de bestaande bebouwde omgeving draagt bij aan het behoud van de openheid en kwaliteit van het buitengebied en aan hergebruik van leegkomende of bebouwingslocaties in zowel stedelijk als landelijk gebied. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag in het landelijk gebied door nieuwvestiging is hierbij een belangrijk uitgangspunt. Het voorkomen van onnodig nieuw ruimtebeslag krijgt ook vorm door eerst de mogelijkheden binnen bestaande bebouwde omgeving optimaal te benutten. Dat betekent niet dat alle fysieke ruimte benut moet worden voordat nieuw ruimtebeslag mogelijk is. Binnen stedelijk gebied is vanuit kwaliteitsoverwegingen bijvoorbeeld ook ruimte nodig voor groenvoorzieningen en voldoende opvang van water. Een verbijzondering voor stedelijke ontwikkeling is dat er toepassing gegeven moet zijn aan de ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening. Een ander aspect van zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt dat gebouwen, bouwwerken en andere permanente voorzieningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel. Het is niet wenselijk dat overal 'los' in het landelijk gebied dergelijke voorzieningen worden opgericht.

Ten aanzien van de gevolgen van de beoogde ontwikkeling op de omgeving, de 'lagenbenadering' (artikel 3.7) wordt bij de planvorming – naast de landschappelijke waarden – rekening gehouden met de bodemkwaliteit, waterhuishouding, cultuurhistorische waarden, ecologische waarden en overige (omgevings-)aspecten om te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Tot slot omvat het begrip 'meerwaarde-creatie' (artikel 3.8) een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren. Een ontwikkeling kan ook een bijdrage aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid met zich meebrengen.

Ten aanzien van de wijziging van de woonbestemming in een maatschappelijke bestemming wordt primair gebruik gemaakt van het bestaande bouwperceel en bij de uitwerking daarvan nadrukkelijk aandacht besteedt aan de bestaande landschappelijke kwaliteiten en waarden. Ofschoon in de beoogde situatie extra oppervlakte aan bebouwing zal worden opgericht, draagt het plan – door voornoemde zorgvuldige landschappelijke inpassing – bij aan de zorg tot behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit. Daarnaast leidt de ontwikkeling tot een verdergaande synergie tussen de bestaande woonwijk, voorzieningen en natuur; deze zullen nadrukkelijk(er) met elkaar integreren. De ontwikkeling kan hierdoor als natuurlijke en kwalitatief hoogwaardige afronding van de bestaande woonwijk en daarmee het bestaande stedelijke gebied van Veldhoven worden gezien. Voorts dient in ingeval van een stedelijke ontwikkeling toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Met onderhavig initiatief wordt in een concrete behoefte voorzien en daarmee aan de ladder van duurzame verstedelijking wordt voldaan. Voor een verdergaande onderbouwing wordt verwezen naar paragraaf 3.1.3. Tot slot wordt bij onderhavige ontwikkeling onder meer meerwaarde gecreëerd door veel en zorgvuldig aandacht te besteden aan de landschappelijke inpassing van de ontwikkeling met en in relatie tot de directe omgeving. Dit blijkt ook uit hetgeen hieronder is opgenomen over kwaliteitsverbetering van het landschap en het feit dat over de inrichting van het bijbehorende terrein en mogelijke multifunctionele aanwending van de ruimten een omgevingsdialoog wordt en zal worden gevoerd. Hiermee voldoet de ontwikkeling aan de vereiste basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

Artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering van het landschap

Nieuwe ontwikkelingen bieden een kans voor behoud en ontwikkeling van het landschap. De hoofdregel is dat ontwikkelingsruimte dient bij te dragen aan het behoud en versterken van de ruimtelijke-/landschappelijke kwaliteit van het daarbij betrokken gebied en de naaste omgeving, en in het bijzonder aan het principe van zorgvuldig ruimtegebruik. Het ontwikkelen van landschap reikt daarmee verder dan vasthouden aan wat er is, ontwikkelen van het landschap gaat ook om het toevoegen van nieuwe kwaliteiten (fysieke verbetering). De uitgangspunten zijn verder uitgewerkt in de provinciale 'Handreiking kwaliteitsverbetering van het landschap'. De vereiste kwaliteitsverbetering koppelt ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied aan een concrete tegenprestatie gericht op een verbetering van de kwaliteit van het landschap. In het bestemmingsplan kan ontwikkelingsruimte worden geboden aan functies, mits dit gepaard gaat met maatregelen die het landschap versterken. Dit kan onder andere door landschapselementen aan te leggen, maar ook door specifieke aandacht te schenken aan de kwaliteit van de op te richten bebouwing en/of door behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen. In het kader van de kwaliteitsverbetering zijn regionaal afspraken gemaakt hoe met de kwaliteitsverbetering bij ruimtelijke ontwikkelingen wordt omgegaan. Deze afspraken zijn vastgelegd in de Landschaps-investeringsregel De Kempen en is door de provincie Noord-Brabant akkoord bevonden. De gemeente Veldhoven heeft nog geen aparte afspraken hierover gemaakt/vastgelegd en hanteert bij ruimtelijke ontwikkelingen op dit moment dan ook de gemaakte afspraken in het kader van de Landschapsinvesteringsregeling De Kempen.

In de regeling van De Kempen worden categorieën van ruimtelijke ontwikkelingen onderscheiden.

• Categorie 1: Ruimtelijke ontwikkelingen die geen (extra) kwaliteitsverbetering van het landschap vereisen;
• Categorie 2: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt vormgegeven door te voorzien in een goede landschappelijke inpassing;
• Categorie 3: Ruimtelijke ontwikkelingen waarbij de basisinspanning voor kwaliteitsverbetering wordt genormeerd in euro's (op basis van forfaitaire bedragen).

Het wijzigen van een bestemming van een bestaand bouwperceel valt onder categorie 3.

Voor het kwantitatief bepalen van de omvang van de minimale investeringsverplichting wordt regionaal gewerkt met gestandaardiseerde normbedragen ('forfaitaire bedragen') per ruimtelijke ontwikkeling. In beginsel dient 20% van de waardestijging van de planologische wijziging te worden geïnvesteerd in het landschap, waarbij de kwaliteitsverbetering bij voorkeur ter plaatse van de functiewijziging wordt gerealiseerd. Deze kwaliteitsverbetering kan bestaan uit:

• landschappelijke inpassing;
• aanleg of herstel van natuur- en landschapselementen ter versterking van de landschapsstructuur;
• aanleg recreatieve voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik;
• fysieke inrichtingsmaatregelen gericht op behoud en herstel van cultuurhistorie en archeologie;
• sloop van (niet-cultuurhistorisch) waardevolle gebouwen;
• verkleinen van bestemmingsvlakken/bouwvlakken;
• fysieke bijdrage aan realisering van EHS en evz's.

In Bijlage 4 is een berekening van de ruimtelijke kwaliteitsverbetering toegevoegd. Op basis van de gehanteerde normbedragen is voor de waarde van de gronden ter plaatse van het bouwvlak van € 270,-- per m², voor de onbebouwde gronden van een normbedrag van € 60,-- en het bos € 1,-- per m² uitgegaan. Met inachtneming van bovenstaande normbedragen leidt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling tot een waardevermeerdering van € 177.456,-- en is een bijdrage van € 35.491,20 (20% van € 177.456,--) aan de ruimtelijke kwaliteitsverbetering vereist. In het kader van de investeringsplicht zijn voorts de totale investeringskosten van de landschappelijke inpassing, waaronder begrepen het beheer en onderhoud, eveneens inzichtelijk gemaakt. De daaraan verbonden kosten bedragen € 59.000,-- (afgerond). Hiermee overstijgt de kwaliteitsverbetering ruimschoots de investeringsbijdrage zoals bepaald in het afsprakenkader. Ook wordt een gedeelte van het plangebied semi-openbaar ingericht, waardoor de recreatieve structuren verbeteren. De groeiplaatsbescherming, het inpassen van de bestaande bomen en het toepassen van de groene parkeerplaatsen zorgen eveneens voor een duurzaam behoud en landschappelijke versterking. Kortom met de beoogde ontwikkeling wordt ruimschoots aan de verplichting tot kwaliteitsverbetering voldaan.

Initiatiefnemer en de gemeente wensen de ruimtelijke kwaliteit, zowel nu als de toekomst, te borgen. Derhalve is een landschappelijke inpassingsplan opgesteld, welke als Bijlage 2 aan deze toelichting gehecht.

In het landschappelijke inpassingsplan wordt rekening gehouden met de bestaande robuuste bosbeplanting. Deze zal zoveel mogelijk worden behouden en daar waar mogelijk zal worden verbeterd (op advies van de landschapsadviseur). Daarnaast betreft het een complexe, doch relatief kleinschalige ontwikkeling met een beperkte ruimtelijke impact op de omgeving en landschap. Ofschoon er verder geen kwantitatieve normen aan de landschappelijke inpassing worden gekoppeld, worden wel kwalitatieve eisen gesteld waaraan wordt voldaan; de locatie wordt landschappelijk ingepast, waarbij -zoals eerder beschreven- aansluiting wordt gezocht bij de bestaande groenelementen die op de locatie zelf alsmede rondom het terrein reeds aanwezig zijn. De ontwikkeling past daarmee binnen het karakter van de omgeving en binnen het eigen (landelijk) gebied. Meer concreet: bij de inpassing wordt het accent gelegd op de bestaande ruimtelijke, natuurlijke en cultuurhistorische landschapskwaliteiten. Door hierop aan te sluiten draagt het plan bij aan behoud en bevordering van de ruimtelijke kwaliteit van niet alleen de locatie zelf, maar ook de naaste omgeving. De inrichting van het plangebied zal tevens juridisch worden vastgelegd middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van het bestemmingsplan die de aanleg, instandhouding en beheer van de beplanting zal borgen. Daarmee is ook de feitelijke en financiële waarborging van de landschappelijke kwaliteitsverbetering verzekerd. In hoofdstuk 3 wordt nader op voornoemde ingegaan.

3.16 Externe werking natuur netwerk Brabant

In artikel 3.16 zijn regels opgenomen ten aanzien van de externe werking van ontwikkelingen in de directe omgeving van Natuur Netwerk Brabant (NNB). Ook wanneer een activiteit of ontwikkeling plaatsvindt buiten het NNB kan dit aantasting geven van de ecologische waarden binnen het NNB. Dit is in ieder geval aan de orde als een ontwikkeling een negatief effect heeft op de waarden van het NNB vanwege geluid, licht of betreding. De ontwikkeling zal naar verwachting geen negatieve effecten op de gebieden behorend bij NNB als gevolg van licht- en geluiduitstraling met zich meebrengen (betreding is hier sowieso niet aan de orde). Er is dan ook geen sprake van een externe werking op deze gebieden vanuit de ontwikkeling.

Artikel 3.43 Verstedelijking afweegbaar

In artikel 3.43 zijn regels opgenomen ten aanzien van de zone 'Verstedelijking afweegbaar' (voorheen 'Zoekgebied verstedelijking' en 'Integratie stad-land'). Als er vanuit kwaliteit of kwantiteit in 'Stedelijk gebied' onvoldoende ruimte aanwezig is, dan bestaat er de mogelijkheid dat een duurzame stedelijke ontwikkeling binnen het werkingsgebied 'Verstedelijking afweegbaar' wordt gerealiseerd (nieuwvestiging). Wat een duurzame stedelijke ontwikkeling is, wordt in de Interim omgevingsverordening nader uitgewerkt.

De eisen voor verstedelijking afweegbaar luiden als volgt:

• a. binnen Stedelijk Gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is.De locatie is in de Interim omgevingsverordening aangeduid als 'Landelijk gebied' en kent de aanduiding 'Verstedelijking afweegbaar'. Zoals eerder toegelicht, sluit de aanduiding 'Landelijk gebied' niet (meer) aan bij de feitelijke en planologische status van deze gronden. Immers, de locatie is in het vigerende bestemmingsplan in essentie bestemd voor wonen, reeds bebouwd én grenst direct aan bestaande woonwijk 'De Berkt' en daarmee de kern van Veldhoven met bijbehorende voorzieningen. Verder zorgt de komst van de ontwikkeling voor een gevarieerd verblijfsmilieu, welke niet met het reeds bestaande aanbod concurreert, doch daarmee zal integreren. Tot slot is het op (kleine) binnenstedelijke locaties niet mogelijk om een vergelijkbare ontwikkeling met een vergelijkbare (landschappelijke en ruimtelijke) kwaliteit te realiseren.
• b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort.Het initiatief realiseren in cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed is niet mogelijk.
• c. De ontwikkeling past binnen de regionale afspraken. Voor het realiseren van maatschappelijke voorzieningen zijn geen specifieke regionale afspraken gemaakt.
• d. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied.Voor een verdergaande onderbouwing over een stedelijke ontwikkeling in landelijk gebied wordt verwezen naar het gestelde onder a.

Artikel 3.73: Vestiging niet-agrarische functie in landelijk gebied

In het landelijk gebied gelden regels ten aanzien van de vestiging van niet-agrarische functies op een bestaand bouwperceel (artikel 3.73). Onderhavige ontwikkeling ziet op de vestiging van een woonzorgcomplex c.q. maatschappelijke functie in landelijk gebied. Onderstaand wordt getoetst aan de verschillende voorwaarden.

• 1. Een bestemmingsplan van toepassing op Landelijk gebied kan voorzien in de vestiging van een niet agrarische functie op een bestaand bouwperceel als aan de volgende voorwaarden is voldaan:

• a. de vestiging past binnen de ontwikkelingsrichting van het gebied waarbij de volgende aspecten zijn betrokken:

• 1. Een gebiedsgerichte benadering welke activiteiten en functies passen in de omgeving. Het gebied maakt onderdeel uit van de 'Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven (ISR)'. Deze strategie geeft richting aan de mogelijkheden en functies die binnen een – onder meer onderhavig – gebied gewenst zijn. De locatie wordt op de kaart aangewezen als 'aantrekkelijk recreatief landschap'. Nu bij de herontwikkeling de omgevingskwaliteit van niet alleen van de locatie zelf, maar ook de directe omgeving zorgvuldig wordt betrokken en deze – daar waar mogelijk – zal worden behouden en versterkt, sluit de ontwikkeling naadloos op deze ambitie aan. Ook zal – in nauw overleg met de directe omgeving via het voeren van een omgevingsdialoog – de inrichting van het bijbehorende terrein tot semi-openbaar gebied en multifunctionele aanwending van ruimten in de nieuwbouw worden verkend. Hiermee biedt de herontwikkeling van de locatie de mogelijkheid een schakel tussen de woonwijken en het 'buitengebied te vormen, waardoor meerwaarde wordt gecreëerd. Daarnaast verdienen initiatieven die gericht zijn op hergebruik, transformatie en (gedeeltelijke) sloop van bestaande bebouwing voorrang. Immers, het juiste type milieu moet worden geaccommodeerd op de juiste locatie, met respect voor het landschap, het watersysteem en andere (ook sociale) waarden. Ook aan al deze voorwaarden voldoet het initiatief.
• 2. Welke effecten de mogelijke ontwikkeling heeft op andere aspecten, waaronder mobiliteit, leefbaarheid en leegstand elders. Het hergebruik van de huidige locatie leidt niet tot leegstand elders in de gemeente Veldhoven, integendeel het initiatief bevordert de leefbaarheid van zowel het bestaande stedelijke als buitengebied en houdt deze in stand.
• 3. Hoe de vestiging bijdraagt aan het versterken van de omgevingskwaliteit. Er vindt een kwaliteitsslag plaats voor het landschap, door op onderhavige locatie een nieuwe functie, waar (urgent) behoefte aan is, te realiseren. Daarnaast draagt het initiatief bij aan het behoud en versterken van de bestaande landschappelijke waarden alsmede onderhoud van de bestaande beplanting op en rondom de locatie.

• b. Er vindt geen splitsing plaats van het bouwperceel.
• c. Overtollige bebouwing wordt gesloopt. De bestaande bebouwing wordt gesloopt, ten behoeve van het realiseren van toekomstbestendige nieuwbouw.
• d. De vestiging heeft geen betrekking op:
  • 1. een kantoor met baliefunctie;
  • 2. lawaaisport;
  • 3. mestbewerking.

2. Is gelet op de functie niet van toepassing en hier derhalve niet aan de orde. Het bestemmingsplan dat de vestiging mogelijk maakt, borgt dat de functie, ook op langere termijn, past binnen de ontwikkelingsrichting en stelt daartoe regels:

• a. over een bij de omgeving passende omvang en publieksaantrekkende werking;
• b. welke specifieke gebruiksactiviteit is toegestaan;
• c. dat opslag en stalling plaatsvindt in gebouwen;
• d. dat de ontwikkeling verplaatst naar een passende locatie als deze niet langer past binnen de maximaal toegestane omvang.

De verkeersaantrekkende werking zal niet tot onevenredige hinder voor de nabije omgeving leiden. Bij de verdere planvorming zal aan dit aspect nadrukkelijk aandacht worden besteed. Verder wordt de bestemming en daarmee de toegestane activiteiten in het plan geborgd en worden opslag en stalling niet toegestaan. Verder biedt de locatie voor zowel nu als de nabije toekomst voldoende oppervlakte om de gewenste activiteiten te ontplooien.

3. Als een binnen de omgeving passende omvang geldt voor:

• a. bedrijvigheid, dat deze kleinschalig is en past binnen een gemengde omgeving waardoor het niet doelmatig is om deze te vestigen op een bedrijventerrein; Is gelet op de functie niet van toepassing. Het bekijken van mogelijkheden voor vestiging op een bedrijventerrein is hier derhalve niet aan de orde.
• b. een detailhandelsvoorziening, een omvang van het verkoopvloeroppervlak van ten hoogste 200 m²; Is gelet op de functie niet van toepassing en hier derhalve niet aan de orde.
• c. een voorziening ten dienste van vrijetijd en zorg, een omvang van de bebouwing van ten hoogste 1 hectare.

De omvang van het totale perceel bedraagt circa 0,67 hectare en waarmee het toekomstige bouwvolume geenszins de hectare zal overschrijden.

Conclusie relatie met voorliggend plan

De ontwikkeling voldoet in beginsel aan de regels van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant. De ontwikkeling is voorzien op een locatie die formeel buiten het 'Stedelijk gebied' is gelegen, doch die gelet op haar huidige bestemming, feitelijke aanwending en ligging alsmede kansen en behoefte als ruimtelijk aanvaardbaar en haalbaar kan worden gekwalificeerd. Hiermee sluit de ontwikkeling volledig aan op het provinciale en (Rijks-)beleid. Tot slot zorg de ontwikkeling ervoor, dat de bestaande woonwijk, voorzieningen en natuur nog nadrukkelijker met elkaar zullen integreren; zowel in functionele als ruimtelijke zin. Deze integratie kan daarmee als natuurlijke en kwalitatief hoogwaardige afronding van de bestaande woonwijk worden gezien.

3.3.1 Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven (ISR)

In 2016 is Brainportregio Eindhoven door het Rijk erkend als één van de drie mainports. De 21 gemeenten van de Metropoolregio Eindhoven (MRE) hebben een gezamenlijke ambitie: de Brainport Eindhoven verder ontwikkelen tot een economische topregio die internationale allure verbindt aan regionale eigenheid.

De ISR is een ambitie, inspiratie- en kansendocument voor de regio. Het is een basis van waaruit partijen op verschillende niveaus (lokaal, subregionaal en bovenregionaal) werken aan opgaven ter versterking van de kwaliteiten van onze regio. Het vormt een gemeenschappelijk vertrekpunt voor de subregionale en lokale beleidsontwikkeling. De ISR ondersteunt daarmee de onderlinge en met andere partijen te maken afspraken. De ISR heeft een functie voor communicatie- en lobbytrajecten. Zo zal het een bouwsteen namens de regio vormen voor de provinciale omgevingsvisie.

De ISR is opgesteld door de werkplaats Ruimte met partners uit het bedrijfsleven, wetenschap, onderwijs en overheden. De ISR zet in op drie centrale thema's:

• a. De energieke regio: de centra van steden en dorpen zijn van bewoners en bezoekers. Inrichting is gericht op beleving en verblijfskwaliteit.
• b. De verbonden regio: Een onderscheidende regionale en (inter-)nationale bereikbaarheid. Verplaatsen in de regio is sneller, eenvoudiger en/of leuker.
• c. De innovatieve regio: Economische activiteit en innovatie op werklocaties. Verbeteren verwevenheid campussen, kennisinstellingen en de innovatieve maakindustrie. Ruimte om te experimenteren.

De strategiekaart toont de keuzen, ambities en strategische projecten die van belang zijn op (inter)nationaal niveau, waaraan we als Brainportregio werken. De Brainportregio maakt onderdeel uit van de nationale Ruimtelijke Economische Ontwikkelingsstrategie (REOS). Deze richt zich op het versterken van het economisch kerngebied van Nederland. Tegelijkertijd dragen de op de strategiekaart vermelde elementen ook bij aan een versterking van de regio zelf, wat goed is voor het woon-, leef en ondernemingsklimaat van iedereen in de regio.

De strategie is opgebouwd uit de thema's: economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat; omgevingskwaliteit; mobiliteit; duurzaamheid en klimaat. Per thema (in totaal 7) bevat de ISR een kaart en een beschrijving van het streven en de wijze waarop dit kan worden bereikt.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Zoals blijkt uit paragraaf 2.1.3 ('Ladder voor duurzame verstedelijking) sluit voorliggend plan aan op de ambities en doelstellingen die met de Integrale Strategie Ruimte voor de Metropoolregio Eindhoven op het gebied van het woon- en leefklimaat, omgevingskwaliteit, duurzaamheid en klimaat zijn gesteld. De beoogde ontwikkeling past daarmee in dit regionale beleidskader.

3.3.2 Brabantse Agenda Wonen

De Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio's uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen.

Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen. Met deze agenda geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten.

Op basis van de Brabantse Agenda Wonen moet ruimte worden gegeven aan goede plannen. Een beleid waarbij de nadruk ligt op de bestaande woningvoorraad, met specifieke aandacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduurzaming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de woonomgeving voor mensen met een zorgvraag. Ook het benutten van de mogelijkheden die de bestaande vastgoed- en woningvoorraad biedt voor nieuwe woonvormen, veranderende woonwensen en -concepten en het energiezuiniger maken van de voorraad zijn belangrijke thema's.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Zoals blijkt uit paragraaf 3.1.3 ('Ladder voor duurzame verstedelijking) past dit woningbouwinitiatief binnen de kwalitatieve woningbouwafspraken uit de Brabantse Agenda Wonen.

3.4.1 Omgevingsvisie Veldhoven 'Stad van dorpen in het hart van Brainport' (maart 2022)

Op 8 februari 2022 heeft de gemeenteraad van Veldhoven de 'Omgevingsvisie Veldhoven, Stad van dorpen in het hart van de Brainport' vastgesteld. In deze omgevingsvisie geeft de gemeente Veldhoven aan waar ze op inzetten bij de ontwikkeling van Veldhoven tot 2040. Deze visie geeft hiermee richting en kaders aan voor toekomstige ontwikkelingen, initiatieven en beleid.

Op basis van drie kernopgaven wordt beschreven waar de gemeente voor staat tot 2040. Deze drie kernopgaven vormen samen de ruimtelijke koers voor Veldhoven:

• 1. Investeren in stedelijke en dorpse kwaliteiten
• 2. Verder bouwen aan de innovatieve en bereikbare maakstad
• 3. Werken aan een duurzame en gezonde leefomgeving

In de omgevingsvisie staat beschreven dat de druk op de gemeente, de snelle ontwikkelingen en de vraag om ruimte voor onder andere woningen en bedrijven groot is. Veldhoven speelt een belangrijke rol in de economische groei en de realisering van woningbouw in de regio. Uit de analyse van de trends en ontwikkelingen volgt dat het inwoneraantal in Veldhoven zal groeien. Er is bewust voor gekozen om deze ontwikkeling te begeleiden. Omdat de gemeente niet wil bouwen in het buitengebied en er na realisering van Zilverackers geen uitbreidingslocaties meer beschikbaar zijn, wordt ingezet op meer stedelijke woon(- en werk)milieus met aanvullende woonmilieus en woningtypen. Er is dus bewust gekozen om op bepaalde plekken te verdichten. Deze plekken betreffen de gebieden die zijn aangewezen als 'stadse woonstraten', 'sterk stedelijke structuur' en het 'stedelijk werkmilieu'.

Planspecifiek

De locatie van de ontwikkeling aan Sint Janstraat ligt in een gebied wat is aangemerkt als hoogwaardige groenstructuur; 'de groene vingers' van Veldhoven, en maakt verder deel uit van de gezonde en duurzame woonwijken.

Figuur 11: Uitsnede Kaartbeeld met de visie voor Veldhoven in 2040, zwarte pijl betreft indicatief de planlocatie

Voor de gezonde en duurzame woonwijken worden in de omgevingsvisie onder meer de navolgende gebiedsopgaven vermeld:

• gebiedsgerichte aanpak per wijk met een koppeling van maatschappelijke en ruimtelijke opgaven;
• sturen op biodiversiteit: een divers en veerkrachtig robuust groennetwerk tot aan de voordeur;
• de 'groene vingers' worden behouden en waar mogelijk versterkt, dit betekent dat inbreidingen in en langs de groene vingers altijd passend dienen te zijn bij het groene karakter van de groene vingers;
• inzet op gedifferentieerde wijken en inclusieve woonmilieus, met een grote draagkracht, door een sterke sociale cohesie waarin ook kwetsbare mensen zich staande kunnen houden en ontwikkelen;
• bieden van ruimte voor nieuwe woonconcepten, gericht op doorstroming, passend bij de maat en schaal van de wijk;
• creëren van veilige wandel- en fietsroutes en het wegnemen van barrières zodat fietsen en wandelen een aantrekkelijk alternatief voor de auto wordt.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het plan omvat de (her-)ontwikkeling van een bestaande woonlocatie in aansluiting op de vraag van de markt naar toekomstbestendige zorgconcept. Daarnaast krijgt de planlocatie zelf alsmede de directe omgeving een kwaliteitsimpuls, doordat veel aandacht aan het bestaande groen en duurzaamheid wordt geschonken. De nieuwbouw wordt dan ook in direct samenhang met het bestaande en te behouden groen mee-ontworpen. Op deze wijze wordt in nauw overleg met de gemeente aan de vereiste kwaliteitsverbetering en landschappelijke inpassing invulling gegeven, waarbij specifiek aandacht wordt besteed aan parkeren. Hard uitgangspunt bij de ontwikkeling is dan ook het bestaande groen, waaronder begrepen de bestaande bomen, en groenstructuur zoveel mogelijk te behouden en de verbinding tussen de bestaande woonwijken en het bestaande natuurgebied te verbeteren, door het aanleggen van een semi-openbaar pad tussen het terrein van de planlocatie en bos.

Voorts wordt voor een nadere beschrijving van de stedenbouwkundige structuur wordt verwezen naar hoofdstuk 2.

Gelet hierop levert de beoogde ontwikkeling een goede invulling en bijdrage aan de ambities om de kwaliteit, leefbaarheid, sociale cohesie en het gemêleerde karakter van de woonomgeving te behouden en verbeteren. Hiermee past het plan binnen de kaders die de raad voor de toekomst van Veldhoven in de omgevingsvisie heeft vastgesteld.

3.4.2 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan

De gemeenteraad van Veldhoven heeft op 29 oktober 2019 het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) vastgesteld. Het verkeersbeleid, dat in 2007 werd vastgesteld (VerkeersCirculatiePlan), gaf nadrukkelijk aandacht aan de verkeersstructuur, waarvan veel is uitgevoerd. Het GVVP is breder georiënteerd. Er is naast aandacht voor de auto ook aandacht voor alternatieven. De ambities op dat vlak zijn hoog. Het GVVP heeft in de basis een looptijd tot en met 2030.

Door de vele ontwikkelingen in Veldhoven neemt het aantal bewoners en werknemers de komende periode flink toe. De keerzijde van deze ontwikkelingen is dat ook de druk op de mobiliteit toeneemt. De ontwikkeling van Zilverackers, de verdere ontwikkeling van bedrijventerrein De Run en de aansluiting op de A67, inclusief de N69, en de Zilverbaan zorgen eveneens voor veranderende en extra verkeersbewegingen. Daarbij moet structureel aandacht worden besteed aan de verkeersveiligheid en leefbaarheid. In het GVVP worden hiervoor aan de hand van modules ambities beschreven. Bij het GVVP zijn kaarten opgenomen met het gewenste fietsnetwerk, (H)OV netwerk en de wegcategorisering.

Plan specifiek

Het plan leidt niet tot aanpassing van de omliggende hoofdinfrastructuur. De primaire ontsluiting van het plangebied vindt nu plaats via de rotonde op de Heerbaan. Deze bestaande ontsluiting zal ook in de toekomstige situatie de primaire toegang tot het gebied vormen. De huidige inrit is 7 meter breed en hierdoor ruim voldoende voor de beoogde verkeersafwikkeling.

Verwezen wordt naar paragraaf 4.10 waar de verkeersafwikkeling als gevolg van het bouwplan en de parkeerbehoefte in kaart zijn gebracht.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het plan voldoet aan de uitgangspunten zoals opgenomen in het GVVP.

3.4.3 Ambitiedocument 'Samen voor ruimtelijke kwaliteit'

In het voorliggende bestemmingsplan wordt het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing binnen het plangebied geregeld. Hiernaast voert de gemeente welstandstoezicht op bouwplannen, op basis waarvan aspecten als architectonische verschijning en materiaalgebruik worden getoetst. Het gemeentelijk beleid is opgenomen in het 'Ambitiedocument Samen voor ruimtelijke kwaliteit' zoals op 14 mei 2019 is vastgesteld.

Het ambitiedocument bevat 4 kernwaarden en 5 architectuurprincipes.

Figuur 12: Kernwaardenkaart, rode pijl geeft indicatief de planlocatie aan

Voor de onderhavige locatie zijn de kernwaarden 'zorgvuldig opgezette woonwijken' en 'aantrekkelijke woonwijken' van toepassing (kernwaarde 3 en 4). Voor deze wijken staat de kwaliteit met respect voor de bestaande omgeving voorop. Iedere ontwikkeling moet op een logische locatie en op een zodanig goede wijze ingepast worden, zodat er sprake is van een meerwaarde voor iedereen. Hiermee wordt de nadruk op het creëren van een kwaliteitsimpuls gelegd. Na de realisatie gaat de kernwaarde 'aantrekkelijke woonwijken' gelden en is altijd de bestaande kwaliteit het uitgangspunt.

De opgave is aldus om in het ontwerp aansluiting te zoeken op de bestaande structuren en deze op zorgvuldige wijze in te passen. Dit wordt op de volgende manier gedaan:

De zorgvilla wordt grotendeels binnen het bestaande bouwvlak gebouwd, op de hoek van de Heerbaan en de Sondervick. Hiermee blijven de bestaande zichtlijnen alsmede het bestaande groen grotendeels behouden. De opzet van het plan is een landgoedontwikkeling, waarbij ofschoon de hoogte toeneemt, deze zorgvuldig in het bestaande groen wordt ingepast. Het gebouw wordt alzijdig en zal uit twee delen bestaan. De hoogte neemt weliswaar toe, maar de bebouwing zal qua bouwstijl passend in de omgeving zijn en het gevoel van een kleinschalig complex benaderen. Hiermee creëert het ontwerp een stedelijke gevelwand die passend is bij het karakter en de korrelgrootte van de functies en woningen in de directe omgeving. Verder staat behoud van groen voorop en wordt het parkeren grotendeels ondergronds voorzien, hetgeen een grote kwaliteitssprong met zich meebrengt.

Conclusie relatie met voorliggend plan

De beoogde herontwikkeling is passend binnen de kaders van het Ambitiedocument 'Samen voor ruimtelijke kwaliteit' omdat een duurzame inbreiding passend in de directe (woon-)omgeving wordt gerealiseerd.

3.4.4 Beeldkwaliteitsplan 'St Janstraat 66'

Om het gewenste (sfeer-)beeld verdergaand te borgen is tevens een beeldkwaliteitsplan 'Sint Janstraat 66', parallel aan de bestemmingsplanprocedure, opgesteld.

Hierin worden nadere regels geformuleerd met betrekking tot:

• relatie tussen bouwwerk en omgeving;
• samenhang vormgeving, functie en constructie;
• evenwicht tussen helderheid en complexiteit;
• schaal en maatverhoudingen;
• materiaal, textuur, kleur en licht;
• duurzaamheid.

Het beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 5 toegevoegd en maakt onderdeel uit van de toelichting van het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan is voorts ook in de planregels geborgd.

3.4.5 Groenbeleidsplan 2009-2019

Het gemeentelijk Groenbeleidsplan maakt inzichtelijk welke belangrijke groenstructuren binnen de gemeente aanwezig zijn en welke kwaliteiten en functies deze structuren hebben. Hierdoor wordt een duurzame ontwikkeling van het groen in deze structuren gewaarborgd. Het groen krijgt zo de mogelijkheid uit te groeien tot volwassenheid. Hierdoor zorgt het groenbeleidsplan dat de kenmerkende wijkgroenstructuur en de bosrand nu en in de toekomst bijdraagt aan een aantrekkelijk woon- en werkklimaat. Naast het vastleggen van de belangrijkste groenstructuren is het groenbeleid (groenbeleid, bomenbeleid en beheer en onderhoud) een belangrijk onderdeel van dit plan. Hierin wordt de inhoudelijke koers voor het groen in de gemeente bepaald.

Figuur 13: Uitsnede groenbeleidsplan, rode pijl geeft indicatief de planlocatie aan

Conclusie relatie met voorliggend plan

Met name de bestaande wegenstructuur, waaronder de Heerbaan maakt deel uit van het robuuste groen raamwerk. De Heerbaan verloopt in oost-west richting door de gemeente en legt verbinding met onder meer het Oerlesche bos. Daarnaast wordt de Heerbaan verbonden met een noord-zuid gerichte structuur, zodat een raamwerk ontstaat. De structuur van de Heerbaan zelf wordt vormgegeven door de beuken in het gras en geven een krachtige en ruime uitstraling. De rechtlijnige stedenbouwkundige opzet wordt verstrekt door de bomenstructuur.

Verder maakt ook de Sondervick deel van het raamwerk uit. Ter plaatse van de planlocatie heeft de Sondervick een sterke relatie met het buitengebied en kent een oude bomenstructuur met doorzichten naar het buitengebied. Vanaf de rotonde met de Heerbaan gaat het groen over in een cultuurlijke boomstructuur van platanen richting de woonwijk 'De Berkt'. Uitgangspunt is dat de bomen behouden blijven, de groene knooppunten worden versterkt door de relatie met het buitengebied zichtbaar te maken. De planlocatie grenst in oostelijke richting aan de woonwijk ''t Look', waarbij tevens als uitgangspunt geldt de bestaande bomenstructuur te behouden.

Voor onderhavige ontwikkeling is gelet op het belang van het bestaande groen mede in relatie tot het bos, een boomeffectanalyse en landschappelijk inpassingsplan opgesteld, waarbij de richtlijnen zoals opgenomen in het groenbeleidsplan zoveel mogelijk worden gerespecteerd. Deze analyse en landschappelijk inpassingsplan zijn als Bijlagen 1 en 2 aan deze toelichting gehecht en aan de gemeente ter beoordeling voorgelegd.

Uitgangspunt bij onderhavige ontwikkeling is om de bestaande bomenstructuur gelegen binnen het plangebied bij de herontwikkeling te behouden, zodat wordt bijgedragen aan de opgaven die het Groenbeleidsplan voor deze locatie en raamwerk heeft geformuleerd.

3.4.6 Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorzieningen

De drie Brabantse Veiligheidsregio's (Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant, Veiligheidsregio Brabant-Noord en Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost) hebben in 2016 uniforme beleidsregels vastgesteld ten aanzien van bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Het doel van de beleidsregels is een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening te waarborgen, zodat de Veiligheidsregio's in staat zijn adequate brandweerzorg te leveren.

De beleidsregels bieden oplossingsrichtingen waarmee invulling kan worden gegeven aan de doelvoorschriften die de Veiligheidsregio's hebben gesteld. Indien wordt voldaan aan de beleidsregels, kan er vanuit worden gegaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening wordt gerealiseerd. In de beleidsregels zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot de inrichting van wegen en de bereikbaarheid van gebieden die niet via de openbare weg worden ontsloten. Daarnaast is aangegeven aan welke eisen een bluswatervoorziening dient te voldoen om de brandweer in staat te stellen een brand effectief te bestrijden. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze beleidsregels.

Conclusie relatie met voorliggend plan

De beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoorziening worden als afzonderlijk toetsingskader gehanteerd om nieuwe ontwikkelingen te beoordelen en behoeven geen doorwerking in de planregels van het bestemmingsplan.

4.7.1 Archeologie

Wettelijk en beleidsmatig kader

De omgang met het archeologisch erfgoed is geregeld in de Erfgoedwet (2016). Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met eventueel aanwezige archeologische resten, indien een bestemmingsplan dat voorschrijft. De gemeente heeft vanuit haar archeologiebeleid voorwaarden opgesteld ten aanzien van de omgang met het archeologisch erfgoed. Deze zijn in het bestemmingsplan weergegeven als een dubbelbestemming Waarde-Archeologie met daaraan gekoppelde ondergrenzen onderzoeksplicht.

De gemeente Veldhoven beschikt over een Archeologische beleidsadvieskaart van datum 10 maart 2014. Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan bevinden zich/bevindt zich op de beleidsadvieskaart verschillende categorieën met archeologische (verwachtings)waarden, te weten:

• a. categorie 1: Rijksmonumenten;
• b. categorie 2: gebied van zeer hoge archeologische waarde;
• c. categorie 3: gebied met een hoge archeologische waarde;
• d. categorie 4: gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde;
• e. categorie 5: gebieden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde;
• f. categorie 6: gebied van lage archeologische verwachtingswaarde (geen onderzoeksplicht);
• g. categorie 7: gebieden zonder archeologische verwachting of archeologisch vrijgegeven (geen onderzoeksplicht).

De planlocatie valt onder categorie 2 en kent daarmee een hoge archeologische beschermingswaarde. Deze dubbelbestemming kent een bouwverbod (met afwijkingsmogelijkheid) en een omgevingsvergunningenstelsel voor werkzaamheden die de bodem verstoren. Een omgevingsvergunning kan pas worden verleend als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische resten aanwezig zijn, of dat die resten kunnen worden beschermd door voorwaarden aan de omgevingsvergunning te stellen (bijv. door het treffen van technische maatregelen, het doen van een archeologische opgraving of archeologische begeleiding van de werkzaamheden).

Nu het planvoornemen de bodem over een oppervlakte groter dan 250 m2 en dieper dan 40 cm beneden maaiveld verstoord, is archeologisch (voor)onderzoek noodzakelijk en uitgevoerd.

Resultaten archeologisch onderzoek

Door ADC Archeoprojecten is een bureau en inventariserend veldonderzoek in de vorm van een boor- en proefsleuvenonderzoek uitgevoerd. Deze onderzoeken is als Bijlage 11 en 12 bij deze toelichting gevoegd.

Hierna worden de belangrijkste bevindingen uit de onderzoeken besproken:

• Het plangebied ligt in een zone waarin de dekzandwelvingen zijn afgedekt door een opgebracht plaggendek. In het bovenste deel van het plaggendek is de huidige bouwvoor gevormd. De verstoringen lijken beperkt te zijn tot de huidige bebouwing in het plangebied en verder enkele lokale verstoringen zoals de gegraven ronde vijver in het noordoosten;
• De bodemopbouw is lokaal verstoord. Dit varieert van een ingegraven kelder onder het woonhuis tot 250 cm –mv, of een ronde vijver waar de bodem langs de rand tot 100 cm – mv is verstoord. Mogelijk is de bodem verstoord door de aanwezigheid van inmiddels gerooide bomen. De omvang en diepte van deze verstoringen kon met het uitgevoerde niet worden aangetoond. In een enkele boring is geen plaggendek aangetroffen en ligt de C-horizont direct onder de bouwvoor. Eventuele afgraving of verstoring van de top van het dekzand is in deze zone niet te achterhalen met het uitgevoerde booronderzoek;
• De kans op onverstoorde archeologische waarden was gekoppeld aan de aan- of afwezigheid van een beschermend plaggendek. Dit plaggendek is opgeworpen, waarmee een potentieel archeologisch niveau aanwezig is in de top van de C-horizont;
• De diepte van de overgang van het plaggendek naar de C-horizont varieert door het plangebied, maar ligt tussen 21,95m en 22,2 m +NAP, of 0,50 cm tot 0,80 cm –mv. Het is mogelijk dat de C-horizont ook direct onder de bouwvoor aanwezig is. Het is echter niet duidelijk of hier ook archeologische waarden in aanwezig kunnen zijn, of dat deze zijn verstoord;
• Er zijn geen archeologische indicatoren aangetroffen tijdens het onderzoek;
• Gezien de aanwezigheid van een plaggendek in het plangebied, en het feit dat in de omgeving archeologische waarden aanwezig zijn onder het plaggendek kan de huidige hoge archeologische verwachting worden gehandhaafd;
• De toekomstige ontwikkelingen omvatten onder andere de aanleg van een groter pand met parkeerkelder, en de aanleg van een parkeerplaats. Hierbij zal de top van het dekzand verstoord worden. De geplande ontwikkelingen vormen hiermee een bedreiging voor een mogelijk aanwezig archeologisch niveau;
• Met het uitgevoerd veldonderzoek is aangetoond dat er een potentieel archeologisch niveau aanwezig is in het plangebied. De mate van verstoring in het horizontale vlak van dit niveau, en of archeologische waarden aanwezig zijn in het plangebied kon met het uitgevoerde booronderzoek niet worden aangetoond;
• Bij het proefsleuvenonderzoek dat aansluitend is uitgevoerd, werden noch archeologisch relevante sporen, noch vondsten aangetroffen. De bodem in het onderzoeksgebied is omgewerkt tot aan of in de Chorizont. Eventueel daarvoor aanwezige archeologische resten zullen hierdoor zijn aangetast. Hoogstwaarschijnlijk zijn de bouwactiviteiten bij de aanleg van de villa in de jaren ‘60 van de vorige eeuw de oorzaak van de vele verstoringen en de omgewerkte bodem in het gebied. Er is geen vindplaats aanwezig in het onderzoeksgebied. Om die reden is de waardering van beide fysieke kwaliteitscriteria in totaal 0 punten. Dit is een score die laag is en die haar het predicaat ‘niet behoudenswaardig’ oplevert.

Conclusie met betrekking tot het plangebied

Tijdens het onderzoek werden geen archeologisch relevante sporen aangetroffen. Ook vondstmateriaal was afwezig in het gebied. Er is dan ook geen sprake van een vindplaats. Hierdoor wordt de locatie als niet behoudenswaardig geacht. De onderzoekslocatie, meer bepaald het noordelijke gedeelte van het plangebied, waar de geplande ontwikkelingen zullen plaatsvinden, kan voor wat het aspect archeologie betreft worden vrijgegeven. In het overige, zuidelijke deel van het plangebied blijft de archeologische dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie 2' gehandhaafd.

4.7.2 Cultuurhistorie

Nationaal staat het cultuurhistorisch beleid in het teken van het behoud en het beheer van de cultuurhistorische waarden. Op gelijke voet staat het streven naar het gebruik van het cultuurhistorisch erfgoed als inspiratiebron voor de ruimtelijke inrichting. Dit beleid geldt voor alle cultuurhistorische waarden, dat wil zeggen voor zowel archeologische als voor historisch-geografische en historisch bouwkundige waarden. Cultuurhistorische waarden kunnen betrekking hebben op bebouwde cultuurhistorie (monumenten), cultuurhistorische landschappen en archeologische waarden van een gebied.

Resultaten onderzoek

Op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW 2010, herziening 2016) is bepaald welke cultuurhistorische waarden of elementen binnen of in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn.

De planlocatie is gelegen in de door de provincie aangeduid cultuurhistorisch waardevol gebied. In deze gebieden ligt het accent op het behoud door ontwikkeling of versterking van de samenhang van de dragende structuren van de regio en de ontwikkeling, bescherming en recreatieve ontsluiting van de cultuurhistorische waarden van de Kempen in hun samenhang. Met het planvoornemen wordt hieraan geen afbreuk gedaan. Door in sterke mate in te zetten op een goede landschappelijke inpassing wordt het karakter van het plangebied versterkt en de toegankelijkheid tot de bestaande bossen, door het mogelijk te maken het terrein voor derden te laten betreden vergroot.

Verder zijn in het plangebied geen monumentale panden aanwezig. Ook in de omgeving bevinden zich geen (rijks)monumenten of andere cultuurhistorische elementen die 'aangetast' worden met het voorgenomen initiatief.

Conclusie met betrekking tot het plangebied

De planontwikkeling leidt niet tot een aantasting van de cultuurhistorische waarden.

4.8.1 Waterrelevant beleid en regelgeving provincie en waterschap

Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021

Op 18 december 2015 is het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (PMWP) vastgesteld. Het PMWP staat voor samenwerken aan Brabant waar iedereen prettig woont, werkt en leeft in een veilige en gezonde leefomgeving. Het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016-2021 (PMWP) zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten. Het PMWP staat voor:

• voldoende water voor mens, plant en dier;
• schone en gezonde leefomgeving (bodem, water en lucht);
• bescherming van Brabant tegen overstromingen en externe risico's;
• verduurzaming van onze grondstoffen-, energie- en voedselvoorziening.

Waterbeheerplan 2016-2021 'Waardevol Water'

Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' beschrijft de doelen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016-2021. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Nationaal Waterplan, het Provinciaal Milieu en Waterplan en het Stroomgebiedsbeheerplan. Meer dan voorheen wil het waterschap inspelen op initiatieven van derden en kansen die zich voordoen in het gebied.

Ten aanzien van de doelen is een indeling gemaakt in de volgende waterthema's:

• Droge voeten: voorkomen van wateroverlast in het beheergebied (onder meer door het aanleggen van waterbergingsgebieden en het op orde brengen van regionale keringen);
• Voldoende water: zowel voor de natuur als de landbouw is het belangrijk dat er niet te veel en niet te weinig water is. Daarvoor reguleert het waterschap het grond- en oppervlaktewater;
• Natuurlijk water: zorgen voor flora en fauna in en rond beken en sloten door deze waterlopen goed in te richten en te beheren; Schoon water: zuiveren van afvalwater en vervuiling van oppervlaktewater aanpakken en voorkomen;
• Mooi water: stimuleren dat mensen de waarde van water beleven, door onder meer recreatief gebruik.

Het waterschap staat voor een aantal complexe uitdagingen, die zij in veel gevallen niet alleen kan realiseren. Deze uitdagingen geven invulling aan de verbinding van water met de maatschappelijke ontwikkelingen. Daarom zet het waterschap sterk in op samenwerking. In dit Waterbeheerplan nodigt het waterschap waterpartners, stakeholders, boeren, burgers en bedrijven nadrukkelijk uit om gezamenlijk te werken aan slimme, innovatieve oplossingen voor de complexe wateropgaven. Dit betekent onder meer dat het waterschap de bestaande samenwerking met alle partners in het gebied wil uitbreiden en 'grenzeloos' organiseren vanuit de kracht van ieders rol en verantwoordelijkheid.

Wat zijn de belangrijkste uitdagingen voor de komende planperiode?

• Voldoende water voor landbouw en natuur
• Wateroverlast en hittestress;
• Kringloop denken;
• Steeds meer ongewenste stoffen in het water, zoals medicijnen;
• Vergroten waterbewustzijn.

Het waterbeheerplan is te vinden op de website van het waterschap: www.dommel.nl.

Op korte termijn zal er een nieuw waterbeheerprogramma in werking treden. Dit najaar wordt een besluit over de definitieve vaststelling van het Waterbeheerprogramma 2022-2027 genomen. Het Ontwerp-Waterbeheerprogramma schetst de ambities van het waterschap voor de lange termijn (2050) en vertaalt deze ambities naar doelen en maatregelen voor de periode van dit Waterbeheerprogramma. Dit Waterbeheerprogramma is een echte koerswijziging van het waterschap. Dit is nodig om goed in te kunnen spelen op veranderingen in ons klimaat en in onze omgeving. Het waterschap wil dat de waterhuishouding in 2050 toekomstbestendig is. Dat betekent een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans met de omgeving is. Een waterhuishouding die voorziet in een goed waterkwaliteit.

Keur Waterschap de Dommel 2015

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening.

De keur van het waterschap is van toepassing wanneer direct en indirect wordt geloosd op een oppervlaktewaterlichaam. De Keur is ook van toepassing als het oppervlaktewater niet in eigendom en beheer is van het waterschap.

Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hanteren sinds 1 Maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'. Bij een toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn, veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Het waterschap maakt grofweg onderscheid in projecten met een toename van verhard oppervlak van maximaal 500 m², 500 m² tot 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

4.8.2 Beleid en ambitie gemeente

Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2015 - 2019 gemeente Veldhoven

Het waterbeleid van de gemeente Veldhoven is vastgelegd in het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (2015-2019). De term Verbreed houdt verband met de wettelijke uitbreiding van de zorgplicht riolering.

Volgens de wetgeving heeft de gemeente Veldhoven drie zorgplichten op het gebied van stedelijk waterbeheer:

• zorgplicht stedelijk afvalwater;
• zorgplicht hemelwater;
• zorgplicht grondwater.

Dit komt erop neer, dat de gemeente vanuit het oogpunt van volksgezondheid en veiligheid zorgdraagt voor een deugdelijke inzameling, berging, transport en/of lokale zuivering van stedelijk afvalwater, afvloeiend hemelwater en grondwater. De kans op overlast dient hierbij te worden beperkt tot maatschappelijk aanvaardbare normen.

• Het rioleringsplan wordt op korte termijn geactualiseerd. De drie zorgplichten blijven uitgangspunt en op het gebied van hemelwater worden de onderstaande beleidsdoelen en ambities nagestreefd:
• Vasthouden aan de hemelwatertrits 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Met de lokale voorkeursvolgorde: infiltreren waar mogelijk, bovengronds bufferen op locaties met voldoende ruimte en als het niet anders kan, dan pas afvoeren;
• Perceeleigenaren dragen een steentje bij door op eigen terrein doelmatig voorzieningen te treffen voor buffering en/of opslag van hemelwater;
• Actief doorzetten op bovengrondse maatregelen ten behoeve van de verwerking van hemelwater in de openbare ruimte. Bovengrondse maatregelen komen als doelmatiger alternatief dan ondergrondse maatregelen naar voren. Daarnaast zijn bovengrondse maatregelen zichtbaar voor onder andere de bewoners, wat resulteert tot meer bewustwording van de inwoners in Veldhoven:
• Bij herontwikkelingen waar mogelijk inzetten op gescheiden riolering. Onderscheidt in afvoer van stedelijk afvalwater en voor de afvoer van hemelwater.

Ambitie gemeente afvoer van hemelwater

Als het regent in de gemeente Veldhoven verdwijnt het meeste hemelwater in de riolering. Door verandering van het klimaat wordt het bestaande rioolstelsel ook steeds zwaarder op de proef gesteld. Buien worden heviger en duren langer. Hierdoor neemt het risico op (grond)wateroverlast toe. Om droge voeten te houden wordt ruimte gecreëerd in het groen en/of oppervlaktewater. Hierbij wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden: infiltreren (vasthouden) waar mogelijk, bufferen op locaties met voldoende beschikbare ruimte en als het niet anders kan, dan pas afvoeren. In openbaar gebied komt dit tot uiting door hemelwatervoorzieningen in groenstroken die geschikt zijn gemaakt voor de opvang van overtollig hemelwater en aanpassing van waterpartijen. De eigenaar draagt een steentje bij door op eigen terrein voorzieningen te treffen voor buffering en/of opslag van hemelwater en/of opvang van overtollig grondwater. De gemeente ziet hierbij toe op een doelmatige invulling van de hemelwateropgave.

Hydrologisch neutraal bouwen

Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem. Voor ontwikkelingen die dit negatief kunnen beïnvloeden, wordt daarom uitgegaan van de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Dat wil zeggen dat water zoveel mogelijk in een gebied wordt vastgehouden door infiltratie en waar dit niet mogelijk is water tijdelijk wordt geborgen (retentie). Door water lokaal te infiltreren of te bergen in een voorziening wordt het versneld afvoeren van overtollig hemelwater naar het bestaande oppervlaktewatersysteem zoveel mogelijk voorkomen. Bij zeer grote neerslaghoeveelheden zal de genoemde voorziening het aangeboden water echter onvoldoende kunnen verwerken. Een noodoverloopconstructie kan er dan voor zorgen dat het overtollige water gecontroleerd naar een plek wordt afgevoerd waar het geen overlast kan veroorzaken.

Uitgangspunten hemelwaterafvoer bij herontwikkeling en nieuwbouw

Bij herontwikkeling en nieuwbouw binnen de gemeente Veldhoven wordt uitgegaan van het HNO-principe (Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen): het hemelwater wordt ter plaatse de bodem in geleid via hemelwater verwerkende voorzieningen zoals infiltratiekolken, bermen, wadi's en vijverpartijen. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen wordt de eigenaar gestimuleerd om het hemelwater op eigen terrein te verwerken. Waar mogelijk worden voorzieningen gecombineerd met benodigde maatregelen in omringende wijken. Indien de lokale omstandigheden de verwerking van hemelwater in de bodem niet toelaten, wordt het afgevoerd naar het dichtstbijzijnde oppervlaktewater, conform de richtlijnen van het hydrologisch neutraal ontwikkelen.

Wanneer wordt aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel van de gemeente Veldhoven zijn de volgende regels van toepassing:

• Vuilwater en schoon hemelwater worden gescheiden aangeboden op de perceelgrens;
• De gemeente hanteert voor de toename van het verhardoppervlak van 250 m2 tot 2000 m2 een compensatie van 42 mm/m2 berging binnen het te ontwikkelen plangebied. Boven de 2000 m2 gelden de regels van de Keur van Waterschap de Dommel;
• Voorkeur voor een bovengrondse berging;
• Leegloop van de bergingsvoorziening (infiltratie, geknepen afvoer e.d.) dient per locatie te worden aangegeven. Bij infiltratie dient te worden aangetoond dat infiltratie mogelijk is;
• Wanneer wordt afgevoerd naar het gemengde stelsel dient een terugslag te worden toegepast zodat vuilwater niet de voorziening in kan stromen.
• Bij het indienen van de omgevingsvergunning dient een gedetailleerd ontwerp te worden ingediend van de bergingsvoorziening en de leegloopconstructie.

4.8.3 Huidige en toekomstige situatie van de planlocatie

De wateraspecten binnen het plangebied zijn onderzocht en beschreven in de rapportage van Econsultancy d.d. 23 juni 2021, hier opgenomen als Bijlage 13. Hierna worden de bevindingen uit de rapportage aangegeven.

Een vergelijking van de mate van verharding in de bestaande situatie en in de nieuwe situatie leidt tot de conclusie, dat sprake is van een toename van verharding met circa 1.640 m2. Hierbij is rekening gehouden met het gegeven, dat de parkeerplaatsen van open-verharding en de paden van half-verharding zullen worden voorzien en zijn op basis hiervan voor 50% in de toename aan verharding meegenomen. Gelet op de omvang van de toename van het verhard oppervlak ten opzichte van de huidige situatie geldt er zowel vanuit het gemeentelijke beleid als vanuit de keur een compensatie-plicht. Concreet is een compenserende berging benodigd van ca. 99 m³ (1.640 m² x 0,06 m).

Bij de planuitwerking vormt het klimaatbestendig of water robuust inrichten van de buitenruimte (bergen, vasthouden en afvoeren van regenwater) en daarmee hydrologisch neutraal ontwerpen het uitgangspunt.

 

Hoogteligging

Het maaiveld gekenmerkt door een hoogteverloop in zuidelijke richting van ca. 22,7 m +NAP aan de noordzijde van de planlocatie tot ca. 22,3 m +NAP aan de zuidzijde van de planlocatie. De Sint Janstraat ligt op een hoogte van ca. 22,7 m +NAP.

Bodemopbouw

De bodem nabij de planlocatie is opgebouwd uit zand. Op een diepte van ca. 2,0 - 2,3 m -mv is een leemlaag te verwachten.

Grondwater

De gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) ligt op circa 19,9 m + N.A.P. Hiermee bevindt de GHG zich dieper dan 2,0 m-mv. In de geplaatste peilbuis is een grondwaterstand gemeten van 3,9 meter – mv. De planlocatie is niet gelegen binnen een grondwaterbeschermings-, grondwaterwin-, attentiegebied of boringszone.

Oppervlaktewater

Op basis van de leggerkaart van waterschap De Dommel is in de directe omgeving van de planlocatie geen oppervlaktewater gelegen.

Ontwatering

De ontwatering ten aanzien van het huidige maaiveldniveau is voldoende. Wel wordt geadviseerd het toekomstige bouwpeil circa 20 cm hoger aan te leggen dan het naastgelegen wegpeil.

Riolering

Thans is in de Sint Janstraat nog een gemengd stelsel aanwezig. In de toekomstige situatie zal het schone hemelwater (zogenaamde hemelwaterafvoer; HWA) niet op het vuilwater (zogenaamde droogweerafvoer; DWA) worden aangesloten maar separaat worden verwerkt. Het hemelwater wordt in de toekomstige situatie geheel afgekoppeld van het rioolstelsel.

Hemelwatervoorziening

Binnen het planvoornemen is voldoende ruimte aanwezig om het hemelwater bovengronds te kunnen bergen. Om inzicht te krijgen in het ruimtebeslag die bij een (potentiële) voorziening hoort, is een alternatief uitgewerkt waarbij een wadi wordt gerealiseerd. Een wadi is een bovengrondse afkoppelvoorziening waarbij het hemelwater bij voorkeur oppervlakkig wordt getransporteerd naar een laagte waar het vervolgens kan infiltreren in de bodem. Een dergelijke voorziening is controleerbaar en beheersbaar en kan tevens een zuiverende werking hebben. Alleen bij extreme omstandigheden kan een wadi tot de rand toe vol komen te staan of overstromen. Hemelwater wordt, indien mogelijk, zoveel mogelijk zichtbaar afgevoerd. Daar waar dit niet mogelijk blijkt zal afvoer verbuisd plaatsvinden. De toename aan verharding en vereiste waterberging wordt in onderhavige ontwikkeling geborgd, door in het ontwerp rekening te houden met de aanleg van één of twee wadi's met een oppervlakte van in totaal circa 250 m² en inhoud van 99 m³. In het plangebied wordt als onderdeel van de terreininrichting één wadi opgenomen, zoals op onderstaande afbeelding is aangegeven.

Figuur 16: Terreininrichting met wadi

In het ontwerp worden half-verhardingen toegepast. Het toepassen van half-verhardingen zorgt ervoor dat regenwater makkelijker in de bodem kan wegzakken. Op deze manier kan het grondwater worden aangevuld.

Daarnaast kan de buitenruimte zodanig ontworpen worden dat het regenwater gemakkelijk naar het groen kan stromen door in het tuinontwerp te werken met hoogteverschillen zodat tijdens zware regenbuien tijdelijk water kan worden vastgehouden in de onverharde lager gelegen delen. In deze delen kan het regenwater dan geleidelijk infiltreren in de bodem. Bij het ontwerp dient rekening gehouden te worden dat de lager gelegen delen op afstand van zowel de woningen als naastgelegen percelen zijn gelegen, zodat er geen overlast ontstaat voor het omliggende gebied

Conclusie in relatie tot het plangebied

Op basis van de randvoorwaarden en uitgangspunten is de ontwikkeling in zowel ruimte als tijd hydrologisch positief uit te voeren. Er worden dan ook vanuit het oogpunt van de waterhuishouding geen belemmeringen verwacht ten aanzien van de bestemmingswijziging en de uitvoering van het plan.

5.2.1 Participatie

Voor het plan is in lijn met het beleid van de gemeente Veldhoven een omgevingsdialoog uitgevoerd. De omgevingsdialoog is uitgevoerd volgens de notitie 'tijdelijke kaders ruimtelijke participatie ruimtelijke initiatieven' van gemeente Veldhoven. Het initiatief is aangemerkt als 'complex met weinig impact op de omgeving'. In deze gevallen kan met een eenvoudige omgevingsdialoog worden volstaan en ligt de nadruk primair op informeren en raadplegen.

In het kader van het principeverzoek is een plan van aanpak voor de omgevingsdialoog opgesteld. Hierin worden 2 groepen belanghebbenden c.q. participanten in de directe omgeving van het plangebied onderscheiden:

• 1. direct belanghebbenden: bewoners of eigenaren met een directe zichtrelatie op de planlocatie;
• 2. overige belanghebbenden.

Initiatiefnemer heeft de direct belanghebbenden vooruitlopend op het principeverzoek bezocht en verzocht met hen in gesprek te gaan. Tijdens deze keukentafelgesprekken zijn zij geïnformeerd over het planvoornemen en aansluitend in de gelegenheid gesteld vragen te stellen en hun eventuele wensen, belangen en bezwaren kenbaar te maken. Na afloop van de gesprekken zijn door initiatiefnemer verslagen opgesteld.

Ook nadat de gemeente heeft aangegeven in principe medewerking te verlenen aan de realisatie van de zorgvilla, is initiatiefnemer met de direct belanghebbenden alsmede overige belanghebbenden in gesprek gegaan. Tijdens deze gesprekken zijn de belanghebbenden geïnformeerd over het principeakkoord, het voorlopig gebouwontwerp en het ontwerp van de buitenruimte.

Uit de gevoerde gesprekken (de dialoog) is een aantal specifieke aandachtspunten naar voren gekomen. Kort samengevat betreft dit onder meer de navolgende punten:

• zorgen over inkijk en schaduwwerking: initiatiefnemer heeft naar aanleiding van deze gesprekken een bezonningsstudie laten uitvoeren, waaruit valt op te maken dat van schaduwwerking naar de directe omgeving toe nagenoeg geen sprake is. Daarnaast is initiatiefnemer voornemens om nagenoeg alle volwassen bomen op het perceel te behouden, zodat dit de kans op inkijk verdergaand beperkt. Door middel van het opnemen van een voorwaardelijke verplichting in de vorm van een landschappelijke inpassingsplan wordt dit in regels alsmede verbeelding geborgd;
• zorgen over verkeers- en parkeersituatie, met name in relatie tot tuinpoort. Op basis van deze gesprekken heeft initiatiefnemer de tuinpoort aan de achterzijde van het perceel van De Bussels laten vervallen en verplaatst;
• noodzaak tot toevoegen zorgvilla: De vergrijzing van 65+ in Veldhoven neemt tot 2050 met 46% toe. Dit geldt evenredig ook voor mensen met dementie. Er is dus extra behoefte aan woonzorg voor mensen met een zorgindicatie van VV4 en hoger. De zorgvilla is uniek door de combinatie van 24-uurszorg met zelfstandige appartementen met zorg op afroep. Deze en de studio's zorgen voor extra doorstroming op de woningmarkt. De omringende gemeenten deel uitmakend van het verzorgingsgebied (Waalre, Oirschot, Heeze, Duizel, Son en Breugel, Hapert, Bladel, Tilburg en 's-Hertogenbosch), laten voorts zien dat er grote behoefte is aan een dergelijke voorziening in Veldhoven, waarbij een dichtstbijzijnde voorziening op circa 9 kilometer en daarmee ruime afstand is gelegen. Bovenstaande conclusies worden bevestigd en wordt voor verdergaande onderbouwing verwezen naar par. 3.1.3;
• zorgen over de bouwhoogte: de zorgvilla zal uit twee delen bestaan: een vleugel opgetrokken uit 2 bouwlagen met kap en een deel opgetrokken uit 3 lagen met kap, waarbij een hoogteaccent, een 'torentje', op de hoek van de kruising van de Sondervick,en Sint Janstraat is voorzien. Het torentje betreft daarmee een duidelijk oriëntatiepunt in de ruimtelijke structuur en geeft kwaliteit en detail aan het ontwerp. Daarnaast blijft de nieuwbouw in proportie, omdat de bomen van 30m veel hoger zijn en blijven staan. Het groene karakter blijft hierdoor behouden;
• zorgen over parkeerplaatsen: In het voorlopig ontwerp is het aantal parkeerplaatsen in de stallingsgarage verhoogd van 11 naar 13 stuks. Op het maaiveld zijn er 17 parkeerplaatsen ingetekend. In totaal worden er 30 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarmee voldaan wordt aan de gestelde normen. De parkeerplaatsen op het maaiveld komen aan de voorzijde van de villa en worden zo groen mogelijk aangelegd (doorgroeistenen). Afgesproken wordt dat de parkeerplaatsen middels groen zoveel mogelijk aan het zicht worden onttrokken, gezien vanaf de St. Janstraat;
• gebruik semi openbare tuin: In algemeenheid wordt gesteld dat voorzieningen in de tuin erop gericht moeten zijn om ontmoetingen van verschillende doelgroepen (jong en oud) te stimuleren en dat het een aanvulling moet zijn op (dus geen concurrentie met) de Hazewinkel. Dorps Vereniging Oerle (DVO) stelt voor om deze vraag ook neer te leggen tijdens een openbare vergadering, zodat meer mensen met ideeën kunnen komen. De volgende ideeën zijn reeds benoemd:

• 1. Een koersbalbaan voor de lokale koersbalvereniging;
• 2. Een jeu de boules baan;
• 3. Een belevingstuin of -route, bij voorkeur samen met de Hazewinkel;
• 4. Bankjes en zitjes;
• 5. Paviljoen en theehuis.

Met deze manier van participatie hebben de initiatiefnemer en belanghebbenden hun eigen rol opgepakt in het proces naar de totstandkoming van het bouwplan. In het proces stonden drie uitgangspunten zoals hiervoor beschreven centraal: informatieverstrekking, betrokkenheid en open communicatie. Dit proces vergde van alle partijen een nieuwe rol. Participatie komt gezamenlijk tot stand en vergt derhalve samenwerking en een coöperatieve houding. Deze moeten samen leiden tot onderling vertrouwen in een goede afloop. Hierbij hebben nagenoeg alle participanten aangegeven positief te zijn over de manier waarop ze bij de ontwikkeling zijn betrokken. De meeste participanten hebben bovendien te kennen gegeven positief te zijn over het gepresenteerde voorlopig ontwerp en de gegeven antwoorden/reacties. De gevoerde omgevingsdialoog heeft tot slot aanleiding gegeven het planvoornemen op basis van bovenstaande aandachtspunten -zoals beschreven- op een aantal punten te passen.

5.2.2 Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet burgemeester en wethouders overleg met de besturen van bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn.

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) heeft laten weten dat wanneer geen nationaal belang gemoeid is, er geen vooroverleg gevoerd hoeft te worden. In dit geval is er inderdaad, zoals bij het beleidskader beschreven, geen nationaal belang gemoeid.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is op 6 juli 2022 toegezonden aan de Provincie Noord-Brabant, Waterschap de Dommel, de Gasunie en Ministerie van Defensie.

Door het ministerie en Gasunie is aangegeven, dat zij geen opmerkingen hebben over het plan. Waterschap de Dommel kan zich ook vinden in het plan, maar heeft nog enkele opmerkingen geplaatst.

Waterschap de Dommel

Reactie

• 1. Verzoek om in de regels artikel 6.5 aan te passen in het uitgangspunt om 60 mm per m2 te borgen. Dit in plaats van de inhoud (m3) te benoemen. Indien het verhard oppervlak verandert, is het uitgangspunt wel duidelijk.

Beantwoording

Artikel 6.5 is conform verzoek van het Waterschap aangepast.

Reactie

• 2. Onduidelijk is of er een ondergrondse parkeerkelder komt. Graag meer duidelijkheid hierover. Zo ja, dan dient goed opgelet en voorkomen te worden dat hemelwater in deze kelder terecht komt en dit o.a. middels een drempel op maaiveld tegen te houden. Graag dit bij de omgevingsvergunning goed regelen.

Beantwoording

Er wordt inderdaad een parkeerkelder gerealiseerd. Bij de uitwerking, aanvraag en verlening van de omgevingsvergunning zal hier aandacht aan worden besteed.

Reactie

• 3. Probeer de verharding dusdanig aan te leggen dat het in de groene borders kan infiltreren dat komt ten goede van de planten en dan hoeft het niet naar de wadi.

Beantwoording

Dit aandachtspunt zal bij de uitwerkingen meegenomen worden.

Reactie

• 4. Uit de klimaatstresstest komt wateroverlast naar voren ten zuiden van het plangebied. Bij nieuwbouw let dan op voldoende hoog en slim bouwen.

Beantwoording

Dit aandachtspunt zal bij de uitwerkingen worden meegenomen.

Reactie

• 5. Het plangebied is groot genoeg. Ik adviseer zeker om het water op eigen terrein te houden.

Beantwoording

Dat is uitgangspunt van de waterberging.

Provincie Noord-Brabant

Reactie

• 1. De provincie Noord-Brabant heeft in een reactie aangegeven, dat het plan niet in strijd is met de provinciale belangen, wel hebben ze aandacht gevraagd voor de berekening van de kwaliteitsverbetering van het landschap.

Beantwoording

Naar aanleiding daarvan zijn hier wat aanscherpingen op uitgevoerd en in de berekeningen verwerkt.

Reactie

• 2. Ook wordt aandacht gevraagd om bouwactiviteiten tijdens het broedseizoen te beperken om tijdelijke verstoringen van het NNB te voorkomen.

Beantwoording

Hiermee wordt bij de uitvoering van de werkzaamheden rekening gehouden.

5.2.3 Tervisielegging

Het ontwerpbestemmingsplan 'Sint Janstraat 66' is op woensdag 9 november 2022 bekendgemaakt via een publicatie in het Gemeentenieuws en in het Veldhovens Weekblad. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van vrijdag 11 november 2022 tot en met donderdag 22 december 2022 ter inzage gelegen in het gemeentehuis van Veldhoven. Naast deze terinzagelegging was en is het ontwerpbestemmingsplan digitaal te raadplegen via de websites www.ruimtelijkeplannen.nl en www.veldhoven.nl.

Tijdens de termijn van terinzagelegging is één zienswijze ingediend. De zienswijze heeft na beoordeling op één punt geleid tot aanpassing in het bestemmingsplan. Ook zijn er ambtshalve nog enkele aanpassingen in het bestemmingsplan doorgevoerd.

In de als bijlage 20 opgenomen Nota van zienswijze is de zienswijze samengevat en beantwoord. In de zienswijze wordt onder meer de vrees geuit, dat door de beoogde ontwikkeling geluidsoverlast in de vorm van reflectie c.q. klankbordeffect op en naar het object van indiener zal ontstaan.

In paragraaf 4.2 wordt nader ingegaan op het aspect 'geluid' en wordt aan de hand van een aanvullende geluidsrapportage onderbouwd, dat door de beoogde ontwikkeling de geluidsoverlast als gevolg van reflectie dermate klein is, dat deze als nihil kan worden beschouwd. Er is daarentegen door de komt van de nieuwbouw in overwegende mate sprake van een verbetering van het akoestische klimaat. Voor een volledige beantwoording van de zienswijze en de wijziging op het bestemmingsplan wordt voorts verwezen naar bijlage 20 van deze toelichting.

5.2.4 Vaststelling

Het bestemmingsplan is op 18 april 2023 door de gemeenteraad vastgesteld.

6.3.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, die bestaan uit de begrippen en de wijze van meten.

Artikel 1. Begrippen

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2. Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

6.3.2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en voor welke doeleinden de in die bestemming opgenomen gronden en gebouwen mogen worden gebruikt. Daarnaast zijn per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld. Het bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

Artikel 3. Maatschappelijk

De bestemmingsregels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels. Het totale plangebied is bestemd als 'Maatschappelijk'. Onderhavig bestemmingsplan voorziet echter in een maatwerkbestemming. Het perceel mag voor maximaal 29 zorgplaatsen en 11 zorgappartementen met ondergeschikte dienstverlening zoals een kapper en pedicure en overige bijbehorende voorzieningen zoals toegangswegen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen worden aangewend. 

De bestemming kent een bouwvlak voor het oprichten van gebouwen. In het bouwvlak staat de maximale goot- en bouwhoogte aangegeven. Buiten dit bouwvlak zijn geen gebouwen met uitzondering van vrijstaande bijgebouwen, bouwwerken van ondergeschikte aard en overkappingen toegestaan. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn verder zowel binnen als buiten het bouwvlak toegestaan. Voor nadere bebouwingsregels wordt verwezen naar de regels. Zo is er een afwijkingsbevoegdheid als het gaat om de maximale oppervlakte en situering van gebouwen en de bouwhoogte van bouwwerken geen gebouwen zijnde.

Artikel 4. Waarde – Archeologie 2

Conform het archeologiebeleid van de gemeente hebben delen van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' gekregen. Deze gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Op of in deze gronden mogen ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van:

• ver-/nieuwbouw van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw in generlei opzicht wordt vergroot;
• de bouw van een gebouw waarvan de oppervlakte ten hoogste 250 m2 bedraagt en de bodemingreep niet dieper reikt dan 0,4 meter beneden maaiveld.

Het bevoegd gezag heeft via een afwijkingsbevoegdheid de mogelijkheid om onder voorwaarden hiervan af te wijken.

6.3.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels die gelden voor het hele plangebied. Het betreft de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

Artikel 5. Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 6. Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is vastgelegd dat het bouwvlak uitsluitend mag worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen. Ook zijn kelders binnen het bouwvlak toegestaan. Het beeldkwaliteitsplan stelt nadere eisen aan de inrichting van het gebied, in de vorm van integrale ontwerpprincipes met betrekking tot landschap, stedenbouw en architectuur. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage 1 aan de regels gehecht.

Artikel 7. Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn de algemeen geldende regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik.

Ook zijn regels opgenomen in verband met het zogenaamde vogelbeperkingengebied vanwege het nabijgelegen vliegveld Eindhoven. Er is een verbod voor de volgende vormen van grondgebruik en enkele functies binnen het plangebied:

• a. oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• b. natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• c. vishouderijen met extramurale bassins;
• d. extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;
• e. afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Er is een mogelijkheid af te wijken van dit indien kan worden aangetoond dat de belangen van de luchthaven Eindhoven niet onevenredig worden geschaad.

Artikel 8. Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn aanvullende regels gesteld in verband met de nabije ligging van het vliegveld Eindhoven. Ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerszone - Inner Horizontal en Conical Surface (IHCS)' geldt in aanvulling op wat verder in deze planregels is bepaald dat de bouwhoogte van bouwwerken niet meer mag bedragen dan 65 meter boven NAP.

Artikel 9. Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het overschrijden van bouwgrenzen, maatvoeringen en beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen.

Artikel 10. Overige regels

In de overige regels zijn regels opgenomen teneinde strijdig gebruik met betrekking tot de aspecten parkeren, waterberging en landschappelijke inpassing te voorkomen. Het landschappelijke inpassingsplan is als bijlage 2 aan de regels gehecht.

Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregel van het bestemmingsplan. In de overgangsregels is het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik geregeld. In de slotregel is bepaald onder welke titel het plan kan worden aangehaald.