Grenswal 16 en 18 te Veldhoven

1.2.1 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in het noordelijke deel van de kern Veldhoven, tussen Grenswal 14 (noord) en 20 (zuid). Op navolgende figuur is de ligging van het plangebied weergegeven op luchtfoto. Het plangebied is hierbij rood omkaderd. Op deze luchtfoto zijn de oude loodsen nog zichtbaar welke zich deels binnen het plangebied bevonden. Deze loodsen zijn recentelijk gesloopt.

Figuur 1: Luchtfoto plangebied en omgeving

1.2.2 Aangrenzende gronden plangebied

Het te herontwikkelen plangebied maakt onderdeel uit van één wijzigingsbevoegdheid, welke doorloopt over de aangrenzende gronden aan Grenswal 20. Met dit bestemmingsplan komt de gehele wijzigingsbevoegdheid te vervallen, eveneens ter plaatse van Grenswal 20. Derhalve wordt dit gedeelte (Grenswal 20) eveneens betrokken bij 'het plangebied'. Het gebruik van deze gronden en daarmee de mogelijkheden ter plaatse worden niet gewijzigd en worden verderop dan ook nauwelijks tot niet nader toegelicht.

Waar gesproken wordt over 'het plangebied' wordt 'het te herontwikkelen plangebied' bedoeld, los van de gronden aan Grenswal 20. Enkel in paragraaf 1.3 van deze toelichting wordt het volledige plangebied nog eens tegen het licht gehouden en in het juridisch bindende stuk, zijnde de Regels en Verbeelding. Anders dan het verwijderen van de wijzigingsbevoegdheid, wijzigt dan ook niets aan de gronden aan Grenswal 20.

1.2.3 Kadastrale situatie plangebied

Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Veldhoven, sectie K, nummer 2249 en nummer 2706. Het plangebied kent hiermee een oppervlakte van circa 1.540 m². Op navolgende figuur is een kadastraal overzicht weergegeven van het plangebied, geprojecteerd op een luchtfoto. Het plangebied is hierop weergegeven met blauwe bolletjeslijn.

Figuur 2: Kadastraal overzicht plangebied voor herontwikkeling

Op navolgende figuur is tevens een kadastraal overzicht weergegeven van het volledige plangebied, inclusief de aangrenzende gronden aan Grenswal 20. De percelen K 2008 en K 2707 worden hiermee formeel betrokken bij het bestemmingsplan.

Figuur 3: Kadastraal overzicht volledig plangebied

Het volledig plangebied kent hiermee een oppervlakte van circa 3.645 m².

1.3.1 Bestemmingsplan 'Veldhoven Noord'

Het plangebied ligt in het bestemmingsplan “Veldhoven Noord'' dat op 25 juni 2013 door de gemeenteraad van Veldhoven is vastgesteld. Navolgende figuur betreft een uitsnede van het vigerende bestemmingsplan, ter plaatse van het plangebied en de directe omgeving hiervan. Het juridische plangebied is hierop aangeduid met de blauwe bolletjeslijn. Het te herontwikkelen plangebied, in eigendom van initiatiefnemer, is hierop eveneens aangeduid met de rode lijn.

Figuur 4: Uitsnede vigerend bestemming met te herontwikkelen plangebied rood omlijnd en het juridisch plangebied met blauwe bolletjeslijn aangegeven

Het plangebied is daarin bestemd als 'Wonen - 4' en kent de gebiedsaanduidingen 'luchtvaartverkeerszone - ihcs' en 'wro-zone - wijzigingsgebied 1'. Het achterste gedeelte van het plangebied kent tevens de bouwaanduiding 'bijgebouwen' ten behoeve van bijgebouwen behorende bij bestaande woningen binnen de wijk. Het te herontwikkelen plangebied kent geen 'bouwvlak' en is dan ook enkel bestemd voor woondoeleinden, behorende bij de naastgelegen, reeds bestaande woningen. Extra woningen ter plaatse behoort niet tot de mogelijkheden.

Grenswal 20 kent tevens een 'bouwvlak' met de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - afwijkende goothoogte' en de maatvoeringsaanduidingen 'maximum bouwhoogte: 10 m; maximum goothoogte: 4,5 m' en 'maximum dakhelling: 60 graden; minimum dakhelling: 20 graden'.

De gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 1' biedt conform artikel 34.5 van het vigerende bestemmingsplan wel de mogelijkheid voor wijziging van de bestemming ten behoeve van de bouw van twee vrijstaande woningen. Binnen de vigerende gebiedsaanduiding is echter reeds één woning aanwezig; Grenswal 20. Derhalve biedt ook de wijzigingsbevoegdheid in artikel 34.5 van het vigerende bestemmingsplan niet voldoende mogelijkheden voor realisatie van twee extra wooneenheden, tussen de reeds bestaande woningen aan de Grenswal.

De wijzigingsbevoegdheid komt met dit bestemmingsplan te vervallen, aan zowel onderhavig plangebied voor herontwikkeling, als aan de aangrenzende gronden Grenswal 20. Om die reden valt Grenswal 20 binnen het juridisch plangebied.

1.3.2 Bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord, herziening Wonen - 7'

Ter plaatse van het plangebied is tevens het bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord, herziening Wonen - 7' vigerend. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Veldhoven vastgesteld op 17 december 2013. Dit bestemmingsplan is opgesteld ter verduidelijking van de bestemmingsregels van de bestemming 'Wonen - 7' ten aanzien van de (on)mogelijkheden om een caravan en/of kampeerauto op een woonwagenstandplaats te plaatsen. Ter plaatse van het plangebied Grenswal 16 en 18 is dit bestemmingsplan niet relevant. Dit bestemmingsplan wordt verderop in onderhavig bestemmingsplan dan ook niet nader toegelicht.

2.2.1 Inleiding

Beoogd wordt ter plaatse van het plangebied een tweetal vrijstaande woningen te realiseren. Beoogd wordt dan ook een tweetal 'bouwvlakken' toe te voegen binnen de vigerende woonbestemming, ten behoeve van realisatie van ieder een vrijstaande woning. De gemeente Veldhoven is voornemens om gemeentebreed eenduidige bestemmingsregels te hanteren. Derhalve wordt in onderhavig bestemmingsplan daarop vooruitlopend de bestemming 'Wonen - Vrijstaand' gehanteerd in plaats van de vigerende bestemming 'Wonen - 4'. Op navolgende figuur is de beoogde planologische situatie weergegeven. De verbeelding op schaal maakt onderdeel uit van onderhavig bestemmingsplan. Digitaal is de verbeelding in te zien op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Figuur 6: Beoogde planologische situatie

2.2.2 Stedenbouwkundige inpassing en beeldkwaliteit

Nieuwe bebouwing dient voor wat betreft stedenbouw en beeldkwaliteit te passen bij de bestaande bebouwing in de omgeving. De woningen worden naast elkaar gesitueerd, met de voorgevels in de voorgevelrooilijn van naastgelegen woningen, passend tussen de bestaande woningen aan de Grenswal. Voorwaarde is echter wel dat de twee woningen individueel ontworpen worden en daarmee ook ieder een eigen uitstraling krijgen. Dit wel aansluitend op het straatbeeld van individueel vormgegeven vrijstaande woningen.

Ingezet wordt op levensloopbestendige eengezinswoningen in het duurdere koopsegment. De woningen worden toekomst- en levensloopbestendig gebouwd en betreffen dan ook zogenoemde 'nultredenwoningen'.

Voor wat betreft beeldkwaliteit wordt eveneens aangesloten op de bestaande woningen aan de Grenswal, waarbij voornamelijk sprake is van grotere vrijstaande woningen met een rechthoekig grondplan. Alle woningen in de omgeving zijn gedekt met een kap, waarbij in de kapvorm sprake is van enige variatie. Beide woningen dienen een individuele uitstraling te krijgen.

De beoogde woningen zullen in elk geval voldoen aan navolgende stedenbouwkundige randvoorwaarden:

• de goothoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 4,5 meter;
• de bouwhoogte van het hoofdgebouw bedraagt maximaal 10 meter;
• het hoofdgebouw dient te worden gesitueerd binnen het op de verbeelding aangegeven 'bouwvlak' en ligt daarmee op minimaal 5 meter uit de voorste perceelsgrens en 3 meter uit de zijdelingse perceelgrenzen;
• de oppervlakte bijgebouwen bedraagt maximaal 150 m² per wooneenheid;
• de goothoogte van een bijgebouw bedraagt maximaal 3,2 meter;
• de bouwhoogte van een bijgebouw bedraagt maximaal 4,5 meter.

De genoemde randvoorwaarden zijn vastgelegd in de regels en verbeelding van onderhavig bestemmingsplan.

Navolgend is een eerste impressie weergegeven van de beoogde woningen ter plaatse van het plangebied. De hierop weergegeven gedraaide situering is een voorbeeld van een individuele opstelling. Dit kan worden gecombineerd met bijvoorbeeld andere bakstenen en/of dakpannen om een meer individuele uitstraling te creëren.

Figuur 7: Impressie beoogde woningen (indicatief)

2.2.3 Duurzaamheid

De nieuwbouw van woningen of gebouwen moet aan een reeks wetten en regels voldoen. Zo moeten sinds 1 januari 2021 alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna energieneutrale gebouwen (BENG) zijn. De beoogde woningen worden dan ook uitgevoerd als bijna-energieneutraal-gebouw. Het energieverbruik zal minimaal zijn. De woningen worden gasloos.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten :

• 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
• 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering

Centraal in de te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting uit de Omgevingswet van het begrip fysieke leefomgeving en wordt de noodzakelijke integraliteit van afwegingen benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen.

Het doel van de toekomstige Omgevingswet (deze wet treedt in werking per 1 januari 2024) is namelijk het bereiken van een balans tussen: '(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'.

Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in de omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving. Hiermee moet dus rekening worden gehouden bij het maken van beleidskeuzes. Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes

Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen.

Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• 2. kenmerken & identiteit van een gebied staan centraal;
• 3. afwentelen wordt voorkomen.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Een opgave in de NOVI is om aansluitend op de woonbehoefte (met name in en bij de stedelijke regio's) woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om in het plangebied twee woningen te realiseren.

De NOVI krijgt verder doorwerking op lagere beleidsniveaus. De relevante beleidsstukken op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau zijn in de navolgende paragrafen getoetst.

Voor het plangebied geldt verder dat sprake is van een lokale ontwikkeling van geringe aard en omvang waarbij geen nationale belangen aangetast worden.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR zijn geformuleerd. Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het plangebied valt volgens de kaarten van de Rarro in het obstakelbeheergebied rond Vliegbasis Eindhoven. Op deze gronden gelden op grond van artikel 2.6.4 van het Barro maximaal toelaatbare bouwhoogtes voor objecten ter bescherming van de veiligheid van het luchtvaartverkeer en ter bescherming van de werking van (radar)apparatuur. De bouwhoogtebeperkingen zijn overgenomen in dit bestemmingsplan, zodat het bestemmingsplan in overeenstemming is met het Barro. Het plangebied kent dan ook volgens het vigerende bestemmingsplan de gebiedsaanduiding 'luchtvaartverkeerszone - ihcs', waarmee de zogenoemde "Inner Horizontal en Conical Sufice' is vastgelegd. Ter plaatse mogen geen bouwwerken worden gerealiseerd hoger dan 65 meter. Het plangebied voorziet niet in bouwwerken op zodanige hoogte en is dan ook in overeenstemming met het bepaalde hierover in het Rarro.

3.1.3 Ladder voor duurzame ontwikkeling

Relevante wet- en regelgeving

Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een motiveringsplicht opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De zogenaamde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is bedoeld om te komen tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Per 1 juli 2017 is het aantal treden van de ladder gewijzigd van drie naar in beginsel één trede. In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende opgenomen:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De Ladder is alleen van toepassing op plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Is dit het geval, dan is een Laddertoets vereist en is daarmee een beschrijving van de behoefte nodig. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Denk hierbij aan specifieke woningtypen, wooncategorieën en woonmilieus.

Toetsing plan

Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van twee woningen waardoor er geen sprake van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling'. Bovendien ligt het plan binnen de bebouwde kom van Veldhoven en kan het aangeduid worden als een 'inbreidingsplan'. Toetsing aan de Ladder is dan ook niet noodzakelijk.

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Vooruitlopend op de in werking treding van de Omgevingswet op 1 januari 2024, hebben Provinciale Staten op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Met deze Omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk.

De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Daarnaast geeft de Omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie zal komende jaren nader worden uitgewerkt in diverse programma's. Inmiddels is er ook een Interim omgevingsverordening vastgesteld, waarop hierna wordt ingegaan.

Conclusie relatie met voorliggend plan

De Omgevingsvisie bevat geen specifieke ambities voor het plangebied.

3.2.2 Brabantse Omgevingsverordening en Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Brabantse omgevingsverordening

Provinciale Staten hebben op 11 maart 2022 de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Nadat in december 2018 de Omgevingsvisie werd vastgesteld, heeft de provincie daarmee weer een belangrijke stap gezet op weg naar de invoering van de Omgevingswet waarvan de inwerkingtreding op dit moment voorzien is op 1 januari 2024. Naast de omgevingsverordening hebben Provinciale Staten ook besloten over:

• voorbeschermingsregels die straks in het omgevingsplan komen van gemeenten;
• delegatie aan Gedeputeerde Staten om de Omgevingsverordening te wijzigen;
• een wijziging van de Interim omgevingsverordening.

De provincie is vanuit de wet verplicht om één verordening vast te stellen waarin alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving staan. Naast rechtstreeks werkende regels voor activiteiten, die zich richten tot initiatiefnemers staan er in de Omgevingsverordening ook instructieregels aan gemeenten voor het omgevingsplan, instructieregels aan waterschappen maar ook regels over fauna-, vaarweg- en zwemwaterbeheer. De verordening voldoet aan de eisen van de Omgevingswet. Daardoor zijn er diverse wijzigingen doorgevoerd. Maar er zijn ook wijzigingen verwerkt vanwege nieuwe inzichten of nieuw vastgesteld beleid.

Totdat de Omgevingsverordening in werking treedt, geldt de Interim omgevingsverordening. Daarom wordt nu nog niet getoetst aan de omgevingsverordening maar aan de Interim omgevingsverordening.

Interim omgevingsverordening

In de Omgevingsvisie zijn de strategische doelen van het provinciale beleid voor de langere termijn aangegeven. Het beleid en de daartoe te treffen maatregelen zijn uitgewerkt in programma's en waarden worden beschermd via een de omgevingsverordening. Per 25 oktober 2019 is de nieuwe Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Iov N-B) vastgesteld. Provincies zijn verplicht om een omgevingsverordening te hebben voordat de Omgevingswet per 2024 ingaat. Met een Interim omgevingsverordening zet de provincie Noord-Brabant een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening.

De Interim omgevingsverordening bevat geen nieuwe regels, maar voegt bestaande regels uit zes bestaande verordeningen samen, waaronder de Verordening Noord-Brabant. Met de Interim omgevingsverordening zet de provincie ook een eerste stap om de regels beter te laten aansluiten bij de werkwijze van de Brabantse Omgevingsvisie en de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening zorgt ervoor dat de provincie en partijen waar ze mee samenwerkt ervaring kunnen opdoen met die nieuwe werkwijze waarbij er meer ruimte is om goede initiatieven van inwoners, ondernemers en andere overheden te ondersteunen en maatwerk toe te passen.

Planspecifiek

In deze paragraaf wordt ingegaan op de diverse onderdelen uit de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant die relevant zijn voor het plangebied.

In de omgevingsverordening is daarnaast een aantal basisprincipes voor evenwichtige toedeling van functies aan locaties bepaald. Ingezoomd is op de ligging van het plangebied binnen de Interim omgevingsverordening en aangegeven is hoe de ontwikkeling hierbinnen past.

Figuur 8: Ligging plangebied op themakaart 3: stedelijke ontwikkeling en erfgoed

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als gelegen binnen het 'Stedelijk gebied', specifiek binnen het 'Concentratiegebied'.

Conform artikel 3.42 van de Interim omgevingsverordening kan een stedelijke ontwikkeling in principe enkel binnen het 'Stedelijk gebied' plaatsvinden. De realisatie van slechts twee wooneenheden wordt niet gezien als 'stedelijke ontwikkeling'. Gesteld kan echter wel worden dat woningbouw een passende ontwikkeling betreft binnen het 'Stedelijk gebied'. De beoogde herontwikkeling ter plaatse is niet in strijd met de regels die gelden binnen het 'Stedelijk gebied' of specifiek binnen het 'Concentratiegebied'.

Figuur 9: Ligging plangebied op themakaart 5: grondwaterbescherming, waterveiligheid en -berging

Het plangebied is in de Interim omgevingsverordening aangewezen als gelegen binnen de 'Boringsvrije zone'. Binnen de 'boringsvrije zone' dient een bestemmingsplan conform artikel 3.12 mede te strekken tot het behoud van de beschermende kleilaag in de bodem. Hieraan kan bijvoorbeeld invulling worden gegeven door middel van een aanlegvergunningstelsel voor activiteiten in de bodem die de beschermende kleilaag kunnen doorboren. Ter plaatse worden regels gesteld voor bodemingrepen met een diepte van 90 meter of meer.

Met de beoogde herontwikkeling zal enkel sprake zijn van woningbouw, waarbij de beschermende kleilaag niet zal worden doorboord. De beoogde herontwikkeling is niet in strijd met de regels die gelden binnen de 'boringsvrije zone'. In dit bestemmingsplan wordt de gebiedsaanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone' overgenomen waarin genoemde regels zijn opgenomen.

Figuur 10: Ligging plangebied op themakaart 7: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen

Het plangebied kent in de Interim omgevingsverordening tevens de aanduiding 'Stalderingsgebied'. In artikel 3.52 van de Interim omgevingsverordening worden nadere regels gesteld die gelden bij een toename aan de oppervlakte dierenverblijven. De beoogde herontwikkeling ziet niet op de ontwikkeling van een veehouderij of de oppervlakte dierenverblijven anderszins. De beoogde herontwikkeling is dan ook niet in strijd met de regels die gelden binnen het 'Stalderingsgebied'.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Het plangebied is gelegen binnen het 'Stedelijk gebied', specifiek binnen het 'Concentratiegebied', alwaar realisatie van woningen een passende ontwikkeling betreft. De beoogde twee woningen passen binnen de regels van de provinciale Interim omgevingsverordening. De gebiedsaanduiding 'milieuzone - boringsvrije zone' is opgenomen op de verbeelding en in de regels van dit bestemmingsplan.

3.3.1 Afsprakenkader Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven

In 2017 is in de negen gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven (hierna SGE) het Afsprakenkader Wonen vastgesteld en bekrachtigd. Dit is inmiddels geactualiseerd in 2022. Daarnaast is in 2018 de SGE visie op wonen in de 9 gemeenten vastgesteld. Ten slotte is in maart 2019 een Woondeal gesloten tussen het SGE, het ministerie van BZK en de provincie Noord-Brabant en is op 21 juni 2022 een Verstedelijkingsakkoord overeengekomen tussen de regio en het Rijk .

De belangrijkste uitgangspunten van het Afsprakenkader 2022 en de Visie op Wonen zijn de navolgende :

• a. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het Stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale verordening.
• b. Geen nieuwe uitleglocaties tenzij het portefeuillehoudersoverleg hierover een unanieme beslissing neemt.
• c. Voor grotere projecten geldt dat een instemming van het SGE portefeuillehoudersoverleg wonen nodig is voordat een bestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Het portefeuillehoudersoverleg baseert zich op het advies van het onafhankelijke SGE coördinatieteam wonen. Voor Veldhoven is dit vanaf 75 woningen.
• d. We monitoren de woningbouwontwikkelingen kwantitatief en kwalitatief.
• e. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2021/22 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. Hierbij maken we zo optimaal mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Dit onderdeel is deels achterhaald door het sluiten van de Woondeal.

Er zijn 7 Brainport Principes:

• 1. Koesteren van identiteit;
• 2. Ruimte voor innovatie;
• 3. Vraaggericht ontwikkelen;
• 4. Invloed voor bewoners;
• 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus;
• 6. Benutting regionaal schaalniveau;
• 7. Gezonde verstedelijking.

Doelen die moeten worden behaald zijn:

• van concurreren op kwantiteit naar samenwerken op kwaliteit;
• Kwaliteitsverbetering (nieuwbouw-)woningaanbod in het gehele SGE; De principes gelden overal, maar het resultaat kan verschillend zijn (zgn. Level Playing Field)
• Stap naar een completer en diverse woningaanbod in het SGE;
• Woningbouwprojecten meer nadrukkelijk een bijdrage laten leveren aan de "gezonde, slimme en duurzame stad".

Hoe gaan we dat doen?

• Gezamenlijk de lat hoog leggen - gezamenlijke ambitie met zo hoog mogelijk kwaliteitsniveau voor nieuwbouwwoningen;
• Elkaar èn bouwers/ontwikkelaars prikkelen: "we doen niet meer wat we deden, vanaf vandaag gaan we het anders doen".

Planspecifieke onderbouwing

Met de beoogde herontwikkeling wordt slechts een tweetal woningen gerealiseerd, binnen het bestaand stedelijk gebied. Geen specifieke bijdrage wordt geleverd aan de genoemde doelstellingen, anders dan dat gebruik wordt gemaakt van een inbreidingslocatie binnen 'Stedelijk gebied'.

3.3.2 Woondeal

Op 7 maart 2019 hebben de minister van Binnenlandse Zaken (BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de Woondeal ondertekend. Met de ondertekening van de Woondeal zetten partijen zich in om de woonopgave in deze regio aan te pakken. Een grote variëteit aan woonmilieus draagt bij aan de ontwikkeling van de Brainportregio.

De Woondeal uit 2019 beschreef een woningbouwbehoefte van 27.000 extra woningen voor de periode 2020-2024. Het zwaartepunt voor het realiseren van groen-stedelijke woonmilieus ligt hierin - zoals eerder ook vastgelegd in het 'Afsprakenkader Wonen SGE 2017' - bij negen prioritaire locaties in de SGE-gemeenten: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Neunen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers.

Op 9 maart 2023 is de hernieuwde 'Regionale Woondeal Zuidoost-Brabant' ondertekend door alle 21 gemeenten uit de Metropool Regio Eindhoven (MRE), de 13 woningcorporaties in Zuidoost-Brabant, de provincie en de minister van BZK. In dit akkoord zijn, als gevolg van de toenemende druk op de woningmarkt, de ambities en uitgangspunten uit de Woondeal 2019 uitgebreid en aangescherpt. Per gemeente is een minimaal te realiseren nieuwbouwprogramma opgenomen. Voor gemeente Veldhoven is in de Woondeal 2023 een ondergrens vastgelegd van +/- 1.800 nieuwe woningen tot en met 2030. Daarnaast bevat de Woondeal 2023 ambities aangaande betaalbaarheid: minimaal 2/3 van de toe te voegen woningen dient te bestaan uit betaalbare huur- en koopwoningen, met een minimum van 30% sociale huur. De afspraken en ambities uit de Woondeal 2019 blijven onverkort van kracht. De Woondeal 2023 beschrijft, mede als gevolg van de grotere regioindeling, een totale regionale woningbouwopgave van minimaal 45.000 extra woningen in de periode 2023-2030.

De hogere ambities keren ook terug in het in 2022 geactualiseerde 'Afsprakenkader Wonen SGE 2022'. Hierin geven de negen SGE-gemeenten aan op welke manier ze invulling willen geven aan de gezamenlijke woningbouwopgave tot 2040, waarbij elke gemeente een redelijk aandeel in de opgave zal nemen. Gemeente Veldhoven heeft zichzelf gecommitteerd aan de ambitie om tot en met 2032 ca. 5.000 woningen toe te voegen. Dit aantal sluit aan op de eerder uitgesproken ambities uit het SGE Verstedelijkingsakkoord 2022 en keert terug in de gemeentelijke Omgevingsvisie en de Woon(zorg)visie.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Dit bestemmingsplan maakt twee woningen mogelijk en draagt bij aan de doelstelling om versneld voldoende woningen te bouwen.

3.4.1 Omgevingsvisie Veldhoven Stad van dorpen in het hart van de Brainport'

Op 8 februari 2022 heeft de gemeenteraad van Veldhoven de 'Omgevingsvisie Veldhoven, Stad van dorpen in het hart van de Brainport' vastgesteld. In deze omgevingsvisie geven wij aan waar we als gemeente op inzetten bij de ontwikkeling van Veldhoven tot 2040. Deze visie geeft hiermee richting en kaders aan voor toekomstige ontwikkelingen, initiatieven en beleid.

Op basis van drie kernopgaven wordt beschreven waar de gemeente voor staat tot 2040. Deze drie kernopgaven vormen samen de ruimtelijke koers voor Veldhoven:

1. Investeren in stedelijke en dorpse kwaliteiten

2. Verder bouwen aan de innovatieve en bereikbare maakstad

3. Werken aan een duurzame en gezonde leefomgeving

In de omgevingsvisie zijn per kernopgave een aantal strategische keuzen bepaald. Zo is er op basis van de kernopgaven bijvoorbeeld gekozen voor een sterk stedelijke structuur, het citycentrum als bruisend en multifunctioneel hart, het behoud van een herkenbare dorpse structuur, het werken aan gezonde wijken, het verduurzamen van de gebouwde omgeving en het werken naar toekomstbestendige woonwijken en werkmilieus. Omdat we streven naar een zo inzichtelijk en voorspelbaar beleid in de omgevingsvisie is er een gebiedsgerichte vertaling van deze strategische keuzes in de omgevingsvisie opgenomen. In deze gebiedsgerichte vertaling zijn de integrale ambities voor een gebied op een rij gezet. Zo is per gebied de karakterisering en opgave verwoord en zijn de kaders waarbinnen ontwikkelingen plaats mogen vinden weergegeven.

Navolgend is een uitsnede weergegeven van de kaart van de omgevingsvisie. Het plangebied is hierop aangeduid met de zwarte cirkel.

Figuur 11: Uitsnede kaart omgevingsvisie

Het plangebied ligt in een gebied wat is aangeduid als 'dorpslint', temidden van de 'Gezonde en duurzame woonwijken'. Een dorpslint wordt gekenmerkt door de veelheid aan functies en afwisselingen in de bebouwing. Hier vind je veel zelfstandige ondernemers, hobbywinkels en een diversiteit aan woningen. Doordat de linten geleidelijk in de tijd zijn ontstaan vormen ze een contrast met de planmatig aangelegde woonwijken die erachter liggen. De opgave ligt enerzijds in het behoud en versterken van het karakter van een dorpslint, maar anderzijds in het faciliteren van ontwikkelingen passend in een veranderende maatschappij.

Voorliggende ontwikkeling geeft hier een goede invulling aan en past bovendien goed in de kaders die de raad voor de toekomst van Veldhoven heeft vastgesteld. Boendien wordt hier een passende vervanging geleverd van de bestaande loods. Een voormalige bedrijfslocatie wordt gesaneerd en tegemoet wordt gekomen aan de kwaliteitsverbetering ter plaatse. Sprake is van een dorpse sfeer en uitstraling van de beoogde woningen.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Dit bestemmingsplan maakt de bouw van twee woningen mogelijk op een voormalige bedrijfslocatie waar lange tijd een ontsierende loods heeft gestaan. De sloop van deze loods in samenhang met de vervanging door twee woningen die qua stijl en positionering passen in het omliggende straatbeeld betekent een aanzienlijke kwaliteitsverbetering voor het dorpslint.

3.4.2 Woon(zorg)visie Veldhoven 2023-2027 'Goed wonen in een groeiend Veldhoven'

De gemeenteraad van Veldhoven heeft op 18 april 2023 de Woon(zorg)visie 'Goed wonen in een groeiend Veldhoven' vastgesteld. Deze visie gaat in op de verschillende uitdagingen die de gemeente Veldhoven de komende jaren kent op het gebied van wonen en hoe daar mee om wordt omgegaan. Deze uitdagingen zijn de landelijke woningbouwopgave, de schaalsprong in verstedelijking van de gemeente Veldhoven, de veranderende bevolkingssamenstelling en de verduurzaming van de (bestaande) woningvoorraad. Aan de hand van de volgende thema's wordt de visie van Veldhoven op deze uitdagingen nader toegelicht:

• Werken aan een beter passende woningvoorraad

• Verbinden van de opgaven voor wonen en zorg

• Woningbouwprogramma: de juiste toevoegingen

Werken aan een beter passende woningvoorraad

De gemeente Veldhoven heeft het doel om te faciliteren dat woningzoekenden tijdig een betaalbare woning in Veldhoven kunnen vinden. De bestaande woningvoorraad, met veel traditionele woonvormen (eengezinswoningen en appartementen) sluit onvoldoende aan op de toekomstige behoefte en de toenemende diversiteit aan woonvragen. Aanpassingen in de bestaande woningvoorraad moeten leiden tot meer aanbod voor kleine huishoudens, ouderen en mensen met fysieke beperkingen. Naast levensloopbestendigheid stuurt de gemeente via het duurzaamheidsbeleid op verduurzaming van zowel de bestaande woningvoorraad, als nieuwbouw. Zo wordt de woningvoorraad toekomstbestendig. Ook wordt ingezet op het verbeteren van de doorstroming op de woningmarkt. In deze krappe woningmarkt hebben we daarbij specifieke aandacht voor zogenaamde spoedzoekers. De gemeente borgt de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen op lange termijn, bijvoorbeeld in privaatrechtelijke overeenkomsten, door inzet van publiekrechtelijk instrumentarium of in het Omgevingsplan.

Verbinden van de opgaven voor wonen en zorg

Wonen en zorg zijn geen gescheiden werelden, maar lopen in verschillende gradaties in elkaar over. De gemeente wenst dat inwoners met een zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig kunnen (blijven) wonen in een geschikte woning in hun eigen omgeving of sociale netwerk. De woonomgeving moet hiervoor ook geschikt zijn, met aandacht voor leefbaarheid, inclusie, voorzieningen en ontmoetingsplekken. Veldhoven zet daarbij in op het vergroten van de bewustwording bij inwoners over het tijdig aanpassen van de eigen woning of doorstromen naar een geschikte woning voor de toekomstige behoefte.

Woningbouwprogramma: de juiste toevoegingen

De gemeente realiseert de schaalsprong door tot en met 2032, 5.000 woningen toe te voegen aan de voorraad. Naast de realisatie van uitbreidingslocatie Zilverackers wil de gemeente dit bereiken door het toevoegen van nieuwe aantrekkelijke, meer stedelijke woonmilieus, passend binnen de ruimtelijke structuur van de Omgevingsvisie. Binnen de nieuwbouwprojecten is aandacht voor aanvullende en innovatieve woonvormen met als doel meer differentiatie binnen de woningvoorraad. Veldhoven zet in op een langdurig betaalbaar woningbouwprogramma, met 30% sociale huur, 10% sociale koop, 35% middensegment en 25% duur segment. Daarbij levert de gemeentegebiedsgericht maatwerk in de vertaling van prijssegmenten naar projecten en bij de vertaling van prijssegmenten naar type locaties. De gemeente onderkent de meerwaarde van bewonersinitiatieven en CPO-ontwikkelingen en faciliteert deze dan ook waar mogelijk. Door te sturen op de kwalitatieve invulling van het woningbouwprogramma, vergroot de gemeente Veldhoven zoveel mogelijk de kansen op passende huisvesting voor specifieke doelgroepen, zoals lage en middeninkomens, starters, ouderen en kwetsbaren, internationale werknemers, vluchtelingen en woonwagenbewoners. Daarbij wil de gemeente de draagkracht en draaglast per wijk/buurt niet uit het oog verliezen. Een gezonde mix van inwoners en woningtypen moet leiden tot vitale leefgemeenschappen en inclusiviteit. Met de partners in bouwen, wonen, zorg en welzijn gaat de gemeente actief op zoek naar innovatieve concepten en methoden om de opgaven in te vullen.

Planspecifiek

Ingezet wordt op een tweetal levensloopbestendige eengezinswoningen in het duurdere koopsegment. De woningen worden toekomst- en levensloopbestendig gebouw en betreffen dan ook zogenoemde 'nultredenwoningen'.

Conclusie relatie met voorliggend plan

De beoogde herontwikkeling speelt in op de demografische ontwikkeling door 'nultredenwoningen' te realiseren. De bouw van dergelijke levensloopbestendige eengezinswoningen sluit goed aan op de ambities uit de woon(zorg)visie.

3.4.3 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan

De gemeenteraad van Veldhoven heeft op 29 oktober 2019 het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) vastgesteld. Het verkeersbeleid, dat in 2007 werd vastgesteld (VerkeersCirculatiePlan), gaf nadrukkelijk aandacht aan de verkeersstructuur, waarvan veel is uitgevoerd. Het GVVP is breder georiënteerd. Er is naast aandacht voor de auto ook aandacht voor alternatieven. De ambities op dat vlak zijn hoog. Het GVVP heeft in de basis een looptijd tot en met 2030.

Door de vele ontwikkelingen in Veldhoven neemt het aantal bewoners en werknemers de komende periode flink toe. De keerzijde van deze ontwikkelingen is dat ook de druk op de mobiliteit toeneemt. De ontwikkeling van Zilverackers, de verdere ontwikkeling van bedrijventerrein De Run en de aansluiting op de A67, inclusief de N69, en de Zilverbaan zorgen eveneens voor veranderende en extra verkeersbewegingen. Daarbij moet structureel aandacht worden besteed aan de verkeersveiligheid en leefbaarheid. In het GVVP worden hiervoor aan de hand van modules ambities beschreven. Bij het GVVP zijn kaarten opgenomen met het gewenste fietsnetwerk, (H)OV netwerk en de wegcategorisering.

Planspecifiek

Met de beoogde herontwikkeling wordt een tweetal vrijstaande woningen gerealiseerd, binnen het bestaand stedelijk gebied, temidden van een bestaande woonwijk.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Geen specifieke bijdrage wordt geleverd aan de doelstellingen van het gemeentelijk beleidsstuk voor verkeer en vervoer. De realisatie van slechts twee woningen doet daaraan evenmin afbreuk.

3.4.4 Ambitiedocument 'Samen voor ruimtelijke kwaliteit'

In het voorliggende bestemmingsplan wordt het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing binnen het plangebied geregeld. Hiernaast voert de gemeente welstandstoezicht op bouwplannen, op basis waarvan aspecten als architectonische verschijning en materiaalgebruik worden getoetst. Het gemeentelijk beleid is opgenomen in het 'Ambitiedocument Samen voor ruimtelijke kwaliteit' zoals op 14 mei 2019 is vastgesteld.

Het ambitiedocument bevat 4 kernwaarden en 5 architectuurprincipes. Navolgend is een uitsnede weergegeven van het ambitiedocument, waarop het plangebied is aangeduid in de rode cirkel.

Figuur 12: Uitsnede ambitiedocument

Voor de onderhavige locatie zijn de kernwaarden 2 'Blijvend herkenbare dorpsstructuren' en 4 'Aantrekkelijke woonwijken' van toepassing. Voor deze kernwaardeen wordt het navolgende gesteld in het ambitiedocument:

2. Blijvend herkenbare dorpsstructuren. Veldhoven kent naast een sterk stedelijke structuur ook typische dorpse kwaliteiten, die behouden dienen te worden. Het is van belang dat de 4 kerkdorpen, gehuchten en de dorpslinten (hun bestaande (cultuurhistorische) waarden behouden en eigen identiteit niet verliezen. De ambitie is om met name in te zetten op bebouwing met historische kenmerken, zodat de dorpskernen en linten duidelijk herkenbaar blijven. Teveel afwijkende stijlen kan de samenhang in het dorpse beeld namelijk verstoren en de Veldhovense identiteit 'vertroebelen'. Slechts in bijzondere gevallen, is het mogelijk om moderne bebouwing te realiseren.

4. Aantrekkelijke woonwijken. Woonwijken dienen hun eigen karakter te behouden. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid is gericht op het bewaken van de basiskwaliteit en het respecteren van de bestaande omgeving. Het buitengebied wordt hierbij ook gezien als een eigen wijk met een eigen karakter.

In gebieden die in het Besluit ruimtelijke ordening zijn gedefinieerd als achtererfgebied gelden geen regels. Voor alle overige bouwwerken gelden 5 architectuurprincipes als welstandscriteria. Het betreft de volgende 'basiselementen van het bouwen':

• a. Relatie tussen bouwwerk en omgeving
• b. Samenhand vormgeving, functie en constructie
• c. Evenwicht tussen helderheid en complexiteit
• d. Schaal en maatverhoudingen
• e. Materiaal, textuur, kleur en licht

Daarnaast stimuleert de gemeente initiatiefnemers in een vroegtijdig stadium duurzaamheidsmaatregelen integraal onderdeel te laten uitmaken van het ontwerp.

Conclusie relatie met voorliggend plan

Met de realisatie van twee woningen binnen de bestaande woonwijk wordt de bestaande omgeving gerespecteerd en blijft het karakter van de wijk behouden. Bovendien wordt ontsierende bebouwing gesloopt, wat bijdraagt aan een aanzienlijke kwaliteitsverbetering in de omgeving. Ook met het ontwerp van de twee afzondelijke woningen wordt rekening gehouden met het karakter van de buurt en tevens het behoud van de herkenbare dorpsstructuur.

3.4.5 Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorzieningen

De drie Brabantse Veiligheidsregio's (Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant, Veiligheidsregio Brabant-Noord en Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost) hebben in 2016 uniforme beleidsregels vastgesteld ten aanzien van bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Het doel van de beleidsregels is een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening te waarborgen, zodat de Veiligheidsregio's in staat zijn adequate brandweerzorg te leveren.

De beleidsregels bieden oplossingsrichtingen waarmee invulling kan worden gegeven aan de doelvoorschriften die de Veiligheidsregio's hebben gesteld. Indien wordt voldaan aan de beleidsregels, kan er vanuit worden gegaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening wordt gerealiseerd. In de beleidsregels zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot de inrichting van wegen en de bereikbaarheid van gebieden die niet via de openbare weg worden ontsloten. Daarnaast is aangegeven aan welke eisen een bluswatervoorziening dient te voldoen om de brandweer in staat te stellen een brand effectief te bestrijden. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze beleidsregels.

Conclusie relatie met voorliggend plan

De beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoorziening worden als afzonderlijk toetsingskader gehanteerd om nieuwe ontwikkelingen te beoordelen en behoeven geen doorwerking in de planregels van het bestemmingsplan.

4.7.1 Archeologie

Wettelijk en beleidsmatig kader

De omgang met het archeologisch erfgoed is geregeld in de Erfgoedwet (2016). Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met eventueel aanwezige archeologische resten, indien een bestemmingsplan dat voorschrijft. De gemeente heeft vanuit haar archeologiebeleid voorwaarden opgesteld ten aanzien van de omgang met het archeologisch erfgoed. Deze zijn in het bestemmingsplan weergegeven als een dubbelbestemming Waarde-Archeologie met daaraan gekoppelde ondergrenzen onderzoeksplicht.

De gemeente Veldhoven beschikt over een Archeologische beleidsadvieskaart van datum 10 maart 2014. Het plangebied is op deze beleidskaart aangewezen als gelegen binnen categorie 7: gebieden zonder een archeologische verwachting of archeologisch vrijgegeven. Ter plaatse geldt geen onderzoeksplicht naar archeologie.

Toetsing bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt geen onderzoeksplicht naar archeologische verwachtingen. Geen dubbelbestemming is aanwezig. De beoogde herontwikkeling is dan ook niet in strijd met de regels voor archeologie.

4.7.2 Cultuurhistorie

Nationaal staat het cultuurhistorisch beleid in het teken van het behoud en het beheer van de cultuurhistorische waarden. Op gelijke voet staat het streven naar het gebruik van het cultuurhistorisch erfgoed als inspiratiebron voor de ruimtelijke inrichting. Dit beleid geldt voor alle cultuurhistorische waarden, dat wil zeggen voor zowel archeologische als voor historisch-geografische en historisch bouwkundige waarden.

Cultuurhistorische waarden kunnen betrekking hebben op bebouwde cultuurhistorie (monumenten), cultuurhistorische landschappen en archeologische waarden van een gebied.

Op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW 2010, herziening 2016) is bepaald welke cultuurhistorische waarden of elementen binnen of in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. Navolgend is een uitsnede weergegeven van de CHW, waarop het plangebied is aangeduid in de zwarte cirkel.

Figuur 16: Uitsnede CHW

Het plangebied is op de Cultuurhistorische Waardenkaart niet aangewezen als gelegen binnen een cultuurhistorisch waardevol gebied. Binnen het plangebied of in de directe nabijheid hiervan is geen sprake van cultuurhistorisch waardevolle bebouwing.

Wel betreft de Grenswal een Lijn van redelijk hoge waarde. Vroeger was dit nog Muggenhol. Oorspronkelijk was Muggenhol gelegen aan een landweg die het dorp Zeelst verbond met het grote heidegebied de Zeelstsche Heide. Al in de veertiende-eeuwse geschriften worden de namen van verschillende boerderijen in Muggenhol vermeld. Tegen het einde van de negentiende eeuw telde het buurtschap 29 huizen. Aan het begin van de twintigste eeuw werd de Zeelstsche Heide ontgonnen. In 1931 besloot de Vedhovense gemeenteraad tot de aanleg van een klinkerweg tussen Muggenhol en het dorp Zeelst. Tijdens de Tweede Wereldoorlog werden de boerderijen in het noorden van Muggenhol door de Duitsers afgebroken om plaats te maken voor een militair vliegveld. Aan de geïsoleerde ligging van Muggenhol kwam een eind toen in 1992 aangrenzend aan het buurschap de woonwijk De Polders werd gebouwd. Hierbij werd het noordelijke gedeelte van Muggenhol omgedoopt tot de nieuwe straat Grenswal. Sindsdien vormt de straat Muggenhol de oostelijke rand van de woonwijk De Polders.

Conclusie met betrekking tot het plangebied

Met de beoogde herontwikkeling wordt een tweetal woningen toegevoegd aan de Grenswal. Deze straat betreft een Lijn van redelijk hoge waard. In de omgeving van het plangebied is echter de oude structuur nog maar weinig zichtbaar, daar de straat deel uitmaakt van een inmiddels bestaande woonwijk. De toevoeging van een tweetal woningen aan de Grenswal heeft geen effect op cultuurhistorische waarden in de omgeving, anders dan dat de oude lintstructuur gevolgd wordt.

4.8.1 Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moet voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan "hydrologisch neutraal" ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

4.8.2 Waterrelevant beleid en regelgeving Provincie Noord-Brabant

Provinciaal Water en Bodem programma 2022-2027

Doel van dit nieuwe RWP is: een klimaatadaptief Brabant met veilig, schoon en voldoende water en een vitale bodem. Deze opgaven zijn ook van belang voor vrijwel alle andere provinciale opgaven: wonen en werken, infrastructuur en mobiliteit, landbouw en voedsel, natuur en biodiversiteit, erfgoed, een concurrerende en duurzame economie, en de energietransitie.

Ambitie: Brabant heeft in 2050 een klimaatbestendig en veerkrachtig water- en bodemsysteem en is bestand tegen extremen.

Rode draad: water en bodemsysteem herstellen

Een belangrijke rode draad in het programma is het herstellen van de systeemwerking. Vele generaties lang had het waterbeleid als doel wateroverlast te voorkomen en water zo snel mogelijk af te voeren. Inmiddels weten we beter en is het duidelijk geworden dat het roer om moet: we moeten zuinig zijn op ons water en de bodem, en het wateren bodemsysteem moet toegerust zijn op natte én droge tijden.

4.8.3 Waterrelevant beleid en regelgeving Waterschap de Dommel

Waterbeheerplan 2022-2027 - Water als basis voor toekomstbestendige leefomgeving

Het water- en bodemsysteem is onontbeerlijk voor een gezonde en leefbare ruimtelijke inrichting van Noord-Brabant. Meer dan ooit is het belangrijk om rekening te houden met het concept van de lagenbenadering om een toekomstbestendige leefomgeving te waarborgen. Door klimaatverandering en ruimtelijke druk, staat immers de veerkracht van het water en bodemsysteem onder druk. De lagenbenadering beschrijft de ruimte in drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het water- en bodemsysteem. De tweede laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de derde laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan. Ruimtelijke planning en gebiedsontwikkeling is een proces waarin continu keuzes worden gemaakt. De lagenbenadering helpt in dit keuze- en afwegingsproces en dient als kwaliteitskader voor alle (ruimtelijke) plannen. Elke laag draagt bij aan de ontwikkeling. De lagenbenadering betekent wel dat een onderliggende laag voorwaarden stelt aan andere lagen. Zeker vanuit een perspectief van duurzame ontwikkeling zijn veerkracht en omkeerbaarheid van ingrepen belangrijke gegevenheden.

Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 start Waterschap De Dommel met de 'watertransitie'; op weg naar een toekomstbestendige waterhuishouding. Uiterlijk in 2050 is de waterhuishouding in ons hele beheergebied toekomstbestendig. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit voorziet. En een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans is met de omgeving. Zowel in het bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik te maken van de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het vasthouden van water.

We hanteren drie principes die inhoudelijke sturing geven aan de watertransitie:

• Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt
• Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan
• Wat schoon is moet schoon blijven

We moeten ons, nog meer dan voorheen, aanpassen aan de veranderende leefomgeving en op zoek gaan naar nieuwe oplossingen en antwoorden. Juist de voor Midden-Brabant zo karakteristieke verwevenheid van bebouwing, landbouw en natuur is een kans om de wateropgaven slim in te passen. Dit vereist een integrale, gebiedsgerichte aanpak samen met alle partijen. Een gebiedsgerichte aanpak is alleen succesvol als naast de wateropgaven ook de opgaven vanuit natuur, stikstof, economie, landbouwtransitie, energietransitie, biodiversiteit, mobiliteit en woningbouw onderdeel van de aanpak zijn. Niet sectoraal, maar integraal. Alleen dan gaan we oplossingen vinden voor een leefbaar Midden-Brabant met een duurzaam en toekomstbestendig watersysteem dat goed is voor inwoners, bedrijven, landbouw en natuur. De grote uitdaging zit hem vooral in de vraag hoe we dit gaan bereiken. Meer dan voorheen gaan we daarbij:

• van beekdalgericht naar gebiedsgericht; onze aandacht gaat naast het beekdal ook uit naar de flanken, de hoge zandruggen en bebouwd gebied.
• van sectoraal naar integraal; samen met overheden en gebiedspartners maken we keuzes over meerdere opgaven in een gebied.
• van water afvoeren naar elke druppel telt; maximaal water conserveren, minder grondwater gebruiken en slimmer sturen.

Keur Waterschap De Dommel 2015

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening.

De keur van het waterschap is van toepassing wanneer direct en indirect wordt geloosd op een oppervlaktewaterlichaam. De Keur is ook van toepassing als het oppervlaktewater niet in eigendom en beheer is van het waterschap.

Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hanteren sinds 1 maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'. Bij een toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn, veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Het waterschap maakt grofweg onderscheid in projecten met een toename van verhard oppervlak van maximaal 500 m², 500 m² tot 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

4.8.4 Beleid en ambitie gemeente

Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2015 - 2019 en Integraal beheerkader openbare ruimte

De visie en strategie van de gemeente Veldhoven is vastgelegd in het huidige VGRP en daarnaast is een integraal beheerkader openbare ruimte opgesteld. Het Integraal beheerkader openbare ruimte beschrijft de ambities voor het beheer van de openbare ruimte voor de gemeente Veldhoven. Deze ambities zijn vertaald naar de assets en vastgelegd op de assetsheets (beheerplannen). Het doel hiervan is om eenduidig de kaders voor het beheer van de openbare ruimte vast te leggen op basis van het huidige beleid.

Volgens de wetgeving heeft de gemeente Veldhoven drie zorgplichten op het gebied van stedelijk waterbeheer:

• zorgplicht stedelijk afvalwater;
• zorgplicht hemelwater;
• zorgplicht grondwater.

Dit komt er op neer dat de gemeente vanuit het oogpunt van volksgezondheid en veiligheid zorg draagt voor een deugdelijke inzameling, berging, transport en/of lokale zuivering van stedelijk afvalwater, afvloeiend hemelwater en grondwater. De kans op overlast dient hierbij te worden beperkt tot maatschappelijk aanvaardbare normen.

Op het gebied van hemelwater zijn de onderstaande beleidsdoelen en ambitie beschreven:

• Vasthouden aan de hemelwatertrits 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Met de lokale voorkeursvolgorde: infiltreren waar mogelijk, bovengronds bufferen op locaties met voldoende ruimte en als het niet anders kan, dan pas afvoeren;
• Perceeleigenaren dragen een steentje bij door op eigen terrein doelmatig voorzieningen te treffen voor buffering en/of opslag van hemelwater;
• Actief doorzetten op bovengrondse maatregelen ten behoeve van de verwerking van hemelwater in de openbare ruimte. Bovengrondse maatregelen komen als doelmatiger alternatief dan ondergrondse maatregelen naar voren. Daarnaast zijn bovengrondse maatregelen zichtbaar voor onder andere de bewoners, wat resulteert tot meer bewustwording van de inwoners in Veldhoven:
• Bij herontwikkelingen waar mogelijk inzetten op gescheiden riolering. Onderscheidt in afvoer van stedelijk afvalwater en voor de afvoer van hemelwater.

Hydrologisch neutraal bouwen

Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem. Voor ontwikkelingen die dit negatief kunnen beïnvloeden, wordt daarom uitgegaan van de trits “vasthouden-bergen-afvoeren”. Dat wil zeggen dat water zoveel mogelijk in een gebied wordt vastgehouden door infiltratie en waar dit niet mogelijk is water tijdelijk wordt geborgen (retentie). Door water lokaal te infiltreren of te bergen in een voorziening wordt het versneld afvoeren van overtollig hemelwater naar het bestaande oppervlaktewatersysteem zoveel mogelijk voorkomen. Bij zeer grote neerslaghoeveelheden zal de genoemde voorziening het aangeboden water echter onvoldoende kunnen verwerken. Een noodoverloopconstructie kan er dan voor zorgen dat het overtollige water gecontroleerd naar een plek wordt afgevoerd waar het geen overlast kan veroorzaken.

Uitgangspunten hemelwaterafvoer bij herontwikkeling en nieuwbouw

Bij herontwikkeling en nieuwbouw binnen de gemeente Veldhoven wordt uitgegaan van het HNO-principe (Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen): het hemelwater wordt ter plaatse de bodem in geleid via hemelwater verwerkende voorzieningen zoals infiltratiekolken, bermen, wadi's en vijverpartijen. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen wordt de eigenaar gestimuleerd om het hemelwater op eigen terrein te verwerken. Waar mogelijk worden voorzieningen gecombineerd met benodigde maatregelen in omringende wijken. Indien de lokale omstandigheden de verwerking van hemelwater in de bodem niet toelaten, wordt het afgevoerd naar het dichtstbijzijnde oppervlaktewater, conform de richtlijnen van het hydrologisch neutraal ontwikkelen.

Wanneer wordt aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel van de gemeente Veldhoven zijn de volgende regels van toepassing:

• Vuilwater en schoon hemelwater worden gescheiden aangeboden op de perceelgrens;
• De gemeente hanteert voor de toename van het verhardoppervlak van 250 m2 tot 500 m2  een compensatie van 42 mm/m2 berging binnen het te ontwikkelen plangebied. Boven de 500 m2 gelden de regels van de Keur van Waterschap De Dommel;
• Voorkeur voor een bovengrondse berging;
• Leegloop van de bergingsvoorziening (infiltratie, geknepen afvoer e.d.) dient per locatie te worden aangegeven. Bij infiltratie dient te worden aangetoond dat infiltratie mogelijk is;
• Wanneer wordt afgevoerd naar het gemengde stelsel dient een terugslag te worden toegepast zodat vuilwater niet de voorziening in kan stromen.
• Bij het indienen van de omgevingsvergunning dient een gedetailleerd ontwerp te worden ingediend van de bergingsvoorziening en de leegloopconstructie.

4.8.5 Huidige en toekomstige situatie van de planlocatie

Huidige situatie

Ter plaatse van het plangebied is sprake van hoge zwarte enkeerdgronden, bestaande uit lemig fijn zand (bodemtype zEZ23) en is ter plaatse voedselrijk en vochtig tot droog. De Gemiddelde Hoogste Grondwaterstand (GHG) ter plaatse van het plangebied ligt tussen de 200 en 250 centimeter beneden maaiveld. Ter plaatse vindt geen grondwateronttrekking plaats.

Het plangebied is niet gelegen binnen het keurbeschermingsgebied of in een attentiegebied.

Ten aanzien van de beoogde herontwikkeling is navolgende checklist ingevuld ten aanzien van het plangebied:

Checklist Watersysteem
Hoofdwatergang cq open water	Nee
Zijwatergang	Nee
Keurgebied binnen plangebied?	Nee
Binnen 25-100 jaarszone?	Nee
Binnen boringsvrije zone?	Ja
Ecologische verbindingszone?	Nee
Binnen reserveringsgebied waterberging 2050?	Nee
Attentiegebied EHS	Nee
Rioolwatertransportleiding	Nee
Waterschap gemaal	Nee
Verdachte/verontreinigde locaties?	Ja
Infiltratie praktisch mogelijk?	Ja
Uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid	Nee

Toekomstige situatie

Met de beoogde herontwikkeling wordt een tweetal vrijstaande woningen gerealiseerd. In het recente verleden was ter plaatse sprake van een oude loods, waarvan circa 150 m² zich bevond binnen het plangebied. Ter plaatse is tevens sprake van circa 500 m² aan halfverharding in de vorm van grind. Deze 500 m² mag gezien het grind worden gezien als 250 m² erfverharding.

Na herontwikkeling zal in totaal sprake zijn van circa 600 m² aan erfverharding, bestaande uit hoofdgebouwen, bijgebouwen en erfverharding. Daarmee zal de oppervlakte verharding toenemen met circa 200 m². In navolgende tabel is de huidige en toekomstige situatie nader inzichtelijk gemaakt. Enkel het te herontwikkelen gedeelte van het plangebied is hierop meegenomen. De gronden van Grenswal 20 zijn hierbij buiten beschouwing gelaten, zowel in de huidige sitautie als in de toekomstige situatie.

Oppervlakten	Huidig m²	Toekomstig m²
Daken	150	400
Terrein verharding	250	200
Onverhard terrein	1.140	940
Totaal	1.540	1.540

Geen compensatie wordt vereist in het kader van hemelwaterberging dat valt op de erfverharding. Wel dient op eigen terrein te worden voorzien in voldoende waterberging. Het hemelwater mag niet worden afgevoerd naar het rioolstelsel. Bij de uiteindelijke bouwaanvraag van de woningen wordt nader aandacht besteed aan de hemelwaterberging. Getoetst wordt dan aan de voorwaardelijke verplichting voor hemelwaterberging in de regels van dit bestemmingsplan.

Afvalwater

De beoogde woningen kunnen worden aangesloten op de bestaande riolering. De toevoeging van slechts twee woningen leidt niet tot problemen in het rioleringsstelsel.

Grondwater

In het saneringsverslag voor wat betreft de bodem en grondwater volgt dat op een klein gedeelte van het perceel dat zal dienen als tuin nog een restverontreiniging aanwezig is vanaf 3 meter diepte. Binnen de betreffende contour is het onttrekken van grondwater of het infiltreren van water middels een infiltratievoorziening alleen toegestaan met goedkeuring van de Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant.

5.2.1 Samenspraak

Door initiatiefnemer is reeds in de tweede helft van 2019 de omgevingsdialoog gevoerd. De plannen zijn toegelicht met behulp van de eerste tekeningen destijds. Sindsdien zijn de plannen niet gewijzigd. Eind 2021 is het plan nog eens voorgelegd aan de direct aanwonenden. Ook naar aanleiding van de gevoerde dialoog is onderhavig plan niet gewijzigd. Omwonenden hebben inhoudelijk geen bezwaar tegen de beoogde herontwikkeling en hebben destijds een burenakkoord getekend.

5.2.2 Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moet worden overlegd met diverse andere overheden en instanties.

De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) heeft laten weten dat wanneer geen nationale belangen spelen, er geen vooroverleg gevoerd hoeft te worden. In dit geval is er inderdaad, zoals bij het beleidskader beschreven, geen nationaal belang gemoeid.

De provincie heeft zich beperkt tot de vraag hoe het bestemmingsplan zich verhoudt tot de provinciale belangen die op basis van het provinciaal ruimtelijk beleid relevant zijn. Als gemeente maak je hiervoor gebruik van het e-formulier. De vragen in het e-formulier en de daarop gegeven antwoorden geven inzicht in de vraag of het ruimtelijk plan mogelijk strijdig is met het provinciaal beleid. Het ingevulde e-formulier over de in het concept-ontwerpbestemmingsplan betrokken ruimtelijke aspecten geeft de provincie geen aanleiding tot het maken van opmerkingen. Het wettelijk overleg kan dan als afgerond worden beschouwd. Er is geen noodzaak tot aanpassingen.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is op 17 juli 2023 toegezonden aan de Provincie Noord-Brabant en Waterschap De Dommel.

De provincie heeft te kennen gegeven dat het plan geen provinciale belangen raakt.

Het waterschap heeft gevraagd om aandacht voor waterberging bij vergunningverlening, maar heeft verder geen bezwaren.

5.2.3 Tervisielegging

Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 22 november 2023 tot en met 11 januari 2024 ter inzage gelegen, wat gepubliceerd is in het gemeenteblad en het Veldhovens weekblad van 22 november 2023. Naast de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan in het gemeentehuis is het ontwerpbestemmingsplan ook digitaal raadpleegbaar geweest via de website www.ruimtelijkeplannen.nl. Er zijn geen zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan.

5.2.4 Vaststelling

Het bestemmingsplan is 19 maart 2024 gewijzigd vastgesteld door de gemeenteraad. In overleg met de omgeving zijn de bouwvlakken twee meter verder naar achter gelegd.

6.3.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, die bestaan uit de begrippen en de wijze van meten.

Artikel 1. Begrippen

In dit artikel zijn begrippen opgenomen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de betekenis die aan het begrip is gegeven.

Artikel 2. Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

6.3.2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en voor welke doeleinden de in die bestemming opgenomen gronden en gebouwen mogen worden gebruikt. Daarnaast zijn per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld. Het bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

Artikel 3. Wonen - Vrijstaand

Het plangebied is thans bestemd voor 'Wonen - 4', maar kent nog geen 'bouwvlak'. Een tweetal 'bouwvlakken' wordt toegevoegd, waarmee per 'bouwvlak' één vrijstaande woning met bijbehorende bijgebouwen wordt toegestaan. De gemeente Veldhoven is voornemensom gemeentebreed eenduidige bestemmingsregels te hanteren. Derhalve is ter plaatse reeds de bestemming 'Wonen - Vrijstaand' toegekend.

6.3.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Dit hoofdstuk bevat een aantal algemene regels die gelden voor het hele plangebied. Het betreft de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

Artikel 4. Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 5. Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is vastgelegd dat het bouwvlak uitsluitend mag worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen. Verder zijn kelders toegestaan waar gebouwen mogen worden gebouwd.

Ook is er een regeling opgenomen voor bestaande maten. Indien de bestaande maatvoering, afstanden, bebouwingspercentages en/of oppervlaktes van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde (volgens een verleende omgevingsvergunning) afwijken van de in de regels en op de verbeelding genoemde maten zijn de bestaande maten leidend.

Artikel 6. Algemene gebruiksregels

Hierin zijn regels opgenomen in verband met het zogenaamde vogelbeperkingengebied vanwege het nabijgelegen vliegveld Eindhoven. Er is een verbod voor de volgende vormen van grondgebruik en enkele functies binnen het plangebied:

• a. oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• b. natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• c. vishouderijen met extramurale bassins;
• d. extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;

• a. afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Er is een mogelijkheid af te wijken van dit indien kan worden aangetoond dat de belangen van de luchthaven Eindhoven niet onevenredig worden geschaad.

Artikel 7. Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn aanvullende regels gesteld in verband met de nabije ligging van het vliegveld Eindhoven. Ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerszone - Inner Horizontal en Conical Surface (IHCS)' geldt in aanvulling op wat verder in deze planregels is bepaald dat de bouwhoogte van bouwwerken niet meer mag bedragen dan 65 meter boven NAP.

Artikel 8. Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het overschrijden van bouwgrenzen, maatvoeringen en beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen.

Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat de overgangs- en slotregel van het bestemmingsplan. In de overgangsregels is het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik geregeld. In de slotregel is bepaald onder welke titel het plan kan worden aangehaald.