Djept

2.1.1 Historie, ligging en karakteristiek

Historie

Het plangebied van dit bestemmingsplan maakte rond 1900 deel uit van het Brabantse agrarische landschap met dorpen en buurtschappen, akkers en beekdalen en wegen die de dorpen en buurtschappen met elkaar verbonden. Djept (of Jept/Jepte volgens de topografische kaarten van het begin van de 20e eeuw) was een klein buurtschap in het agrarische gebied ten noorden van de dorpen Zeelst, Meerveldhoven en Veldhoven. De huidige Polderstraat is een restant van de weg die Djept verbond met de gehuchten Heike en Cobbeek in het zuidwesten. De weg Djept is een oude verbinding naar het dorpscentrum van Zeelst.

Figuur 2.1: Djept rond 1900 en rond 2020 (bron: topotijdreis.nl)

Vanaf de jaren 1960 heeft een schaalvergroting van het landschap plaatsgevonden als gevolg van intensivering van de landbouw en ruilverkaveling. Veel van de oorspronkelijke landschapsstructuren zijn daarbij verdwenen, ook in en rond Djept. Het dorp Zeelst werd in de tweede helft van de 20e eeuw omringd door woningbouw en werd onderdeel van het stedelijk gebied van Veldhoven. Na de aanleg van de Heerbaan werden vanaf de jaren '90 van de vorige eeuw ook ten noorden van deze nieuwe weg woonwijken gebouwd: Heikant ten westen van de Smelen/Traverse en De Polders ten oosten van deze weg. Het oorspronkelijke buurtschap Djept, gelegen aan de noordoostzijde van de gelijknamige weg, werd opgenomen in de woonwijk De Polders. De gronden ten zuidwesten van de weg Djept zijn in deze periode niet ontwikkeld en hebben hun agrarische karakter grotendeels behouden.

In de huidige situatie zijn de mix tussen oudere en nieuwe bebouwing en de laanbeplanting van lindebomen kenmerkend voor de weg Djept. De Polderstraat, met aan weerszijden daarvan bebouwde erven, heeft deels nog het karakter van een landelijke weg, met tussen de bebouwde percelen zicht op de agrarische gronden aan weerszijden van de weg. Nabij de kruising van de Heerbaan/Smelen is een appartementengebouw gebouwd en aan de zijde van de Smelen is een tuincentrum gevestigd. Aan de weg Djept zijn in de afgelopen decennia enkele woonkavels gerealiseerd, maar het grootste deel van het gebied is tot op heden onbebouwd gebleven. Recent is in het zuidoostelijk deel van het gebied een cluster met (tijdelijke) tiny houses gerealiseerd.

In de huidige situatie heeft Djept door de aanwezige akkers en weilanden en de beperkte hoeveelheid bebouwing, die is geconcentreerd aan de Polderstraat, nog altijd een agrarisch karakter. Onder de bewoners heerst een sterke gemeenschapscultuur met een grote sociale controle. Op een tuincentrum en een dagopvang voor mensen met dementie na, ontbreekt het aan publieke functies.

Ligging en karakteristiek

Djept ligt aan de noord-zuidgerichte stedelijke as van Veldhoven: de verbinding van De Run in het zuiden, via het City Centrum, naar het noordelijk gelegen Meerhoven. Djept is omringd door woonwijken en wordt aan de zuidzijde van de Heerbaan gescheiden door een lijnvormige groenstructuur. Djept ligt in het hart van het stedelijk gebied van Veldhoven, op korte afstand van het City Centrum. Het gebied is een restant van het oorspronkelijke agrarische landschap. Lange zichtlijnen en vergezichten kenmerken het huidige landschappelijke karakter van Djept. Bebouwing en groen wisselen elkaar af. De bebouwing is zeer divers: van het relatief grootschalige tuincentrum en het appartementengebouw in het westelijk deel van het plangebied tot een afwisseling van woon- en bedrijfspanden aan de centraal gelegen Polderstraat en de vrijstaande woningen en (tijdelijke) tiny houses in het oostelijk deel van het gebied.

2.1.2 Infrastructuur, groen en natuur

Infrastructuur

Djept ligt centraal in Veldhoven. Het gebied wordt omringd en doorkruist door wegen en weggetjes. De Heerbaan en Smelen/Traverse zijn onderdeel van de hoofdwegenstructuur van Veldhoven. De Polderstraat heeft het karakter van een landelijke weg en de weg Djept is een woonstraat. De Polderstraat wordt veel gebruikt door wandelaars en fietsers. Over de Smelen loopt een HOV-lijn met een halte ter hoogte van het tuincentrum.

Groen en natuur

Djept heeft een landelijk karakter met een rijk kleurenpalet: veel groen, aards bruin en geel. Het open en groene karakter geven Djept een bijzondere, eigen kwaliteit in het stedelijk gebied van Veldhoven. Het gebied kent een mix van verschillende elementen: grasland, akkers, bomen, moestuinen en velden met ruigere wilde natuur en kruidenrijk gras. De natuurwaarden in het gebied zijn echter relatief laag. Het gebied is omsloten door woonwijken en (drukke) wegen en soorten die normaliter in agrarisch gebied voorkomen hebben hier niet veel te zoeken. Het land is monotoon en wordt bemest en oorspronkelijke houtwallen en hagen zijn uit het gebied verdwenen. Akkerranden ontbreken, er zijn weinig bloemrijke stukken en er komt geen water voor in het gebied. In het oostelijk deel van het gebied, ten noorden van het cluster met tiny houses, staat een waardevolle rode beuk.

2.2.1 Integrale gebiedsvisie

Ten behoeve van de herontwikkeling van Djept is een integrale gebiedsvisie opgesteld. Op basis van een kenschets en ruimtelijke analyse van het gebied zijn aangrijpingspunten voor nieuwe ontwikkelingen bepaald. Het huidige, agrarische karakter van Djept is aanleiding voor een concept van wonen en (be)leven in een landschapspark. De nieuwe woningen in Djept staan binnen dit concept in een groen gebied waarin het agrarische verleden zichtbaar is en waarin landschapselementen (bomen, houtwallen, hagen) worden afgewisseld met woongebouwen. Gradiënten in nat en droog - door de introductie van wadi's, greppels en laagtes - bieden ruimte voor waterberging en infiltratie, maar ook voor landschapsbeleving en natuurontwikkeling. Naast woningen in het landschapspark wordt de lintbebouwing aan de Djept versterkt door het toevoegen van grondgebonden woningen met tuinen.

In de gebiedsvisie is het landschappelijke raamwerk de basis voor andere ontwikkelingen, zoals wonen, ontsluiting en parkeren. Binnen het landschappelijk raamwerk is ruimte voor de toevoeging van clusters van woningen, die door groene zones van elkaar en van de bestaande erven en panden in Djept worden gescheiden. Het zoeken is naar de ‘draagkracht’ van het landschap en het juiste evenwicht van functies zonder dat dit ten koste gaat van de betekenis en samenhang van het landschappelijke raamwerk. Binnen het landschappelijke raamwerk kunnen landschapsgebonden functies als natuurontwikkeling, recreatie, spelen, waterberging, beleving en ontspanning optimaal worden ingepast. Deze functies worden zodanig ingebracht in het landschap dat ze enerzijds de gebiedskenmerken versterken (agrarisch verleden, kleinschaligheid, diversiteit, dorps karakter) en anderzijds nieuwe kwaliteiten, een hogere ecologische waarde en betekenis aan het gebied toevoegen. Voor de woningen wordt gedacht aan gestapelde woningen op drie plekken in het landschapspark en de toevoeging van grondgebonden woningen aan de wegen Djept en Polderstraat. Langs deze wegen kunnen bijvoorbeeld clusters van woningen worden gebouwd die via een centraal erf worden ontsloten.

Figuur 2.2: Integrale gebiedsvisiekaart

2.2.2 Werkboek

De integrale gebiedsvisie voor Djept is verder uitgewerkt in een werkboek, waarin een concretere invulling van het stedenbouwkundig plan en van het landschapspark is gegeven. De ambitie in het werkboek is om van Djept een dynamisch dorps stukje Veldhoven te maken. Het gebied wordt slim verdicht, sterk vergroend en beter verbonden met de omgeving. Het ruimtelijk concept voor de herontwikkeling van Djept is opgesteld aan de hand van 3 kernwaarden:

• Vergroenen ('buitengebied in beweging');
• Verbinden ('vanzelfsprekend verbonden');
• Verdichten ('dynamisch dorps').

De drie kernwaarden vormen samen met negen bouwstenen (drie voor iedere kernwaarde) het vertrekpunt voor de verdichting, vergroening en verbinding die moeten leiden tot het Djept van de toekomst.

 

Figuur 2.3: negen bouwstenen voor de toekomst van Djept

2.2.3 Negen bouwstenen Djept

De negen bouwstenen voor Djept zijn in het werkboek als volgt uitgewerkt:

1. Oorspronkelijk eigentijds

Vriendelijk woonmilieu voor verschillende doelgroepen, met nadrukkelijke aandacht voor betaalbaarheid, levensloopbestendigheid en bewust leven.

• Aanbod van verschillende woontypologieën (huur en koop), voor huishoudens van verschillende grootte en voor bewoners met een verschillend budget.
• Op de toekomst voorbereid: seniorproof en makkelijk aanpasbaar op veranderende woonwensen.
• Woonmilieu voor de rustzoeker: gehecht aan de dorpse cultuur en ongedwongen onderdeel uitmaken van de gemeenschap.
• Standaard voor een bewuste, gezonde levensstijl: duurzame materialen, activerende groene buitenruimtes en een modern mobiliteitsplan.

2. Stedelijk aanzicht, dorps hart

Veelzijdige mix van compact gestapelde stadswoningen in een open landschap tot vrijstaande huizen met riante tuin. Achter het modern stedelijk aanzicht schuilt een dorps hart.

• Van binnen naar buiten, van laag naar hoog: kleinschalig dorps in het hart (1-3 lagen) en stedelijk aan de randen (4-6 lagen).
• Binnenin aan de ‘dorpse’ Polderstraat en Djept zijn grondgebonden woningen de norm.
• Aan de randen slim gepositioneerd, geconcentreerd en gestapeld wonen met meer open landschap.
• Op deze manier wordt vanuit de huidige dorpse en groene kenmerken van het gebied invulling gegeven aan de stevige woningbouwopgave. Met meer landschap dan in de omliggende wijken.

3. Wonen in de tussenschaal

Ensembles van gebouwen met een klein- maar fijnschalig karakter. Waar je meer deelt dan enkel het straatnaambordje.

• Ensembles: een verzameling gebouwen met een centrale collectieve plek, zoals een binnentuin en open landschap daaromheen.
• Woonbiotopen: een behapbaar aantal woningen (10 tot 30) per gebouw waarbij verbinding plaatsvindt tussen bewoners, in plaats van anonimiteit ken je elkaar bij naam en heb je mogelijkheden tot het ‘eigen maken’ van je woonomgeving.
• Gevoel voor elkaar: een kleine gemeenschap waar sociale cohesie gevormd kan worden, door bijvoorbeeld gedeelde activiteitenruimte, een buitenruimte die je samen beheert of de BBQ.

4. 't Brabantse land

Landschap dat lijkt op een park, maar voelt als een tuin. Geïnspireerd op het bestaande mozaïek van Brabantse velden en akkers, boomgaarden, siertuinen en hagen.

• Het groen is de (ver)bindende eigenschap van het vernieuwde Djept. Alom zichtbaar, in geuren en kleuren.
• Het bestaat uit een mozaïek: een speelse mix van Brabantse natuur, van akker tot aan kippenren.
• Het groen heeft een dubbele functie: het landschap nodigt uit tot activiteiten, met moestuinen, boomgaarden en andere mogelijkheden voor alle groene vingers. De liefde die bewoners in de aarde steken, krijgen ze terug, in de vorm van verse groenten en fruit.

5. Rijkelijk groen

Natuur krijgt volop de ruimte, afwisselend aangelegd en ongerept. Daarmee vergroot de biodiversiteit in alle opzichten en wordt gedacht aan klimaat en gezondheid.

• Voor ruimtelijkheid: slim gepositioneerde bebouwing voorkomt verlies van gevoel van ruimte. Gebouwen staan niet aan een straat maar in een landschap. Op afstand van de bestaande gebouwen.
• Voor betere ecologie: groen haakt aan op de omliggende groenstructuren.
• Voor meer biodiversiteit: een sterk inheemse, maar gevarieerde beplanting afgestemd op de seizoenen.
• Voor klimaatbestendigheid: wateropgave, verkoeling
• Voor bewoners: belevingsgroen, plukken voedsel.

6. Ruggengraat en kloppend hart

De Polderstraat vormt de ruggengraat van het gebied. De plek waar je elkaar treft en waar je thuis komt. Het midden is de logische plek van een kloppend buurthart voor iedereen.

• Via de Polderstraat is alles makkelijk, veilig en comfortabel bereikbaar (maar niet voor autoverkeer).
• In het midden, daar waar het landschap de straat kruist, is een kloppend hart, met (bijvoorbeeld) een buurtrestaurant, spelen, kinderboerderij of activiteitencentrum. De schuur van de Smid kan mogelijk groeien tot hotspot.

7. Sympathiek dorps karakter

Juist met het toevoegen van nieuwe bewoners wordt het kenmerkende dorpse karakter in de Polderstraat gekoesterd. Dorps in sociale zin: het ‘ons-kent-ons’, het vriendelijke sfeertje, elkaar op straat treffen en naar elkaar omkijken. Dit zie je terug.

• Dorps in ruimtelijke zin: in het beeld appelleert het aan de dorpse sfeer: de charme van verscheidenheid, geen eenheidsworst in architectuur, het groen en tot slot de auto niet te belangrijk.
• Dorps in programmatische zin: diverse woningtypes, diverse mensen, een ontmoetingsplek.
• Dorps in landschappelijke zin: de typische agrarische landschapselementen die het Brabantse land zo typisch maken.

8. Verkeersrollen

In Djept worden de verkeersrollen omgedraaid: er wordt meer rekening gehouden met voetgangers, steppers en fietsers. Gemotoriseerd verkeer komt op de tweede plaats. Dat maakt het gebied niet alleen verkeersveilig, maar vooral comfortabel en leuk.

• De Polderstraat wordt (zoveel als mogelijk) autoluw.
• Introductie van een speels en uitnodigend voetgangersnetwerk met nieuwe verbindingen in en om het gebied.
• Er wordt ingezet op het creëren van de leukste en eenvoudigste route naar thuis voor met name de fiets en voetganger.
• Gezondheid voorop: rustig en veilig buiten wandelen, spelen, ontmoeten en sporten.
• Er wordt gestreefd naar een betere aansluiting voor fietsers en voetgangers op de Heerbaan rotonde en de omliggende fietspaden.

9. Slimme mobiliteitsstrategie

De inrichting is volledig afgestemd op langzaam verkeer. Niettemin is het gebied op verschillende manieren uitstekend bereikbaar en goed toegankelijk.

• Stimuleren duurzame mobiliteit door prettiger maken van fietsen of wandelen, meer deelgebruik en minder autobezit.
• Auto’s worden waar mogelijk uit het zicht geparkeerd: half onder gebouwen, onder het maaiveld of achter een haag.

2.2.4 Landschapspark en woonvelden (direct bouwrecht)

Op basis van de negen bouwstenen is een plan uitgewerkt voor de inrichting van het landschapspark, met daarbinnen woonvelden waar woningen worden gebouwd. Het landschap wordt ingericht als mozaïek van verschillende landschapselementen: bosjes, bomen, houtwallen, hagen en open velden. Binnen deze landschappelijke structuur is ruimte voor de aanleg van fruitboomgaarden, moestuintjes en kruidentuinen en voor de inpassing van wadi's, poelen en laagtes ten behoeve van de opvang van hemelwater. Het landschapspark wordt doorkruist door fiets- en voetpaden, die de Smelen/Traverse verbinden met het fietspad langs de Heerbaan en de afzonderlijke woonvelden bereikbaar maken. In combinatie met de fietsroute over de Polderstraat ontstaat een fijnmazig langzaam-verkeersnetwerk, waardoor het gebied optimaal toegankelijk is voor fietsers en voetgangers en goed is verbonden met het City Centrum en de omringende woonwijken.

Binnen het landschapspark worden op verschillende plekken woningen toegevoegd. Daarbij is onderscheid gemaakt in woonvelden met grondgebonden woningen als aanvulling op de woonbebouwing langs de weg Djept en een drietal woonvelden met clusters van gestapelde woningen in het landschapspark.

Figuur 2.4: voorlopig stedenbouwkundig plan voor Djept met mogelijke inrichting landschapspark en woonvelden (MTD, 24 februari 2022)

Woonvelden aan de weg Djept

Als aanvulling op de bestaande bebouwing aan de weg Djept kunnen op een aantal locaties aan deze weg grondgebonden woningen worden toegevoegd. Het meest noordelijke woonveld bevindt zich nabij de aansluiting van de weg Djept op de Traverse en wordt van de Traverse en de bestaande woonpercelen aan de Djept gescheiden door groenzones. Daarnaast worden grondgebonden woningen toegevoegd op de gronden ten zuidoosten van de kruising Djept/Polderstraat, aan weerszijden van de weg Djept.

Op de nieuwe woonvelden langs de weg Djept kan een beperkt aantal grondgebonden woningen worden gebouwd. Dit kan in de vorm van een erfopzet, waarbij de woningen worden gesitueerd rond een centraal gelegen erf: deze opzet is in het voorlopig stedenbouwkundig plan uitgewerkt voor de woonvelden aan de zuidzijde van de weg Djept. In het woonveld aan de noordzijde van de weg Djept worden de woonpercelen direct op de Djept ontsloten, net als bij de bestaande woningen aan deze straat het geval is. De woningen krijgen een goothoogte van maximaal 5 meter en een bouwhoogte van maximaal 8 meter. De woningen passen hierdoor in stedenbouwkundig opzicht goed tussen de bestaande woningen aan de Djept en versterken het woonkarakter van deze straat.

Woonvelden in landschapspark

De woonvelden in het landschapspark worden van elkaar en van de bestaande percelen gescheiden door landschappelijke zones. De landschappelijke zones geven ruimte rond de nieuwe woningen en garanderen een vrije afstand tussen de nieuwe woningen en bestaande (woon)percelen in het gebied. De bouwvelden liggen op afstand van de bestaande bebouwde percelen aan de Polderstraat en de Djept en worden ook door groene zones gescheiden van de Heerbaan en de Smelen/Traverse. De woonvelden worden ieder afzonderlijk ontsloten, zodat het verkeer wordt gespreid. Het noordelijke woonveld wordt ontsloten via een nieuwe aansluiting op de Smelen/Traverse. Het zuidwestelijke woonveld wordt ontsloten via het westelijk deel van de Polderstraat en het zuidoostelijke woonveld via de weg Djept. Door deze opzet hoeven de woonvelden voor gemotoriseerd verkeer niet onderling te worden verbonden en kan de Polderstraat verkeersluw worden gemaakt.

Binnen de woonvelden is ruimte voor de toevoeging van woongebouwen en overige voorzieningen (parkeerruimte, fietsenstallingen, groen en verhardingen). De wijze waarop de woongebouwen binnen de woonvelden worden gesitueerd, is nog onderwerp van nadere studie. Uitgangspunt is dat binnen ieder woonveld verschillende gebouwen worden gerealiseerd, met ieder 10 tot 30 woningen. Hiermee ontstaat een schaal die past bij het uitgangspunt van dynamisch dorps wonen in het landschapspark. De bouwhoogte varieert van maximaal drie à vier bouwlagen aan de zijde van bestaande erven (bouwhoogte maximaal 11 respectievelijk 15 meter) tot maximaal zes bouwlagen aan de zijde van de Heerbaan (bouwhoogte maximaal 21 meter). De bouwlaag op maaiveldniveau kan worden gebruikt als woonlaag, maar (deels) ook als parkeerlaag onder de woningen en de daartussen gelegen ruimte. Op deze manier wordt gemotoriseerd verkeer gescheiden van de voetgangers en fietsers, die gebruikmaken van fiets- en wandelpaden in het landschapspark en van de ruimte tussen de woongebouwen. Bovendien worden geparkeerde auto's door deze oplossing grotendeels uit het zicht gehouden. In het huidige plan voor Djept is voor de twee zuidelijke woonvelden gekozen voor een oplossing met gebouwd parkeren op maaiveld onder een verhoogd dek, aangevuld met een beperkt aantal parkeerplaatsen langs de toegangswegen tot deze woonvelden. Voor het noordelijke woonveld wordt parkeren ingepast in het landschapspark ten zuidwesten van de nieuwe woongebouwen.

Figuur 2.5: principe van de zuidelijke woonvelden in het landschapspark

2.2.5 Overige woningbouwmogelijkheden (wijzigingsbevoegdheid)

In het stedenbouwkundig plan voor Djept zijn de drie woonvelden in het landschapspark en de woonvelden langs de weg Djept concreet uitgewerkt. Hier is in totaal ruimte voor de toevoeging van circa 300 woningen: grondgebonden woningen langs de weg Djept en gestapelde woningen in het landschapspark. Deze woningen worden met een directe bouwtitel mogelijk gemaakt in dit bestemmingsplan. Naast deze directe bouwmogelijkheden kan op termijn ook op een aantal andere locaties in Djept woningbouw plaatsvinden. Voor deze gronden zijn nog geen concrete plannen. Daarom zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen. Op grond hiervan kunnen burgemeester en wethouders het plan wijzigen en woningbouw toestaan, mits wordt voldaan aan de voorwaarden van de betreffende wijzigingsbevoegdheid. Hiervoor is te zijner tijd een aparte procedure nodig. Dit plan kent de volgende wijzigingsbevoegdheden:

• wijzigingsgebied 1: op de gronden ten noordwesten van het tuincentrum kunnen maximaal 21 gestapelde woningen worden gebouwd met een maximale bouwhoogte van 15 meter (vier bouwlagen).
• wijzigingsgebied 2: het is voorstelbaar dat de woningen Polderstraat 17 (bedrijfswoning bij het tuincentrum) en Polderstraat 19 op termijn worden vervangen door een erfje met een beperkt aantal grondgebonden woningen. Op deze gronden kunnen maximaal 4 grondgebonden woningen worden gebouwd met een goothoogte van maximaal 5 meter en een bouwhoogte van maximaal 8 meter. Per saldo kunnen 2 woningen worden toegevoegd (4 stuks toegestaan in het wijzigingsgebied, waarvan 2 bestaande woningen).
• wijzigingsgebied 3: het is voorstelbaar dat de bestaande woon- en bedrijfspercelen aan de Polderstraat op termijn plaatsmaken voor grondgebonden woningen. Ook hiervoor geldt dat - overeenkomstig de visie op het gebied - woningen in een erfoplossing van kleine clusters mogelijk zijn. Aan de Polderstraat zijn in totaal 27 woningen toegestaan (zowel nieuw als bestaand), in clusters van 3 tot 8 woningen per erf. De woningen hebben een goothoogte van maximaal 5 meter en een bouwhoogte van maximaal 8 meter. Per saldo kunnen 20 woningen worden toegevoegd (27 stuks toegestaan in het wijzigingsgebied, waarvan 7 bestaande woningen).
• wijzigingsgebied 4: de gronden in de noordwestelijke oksel van de kruising van de Polderstraat en de Djept zijn in dit bestemmingsplan bestemd als 'Groen'. Hier is de bouw van maximaal 2 grondgebonden woningen mogelijk. De woningen hebben een goothoogte van maximaal 7 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter.
• wijzigingsgebied 5: de gronden op het perceel Linde 11, in het zuidoostelijk deel van Djept, zijn geen onderdeel van het huidige stedenbouwkundig plan voor Djept. Als het overige deel van Djept wordt ontwikkeld, ligt het echter voor de hand dat (op termijn) ook op deze gronden een woningbouwontwikkeling plaatsvindt. Hier zijn maximaal 10 woningen mogelijk, waarvan maximaal 4 woningen in grondgebonden vorm. Grondgebonden woningen hebben een goothoogte van maximaal 7 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Voor gestapelde woningen is een bouwhoogte van maximaal 10 meter mogelijk (drie bouwlagen). Per saldo kunnen 9 woningen worden toegevoegd (10 stuks toegestaan in het wijzigingsgebied, waarvan 1 bestaande woning).

Op grond van deze wijzigingsbevoegdheden kunnen, rekening houdende met de sloop en vervanging van bestaande woningen, per saldo 54 extra woningen worden toegevoegd, waarvan het merendeel op het perceel ten noordwesten van het tuincentrum (maximaal 21 woningen) en in de vorm van erven met nieuwe woningen aan de Polderstraat (maximaal 27 woningen, waarvan 7 bestaande/te vervangen woningen). Voor alle wijzigingsbevoegdheden gelden voorwaarden, onder andere dat de plannen stedenbouwkundig en architectonisch inpasbaar moeten zijn en dat de te bouwen woningen moeten passen binnen het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid. De wijzigingsbevoegdheden zijn ingetekend op de verbeelding en zijn opgenomen in de algemene wijzigingsregels (artikel 20 van de planregels).

2.2.6 Woningbouwprogramma

In de nieuwe woonvelden waarvoor in dit bestemmingsplan een directe bouwtitel geldt, kunnen circa 300 woningen worden toegevoegd. Voor de verdeling van het woonprogramma wordt uitgegaan van circa 40% sociale woningbouw, circa 30% middenhuur en circa 30% vrije sector, conform de gemeentelijke woonvisie. Binnen dit woonprogramma zijn ruime mogelijkheden voor het creëren van passende woningen voor starters en senioren en voor het bouwen van levensloopbestendige woningtypen. Er kunnen bijvoorbeeld zogenaamde ‘nultreden’-woningen voor senioren worden gerealiseerd en de sociale en middenhuurwoningtypen zijn zeer geschikt voor starters, senioren en éénpersoonshuishoudens. Voor het programma sociaal en middenhuur is het uitgangspunt dat dit appartementen zijn in een gestapelde woonvorm. Voor de vrije sector zijn de grondgebonden woningen aan de weg Djept geschikt, maar er zijn ook mogelijkheden voor het duurdere segment in de appartementen.

Het maximaal te realiseren woningbouwprogramma is in dit bestemmingsplan vastgelegd. Ter plaatse van de nieuwe woonbestemmingen aan de weg Djept kunnen in totaal maximaal 16 grondgebonden woningen worden gebouwd: maximaal 6 stuks in het meest noordelijke woonveld en maximaal 5 stuks op de andere twee woonvelden. Voor de woonvelden in het landschapspark geldt in totaal een maximaal programma van 290 woningen. Deze woningen worden verdeeld over de drie woonvelden. De exacte verdeling over de woonvelden vergt nog nadere uitwerking. In dit bestemmingsplan is daarom nog enige flexibiliteit geboden door het aantal woningen per woonveld te maximeren met een kleine marge ten opzichte van het huidige stedenbouwkundig plan. In de woonvelden in het landschapspark zijn maximaal 105 (noord), 113 (zuidoost) en 89 (zuidwest) woningen toegestaan Hierdoor kan - binnen grenzen - nog geschoven worden met het woningbouwprogramma. Het maximum aantal woningen per woonveld én het totale aantal woningen voor de drie woonvelden gezamenlijk (290 stuks) mag echter niet worden overschreden.

Voor de beeldkwaliteit van de nieuwe gebouwen wordt uitgegaan van een architectuur en uitstraling die aansluit bij het karakter van het gebied: landschappelijk, duurzaam, vriendelijk en ‘communicerend’ met de omgeving. De grondgebonden woningen dienen aan te sluiten bij het dorpse en kleinschalige karakter van het gebied. In het werkboek zijn hiervoor nadere criteria gegeven. De beeldkwaliteitseisen zijn verder uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan, dat wordt vastgesteld als onderdeel van de gemeentelijke welstandsnota en een toetsingskader is voor bouwaanvragen.

2.2.7 Natuurinclusief, klimaatadaptief en duurzaam

Het concept is erop gericht om optimaal invulling te geven aan een natuurinclusieve, klimaatadaptieve en duurzame woon- en leefomgeving.

Natuurinclusief:

Het landschap en de openbare ruimte worden zodanig ingericht dat er veel differentiatie en omstandigheden worden gecreëerd voor beplantingen en biotopen die bijdragen aan het vergroten van de biodiversiteit in het gebied en aan gebiedseigen/inheemse beplanting. Daarbij kan worden gedacht aan nattere delen in het landschap (wadi’s, greppels, poelen) waar watergerelateerde flora en fauna zich op een natuurlijke wijze kan ontwikkelen. Het landschap wordt verder ingericht met gebiedskarakteristieke landschapselementen zoals fruitbomen, houtwallen, struwelen, hagen, kleine bosjes en markante solitaire bomen en lanen. Er wordt beplanting toegepast die natuurlijke waarden genereert voor insecten, vogels, vleermuizen en kleine zoogdieren. Grotere groenvlakken zoals speelweiden en veldjes worden ingericht en beheerd als bloemrijke graslanden of kleine agrarische akkertjes, passend bij het verleden en de identiteit van het gebied. Tevens kunnen voorzieningen worden toegepast die de natuur bevorderen zoals insectenhotels, vleermuizenkasten, bijenkasten en nestkasten voor vogels. Naast de waarden die het gebied hiermee kan verkrijgen voor de natuur wordt Djept voor de huidige en toekomstige bewoners een gebied waar de natuur kan worden beleefd en heeft het een educatieve functie. Daarnaast moet er voldoende aandacht zijn voor natuurinclusief bouwen. Voorbeelden hiervan zijn groene gevels/daken en nestgelegenheid in gevels.

Klimaatadaptief:

Het concept voor het gebied biedt meerdere mogelijkheden voor de klimaatvraagstukken. Als eerste wordt het toepassen van verharding tot het minimum beperkt en wordt waar mogelijk waterdoorlatende/passerende verharding toegepast, waardoor het gebied veel ruimte biedt voor het infiltreren en bergen van regenwater. Hierdoor hoeft het regenwater niet te worden afgevoerd in riolen en wordt overlast bij piekbuien voorkomen. Tegelijkertijd wordt door het groene karakter van de openbare ruimte hittestress voorkomen, door zowel het ‘ontharden’ van de openbare ruimte als de verkoelende werking van beplanting, door verdamping en schaduw.

Duurzaam:

Duurzaamheid is een breed begrip. In het plan voor Djept uit zich dat in duurzaam materiaalgebruik, zowel in de openbare ruimte als bij de toekomstige gebouwen (er is aandacht voor circulair, CO2 en milieubelasting), gemakkelijk te beheren landschap (extensief) en het toepassen van duurzame energiebronnen (zoals zonne-energie en/of warmte-koude energie).

2.2.8 Ontsluiting

Ontsluitingsconcept

Het ontsluitingsconcept voor het gebied is erop gericht om enerzijds het extra aantal verkeersbewegingen voor de huidige bewoners te beperken en anderzijds de (ruimtelijke en visuele) impact op het landschap te minimaliseren. Voor het noordelijke deel van het plangebied wordt een nieuwe aansluiting gemaakt vanaf de kruising Smelen/Traverse. Deze nieuwe aansluiting ontsluit de nieuwe woningen in het noordelijke woonveld, zodat de weg Djept niet wordt belast met de verkeersbewegingen van en naar deze woningen. De woongebouwen in het zuidelijke gedeelte van het gebied worden per woonveld door middel van een ‘inprikker’ ontsloten, waardoor onnodige verkeersbewegingen in het hart van het gebied worden beperkt. Doordat het zuidwestelijke woonveld wordt ontsloten via het westelijk deel van de Polderstraat en het zuidoostelijke woonveld via de Djept en het oostelijk deel van de Polderstraat ontstaat de mogelijkheid om het centrale deel van de Polderstraat autoluw te maken en hier een knip aan te brengen. De nieuw geprojecteerde grondgebonden woningen langs de weg Djept worden direct ontsloten vanaf de huidige straat, via een kleine inprikker naar een erf met intern gelegen parkeervoorziening of via een oprit naar parkeren op eigen terrein.

Verkeersonderzoek

Er is onderzoek verricht naar de verkeerseffecten van de woningbouwontwikkeling in Djept (Verkeersonderzoek woningbouwontwikkeling Djept, Goudappel, 2 mei 2022). Het onderzoek is als Bijlage 1 opgenomen.

In het onderzoek is in beeld gebracht wat de verkeerseffecten zijn van de toevoeging van appartementen in het landschapspark. Daarbij is uitgegaan van de woningaantallen zoals opgenomen in het actuele stedenbouwkundig plan. Voor de verkeersgeneratie van de nieuwe woningen is op grond van de kencijfers van het CROW uitgegaan van 5,2 ritten per woning per etmaal. Op basis van het regionale verkeersmodel is de hoeveelheid verkeer op de belangrijkste wegen in en rond het plangebied in het jaar 2030 afgeleid. Vervolgens is het toekomstige extra verkeer vanwege de woningbouwontwikkeling in Djept toegevoegd. Door de gekozen ontsluitingsstructuur verdeelt het verkeer zich over de wegen in de omgeving:

• het meest zuidelijke deelgebied sluit via de Polderstraat aan op de bestaande aansluiting Smelen-Middelhei;
• het noordelijke deelgebied sluit met een nieuwe tak aan op het bestaande kruispunt Smelen-Traverse;
• het zuidoostelijke deelgebied sluit via de Djept aan op de bestaande aansluiting Djept-Traverse

Het verkeer afkomstig van het zuidoostelijke deelgebied zal deels via de Polderstraat rijden en deels via Djept en Traverse (verdeling ongeveer 50/50. Er is geen reden om aan te nemen dat een significante hoeveelheid verkeer via de Bloemstok gaat rijden, aangezien de aansluiting Djept-Traverse een kortere ontsluitingsmogelijkheid is om op de Traverse uit te komen.

Figuur 2.6: Verkeersgeneratie per woongebied (mvt/werkdagetmaal) met ontsluitingsrichting

Toets streefwaarde Duurzaam Veilig

De hoeveelheid verkeer is getoetst aan de streefwaarde van Duurzaam Veilig. Voor de interne wegen in de nieuwe woonwijk blijven de etmaalintensiteiten ruimschoots beneden de 1.000 motorvoertuigen per etmaal. Dit schept een goed woon- en leefklimaat en maakt spelen op straat mogelijk.

De bestaande woonwijk ten noorden van Djept krijgt naar verwachting een beperkte hoeveelheid extra verkeer te verwerken: circa 300 motorvoertuigen per etmaal extra. Deze zullen nagenoeg allemaal via de Polderstraat rijden. Als deze 300 motorvoertuigen worden opgeteld bij de te verwachten intensiteit op de Polderstraat in 2030 (1.400 motorvoertuigen per etmaal) resulteert een intensiteit van 1.700 mvt/etmaal. Dit is een intensiteit die past bij een woonstraat met deze functie en afmetingen. Dezelfde conclusie geldt voor de weg Djept. Hier resulteert een intensiteit van circa 400 motorvoertuigen per etmaal: een intensiteit die past bij een woonstraat met deze functie en afmetingen.

Varianten ontsluiting

Voor de ontsluiting van het zuidoostelijke woonveld zijn naast een basisvariant (ontsluiting via Djept en oostelijk deel Polderstraat) twee varianten in beeld gebracht:

• een variant waarin een knip wordt aangebracht in de Polderstraat tussen Djept en Linde en een knip wordt aangebracht in de Bloemstok;
• een variant met een extra, directe aansluiting op de Heerbaan.

Figuur 2.7: Basisvariant en onderzochte alternatieven

Uit het verkeersonderzoek blijkt dat deze varianten niet de voorkeur hebben:

• Als de Polderstraat en Bloemstok niet meer aansluiten op de Djept kan verkeer uit de bestaande noordelijke woonbuurt niet meer via de Djept rijden. De nieuwe woningen kunnen in dat geval ook niet via de bestaande buurt rijden. Gezien het beperkte aantal verkeersbewegingen dat verwacht wordt vanwege de nieuwe woningen is het knippen van Polderstraat en Bloemstok niet nodig en wordt dit niet geadviseerd. Het verkeer vanuit de bestaande woonwijk wordt dan beperkt qua ontsluitingsmogelijkheden en dit is niet nodig.
• De Heerbaan is een belangrijke hoofdontsluiting. Op dit soort gebiedsontsluitingswegen moet het aantal aansluitingen zoveel mogelijk worden beperkt. De hoeveelheid verkeer die zou aansluiten op de Heerban is beperkt en kan goed via Djept, Bloemstok en Polderstraat (basisvariant) worden afgewikkeld. Daarom wordt geadviseerd om geen nieuwe aansluiting te maken op de Heerbaan.

Gelet hierop heeft de basisvariant de voorkeur: die leidt tot een beperkte verkeerstoename van circa 300 auto's per dag via de bestaande noordelijke buurt en circa 300 auto's per dag via de Djept.

Afwikkeling op de kruispunten

Voor de voorkeursvariant is de afwikkelingskwaliteit op de volgende drie kruispunten beoordeeld:

• Smelen-Middelhei (huidige vormgeving)
• Traverse-Smelen (viertaksvariant vanwege nieuw aansluiting richting noordelijk woonveld)
• Traverse - Djept

De kruispunten kunnen het verkeer goed verwerken. Ten behoeve van de veiligheid is het aangepaste kruispunt Traverse-Smelen gebaseerd op een met verkeerslichten geregeld kruispunt, zodat het vergelijkbaar is met het zuidelijke kruispunt Smelen-Middelhei. De gemiddelde cyclustijd blijft op beide kruispunten ruim onder de gestelde grenzen. Het kruispunt Smelen-Middelhei kent de grootste toename in de avondspits, maar met 70 seconden cyclustijd is de afwikkeling nog goed. Het kruispunt Traverse-Djept kan het verkeersaanbod in beide spitsen zonder moeite verwerken.

Vormgeving van de kruispunten

In het verkeersonderzoek is in beeld gebracht hoe de kruispunten kunnen worden vormgegeven:

• Kruispunt Traverse-Djept wordt zoals in de huidige situatie alleen met een 'buslicht' ten behoeve van de oversteek van de busbaan geregeld. Fietsers kunnen in de huidige situatie op het kruispunt oversteken zonder oversteekvoorziening. Ten noorden van het kruispunt is wel een fietsoversteekvoorziening aanwezig. In het kader van de veiligheid wordt geadviseerd om het fietsverkeer vanaf de noordelijke fietsoversteek in twee richtingen aan de oostzijde te laten fietsen. Fietsers hoeven dan niet meer op het kruispunt zelf over te steken. Hiervoor is voldoende ruime.
• Op het kruispunt Traverse-Smelen wordt een extra aansluiting gerealiseerd. Door deze extra aansluiting is het noodzakelijk om de oversteekvoorzieningen voor de fiets die in oost-westrichting over het kruispunt lopen aan te passen. De oversteekvoorzieningen zijn in het voorstel zodanig aangepast dat er een zo kort mogelijke oversteek voor de fiets ontstaat. De busbaan is in oostelijke richting verschoven, zodat 5 meter opstelruimte tussen busbaan en rijbaan ontstaat. Door het fietspad ook verder naar het oosten te verschuiven, ontstaat ook 5 meter opstelruimte voor de auto tussen de busbaan en het fietspad. In de nieuwe straat krijgt de fietser vrije doorgang met een (opvang)fietsstrook zodat de auto kan opstellen bij de verkeerslichten en auto en fiets geen last hebben van elkaar.
• Het kruispunt Smelen-Middelhei krijgt in de huidige situatie al verkeer te verwerken op de oostelijke tak. Voor de fietser is een veiligheidsimpuls mogelijk, zodat die veilig langs de opgestelde auto's bij het verkeerslicht kan komen. Vanwege de aanwezigheid van het tuincentrum én de nieuwe woonwijk, en om de fietser wat meer rugdekking te geven, worden fietsers vanuit de oostelijke tak opgevangen met een opvangfietspad/-strook. Vanwege de aanwezigheid van verkeerslichten is een middengeleider gewenst. De minimale opstellengte voor het autoverkeer komt voorbij de inrit van het tuincentrum. Daarom wordt een kruis op de weg aangebracht en begint de fietsstrook/-pad eerder. Bij het ontwerp is er rekening mee gehouden dat een trekker-oplegger gebruik moet kunnen maken van de straat.

Conclusie

Uit het verkeersonderzoek blijkt dat het extra verkeer vanwege de woningbouwontwikkeling goed kan worden afgewikkeld over de wegen in de omgeving van het plangebied. Door de gekozen ontsluitingsstructuur verdeelt het verkeer zich over meerdere wegen en over drie kruisingen met de Smelen-Traverse. De kruispunten kunnen de toename van het verkeer goed verwerken en kunnen verkeersveilig worden vormgegeven. Er zijn uit oogpunt van verkeersafwikkeling daarom geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

2.2.9 Parkeren

Parkeerconcept

Het parkeerconcept voor Djept gaat er vanuit dat het parkeren voor de bewoners van de nieuwe woningen in het zuidwestelijke en het zuidoostelijke woonveld in het landschapspark grotendeels wordt opgelost binnen de geprojecteerde woonvelden. Vanwege de beoogde kwaliteit van de woonomgeving kan dit op verschillende wijzen worden uitgewerkt, zoals halfverdiept, onder een ‘dek’ of op een andere wijze fraai ingepast in het landschap. Daarnaast kunnen op korte afstand van de woonvelden aanvullende parkeerplaatsen worden aangelegd in het landschapspark, goed ingepast door middel van bijvoorbeeld hagen, grondlichamen en houtwallen. Het parkeren voor het noordelijke woonveld is niet voorzien binnen het woonveld, maar wordt ingepast in het landschap ten zuidwesten van het woonveld. Parkeren voor de grondgebonden woningen aan de Djept vindt voor een belangrijk deel plaats op eigen terrein of op een gedeelde (parkeer)ruimte als wordt gekozen voor een erfopzet.

Parkeernormennota 2021

Het college van burgemeester en wethouders heeft in juni 2021 de Parkeernormennota 2021 vastgesteld. De parkeernormennota wordt toegepast voor alle nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Veldhoven. De parkeernormen uit de nota zijn gebaseerd op de parkeerkencijfers van het CROW (het landelijke kennisinstituut voor verkeer & vervoer) en zijn toegespitst op de Veldhovense situatie. In de parkeernormennota zijn voor verschillende functies parkeernormen opgenomen. Daarnaast is bepaald hoe moet worden omgegaan met parkeervoorzieningen op eigen terrein en met dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Aan de hand van de parkeernormennota is voor nieuwe ontwikkelingen objectief en consequent te bepalen hoeveel parkeerplaatsen er moeten worden gerealiseerd.

In de parkeernormennota is aangegeven dat innovatieve oplossingen worden gefaciliteerd. Als wordt gebruikgemaakt van mobiliteitsmanagement, door het inzetten van maatregelen die het gebruik van autobezit en autogebruik ontmoedigen en alternatieve vervoerswijzen stimuleren (zoals de fiets, openbaar vervoer en deelmobiliteit) kan de parkeernorm naar beneden worden bijgesteld. De norm mag daarbij niet onder de minimale parkeernorm van het CROW (publicatie 381) uitkomen. Het bijstellen van de parkeernorm is maatwerk en vergt een parkeeronderzoek waarin wordt onderzocht welke maatregelen voor een specifieke ruimtelijke ontwikkeling passend zijn en welk effect dit heeft op de parkeernorm. Een voorbeeld hiervan is de toepassing van deelauto's: per 20 toe te voegen woningen mag op grond van de parkeernormennota één deelauto worden toegepast. Een deelauto vervangt vijf privé-auto's. Omdat voor de deelauto zelf ook een parkeerplaats nodig is, kan het aantal benodigde parkeerplaatsen bij toepassing van een deelauto per saldo met vier stuks worden verminderd.

Notitie parkeren en deelmobiliteit

Ten behoeve van de ontwikkeling van Djept is onderzoek gedaan naar de parkeerbehoefte vanwege de nieuwe ontwikkeling (Notitie parkeren en deelmobiliteit Gebiedsontwikkeling Djept Veldhoven, Empaction, 3 februari 2022). Dit onderzoek is als Bijlage 2 opgenomen. In deze notitie is onderzocht wat de effecten zijn als gebruik wordt gemaakt van mobiliteitsmanamangement (waaronder deelauto's). Op dit moment is nog niet duidelijk of mobiliteitsmanagement daadwerkelijk toegepast gaat worden. Dit wordt nog nader onderzocht.

De gebiedsontwikkeling van Djept heeft een ambitieuze ruimtelijke opgave. Langzaam verkeer krijgt eerste prioriteit en ruim baan in het gebied. De voorzieningen van het City Centrum liggen op loop- en fietsafstand van de nieuwe woningen en er komen aantrekkelijke loop- en fietsroutes naar de OV-haltes aan de Smelen/Traverse. Een directe en frequente openbaar vervoerverbinding tussen Djept en het Centraal Station van Eindhoven is hiermee gewaarborgd. Met de uitbreiding en upgrade van het fietsnetwerk alsmede de opkomst van deelmobiliteit in de regio is het voor de gebiedsontwikkeling van Djept niet opportuun om de auto op de traditionele manier conform de ‘standaard parkeernormen’ te blijven faciliteren.

In de Notitie parkeren en deelmobiliteit is onderbouwd welke mobiliteitsreductie voor Djept kan worden aangehouden. De combinatie van de mate van autogebondenheid en de aanwezigheid van parkeerregulering bepaalt in welke mate de inzet van deelmobiliteit en mobiliteitsmanagement succesvol kan zijn in de reductie van autobezit, en daarmee ook de kans dat overlast ontstaat in de omliggende buurt. Er wordt een indeling in categorieën gehanteerd, waardoor - afhankelijk van de autogebondenheid en de aanwezigheid van parkeerregulering - de reductie maximaal 10% tot meer dan 40% kan bedragen. De gebiedsontwikkeling Djept valt conform deze indeling ergens tussen categorie III en IV in (10 tot 30% reductie). Bij Djept is de ligging ten opzichte van de dagelijkse voorzieningen goed (City Centrum op loop- en fietsafstand). De ligging ten opzichte van Eindhoven Centraal Station is voor bewoners met een lange woon-werkverplaatsing minder ideaal. Daarnaast is er in de omgeving geen sprake van parkeerregulering, waardoor het gebruik van deelmobiliteit niet kan worden ‘afgedwongen’. Het advies is daarom om niet meer dan 20% reductie toe te passen op de parkeervraag van de bewoners (dus exclusief de parkeervraag van bezoekers). Een hogere mobiliteitsreductie wordt niet reëel geacht. De invulling van het aanbod van deelmobiliteit is nog niet in detail bepaald. Als meebetalen aan de deelmobiliteit integraal verbonden is in het woonconcept kan dit percentage van reductie groter zijn.

In het onderzoek zijn vervolgens vier parkeerbalansen in beeld gebracht. Voor de varianten met deelauto's is uitgegaan van een reductie in de parkeerbehoefte waarbij 1 deelauto vier 'normale' parkeerplaatsen vervangt (conform de Parkeernormennota 2021). Voor de parkeerbalans met mobiliteitsmanagement is 20% reductie op het bewonersparkeren toegepast. Welke variant uiteindelijk gekozen wordt, is aan de ontwikkelende partijen in het gebied, die op het moment van een omgevingsvergunningaanvraag moeten aangeven of wordt voorzien in mobiliteitsmanagement en/of deelauto's en hoe dit - voor een periode van ten minste 10 jaar - is geborgd. Uitgaande van de bouw van 287 gestapelde woningen in verschillende prijsklassen conform het voorlopig stedenbouwkundig plan bedraagt het benodigde aantal parkeerplaatsen voor deze woningen maximaal 354 stuks (uitgaande van de 'standaard' parkeernormen zonder reductie). Als wordt uitgegaan van mobiliteitsmanagement en deelauto's (en dus van 20% reductie op het bewonersparkeren) zijn 303 parkeerplaatsen benodigd. In het plangebied is voldoende ruimte om de benodigde parkeergelegenheid te realiseren, ook als géén mobiliteitsmanagement wordt toegepast. De ontwikkeling is dus uitvoerbaar.

Regeling in het bestemmingsplan

Om te garanderen dat voldoende parkeerplaatsen worden aangelegd, is in dit bestemmingsplan een parkeerregeling opgenomen. Die regeling bepaalt dat de gronden in de verschillende bestemmingen slechts mogen worden bebouwd als binnen het plangebied voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en deze in stand wordt gehouden. Het bevoegd gezag toetst dat bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor het bouwen: zo'n omgevingsvergunning kan uitsluitend worden verleend als wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Om te bepalen of sprake is van voldoende parkeergelegenheid wordt getoetst aan de Parkeernormennota 2021. Als het gemeentelijk parkeerbeleid tijdens de planperiode wijzigt, mag aan het gewijzigde beleid worden getoetst.

De Parkeernormennota 2021 kent parkeernormen voor verschillende typen woningen, zodat per bouwaanvraag precies kan worden getoetst hoeveel parkeergelegenheid moet worden gerealiseerd. In de bestemming 'Woongebied - 2', die is opgenomen voor de gestapelde woningen in het landschapspark, zijn er (overeenkomstig de Notitie parkeren en deelmobiliteit) goede mogelijkheden voor mobiliteitsmanagement en het toepassen van deelauto's. In de parkeerregeling is specifiek bepaald hoe de parkeernormen uit de Parkeernormennota 2021 voor de bestemming 'Woongebied - 2' moeten worden toegepast als gebruik wordt gemaakt van mobiliteitsmanagement en/of van deelauto's:

• Als alleen deelauto's worden toegepast en is gegarandeerd dat dit voor een periode van ten minste 10 jaar is, mag het aantal parkeerplaatsen zoals berekend op basis van de normen uit de Parkeernormennota 2021 worden gereduceerd met vier parkeerplaatsen per ingezette deelauto. Daarbij is bepaald dat deze reductie per bestemmingsvlak voor maximaal 2 deelauto's mag worden toegepast.
• Als deelauto's én mobiliteitsmanagement worden ingezet en is gegarandeerd dat dit voor een periode van ten minste 10 jaar is, mag de parkeernorm voor het bewonersparkeren zoals opgenomen in de Parkeernormennota 2021 met 20% worden gereduceerd, waarna per deelauto 1 parkeerplaats moet worden toegevoegd.

Het is dus niet verplicht om mobiliteitsmanagement en/of deelauto's toe te passen, maar als mobiliteitsmagenement wordt toegepast en deelauto's worden ingezet, dient te worden voldaan aan deze voorwaarden.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk.

Nationale belangen

Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit worden 'nationale belangen' genoemd. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk, maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd.

De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten :

• 1. ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen;
• 3. zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's;
• 4. stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Omgevingsinclusieve benadering

Centraal in de te maken afwegingen tussen belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving in zijn volledige omvang (boven- en ondergrond). Hierbij wordt aangesloten bij de integrale opvatting uit de Omgevingswet van het begrip fysieke leefomgeving en wordt de noodzakelijke integraliteit van afwegingen benadrukt. Het belangrijkste spanningsveld in die afwegingen is dat tussen beschermen en ontwikkelen. Het doel van de toekomstige Omgevingswet (deze wet treedt naar verwachting in werking op 1 januari 2023) is namelijk het bereiken van een balans tussen: '(a) bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit' en '(b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'.

Deze dubbele doelstelling uit de Omgevingswet is vertaald in de omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving. Hiermee moet dus rekening worden gehouden bij het maken van beleidskeuzes. Een omgevingsinclusieve benadering van de leefomgeving houdt in dat ontwikkeling van de leefomgeving samen gaat met versterking van te beschermen waarden als gezondheid, landschap, waterveiligheid, natuur, cultureel erfgoed, leefomgevingskwaliteit en milieukwaliteit. Veiligheid, gezondheid en duurzaamheid zijn basale randvoorwaarden voor alle maatschappelijke activiteiten zoals bedrijfsmatige activiteiten, de energietransitie en de woningbouw.

Afwegingsprincipes

Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgevingsinclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd:

• 1. combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies;
• 2. kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal;
• 3. afwentelen wordt voorkomen.

Toetsing plan

Een opgave in de NOVI is om aansluitend op de woonbehoefte (met name in en bij de stedelijke regio's) woningen toe te voegen aan de woningvoorraad. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om woningen te realiseren in het stedelijk gebied van Veldhoven. In artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening is de zogenaamde ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen. In paragraaf 3.1.3 wordt hier nader op ingegaan.

In de NOVI is voor het overige geen concreet beleid op nationaal niveau geformuleerd dat direct van belang is voor dit bestemmingsplan. De NOVI krijgt verdere doorwerking op lagere beleidsniveaus. De relevante beleidsstukken op provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau zijn in de navolgende paragrafen getoetst. Er is in dit bestemmingsplan sprake van een lokale ontwikkeling, die niet strijdig is met de uitgangspunten uit de NOVI en die geen nationale belangen schaadt.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) bevatten juridische regels die zijn gericht op de bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro en de Rarro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Toetsing plan

Het plangebied valt volgens de kaarten van de Rarro in het obstakelbeheergebied rond Vliegbasis Eindhoven. Op deze gronden gelden op grond van artikel 2.6.4 van het Barro maximaal toelaatbare bouwhoogtes voor objecten ter bescherming van de veiligheid van het luchtvaartverkeer en ter bescherming van de werking van (radar)apparatuur. De bouwhoogtebeperkingen zijn overgenomen in dit bestemmingsplan, zodat het bestemmingsplan in overeenstemming is met het Barro. In paragraaf 4.11 wordt hier gedetailleerd op ingegaan.

Het plangebied valt volgens de kaarten van de Rarro in het radarverstoringsgebied van een aantal radarinstallaties. Het plangebied ligt niet binnen de kern van een radarverstoringsgebied (een cirkel met een straal van 15 kilometer rond ieder radarstation), maar ligt wel in de daaromheen liggende ring (tot 75 kilometer afstand van de radarstations). In die ring gelden uitsluitend bouwhoogtebeperkingen voor windmolens. Omdat dit bestemmingsplan geen windmolens mogelijk worden gemaakt, is het bestemmingsplan in overeenstemming met het bepaalde hierover in het Rarro. In paragraaf 4.12 wordt hier gedetailleerd op ingegaan.

3.1.3 Ladder voor duurzame ontwikkeling

Relevante wet- en regelgeving

Per 1 oktober 2012 is in artikel 3.1.6 Bro een motiveringsplicht opgenomen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De zogenaamde 'Ladder voor Duurzame Verstedelijking' is bedoeld om te komen tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten, waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. Per 1 juli 2017 is het aantal treden van de ladder gewijzigd van drie naar in beginsel één trede. In artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening is het volgende opgenomen:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

De Ladder is alleen van toepassing op plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Op basis van de overzichtsuitspraak die is gedaan door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 28 juni 2017 (ECLI:NL:RVS:2017:1724) geldt dat bij woningbouwlocaties vanaf 12 woningen in beginsel sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Is dit het geval, dan is een Laddertoets vereist en is daarmee een beschrijving van de behoefte nodig. Naast kwantitatieve aspecten, kunnen ook kwalitatieve aspecten een rol spelen bij de beschrijving van de behoefte. Denk hierbij aan specifieke woningtypen, wooncategorieën en woonmilieus.

Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied is een uitgebreidere motivering vereist waarbij tevens dient te worden ingegaan op de vraag, waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien. Of het plan is gelegen binnen het bestaand stedelijk gebied moet worden bepaald aan de hand van de bepalingen in het Bro, artikel 1.1.1,: 'Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.'

Regionale afspraken

De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) hebben eind 2017 afspraken gemaakt over woningbouw op de regionale woningmarkt. In februari 2022 is dit 'Afsprakenkader Wonen 2017' geactualiseerd naar het 'Afsprakenkader Wonen 2022' (hierna: het Afsprakenkader). Het afsprakenkader is door alle gemeenteraden bekrachtigd en heeft de instemming van de provincie Noord-Brabant. Daarnaast is in maart 2019 de Woondeal gesloten tussen het SGE, het ministerie van BZK en de provincie Noord-Brabant. Naar aanleiding van de Woondeal en BO-mirt wordt er gewerkt aan een verstedelijkingsakkoord tussen de regio en het Rijk.

In het Afsprakenkader is vastgelegd hoe de afstemming van de woningbouwontwikkelingen binnen het SGE is geregeld. Hierin zijn kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over geplande uitbreidingslocaties. Verder zijn afspraken gemaakt over afstemming en monitoring van alle woningbouwlocaties. De meest actuele behoeftecijfers liggen vast in het Afsprakenkader 2022.

Op basis van de Woondeal, het Afsprakenkader 2022 en de krapte op de regionale woningmarkt is er de noodzaak om extra harde plancapaciteit te realiseren. Als waarborg tegen een overmaat van nieuwe woningen wordt de productie en programmering (lopende en nieuwe projecten, inclusief fasering) in het SGE gemonitord en afgezet tegen de Woondeal en/of de dan actuele provinciale prognoses.

Toetsing plan

Dit bestemmingsplan voorziet in de realisatie van circa 300 woningen met een directe bouwtitel en aanvullend daarop circa 50 woningen via wijzigingsbevoegdheid. Hiermee is sprake van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Het plan ligt binnen de bebouwde kom van Veldhoven en maakt onderdeel uit van het 'bestaand stedelijk gebied' als bedoeld in het Besluit ruimtelijke ordening. Het plangebied bevindt zich bovendien binnen het bestaand stedelijk gebied zoals opgenomen in de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

Op grond van de gemeentelijke en regionale woningbouwprognoses is er een grote behoefte aan de bouw van nieuwe woningen. In de hele regio Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) is de woningvraag op dit moment groter dan de totale harde plancapaciteit. De woningmarkt is per definitie - en zeker voor de middellange en langere termijn - omkleed met de nodige onzekerheden, samenhangend bijvoorbeeld met (veranderende) demografische, economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen. Om hier goed op in te kunnen spelen is in 2019 door het SGE en de provincie een monitoringssysteem ingericht op basis waarin jaarlijks afspraken worden gemaakt over de woningbouwplanning en -programmering in het SGE. De richtinggevende principes uit de Brabantse Agenda Wonen en de principes uit het Afsprakenkader Wonen 2022 zijn hierbij leidraad. Uitgangspunt is te voorzien in een realistisch, flexibel planaanbod op basis waarvan woningbouwlocaties versneld en vraaggericht worden ontwikkeld.

In de Woondeal erkennen de gemeenten binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven, de provincie Noord-Brabant en het ministerie dat er een aanzienlijke woningbehoefte bestaat in het Stedelijk Gebied Eindhoven. De totale harde plancapaciteit in zowel de gemeente Veldhoven als het SGE is niet toereikend om in de woningbehoefte tot 2030 te voorzien. Dit betekent dat er zowel in de gemeente als in de regio nog ruimte is voor het toevoegen van extra woningen. Het initiatief om 300 tot 350 woningen te realiseren in Djept voorziet in een kwantitatieve behoefte binnen het verzorgingsgebied. Gelet op het gedifferentieerde woningaanbod dat in het plangebied wordt gerealiseerd (circa 40% sociale woningbouw, circa 30% middenhuur en circa 30% vrije sector) wordt bovendien voorzien in woningen waar in kwalitatieve zin behoefte aan is, waaronder woningen voor starters en senioren.

De woningbouw die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, past binnen de regionale woningbouwafspraken en -programmering, waarmee de behoefte aan deze ontwikkeling is aangetoond. Het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied van Veldhoven. Het plan voldoet hiermee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet (voorzien op 1 januari 2023) hebben Provinciale Staten op 14 december 2018 de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Met deze Omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk.

De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Daarnaast geeft de Omgevingsvisie aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie zal komende jaren nader worden uitgewerkt in diverse programma's. Inmiddels is er ook een Interim omgevingsverordening vastgesteld, waarop in paragraaf 3.2.2 wordt ingegaan.

Toetsing plan

De Omgevingsvisie bevat geen specifieke ambities voor het plangebied. De beoogde ontwikkeling past wel in de algemene ambities en het gestelde in de Omgevingsvisie Noord-Brabant. Het plangebied is voor een groot gedeelte onbebouwd en ligt binnen het bestaand stedelijk gebied. Het plangebied biedt kansen voor een ontwikkeling waar vraag naar is. Omdat sprake is van bestaand stedelijk gebied wordt voorkomen dat (extra) gronden buiten het bestaand stedelijk gebied moeten worden ingezet voor stedelijke ontwikkelingen.

3.2.2 Brabantse Omgevingsverordening en Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Brabantse Omgevingsverordening

Provinciale Staten hebben op 11 maart 2022 de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. Nadat in december 2018 de Omgevingsvisie werd vastgesteld, heeft de provincie daarmee weer een belangrijke stap gezet op weg naar de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2023. Naast de omgevingsverordening hebben Provinciale Staten ook besloten over:

• voorbeschermingsregels die straks iin het omgevingsplan komen van gemeenten;
• delegatie aan Gedeputeerde Staten om de Omgevingsverordening te wijzigen;
• een wijziging van de Interim omgevingsverordening.

De provincie is vanuit de Omgevingswet verplicht om één verordening vast te stellen waarin alle provinciale regels over de fysieke leefomgeving staan. Naast rechtstreeks werkende regels voor activiteiten, die zich direct richten tot initiatiefnemers, staan er in de Omgevingsverordening ook instructieregels aan gemeenten voor het omgevingsplan, instructieregels aan waterschappen, maar ook regels over fauna-, vaarweg- en zwemwaterbeheer. De verordening voldoet aan de eisen van de Omgevingswet. Daardoor zijn er diverse wijzigingen doorgevoerd. Maar er zijn ook wijzigingen verwerkt vanwege nieuwe inzichten of nieuw vastgesteld beleid.

Totdat de Omgevingsverordening in werking treedt, geldt de Interim omgevingsverordening. Daarom wordt nu nog niet getoetst aan de omgevingsverordening maar aan de Interim omgevingsverordening.

Interim omgevingsverordening

In de Omgevingsvisie zijn de strategische doelen van het provinciale beleid voor de langere termijn aangegeven. Het beleid en de daartoe te treffen maatregelen zijn uitgewerkt in programma's en waarden worden beschermd via een omgevingsverordening. Op 25 oktober 2019 is de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld.

De Interim omgevingsverordening bevat geen nieuwe regels, maar voegt bestaande regels uit zes bestaande verordeningen samen, waaronder de regels uit de Verordening Ruimte Noord-Brabant. Met de Interim omgevingsverordening zet de provincie ook een eerste stap om de regels beter te laten aansluiten bij de werkwijze van de Brabantse Omgevingsvisie en de Omgevingswet. De Interim omgevingsverordening zorgt ervoor dat de provincie en partijen waar ze mee samenwerkt ervaring kunnen opdoen met die nieuwe werkwijze waarbij er meer ruimte is om goede initiatieven van inwoners, ondernemers en andere overheden te ondersteunen en maatwerk toe te passen.

Er wordt in de Interim omgevingsverordening onderscheid gemaakt tussen rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven en instructieregels voor gemeenten. De instructieregels voor gemeenten hebben tot doel dat de gemeenteraad de in de Interim omgevingsverordening opgenomen voorwaarden betrekt bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies. Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving.

Toetsing plan

Met dit bestemmingsplan wordt een stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. In de Interim omgevingsverordening is bepaald dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen, binnen stedelijk gebied dient te liggen. Dat is volgens de kaart van de Interim omgevingsverordening het geval, aangezien het gebied binnen het stedelijk concentratiegebied ligt. In het bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet verder onderbouwd worden dat het om een duurzame stedelijke ontwikkeling gaat en dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken.

In de Interim omgevingsverordening is bepaald dat een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen in ieder geval:

• a. een goede omgevingskwaliteit bevordert met een veilige en gezonde leefomgeving;
• b. zorgvuldig ruimtegebruik bevordert, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden;
• c. optimaal invulling geeft aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
• d. rekening houdt met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water;
• e. optimaal invulling geeft aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit;
• f. bijdraagt aan een duurzame, concurrerende economie.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in een binnenstedelijke ontwikkeling in het bestaand stedelijk gebied van Veldhoven, waarbij een gebied getransformeerd wordt naar wonen in een groene omgeving. Er is in het plan veel ruimte gereserveerd voor groen en water, waardoor sprake is van een aantrekkelijke woonomgeving met ruimte voor waterberging en het tegengaan van hittestress.

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies

In paragraaf 3.1.2 van de regels van de Interim omgevingsverordening zijn bepalingen opgenomen met betrekking tot de evenwichtige toedeling van functies. In de verordening is bepaald dat een bestemming pas aan gronden mag worden toegekend als sprake is van een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Daarbij moet rekening worden gehouden met een zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering, en meerwaardecreatie.

Van zorgvuldig ruimtegebruik is in dit geval sprake. De ontwikkeling voorziet in de bouw van woningen binnen bestaand stedelijk gebied. Bij de lagenbenadering komen de volgende lagen en thema's aan de orde:

• a. de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
• b. de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer.
• c. de bovenste laag zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

Het plan voor herontwikkeling van Djept is voor een belangrijk deel ingegeven door de (historische en huidige) kwaliteiten van het gebied. Het gebied transformeert, maar de groene kwaliteit van het gebied blijft behouden en de landschappelijke en natuurlijke waarden van Djept worden door de herontwikkeling versterkt. De herontwikkeling voorziet in een duurzame ontwikkeling, waarbij rekening is gehouden met de verschillende (thema's binnen de) lagen. Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen voor dit plan zijn en dat het plan voorziet in een veilig en goed woon- en leefklimaat.

3.2.3 Brabantse Agenda Wonen

De Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio's uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen.

Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen. Met deze agenda geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten.

Op basis van de Brabantse Agenda Wonen moet ruimte worden gegeven aan goede plannen: 'Een beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik biedt ruim baan voor 'goede plannen' binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen. Ruimte dus voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, dat aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.'

Per gemeente is een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Overeenkomstig de provinciale verordening is deze 'programma-indicatie' richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Gemeentelijke bestemmingsplannen, die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader.

Toetsing plan

Met de herontwikkeling van Djept worden circa 300 tot 350 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad van Veldhoven. De woningen worden gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied. Inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod is een van de actielijnen in de Brabantse Agenda Wonen. Dit vraagt om een gevarieerd en flexibel planaanbod, met (blijvende) aandacht voor de betaalbaarheid en financierbaarheid van het wonen. Het planvoornemen voorziet in zowel betaalbare (sociale) koop- en huurwoningen als in koopwoningen in de vrije sector. De kwantitatieve onderbouwing vindt plaats op regionaal schaalniveau, conform de afspraken met de provincie. Zie voor deze onderbouwing paragraaf 3.3. Het woningbouwinitiatief past binnen de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwafspraken uit de Brabantse Agenda Wonen.

3.3.1 Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven (ISR)

In 2016 is Brainportregio Eindhoven door het Rijk erkend als één van de drie mainports. De 21 gemeenten van de Metropoolregio Eindhoven (MRE) hebben een gezamenlijke ambitie: de Brainport Eindhoven verder ontwikkelen tot een economische topregio die internationale allure verbindt aan regionale eigenheid.

De Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven (ISR) is een ambitie, inspiratie- en kansendocument voor de regio. Het is een basis van waaruit partijen op verschillende niveaus (lokaal, subregionaal en bovenregionaal) werken aan opgaven ter versterking van de kwaliteiten van de regio. Het vormt een gemeenschappelijk vertrekpunt voor de subregionale en lokale beleidsontwikkeling. De ISR ondersteunt daarmee de onderlinge en met andere partijen te maken afspraken. De ISR heeft een functie voor communicatie- en lobbytrajecten.

De ISR is opgesteld door de werkplaats Ruimte met partners uit het bedrijfsleven, wetenschap, onderwijs en overheden. De ISR zet in op 3 centrale thema's:

• a. De energieke regio: de centra van steden en dorpen zijn van bewoners en bezoekers. Inrichting is gericht op beleving en verblijfskwaliteit.
• b. De verbonden regio: Een onderscheidende regionale en (inter-)nationale bereikbaarheid. Verplaatsen in de regio is sneller, eenvoudiger en/of leuker.
• c. De innovatieve regio: Economische activiteit en innovatie op werklocaties. Verbeteren verwevenheid campussen, kennisinstellingen en de innovatieve maakindustrie. Ruimte om te experimenteren.

De strategiekaart toont de keuzen, ambities en strategische projecten die van belang zijn op (inter)nationaal niveau, waaraan we als Brainportregio werken. De Brainportregio maakt onderdeel uit van de nationale Ruimtelijke Economische Ontwikkelingsstrategie (REOS). Deze richt zich op het versterken van het economisch kerngebied van Nederland. Tegelijkertijd dragen de op de strategiekaart vermelde elementen ook bij aan een versterking van de regio zelf, wat goed is voor het woon-, leef en ondernemingsklimaat van iedereen in de regio. De strategie is opgebouwd uit de thema's: economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat; omgevingskwaliteit; mobiliteit; duurzaamheid en klimaat. Per thema bevat de ISR een kaart en een beschrijving van het streven en de wijze waarop dit kan worden bereikt.

Toetsing plan

De ISR geeft voor de A2-regio aan dat hierbinnen het accent moet liggen op aantrekkelijk en kleinschalig wonen. Daarnaast is Veldhoven aangeduid als suburbaan woonmilieu, waar de nadruk ligt op woongebieden in lagere dichtheden, met voorzieningen op korte afstand. Het plangebied is goed aangesloten op het HOV-netwerk binnen de MRE dat op zeer korte afstand gelegen is. Hiermee wordt het juiste type woonmilieu op de juiste locatie gerealiseerd.

Dit bestemmingsplan sluit aan op de ambities en doelstellingen die zijn gesteld in de Integrale Stategie Ruimte voor de Metropoolregio Eindhoven op het gebied van economisch vestigingsklimaat, woon- en leefklimaat, omgevingskwaliteit, mobiliteit, duurzaamheid en klimaat. De beoogde ontwikkeling past daarmee in dit regionale beleidskader.

3.3.2 Afsprakenkader Wonen Stedelijk Gebied Eindhoven

In 2017 is in de negen gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven (hierna SGE) het Afsprakenkader Wonen vastgesteld. Het afsprakenkader is op 13 december 2017 bekrachtigd in het Regionaal Ruimtelijk overleg van regio Zuidoost van de provincie Noord-Brabant. Het Afsprakenkader is in 2022 geactualiseerd. Daarnaast is in 2018 de SGE visie op wonen in de negen gemeenten vastgesteld. Tenslotte is in maart 2019 een Woondeal gesloten tussen het SGE, het ministerie van BZK en de provincie Noord-Brabant (zie paragraaf 3.3.3). De belangrijkste uitgangspunten van het Afsprakenkader en de Visie op Wonen zijn de volgende:

• a. We geven ruim baan aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale verordening.
• b. Geen nieuwe uitleglocaties tenzij het portefeuillehoudersoverleg hierover een unanieme beslissing neemt.
• c. Voor grotere projecten geldt dat een instemming van het SGE portefeuillehoudersoverleg wonen nodig is voordat een bestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Het portefeuillehoudersoverleg baseert zich op het advies van het onafhankelijke SGE coördinatieteam wonen. Voor Veldhoven is dit vanaf 75 woningen.
• d. We monitoren de woningbouwontwikkelingen kwantitatief en kwalitatief.
• e. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2021/22 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied Eindhoven. Hierbij maken we zo optimaal mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Dit onderdeel is deels achterhaald door het sluiten van de Woondeal.

Er zijn 7 Brainport Principes:

• 1. Koesteren van identiteit.
• 2. Ruimte voor innovatie.
• 3. Vraaggericht ontwikkelen.
• 4. Invloed voor bewoners.
• 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus.
• 6. Benutting regionaal schaalniveau.
• 7. Gezonde verstedelijking.

Doelen die moeten worden behaald zijn:

• Van concurreren op kwantiteit naar samenwerken op kwaliteit.
• Kwaliteitsverbetering (nieuwbouw-)woningaanbod in het gehele SGE; De principes gelden overal, maar het resultaat kan verschillend zijn (zogenaamd Level Playing Field).
• Stap naar een completer en diverser woningaanbod in het SGE.
• Woningbouwprojecten meer nadrukkelijk een bijdrage laten leveren aan de 'gezonde, slimme en duurzame stad'.

Hoe gaan we dat doen?

• Gezamenlijk de lat hoog leggen - gezamenlijke ambitie met zo hoog mogelijk kwaliteitsniveau voor nieuwbouwwoningen.
• Elkaar én bouwers/ontwikkelaars prikkelen: 'we doen niet meer wat we deden, vanaf vandaag gaan we het anders doen'.

De initiatiefnemer moet deze kwaliteitskenmerken kunnen toelichten en verantwoorden. Een team van specialisten uit de verschillende gemeenten beoordeelt en stelt de score vast op een schaal van 1 tot 10. Deze score wordt vervolgens grafisch weergegeven in een web/kwaliteitsroos. Op deze manier ontstaat voor ieder initiatief een uniek figuur en is direct zichtbaar op elke aspecten een project goed of minder goed scoort en is duidelijk of een project voldoende scoort om door te kunnen of dat aanpassingen noodzakelijk zijn.

Toetsing plan

Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van circa 300 tot 350 woningen binnen het Stedelijk Gebied Eindhoven. Het plan voldoet aan de zeven Brainportprincipes:

• 1. Koesteren van identiteit: het stedenbouwkundig plan is tot stand gekomen op basis van de historie en de huidige ruimtelijke kwaliteiten van Djept. Dit heeft geleid tot een plan met een voor Veldhoven unieke identiteit met woningen in een groen landschapspark, op een steenworp afstand van het City Centrum.
• 2. Ruimte voor innovatie: er is in Djept sprake van een - voor Veldhovense begrippen - bijzonder en uniek woonmilieu.
• 3. Vraaggericht ontwikkelen: er is sprake van een gedifferentieerd woningbouwprogramma, waarbinnen woningen worden gebouwd voor verschillende doelgroepen. Het programma voldoet aan de vraag uit de markt.
• 4. Invloed voor bewoners: De plannen voor Djept zijn gedeeld met omwonenden. In de plannen is rekening gehouden met de belangen van omwonenden, onder andere door afstand aan te brengen tussen de nieuwe woonvelden en bestaande erven. Voor nieuwe bewoners biedt Djept een bijzonder woonmilieu met woningen in het groen.
• 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus: er is in Djept sprake van een uniek woonmilieu, dat aantrekkelijk is door het wonen in het groen én door het wonen op korte afstand van het Veldhovense City Centrum. Binnen het plangebied is sprake van een variatie aan woonmilieus, uiteenlopend van goedkope appartementen tot grondgebonden woningen aan de weg Djept.
• 6. Benutting regionaal schaalniveau: het stedenbouwkundig plan speelt in op de kwaliteiten van de plek: een groen gebied in het hart van Veldhoven. Met de maat en schaal van de bebouwing en de differentiatie in woningtypes wordt een 'dynamisch dorps' karakter nagestreefd dat past op deze plek in de regio.
• 7. Gezonde verstedelijking: er is veel aandacht voor groen, waterberging en bereikbaarheid voor langzaam verkeer. Het gebied wordt goed toegankelijk voor fietsers en wandelaars en het langzaam verkeer wordt zoveel mogelijk gescheiden van het gemotoriseerd verkeer. Er wordt - niet alleen voor de nieuwe bewoners, maar ook voor bewoners van de omliggende wijken - voorzien in een aantrekkelijk landschapspark, dat uitnodigt tot buiten zijn en bewegen.

Het plan past binnen het Afsprakenkader Stedelijk Gebied Eindhoven en draagt bij aan de grote binnenstedelijke woningbouwopgave in de regio. Omdat het een plan betreft van meer dan 75 woningen is het plan toegestuurd aan het SGE Coördinatieteam. Het Coördinatieteam heeft het plan getoetst en heeft geconcludeerd dat het plan goede invulling geeft aan de Brainport Principes. De plantoets is behandeld in het portefeuillehoudersoverleg Wonen SGE. Het portefeuillehoudersoverleg heeft ingestemd met verdere planontwikkeling. Het besluit van het portefeuillehoudersoverleg is als Bijlage 3 opgenomen.

3.3.3 Woondeal

Op 7 maart 2019 hebben de minister van Binnenlandse Zaken (BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de Woondeal ondertekend. Met de ondertekening van de Woondeal zetten partijen zich in om de woonopgave in deze regio aan te pakken. Een grote variëteit aan woonmilieus draagt bij aan de ontwikkeling van de Brainportregio.

De Woondeal helpt de gewenste versnelling van de woonopgave in Eindhoven en de andere acht gemeenten binnen het SGE te realiseren: meer woningen, op de juiste locatie en voor de goede doelgroep. De Woondeal gaat daarnaast ook over de werking van de woningmarkt (met name op het gebied van regelgeving), de plancapaciteit (de periode tot 2040) en integrale gebiedsontwikkeling in de regio Eindhoven. De Woondeal is een eerste stap van een langjarig partnerschap met de betrokken partijen.

Het SGE heeft behoefte aan zo'n 27.000 woningen in de periode 2020 tot en met 2024. Deze behoefteraming geldt als richtinggevend bij de versnelling van de woningbouwproductie. Het zwaartepunt voor het realiseren van groen-stedelijke woonmilieus ligt - zoals vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen 2017 - in de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. De minister, de provincie en het SGE volgen de ontwikkeling van deze locaties als geheel op het gebied van aantallen en exploitatie. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring.

Veldhoven heeft zich tot doel gesteld als haar bijdrage aan de Woondeal zo'n 2.000 woningen te realiseren in de periode 2020-2024. Over de periode 2025-2030 worden momenteel afspraken gemaakt. Het beeld voor deze periode is helder: er moet nog meer worden gebouwd tot en met 2030 vanwege de grote woonopgave in de regio.

Ontwikkeling woningvoorraad	Scenario	2020-2024	2025-2029	2030-2039	Totaal
SGE	Prognose 2017	11.310	8.810	11.325	31.445
SGE	Woondeal 2019	26.990	10.710	24.290	61.990
Veldhoven	Prognose 2017	580	460	465	1.505
Veldhoven	Woondeal 2019	2.000	*	*	*

Het MIRT-onderzoek gaat uit van verdergaande verstedelijking in Veldhoven rond het City Centrum en op De Run. Het MIRT-onderzoek wordt uitgewerkt in het Verstedelijkingsakkoord. Het Verstedelijkingsakkoord moet in november 2021 worden ondertekend en vormt de nieuwe basis voor de regionale woningbouwafspraken. In de tussentijd wordt hierop voorgesorteerd. De opgave voor Veldhoven zal hiermee wezenlijk hoger liggen dan zoals aangegeven in de prognoses van 2022.

Plancapaciteit (2021-2030)	Hard	Zacht	Totaal
SGE	15.160	24.350	39.510
Veldhoven	1.465	3.685	5.150

Toetsing plan

Er is op basis van de Woondeal zowel in het Stedelijk Gebied Eindhoven als in de gemeente Veldhoven grote behoefte aan de bouw van extra woningen. Dit bestemmingsplan maakt circa 300 tot 350 woningen mogelijk en draagt bij aan de doelstelling om (versneld) voldoende woningen te bouwen.

3.4.1 Omgevingsvisie Veldhoven 'Stad van dorpen in het hart van de Brainport'

Op 8 februari 2022 heeft de gemeenteraad van Veldhoven de Omgevingsvisie Veldhoven 'Stad van dorpen in het hart van de Brainport' vastgesteld. In de omgevingsvisie is aangegeven waar de gemeente Veldhoven op inzet bij de ontwikkeling van Veldhoven tot 2040 en hoe daar op hoofdlijnen uitvoering aan wordt gegeven. De visie geeft hiermee richting en kaders aan voor toekomstige ontwikkelingen, initiatieven en beleid.

In de Omgevingsvisie is een beeld geschetst van Veldhoven in 2040. Ook in 2040 beschikt Veldhoven nog over een unieke combinatie van dorpse en stedelijke kwaliteiten. Er is in 2040 flink bijgebouwd om iedere Veldhovenaar een goede, betaalbare woning te kunnen bieden. Met name in en rond het City Centrum, de Burgemeester van Hoofflaan, op en langs bedrijventerrein De Run en langs de uitvalswegen heeft Veldhoven in 2040 een nieuw, stads gezicht gekregen. Langs de as Hertgang, Dom, Sterrenlaan, Heerbaan laat het meer stedelijke karakter zich af en toe zien bij knooppunten van wegen, entrees van wijken of rondom voorzieningen. In 2040 zijn er nieuw duurzame en collectieve woonconcepten en (kleinere) woningen waar ouderen, jongeren, gezinnen en nieuwe Veldhovenaren genieten van de dynamische omgeving en de uitstekende bereikbaarheid met het openbaar vervoer. Dat kan omdat hier en daar hoger en gemengder wordt gebouwd dn in de rest van Veldhoven.

Op basis van drie kernopgaven wordt beschreven waar de gemeente voor staat tot 2040. Deze drie kernopgaven vormen samen de ruimtelijke koers voor Veldhoven:

• 1. Investeren in stedelijke en dorpse kwaliteiten.
• 2. Verder bouwen aan de innovatieve en bereikbare maakstad.
• 3. Werken aan een duurzame en gezonde leefomgeving.

In de omgevingsvisie zijn per kernopgave een aantal strategische keuzen bepaald. Zo is er op basis van de kernopgaven bijvoorbeeld gekozen voor een sterk stedelijke structuur, het City Centrum als bruisend en multifunctioneel hart, het behoud van een herkenbare dorpse structuur, het werken aan gezonde wijken, het verduurzamen van de gebouwde omgeving en het werken naar toekomstbestendige woonwijken en werkmilieus. Omdat wordt gestreefd naar een zo inzichtelijk en voorspelbaar mogelijk beleid in de omgevingsvisie is er een gebiedsgerichte vertaling van deze strategische keuzes in de omgevingsvisie opgenomen. In deze gebiedsgerichte vertaling zijn de integrale ambities voor een gebied op een rij gezet. Zo is per gebied de karakterisering en opgave verwoord en zijn de kaders waarbinnen ontwikkelingen plaats mogen vinden weergegeven. Er gelden afzonderlijke gebiedsopgaven voor de volgende gebieden:

• 1. Dorpskernen en - gehuchten.
• 2. Dorpslinten.
• 3. Woonwijken en stadse woonstraten.
• 4. Buitengebied.
• 5. Bedrijventerreinen.
• 6. Sterke Stedelijke Structuur.

Figuur 3.3: Kaartbeeld met de visie voor Veldhoven in 2040. Djept is onderdeel van de sterke stedelijke structuur.

Sterke Stedelijke Structuur

Op het kaartbeeld met de visie voor Veldhoven in 2040 liggen het City Centrum, de Heerbaan én Djept binnen de aanduiding 'sterke stedelijke structuur'. Hier ligt een belangrijke opgave vanuit de kernopgave 'investeren in stedelijke en dorpse kwaliteiten'.

Vanuit de Kempen en de stad, vanuit binnen- en buitenland; elk jaar komen mensen in Veldhoven werken en vaak ook wonen. Deze (regionale) rol wil de gemeente ook in de toekomst blijven spelen. De druk op de regionale woningmarkt, en daarmee ook op die van Veldhoven, is de afgelopen jaren sterk toegenomen. Het Stedelijk Gebied Eindhoven kent een grote vraag naar woningen die volgens prognoses ook op de lange termijn zal aanhouden. Bij een aanhoudende economische groei in deze regio, groeit Veldhoven naar verwachting verder door naar zeker 50.000 inwoners in 2040.

Er ligt daarom een opgave om voldoende passende woningen te realiseren, anders droogt het aanbod op en hebben steeds minder huishoudens de kans om een woning te bemachtigen in de gemeente. Na de realisatie van Zilverackers is er weinig ruimte om verder uit te breiden. Om de kwaliteiten en waarden van het buitengebied te behouden, heeft een verdere uitbreiding niet de voorkeur. Dit is in lijn met het provinciaal beleid en de Ladder van Duurzame Verstedelijking, die toezien op inbreiden en transformeren, en dan pas uitbreiden.

Dat betekent dan ook dat er op andere plekken in de gemeente verdichting plaats zal moeten vinden om aan de vraag naar woningen te kunnen voldoen. Het ligt voor de hand om wonen te concentreren in de nabijheid van voorzieningen en (H)OV-structuren. Vandaar de keuze om de verdichting te concentreren in en rondom het City Centrum en de hoofdtoegangswegen naar het City Centrum. Deze zone is de Sterke Stedelijke Structuur. Daarnaast is beperkte verdichting in de bestaande woonwijken mogelijk, maar alleen als dit passend is bij het karakter van de wijk. Richting het buitengebied zal het woonmilieu een dorpser karakter krijgen.

In de Omgevingsvisie is de ambitie beschreven om meer stedelijke woonmilieus te ontwikkelen en te intensiveren in de zone(s) rondom de Heerbaan, het City Centrum en de Burgemeester van Hoofflaan. Er wordt hier ingezet op een groene stedelijke ontwikkeling met een voor Veldhoven nieuwe schaal en kwaliteit van stedelijkheid, aanvullend op het regionale aanbod. Belangrijke elementen hierin zijn functiemenging, een hogere dichtheid, meer mogelijkheden voor hoogbouw en stedelijke straatwanden, hoogwaardig openbaar vervoer, indien mogelijk een lagere parkeernorm in combinatie met slimme mobiliteit, het laten zien van innovatiekracht en design, maar ook het bevorderen van sociale samenhang en bovenal een aantrekkelijke, groene en gezonde leefomgeving. Daarmee worden stedelijke woonmilieus gecreëerd die werken voor iedereen. Met de verdichting op de genoemde plekken wordt niet alleen voorzien in de woningbehoefte maar wordt ook gezorgd voor draagvlak voor voorzieningen en voldoende dichtheid voor hoogwaardig openbaar vervoer. Samen draagt dat dan ook weer bij aan de mobiliteitstransitie, waarbij er minder gebruik wordt gemaakt van de auto en meer van actieve mobiliteit (wandelen, fietsen) en het OV.

Toetsing plan

Herontwikkeling van Djept naar een nieuw woongebied binnen een groen landschapspark past binnen de Omgevingsvisie Veldhoven. Djept maakt deel uit van de Sterke Stedelijke Structuur, waar ruimte is voor nieuwe (woningbouw)ontwikkelingen met een stedelijke schaal. In het stedenbouwkundig plan voor Djept is een balans gezocht tussen het toevoegen van stedelijkheid (woonvelden met appartementengebouwen tot zes bouwlagen hoog) en behoud en versterking van het groene karakter van het gebied (landschapspark met veel ruimte voor groen en water). Er wordt sterk ingezet op toegankelijkheid voor fietsers en wandelaars.

3.4.2 Woonvisie 'Keuzen maken, Woonvisie 2016 en verder'

Op 11 oktober 2016 heeft de gemeenteraad een nieuwe woonvisie vastgesteld. De woonvisie is tot stand gekomen in de context van een groter geheel, geeft een doorkijk naar het wonen in Veldhoven (zowel vanuit de technische als sociaal-maatschappelijke kant bezien) en maakt een aantal keuzes op het vlak van de volkshuisvesting voor de komende jaren. Allerlei ontwikkelingen in de gemeente, regio en het land hebben invloed gehad op de keuzes die gemaakt zijn.

In de visie is aangegeven dat door de economische crisis er een stagnatie in de woningmarkt is opgetreden en een veranderende kijk op het wonen door burgers en professionals (instanties) is ontstaan. Er zal bovendien sprake zijn van demografische veranderingen in Veldhoven (toename van aantal 75- plussers en aandeel van 65 tot 74 jarigen en een afname van aandeel 30 tot 45 jarigen) met een daaraan gekoppelde wijziging in de huishoudingssamenstellingen tussen nu en 2030. Er zal meer vraag naar huurwoningen in de vrije sector komen. Ook zal de vraag naar kleine en goedkope woningen toenemen alsmede de vraag naar woningen voor mensen met een zorgvraag (de woningen moeten aanpasbaar zijn voor zorg aan huis).

Voor wat betreft de woningbouwprogrammering wordt rekening gehouden met alle nieuwe ontwikkelingen. De programmering zal daarom flexibel zijn om in de toekomst zo goed mogelijk te kunnen inspelen op de ontwikkelingen. Er ligt een opgave om per doelgroep het juiste type woning beschikbaar te hebben. In aanvulling op (bestaande) wijkvisies zullen daarom woonprogramma's per wijk opgesteld worden die de gewenste ontwikkeling voor het woningaanbod in de wijk aangeven. Ter uitvoering worden programma's beschreven en afgestemd op prestatieafspraken die jaarlijks worden bijgesteld.

Op het vlak van wonen werkt Veldhoven samen op twee regionale niveaus. Metropoolregio Eindhoven (voorheen SRE) met 21 gemeenten en het Stedelijk gebied Eindhoven (SGE). In het SGE gaan de voornaamste afspraken over het kwantitatieve en kwalitatieve woningaanbod. Hierbinnen is ruimte voor lokale inkleuring. Daarnaast is er op SGE niveau een samenwerking tussen gemeenten en corporaties met betrekking tot urgentie voor kwetsbare doelgroepen. De positie van Veldhoven in de regio zal worden versterkt door per onderwerp op het juiste niveau afstemming te zoeken met deze verschillende schaalniveaus (Stedelijk Gebied Eindhoven en gemeente).

Actualisatie van de woonvisie is gepland voor eind 2022/ begin 2023 om onder andere de conclusies uit het verstedelijkingsakkoord te verwerken. Vanaf april 2022 tot medio 2022 wordt het participatietraject doorlopen. Hieruit worden de kaders van de woonvisie uitgeschreven. De woonvisie 2022 is een actualisatie van de huidige woonvisie.

Toetsing plan

Dit bestemmingsplan voorziet in het realiseren van circa 300 tot 350 woningen in verschillende categorieën. Binnen het plangebied is sprake van een mix van woningen, die aansluit bij de vraag uit de markt. Het plan is in overeenstemming met de kwalitatieve eisen uit Woonvisie 'Keuzes maken, Woonvisie 2016 en verder' en past binnen het regionale afsprakenkader voor woningbouw en de woondeal.

3.4.3 Gemeentelijk Verkeers- en Vervoersplan

De gemeenteraad van Veldhoven heeft op 29 oktober 2019 het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) vastgesteld. Het verkeersbeleid, dat in 2007 werd vastgesteld (VerkeersCirculatiePlan), gaf nadrukkelijk aandacht aan de verkeersstructuur, waarvan veel is uitgevoerd. Het GVVP is breder georiënteerd. Er is naast aandacht voor de auto ook aandacht voor alternatieven. De ambities op dat vlak zijn hoog. Het GVVP heeft in de basis een looptijd tot en met 2030.

Door de vele ontwikkelingen in Veldhoven neemt het aantal bewoners en werknemers de komende periode flink toe. De keerzijde van deze ontwikkelingen is dat ook de druk op de mobiliteit toeneemt. De ontwikkeling van Zilverackers, de verdere ontwikkeling van bedrijventerrein De Run, de nieuwe aansluiting op de A67 (inclusief aanleg van de N69) en de Zilverbaan zorgen eveneens voor veranderende en extra verkeersbewegingen. Daarbij moet structureel aandacht worden besteed aan de verkeersveiligheid en leefbaarheid. In het GVVP worden hiervoor aan de hand van modules ambities beschreven. Bij het GVVP zijn kaarten opgenomen met het gewenste fietsnetwerk, (H)OV netwerk en de wegcategorisering.

Toetsing plan

Dit bestemmingsplan maakt de realisatie van een nieuw woongebied in het hart van Veldhoven mogelijk. Het concept voor het gebied is er op gericht om het gebruik van het landschap voor wandelen, fietsen, spelen, ontmoeten en ontspannen te stimuleren en aantrekkelijk te maken. Dit leidt tot een fijnmazig netwerk van wandelpaden, struinpaden, fietspaden, speelplekken en ontmoetingsplekken. Door het aantrekkelijk maken van het gebied om te fietsen en te wandelen wordt tevens het autogebruik ontmoedigd. Snelle, veilige en aantrekkelijke routes naar onder meer het City Centrum en de openbaar-vervoerhaltes dragen daar aan bij, maar tevens goed bereikbare en comfortabele fietsenstallingen bij de woningen.

3.4.4 Ambitiedocument 'Samen voor ruimtelijke kwaliteit'

In dit bestemmingsplan wordt het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing binnen het plangebied geregeld. Hiernaast voert de gemeente welstandstoezicht op bouwplannen, op basis waarvan aspecten als architectonische verschijning en materiaalgebruik worden getoetst. Het gemeentelijk beleid is opgenomen in het Ambitiedocument 'Samen voor ruimtelijke kwaliteit', dat op 14 mei 2019 is vastgesteld door de gemeenteraad. Het ambitiedocument bevat 4 kernwaarden en 5 architectuurprincipes. Voor Djept is de kernwaarde 'zorgvuldig opgezette ontwikkelgebieden' van toepassing. Het plan raakt daarnaast aan de kernwaarde 'sterk stedelijke structuur' rond de Heerbaan en de Smelen/Traverse.

Uitgangspunt voor iedere ontwikkeling is dat de ontwikkeling moet leiden tot een kwaliteitsimpuls. Iedere ontwikkeling moet op een logische locatie en op een zodanige wijze worden ingepast dat er sprake is van een meerwaarde voor iedereen. Voor de woningbouwopgave moet worden ingezet op diversiteit in wonen. De gemeente Veldhoven staat open voor vernieuwende ideeën die passen binnen het tijdsbeeld en beleidskader. Hiervoor worden de Brainport Principes gehanteerd.

Figuur 3.2: Kernwaardenkaart

In gebieden die in het Besluit ruimtelijke ordening zijn gedefinieerd als achtererfgebied gelden geen regels voor architectuur. Voor alle overige bouwwerken worden de 5 architectuurprincipes gehanteerd. Het betreft de volgende basiselementen:

• Relatie tussen bouwwerk en omgeving
• Samenhang vormgeving, functie en constructie
• Evenwicht tussen helderheid en complexiteit
• Schaal en maatverhoudingen
• Materiaal, textuur, kleur en licht

Daarnaast stimuleert de gemeente initiatiefnemers in een vroegtijdig stadium duurzaamheidsmaatregelen integraal onderdeel te laten uitmaken van het ontwerp.

Toetsing plan

Djept wordt ontwikkeld als combinatie tussen woningbouw en landschapspark. De ontwikkeling levert daarmee een meerwaarde op voor de omgeving en voegt een bijzonder woonmilieu toe aan het stedelijk gebied van Veldhoven. Er is veel aandacht besteed aan de landschappelijke inpassing van het bouwplan en aan de ruimtelijke uitstraling richting de omringende wegen, onder andere aan de zijde van de Heerbaan. Dit uit zich in de bouw van bijzondere woongebouwen omringd en dooraderd door een groen landschapspark. Voor Djept is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarin voorwaarden zijn gesteld aan de architectuur en beeldkwaliteit van de nieuwe bebouwing.

3.4.5 Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorzieningen

De drie Brabantse Veiligheidsregio's (Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant, Veiligheidsregio Brabant-Noord en Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost) hebben in 2016 uniforme beleidsregels vastgesteld ten aanzien van bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Het doel van de beleidsregels is een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening te waarborgen, zodat de Veiligheidsregio's in staat zijn adequate brandweerzorg te leveren.

De beleidsregels bieden oplossingsrichtingen waarmee invulling kan worden gegeven aan de doelvoorschriften die de Veiligheidsregio's hebben gesteld. Indien wordt voldaan aan de beleidsregels, kan er vanuit worden gegaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening wordt gerealiseerd. In de beleidsregels zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot de inrichting van wegen en de bereikbaarheid van gebieden die niet via de openbare weg worden ontsloten. Daarnaast is aangegeven aan welke eisen een bluswatervoorziening dient te voldoen om de brandweer in staat te stellen een brand effectief te bestrijden. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze beleidsregels.

Toetsing plan

De beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoorziening worden als afzonderlijk toetsingskader gehanteerd om nieuwe ontwikkelingen te beoordelen en behoeven geen doorwerking in de planregels van het bestemmingsplan.

4.7.1 Archeologie

De omgang met het archeologisch erfgoed is geregeld in de Erfgoedwet (2016). Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met eventueel aanwezige archeologische resten, indien een bestemmingsplan dat voorschrijft. De gemeente heeft vanuit haar archeologiebeleid voorwaarden opgesteld ten aanzien van de omgang met het archeologisch erfgoed. Deze zijn in het bestemmingsplan weergegeven als een dubbelbestemming 'Waarde-Archeologie' met daaraan gekoppelde ondergrenzen voor de onderzoeksplicht. De gemeente Veldhoven beschikt over een Archeologische beleidsadvieskaart (10 maart 2014).

Toetsing plan

Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan bevinden zich op de beleidsadvieskaart verschillende categorieën met archeologische verwachtingswaarden, te weten:

• categorie 3: gebieden met een hoge archeologische waarde (zuidoostzijde plangebied, lichtpaarse kleur in onderstaande afbeelding);
• categorie 4: gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde (zuidzijde plangebied, rode kleur in onderstaande afbeelding);
• categorie 5: gebieden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde (noordzijde plangebied, oranje kleur in onderstaande afbeelding);
• categorie 7: gebieden zonder archeologische verwachting of archeologisch vrijgegeven (wegen Djept, Smelen/Traverse en Heerbaan, grijze kleur in onderstaande afbeelding).

Figuur 4.2: Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart

De categorieën zijn op de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' (beleidsadvieskaart categorie 3 en categorie 4) en 'Waarde - Archeologie 3' (beleidsadvieskaart categorie 5). De dubbelbestemmingen kennen een bouwverbod (met afwijkingsmogelijkheid) en een omgevingsvergunningenstelsel voor werkzaamheden die de bodem verstoren. Een omgevingsvergunning kan pas worden verleend als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische resten aanwezig zijn, of dat die resten kunnen worden beschermd door voorwaarden aan de omgevingsvergunning te stellen (bijvoorbeeld door het treffen van technische maatregelen, het doen van een archeologische opgraving of archeologische begeleiding van de werkzaamheden).

Bij initiatieven met een bodemverstoring over een oppervlakte groter dan respectievelijk 250 m2 (Waarde - Archeologie 2) of 2.500 m2 (Waarde - Archeologie 3) en dieper dan 40 cm beneden maaiveld is archeologisch (voor)onderzoek noodzakelijk. Gelet op de omvang van het plangebied en de mate van verstoring zal een proefsleuvenonderzoek worden verricht. Dit onderzoek wordt nader afgestemd op het definitieve bouw- en inrichtingsplan. De dubbelbestemmingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen, garanderen dat zo'n onderzoek wordt verricht voordat omgevingsvergunningen worden verleend.

4.7.2 Cultuurhistorie

Nationaal staat het cultuurhistorisch beleid in het teken van het behoud en het beheer van de cultuurhistorische waarden. Op gelijke voet staat het streven naar het gebruik van het cultuurhistorisch erfgoed als inspiratiebron voor de ruimtelijke inrichting. Dit beleid geldt voor alle cultuurhistorische waarden, dat wil zeggen voor zowel archeologische als voor historisch-geografische en historisch bouwkundige waarden. Cultuurhistorische waarden kunnen betrekking hebben op bebouwde cultuurhistorie (monumenten), cultuurhistorische landschappen en archeologische waarden van een gebied.

Figuur 4.3: Cultuurhistorische waardenkaart

Toetsing plan

Op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW 2010, herziening 2016) is bepaald welke cultuurhistorische waarden of elementen binnen of in de nabijheid van het plangebied aanwezig zijn. Binnen het plangebied zijn de wegen Djept en Polderstraat aangeduid als cultuurhistorisch waardevolle wegen/paden. Verder zijn in het plangebied en de directe omgeving geen waardevolle elementen aangeduid. Op basis van het stedenbouwkundig plan blijft de ligging van de wegen Djept en Polderstraat ongewijzigd. De nieuwe woonvelden worden aan weerszijden van de Polderstraat aangelegd, maar de weg en de daaraan gelegen erven worden niet aangepast. Er zijn vanwege het aspect cultuurhistorie geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

4.8.1 Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moet voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan 'hydrologisch neutraal' ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

4.8.2 Waterrelevant beleid en regelgeving provincie Noord-Brabant

Regionaal Water en Bodem programma 2022-2027

Doel van het Regionaal Water en Bodem programma (RWP) is een klimaatadaptief Brabant met veilig, schoon en voldoende water en een vitale bodem. Deze opgaven zijn ook van belang voor vrijwel alle andere provinciale opgaven: wonen en werken, infrastructuur en mobiliteit, landbouw en voedsel, natuur en biodiversiteit, erfgoed, een concurrerende en duurzame economie, en de energietransitie. Ambitie: Brabant heeft in 2050 een klimaatbestendig en veerkrachtig water- en bodemsysteem en is bestand tegen extremen.

Rode draad: water en bodemsysteem herstellen

Een belangrijke rode draad in het programma is het herstellen van de systeemwerking. Vele generaties lang had het waterbeleid als doel wateroverlast te voorkomen en water zo snel mogelijk af te voeren. Inmiddels weten we beter en is het duidelijk geworden dat het roer om moet: we moeten zuinig zijn op ons water en de bodem, en het wateren bodemsysteem moet toegerust zijn op natte én droge tijden.

4.8.3 Waterrelevant beleid en regelgeving Waterschap De Dommel

Waterbeheerprogramma 2022-2027 - Water als basis voor een toekomstbestendige leefomgeving.

Het water- en bodemsysteem is onontbeerlijk voor een gezonde en leefbare ruimtelijke inrichting van Noord-Brabant. Meer dan ooit is het belangrijk om rekening te houden met het concept van de lagenbenadering om een toekomstbestendige leefomgeving te waarborgen. Door klimaatverandering en ruimtelijke druk, staat immers de veerkracht van het water en bodemsysteem onder druk. De lagenbenadering beschrijft de ruimte in drie lagen. De eerste laag bestaat uit de fysieke ondergrond, het water- en bodemsysteem. De tweede laag bevat netwerken van infrastructuur met onder meer wegen, spoorlijnen en waterwegen. Tot slot de derde laag met de menselijke activiteiten zoals wonen, werken en recreëren en de fysieke neerslag daarvan. Ruimtelijke planning en gebiedsontwikkeling is een proces waarin continu keuzes worden gemaakt. De lagenbenadering helpt in dit keuze- en afwegingsproces en dient als kwaliteitskader voor alle (ruimtelijke) plannen. Elke laag draagt bij aan de ontwikkeling. De lagenbenadering betekent wel dat een onderliggende laag voorwaarden stelt aan andere lagen. Zeker vanuit een perspectief van duurzame ontwikkeling zijn veerkracht en omkeerbaarheid van ingrepen belangrijke gegevenheden.

Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 start Waterschap De Dommel met de 'watertransitie'; op weg naar een toekomstbestendige waterhuishouding. Uiterlijk in 2050 is de waterhuishouding in het hele beheergebied toekomstbestendig. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit voorziet en een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans is met de omgeving. Zowel in het bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik te maken van de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het vasthouden van water. Het waterschap hanteert drie principes die inhoudelijke sturing geven aan de watertransitie:

• Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt;
• Functies passen zich aan het bodem- en watersysteem aan;
• Wat schoon is moet schoon blijven.

We moeten ons, nog meer dan voorheen, aanpassen aan de veranderende leefomgeving en op zoek gaan naar nieuwe oplossingen en antwoorden. Juist de voor Midden-Brabant zo karakteristieke verwevenheid van bebouwing, landbouw en natuur is een kans om de wateropgaven slim in te passen. Dit vereist een integrale, gebiedsgerichte aanpak samen met alle partijen. Een gebiedsgerichte aanpak is alleen succesvol als naast de wateropgaven ook de opgaven vanuit natuur, stikstof, economie, landbouwtransitie, energietransitie, biodiversiteit, mobiliteit en woningbouw onderdeel van de aanpak zijn. Niet sectoraal, maar integraal. Alleen dan gaan we oplossingen vinden voor een leefbaar Midden-Brabant met een duurzaam en toekomstbestendig watersysteem dat goed is voor inwoners, bedrijven, landbouw en natuur. De grote uitdaging zit hem vooral in de vraag hoe we dit gaan bereiken. Meer dan voorheen gaan we daarbij:

• van beekdalgericht naar gebiedsgericht; de aandacht gaat naast het beekdal ook uit naar de flanken, de hoge zandruggen en bebouwd gebied;
• van sectoraal naar integraal; samen met overheden en gebiedspartners maakt het waterschap keuzes over meerdere opgaven in een gebied;
• van water afvoeren naar elke druppel telt; maximaal water conserveren, minder grondwater gebruiken en slimmer sturen.

Keur Waterschap de Dommel 2015

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met

vergunningverlening.

De keur van het waterschap is van toepassing wanneer direct en indirect wordt geloosd op een oppervlaktewaterlichaam. De Keur is ook van toepassing als het oppervlaktewater niet in eigendom en beheer is van het waterschap.

Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hanteren sinds 1 maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'. Bij een toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn, veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Het waterschap maakt grofweg onderscheid in projecten met een toename van verhard oppervlak van maximaal 500 m², 500 m² tot 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

4.8.4 Beleid en ambitie gemeente

VGRP en Integraal beheer kader openbare ruimte gemeente Veldhoven

De visie en strategie van de gemeente Veldhoven zijn vastgelegd in het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (VGRP). Daarnaast is een integraal beheerkader openbare ruimte opgesteld. Het integraal beheerkader openbare ruimte beschrijft de ambities voor het beheer van de openbare ruimte voor de gemeente Veldhoven. Deze ambities zijn vertaald naar de assets en vastgelegd op de assetsheets (beheerplannen). Het doel hiervan is om eenduidig de kaders voor het beheer van de openbare ruimte vast te leggen op basis van het huidige beleid.

Volgens de wetgeving heeft de gemeente Veldhoven drie zorgplichten op het gebied van stedelijk waterbeheer:

• zorgplicht stedelijk afvalwater;
• zorgplicht hemelwater;
• zorgplicht grondwater.

Dit komt er op neer dat de gemeente vanuit het oogpunt van volksgezondheid en veiligheid zorg draagt voor een deugdelijke inzameling, berging, transport en/of lokale zuivering van stedelijk afvalwater, afvloeiend hemelwater en grondwater. De kans op overlast dient hierbij te worden beperkt tot maatschappelijk aanvaardbare normen.

Op het gebied van hemelwater zijn de onderstaande beleidsdoelen en ambitie beschreven

• Vasthouden aan de hemelwatertrits 'vasthouden, bergen, afvoeren'. Met de lokale voorkeursvolgorde: infiltreren waar mogelijk, bovengronds bufferen op locaties met voldoende ruimte en als het niet anders kan, dan pas afvoeren.
• Perceeleigenaren dragen een steentje bij door op eigen terrein doelmatig voorzieningen te treffen voor buffering en/of opslag van hemelwater.
• Actief doorzetten op bovengrondse maatregelen ten behoeve van de verwerking van hemelwater in de openbare ruimte. Bovengrondse maatregelen komen als doelmatiger alternatief dan ondergrondse maatregelen naar voren. Daarnaast zijn bovengrondse maatregelen zichtbaar voor onder andere de bewoners, wat resulteert tot meer bewustwording van de inwoners in Veldhoven.
• Bij herontwikkelingen waar mogelijk inzetten op gescheiden riolering. Onderscheidt in afvoer van stedelijk afvalwater en voor de afvoer van hemelwater.

Hydrologisch neutraal bouwen

Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem. Voor ontwikkelingen die dit negatief kunnen beïnvloeden, wordt daarom uitgegaan van de trits 'vasthouden-bergen-afvoeren'. Dat wil zeggen dat water zoveel mogelijk in een gebied wordt vastgehouden door infiltratie en waar dit niet mogelijk is water tijdelijk wordt geborgen (retentie). Door water lokaal te infiltreren of te bergen in een voorziening wordt het versneld afvoeren van overtollig hemelwater naar het bestaande oppervlaktewatersysteem zoveel mogelijk voorkomen. Bij zeer grote neerslaghoeveelheden zal de genoemde voorziening het aangeboden water echter onvoldoende kunnen verwerken. Een noodoverloopconstructie kan er dan voor zorgen dat het overtollige water gecontroleerd naar een plek wordt afgevoerd waar het geen overlast kan veroorzaken.

Uitgangspunten hemelwaterafvoer bij herontwikkeling en nieuwbouw

Bij herontwikkeling en nieuwbouw binnen de gemeente Veldhoven wordt uitgegaan van het HNO-principe (Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen): het hemelwater wordt ter plaatse de bodem in geleid via hemelwaterverwerkende voorzieningen zoals infiltratiekolken, bermen, wadi's en vijverpartijen. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen wordt de perceelseigenaar gestimuleerd om het hemelwater op eigen terrein te verwerken. Waar mogelijk worden voorzieningen gecombineerd met benodigde maatregelen in omringende wijken. Indien de lokale omstandigheden de verwerking van hemelwater in de bodem niet toelaten, wordt het afgevoerd naar het dichtstbijzijnde oppervlaktewater, conform de richtlijnen van het hydrologisch neutraal ontwikkelen.

Wanneer wordt aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel van de gemeente Veldhoven zijn de volgende regels van toepassing:

• vuilwater en schoon hemelwater worden separaat aangeboden op de perceelgrens;
• de gemeente hanteert voor de toename van het verhardoppervlak van 250 m2 tot 500 m2 een compensatie van 42 mm/m2 berging binnen het te ontwikkelen plangebied; boven de 500 m2 gelden de regels van de Keur van Waterschap de Dommel (een bergingseis van 60 mm/m2);
• voorkeur voor een bovengrondse berging;
• leegloop van de bergingsvoorziening (infiltratie, geknepen afvoer en dergelijke) dient per locatie te worden aangegeven; bij infiltratie dient te worden aangetoond dat infiltratie mogelijk is;
• wanneer wordt afgevoerd naar het gemengde stelsel dient een terugslag te worden toegepast zodat vuilwater niet de voorziening in kan stromen;
• bij het indienen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning dient een gedetailleerd ontwerp te worden ingediend van de bergingsvoorziening en de leegloopconstructie.

4.8.5 Watertoets

Ten behoeve van dit bestemminsplan is een watertoets (Watertoets Djept Veldhoven, Antea Group, 26 april 2022) uitgevoerd. In de watertoets is de huidige waterhuishoudkunige situatie in het plangebied in beeld gebracht en is de toekomstige situatie en de te nemen maatregelen beschouwd. De watertoets is als Bijlage 5 bij deze toelichting opgenomen.

Huidige situatie

Maaiveldhoogte

Om de maaiveldhoogtes in het plangebied te analyseren is de AHN-viewer geraadpleegd. In het plangebied varieert het maaiveld van 20,0 tot 21,5 m+NAP. In Figuur 4.3 zijn de maaiveldhoogtes weergegeven in een hoogtekaart van AHN.

Figuur 4.4 Maaiveldhoogte plangebied (Bron: AHN-Viewer)

Bodemopbouw

Om de bodemopbouw ter plaatse van de planlocatie te analyseren zijn de grondboringen van het DINOloket geraadpleegd. Uit de boorprofielen blijkt dat de bodem voornamelijk bestaat uit lemig fijn zand.

Grondwater

Om de grondwaterstand in het plangebied te kunnen analyseren zijn peilbuizen van DINOloket en het gemeentelijk meetnet geraadpleegd. De grondwaterstand in het plangebied is 1,2 m-mv op basis van DINOloket. Met een benadering aan de hand van de gegevens van DINOloket bevindt de GHG zich op 19,6 m+ NAP en zal in de lagere delen van het gebied de grondwaterstand soms dichter bij het maaiveld liggen. Op basis van recentere data uit het gemeentelijke grondwatermeetnet ligt de hoogste grondwaterstand (GHG) op circa 1,5 m–mv en plaatselijk (laagtes plangebied) niet hoger dan 1,0 m – mv.

Watersysteem

In het plangebied is door het waterschap geen waterpeil vastgesteld.

Vuil- en hemelwater

In het plangebied is een gescheiden riool voorzien. De wens en ambitie van de gemeente is om een rioolplan op te stellen voor een gescheiden systeem waarin zo veel mogelijk van het huidige gebied (gemend systeem) word afgekoppeld en meegenomen in het plan. Als er een gescheiden systeem in de weg komt te liggen dan zullen de wegen afgekoppeld worden. Echter zal het niet lukken om alle particuliere terreinen af te koppelen en op te nemen in het gescheiden stelsel, omdat vervlechtingen in het bestaande stelsel uit het verleden tot foutaansluitingen kan/zal leiden.

Het vuilwater wordt afgevoerd naar de waterzuivering. Het hemelwater wordt binnen het plangebied afgevoerd naar het oppervlaktewater/geïnfiltreerd in de bodem. In de huidige situatie ligt een gemengd rioolstelsel. Het is onduidelijk of de capaciteit voldoende is voor de toekomstige situatie. Dit dient nader onderzocht te worden en afgestemd met gemeente/rioolbeheerder.

Een deel van het plangebied bestaat uit weide/landbouwgrond waar hemelwater kan infiltreren.

Waterveiligheid

Er zijn geen effecten op de waterveiligheid. In de buurt van het plangebied zijn geen waterkeringen aanwezig. De legger van waterschap De Dommel bevestigt dat het plangebied zich niet in de kernzones of beschermingszones van waterkeringen bevindt.

Toekomstige situatie

Maaiveld

Om de maaiveldhoogtes in het plangebied te analyseren is de AHN-viewer geraadpleegd. In het plangebied varieert het maaiveld van 20,0 tot 21,5 m+NAP, afhankelijk van de definitieve inrichting van het gebied kan dit in de toekomst afwijken.

Grondwater

De grondwaterstand in het plangebied is 1,2 m-mv (bron: Dinoloket) tot 1,5 m-mv (bron: gemeentelijk grondwatermeetnet).

Met een benadering aan de hand van de gegevens van Dinoloket bevindt de GHG zich op 19,6 m+NAP en zal in de lagere delen van het gebied de grondwaterstand gemiddeld dichter bij het maaiveld liggen. Met een benadering aan de hand van gegevens van het gemeentelijk grondwatermeetnet bevindt de GHG zich op circa 19 m+NAP en zal in lagere delen van het gebied voldoende ontwateringsdiepte zijn. De verschillen in GHG in lagere delen van het gebied is van belang bij het ontwerpen van de waterberging en wordt derhalve hier benoemd ter kennisneming.

De gemiddelde ontwateringsdiepte voor bouwgrond in de Gemeente Veldhoven is 1,0 m -mv.

Verhard en onverhard oppervlak

In de toekomstige situatie neemt het verhard oppervlak toe met 34.241 m².

Waterbergingsopgave

Door de ontwikkeling in het plangebied neemt het verhard oppervlak toe met 34.241 m². De toename van het verhard oppervlak heeft negatieve gevolgen in het plangebied voor de waterhuishouding. Het verhard oppervlak moet gecompenseerd worden door het aanleggen van oppervlaktewater of een waterberging. Voor een verhardingstoename van 34.241 m² geldt de Beleidsregel 13. Er is nadere afstemming met het Waterschap nodig en een nadere waterhuishoudkundig plan om gegarandeerd een vergunning te krijgen. Bij het dimensioneren van de compensatie conform de beleidsregel kan 60 mm per toename verhard oppervlak (m²) als vertrekpunt voor de maximale compensatieplicht worden gehanteerd.

Een inschatting:

Compensatie = 34.341 * 0,06 = 2.055 m³

De totale watercompensatie voor toename verharding is 2.055 m3 en dient binnen het plangebied gerealiseerd te worden.

Aanvullend: door afkoppelen bestaand oppervlak en een overcapaciteit is een aanvullende compensatie nodig, die betreft in totaal 446 m3.

De totale berging die binnen het plangebied gerealiseerd dient te worden is 2.055 m3 + 446 m3 = 2501 m3.

Vuil- en hemelwater

In het te ontwikkelen plangebied is een gescheiden riool voorzien. Het vuilwater wordt afgevoerd naar de waterzuivering. Het hemelwater dient binnen het plangebied geïnfiltreerd en/of afgevoerd te worden naar droogvallende waterbergingsvoorziening. Als voorgaande niet mogelijk is dient te worden verkend of afvoeren naar bestaand oppervlaktewater (buiten plangebied) of realisatie van permanent oppervlaktewater binnen het plangebied mogelijk is.

Waterveiligheid

Er zijn geen effecten op de waterveiligheid. In de buurt van het plangebied zijn geen waterkeringen aanwezig. De legger van waterschap De Dommel bevestigd dat het plangebied zich niet in de kernzones of beschermingszones van waterkeringen bevindt.

Conclusie

Het plangebied is voldoende groot om compenserende maatregelen binnen het plangebied te realiseren waarmee de voorgenomen ontwikkeling, zoals beschreven in de laatste verbeelding van het stedenbouwkundig plan behorende bij Gebiedsvisie Djept Veldhoven, haalbaar is.

Uit de watertoets blijkt dat de toename aan verharding dusdanig groot is dat conform beleidsregel 13 van de Keur van Waterschap de Dommel een nadere waterhuishoudkundige onderbouwing benodigd is om uit te sluiten dat er negatieve effecten optreden op de (grond)waterhuishouding. Omdat er binnen of naast het plangebied geen water afgevoerd wordt naar oppervlaktewater, in beheer bij het Waterschap, is een waterhuishoudkundig plan, waarin wordt aangetoond hoeveel water naar welke watergang afstroomt, procedureel geen noodzaak. Echter dient wel aangetoond te worden dat voor de toename verharding wordt gecompenseerd en daarvoor biedt het waterschap richtlijnen.

De richtlijnen voor berging die het waterschap meegeeft om te voldoen aan beleidsregel 13 blijken uitvoerbaar binnen het ontwerp voor het plangebied: de benodigde berging kan op basis van het stedenbouwkundig plan binnen het plangebied gerealiseerd worden.

Bij de uitwerking van een waterbergingsontwerp moet rekening gehouden worden met het effect van plaatselijke laagtes in het maaiveld (i.v.m. reductie van het waterbergend vermogen aldaar) en de mogelijkheid van lokale leemlagen in de ondergrond die de waterafvoer/infiltratie kunnen belemmeren.

Om te kunnen voorzien in de benodigde waterberging binnen het plangebied is een nauwkeuriger uitwerking van de inrichting van het plangebied benodigd om te kunnen bepalen wat de infiltratie- en bergingsmogelijkheden zijn en hoe de waterbergende voorziening(en) eruit komen te zien. Deze kunnen overlegd worden met het Waterschap om de bergings- en infiltratiemogelijkheden te bespreken of aan te tonen, maar indien er wordt voldaan aan de beleidsregel 13 is voldaan aan de regels van het waterschap.

De aanpassing van een gemengd rioolstelsel (huidige situatie) naar een gescheiden stelsel zorgt voor een extra watercompensatie als gevolg van afkoppeling, hiervoor is een aanzet gedaan in deze watertoets. Daarnaast heeft het huidige vuilwaterriool waarschijnlijk niet voldoende capaciteit voor de nieuwbouw. De wens van de gemeente is om middels een nog op te stellen rioolplan, enerzijds de aanpassing naar een gescheiden stelsel te bewerkstelligen en anderzijds de genoemde knelpunten in capaciteit op te lossen.

Geadviseerd wordt om verder af te stemmen over de gevolgen voor de vuil- en hemelwaterafvoer bij de hernieuwde inrichting. Daarnaast wordt geadviseerd om de exacte locaties van de waterberging(en) te bepalen, zodat hiervoor een passend ontwerp gemaakt kan worden, waarbij rekening kan worden gehouden met de genoemde waterstanden en ruimtebeslag.

Toetsing plan

Het plangebied is voldoende groot om compenserende maatregelen te realiseren. Het landschapspark biedt een uitgelezen mogelijkheid om wadi's of laagtes aan te leggen waar water wordt geborgen gen geïnfiltreerd. De te realiseren waterberging is door middel van een voorwaardelijke verplichting geborgd in de planregels. De regels bepalen dat het gebruik van gronden en gebouwen voor wonen binnen de bestemmingen 'Woongebied - 1' en 'Woongebied - 2' uitsluitend is toegestaan als is voorzien in een waterbergingsvoorziening van voldoende omvang en deze voorziening in stand wordt gehouden. De capaciteit van de waterbergingsvoorziening wordt als volgt berekend: minimaal 60 mm per m² toename bebouwd/verhard oppervlak.

Omdat de toename van verharding meer dan 10.000 m2 bedraagt, is voor de ontwikkeling van Djept een vergunning van het waterschap benodigd. In het kader van die vergunning moet een waterhuishoudkundig plan worden opgesteld, waarin gedetailleerd wordt uitgewerkt hoe het nieuwe watersysteem wordt ingericht en hoe dat systeem functioneert. In het kader van het opstellen van het waterhuishoudkundig plan wordt te zijner tijd meer in detail in beeld gebracht hoe het watersysteem wordt vormgegeven. Het waterschap wordt hierbij betrokken.

5.2.1 Vooroverleg

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moeten burgemeester en wethouders overleg plegen met het bestuur van het bij het plan betrokken waterschap. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) heeft laten weten dat wanneer geen nationaal belang gemoeid is, er geen vooroverleg gevoerd hoeft te worden. In dit geval is er, zoals bij het beleidskader beschreven, geen nationaal belang gemoeid.

het concept ontwerpbestemmingsplan 'Djept' is toegezonden aan de bij het plan betrokken instanties. Op basis van het ingevulde e-formulier heeft de provincie Noord-Brabant geen aanleiding gezien tot het maken van opmerkingen. Ook de Gasunie heeft aangegeven geen opmerkingen op het plan te hebben. Van het waterschap is een inhoudelijke reactie ontvangen. De reactie van het waterschap is beantwoord in een nota vooroverleg, die als Bijlage 11 bij deze toelichting is opgenomen. Naar aanleiding van de reactie van het waterschap zijn de watertoets en de waterparagraaf op onderdelen aangepast.

5.2.2 Tervisielegging

Het bestemmingsplan 'Djept' wordt gedurende zes weken ter visie gelegd als ontwerpbestemmingsplan. De resultaten hiervan worden te zijner tijd in deze toelichting verwerkt.

5.2.3 Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt te zijner tijd vastgesteld door de gemeenteraad.

6.3.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, die bestaan uit de begrippen en de wijze van meten.

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

In dit artikel wordt aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

6.3.2 Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en voor welke doeleinden de in die bestemmingen opgenomen gronden en gebouwen mogen worden gebruikt. Daarnaast zijn per bestemming de bebouwingsmogelijkheden vermeld. Het bestemmingsplan bevat de volgende bestemmingen:

Artikel 3 Agrarisch

De bestemming 'Agrarisch' is opgenomen voor de agrarische gronden in het zuidoostelijke deel van het plangebied. De gronden met de bestemming 'Agrarisch' zijn bestemd voor agrarisch grondgebruik met daarbij behorende voorzieningen. Er mogen binnen deze bestemming geen gebouwen worden gebouwd. Voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn nadere bouwregels opgenomen.

Artikel 4 Bedrijf

De bestemming 'Bedrijf' is opgenomen voor de bedrijfspercelen aan de Polderstraat, die in het geldende bestemmingsplan 'Veldhoven Noord' ook al een bedrijfsbestemming hebben. De gronden met de bestemming 'Bedrijf' zijn bestemd voor bedrijven in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten en voor internethandel in de vorm van een logistieke functie. Ter plaatse van de aanduiding 'opslag' is tevens statische binnenopslag toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is per aanduiding één bedrijfswoning toegestaan.

Gebouwen en overkappingen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale goot- en bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage zijn aangeduid op de verbeelding. In de regels zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen, bijgebouwen bij de bedrijfswoning, erkers en carports bij de bedrijfswoning en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 5 Detailhandel

Het tuincentrum in het westelijk deel van het plangebied is bestemd als 'Detailhandel'. Deze bestemming is overgenomen uit het bestemmingsplan 'Veldhoven Noord', maar is aangevuld met een regeling die ter plaatse een zelfstandig horecabedrijf toestaat. De gronden met de bestemming 'Detailhandel' zijn bestemd voor een tuincentrum met een niet-zelfstandige horecavoorziening (koffiecorner) van maximaal 100 m2 bruto vloeroppervlak. Daarnaast is een zelfstandig horecabedrijf in horecacategorie 1 of 2 (bijvoorbeeld een broodjeszaak, koffie-/theehuis of restaurant) toegestaan tot een bruto vloeroppervlak van 200 m2. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van detailhandel - vuurwerkopslag' is de opslag van consumentenvuurwerk toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning' is één bedrijfswoning toegestaan.

Gebouwen en overkappingen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale goot- en bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage zijn aangeduid op de verbeelding. In de regels zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen, bijgebouwen bij de bedrijfswoning, erkers en carports bij de bedrijfswoning en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Artikel 6 Groen

Het landschapspark is bestemd als 'Groen'. De gronden met de bestemming 'Groen' zijn bestemd voor plantsoenen, parken, groenstroken en andere groenvoorzieningen. Fiets- en voetpaden en calamiteitenroutes zijn overal binnen deze bestemming toegestaan, net als water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Omdat de ontsluiting en de parkeerplaatsen voor de nieuwe woonvelden nog niet precies vastligt, zijn deze gronden niet bestemd als 'Verkeer'. In plaats daarvan is met een aanduiding 'verkeer' in de bestemming 'Groen' aangegeven waar wegen, straten en verkeers- en parkeervoorzieningen zijn toegestaan. De aanduiding is gebaseerd op het stedenbouwkundig plan en is zodanig gelegd dat de verschillende woonvelden afzonderlijk kunnen worden ontsloten.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van openbaar nut worden gebouwd. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen.

Artikel 7 Verkeer

De bestaande wegen in het plangebied zijn - net als in het geldende bestemmingsplan - bestemd als 'Verkeer'. De gronden met de bestemming 'Verkeer' zijn bestemd voor wegen, straten en verhardingen, fiets- en voetpaden, pleinen en overige verblijfsgebieden en verkeers- en parkeervoorzieningen.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van openbaar nut worden gebouwd. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn afzonderlijke bouwregels opgenomen. De garageboxen achter het appartementengebouw in het zuidwestelijk deel van het plangebied zijn bestemd als 'Verkeer' en hebben geen specifieke aanduiding gekregen. Deze garageboxen zullen naar verwachting worden gesloopt. Tot die tijd mogen de garageboxen op grond van het overgangsrecht gehandhaafd blijven.

Artikel 8 Wonen - Geschakeld

De bestemming 'Wonen - Geschakeld' is opgenomen voor de bestaande twee-onder-een-kapwoningen in het plangebied. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor wonen in de vorm van vrijstaand geschakelde of twee-onder-een-kapwoningen en voor tuinen, erven en verhardingen. Binnen de bestemming zijn onder voorwaarden aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven toegestaan.

Op de verbeelding zijn bouwvlakken en vlakken voor bijgebouwen (aanduiding 'bijgebouwen') aangegeven. Het hoofdgebouw moet binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Bijgebouwen mogen zowel binnen het bouwvlak als ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw staan op de verbeelding aangegeven. De dakhelling van het hoofdgebouw bedraagt minimaal 20° en maximaal 60°. Voor erkers, carports en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn aanvullende specifieke bouwregels opgenomen. De toegelaten oppervlakte van bijgebouwen, carports en overkappingen is afhankelijk van de omvang van het perceel.

Artikel 9 Wonen - Vrijstaand

De bestemming 'Wonen - Vrijstaand' is opgenomen voor de bestaande vrijstaande woningen in het plangebied. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor wonen in de vorm van vrijstaande woningen en voor tuinen, erven en verhardingen. Binnen de bestemming zijn onder voorwaarden aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven toegestaan.

Op de verbeelding zijn bouwvlakken en vlakken voor bijgebouwen (aanduiding 'bijgebouwen') aangegeven. Het hoofdgebouw moet binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Bijgebouwen mogen zowel binnen het bouwvlak als ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte van het hoofdgebouw staan op de verbeelding aangegeven. De dakhelling van het hoofdgebouw bedraagt minimaal 20° en maximaal 60°. Voor erkers, carports en bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn aanvullende specifieke bouwregels opgenomen. De toegelaten oppervlakte van bijgebouwen, carports en overkappingen is afhankelijk van de omvang van het perceel.

Artikel 10 Woongebied - 1

Voor de nieuwe woonvelden in Djept zijn twee bestemmingen opgenomen. De bestemming 'Woongebied - 1' is opgenomen voor de woonvelden aan de weg Djept. Binnen deze bestemming zijn grondgebonden woningen toegestaan met tuinen, erven en verhardingen. Daarnaast zijn in de bestemming wegen, straten en verhardingen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten, groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Hierdoor kan in de bestemming 'Woongebied - 1' ook een toegangsweg tot de nieuwe woningen of een gezamenlijke parkeervoorziening worden gerealiseerd.

Bouwregels

Omdat nog niet duidelijk is hoe de nieuwe woningen binnen ieder woonveld precies worden gesitueerd, zijn op de verbeelding geen afzonderlijke bouwvlakken opgenomen. In plaats daarvan is in de regels bepaald hoe de nieuwe woningen mogen worden gebouwd. Per bestemmingsvlak is aangegeven hoeveel woningen binnen het bestemmingsvlak mogen worden gebouwd. In de regels is bepaald hoe hoog de nieuwe woningen mogen zijn (goothoogte maximaal 5 meter, bouwhoogte maximaal 8 meter), hoe diep de woningen mogen zijn en welke afstand er moet worden aangehouden tot de voorste en zijdelingse perceelsgrens. Daarnaast is bepaald onder welke voorwaarden erkers zijn toegestaan en welke regels er gelden voor bijgebouwen, carports en bouwwerken, geen gebouwen zijnde op woonpercelen. De regels zijn afgestemd op de regels die in alle nieuwe bestemmingsplannen in de gemeente Veldhoven worden opgenomen voor woonpercelen.

De oppervlakte van bijgebouwen, carports en overkappingen op percelen wordt gestaffeld en is afhankelijk van de bebouwingstypologie en de omvang van het perceel. De regels zijn als volgt:

De totale oppervlakte aan bijgebouwen, carports en overkappingen mag:

• voor vrijstaande woningen ten hoogste 50% van het bebouwingsgebied bedragen;
• voor vrijstaand geschakelde en twee-onder-een-kapwoningen ten hoogste 60% van het bebouwingsgebied bedragen;
• voor aaneengebouwde woningen ten hoogste 70% van het bebouwingsgebied bedragen.

Daarnaast geldt een totale maximale oppervlakte van:

• 150 m² voor bouwpercelen met een oppervlakte tot 1.500 m²;
• 175 m² voor bouwpercelen met een oppervlakte van 1.500 m² tot 2.000 m2;
• 200 m² voor bouwpercelen met een oppervlakte van 2.000 m² tot 2.500 m2;
• 250 m² voor bouwpercelen met een oppervlakte van 2.500 m² of groter.

Tenslotte zijn regels opgenomen voor het realiseren van gebouwen in de openbare ruimte (uitsluitend nutsvoorzieningen) en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde in de openbare ruimte.

Gebruiksregels

De gebruiksregels in de bestemming 'Woongebied - 1' zijn afgestemd op de regels die in alle nieuwe bestemmingsplannen van de gemeente Veldhoven worden opgenomen voor woonpercelen met grondgebonden woningen. Aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven zijn toegestaan tot maximaal 40% en maximaal 50 m2 van het vloeroppervlak van de woning en/of de bijgebouwen. Via een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de gebruiksregels en kan kamerbewoning, mantelzorg in een bijgebouw, een zorgplaats of een grotere oppervlakte voor een aan-huis-verbonden beroep of een aan-huis-verbonden bedrijf worden toegestaan.

Om te garanderen dat bij de bouw van woningen voldoende waterberging wordt gerealiseerd, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Die voorwaardelijke verplichting bepaalt dat woningen in de bestemming 'Woongebied - 1' uitsluitend mogen worden gebruikt als binnen het plangebied van het bestemmingsplan is voorzien in voldoende waterberging (ten minste 60 mm berging per m2 verhard oppervlak). Daarnaast is voorzien in een voorwaardelijke verplichting die bepaalt dat het gebruik als woning uitsluitend is toegestaan als wordt voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder of als wordt voldaan aan het besluit hogere waarden Wet geluidhinder en de daarin opgenomen voorwaarden.

Artikel 11 Woongebied - 2

Voor de nieuwe woonvelden in Djept zijn twee bestemmingen opgenomen. De bestemming 'Woongebied - 2' is opgenomen voor de woonvelden in het landschapspark. Binnen deze bestemming zijn gestapelde woningen toegestaan met tuinen, erven en verhardingen. Daarnaast zijn in de bestemming wegen, straten en verhardingen, fiets- en voetpaden, in- en uitritten, groenvoorzieningen en water en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. Hierdoor kan in de bestemming 'Woongebied - 2' ook een toegangsweg tot de nieuwe woningen of een gezamenlijke parkeervoorziening worden gerealiseerd.

Bouwregels

Omdat nog niet duidelijk is hoe de nieuwe woningen binnen ieder woonveld precies worden gesitueerd, zijn op de verbeelding geen afzonderlijke bouwvlakken opgenomen. In de regels is per bestemmingsvlak aangegeven hoeveel woningen binnen het bestemmingsvlak mogen worden gebouwd. Daarnaast is in de planregels bepaald dat het totaal aantal woningen binnen deze bestemming niet meer mag bedragen dan 290 stuks. Op de verbeelding is ook aangegeven wat de maximum bouwhoogte voor gebouwen mag zijn. Hierbij is aangesloten bij het stedenbouwkundig plan: aan de zijde van woonvelden die is gericht op bestaande erven is een bouwhoogte van maximaal 11 meter (drie bouwlagen) of 15 meter (vier bouwlagen) toegestaan. Op het overige deel van de bestemmingsvlakken is een bouwhoogte van maximaal 18 of 21 meter (vijf of zes bouwlagen) mogelijk. Omdat sprake is van gestapelde woningen is geen afzonderlijke regeling voor bijgebouwen, carports en overkappingen opgenomen: eventuele bijgebouwen zijn veelal opgenomen in de bouwmassa waarin ook de woningen zijn opgenomen en moeten dus aan dezelfde bouwregels voldoen. Wel zijn specifieke regels opgenomen voor het realiseren van bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Gebruiksregels

De gebruiksregels in de bestemming 'Woongebied - 2' zijn afgestemd op de regels die in alle nieuwe bestemmingsplannen van de gemeente Veldhoven worden opgenomen voor woonpercelen met gestapelde woningen. Aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven zijn toegestaan tot maximaal 40% en maximaal 50 m2 van het vloeroppervlak van de woning. Via een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van de gebruiksregels en kan kamerbewoning, een zorgplaats of een grotere oppervlakte voor een aan-huis-verbonden beroep of een aan-huis-verbonden bedrijf worden toegestaan.

Om te garanderen dat bij de bouw van woningen voldoende waterberging wordt gerealiseerd, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Die voorwaardelijke verplichting bepaalt dat woningen in de bestemming 'Woongebied - 2' uitsluitend mogen worden gebruikt als binnen het plangebied van het bestemmingsplan is voorzien in voldoende waterberging (ten minste 60 mm berging per m2 verhard oppervlak). Daarnaast is voorzien in een voorwaardelijke verplichting die bepaalt dat het gebruik als woning uitsluitend is toegestaan als wordt voldaan aan de wettelijke voorkeursgrenswaarde van de Wet geluidhinder of als wordt voldaan aan het besluit hogere waarden Wet geluidhinder en de daarin opgenomen voorwaarden.

Artikel 12 Leiding - Riool

De overstortleiding in het westelijk deel van het plangebied is bestemd als 'Leiding - Riool'. De dubbelbestemming heeft een breedte van 10 meter aan weerszijden van de leiding. De gronden met de dubbelbestemming 'Leiding - Riool' zijn mede bestemd voor een rioolleiding.

Binnen de bestemming 'Leiding - Riool' mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd, tot een hoogte van 3,2 meter. Verder mag worden gebouwd voor de andere bestemmingen van de gronden, mits sprake is van vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken op dezelfde plek. Via een omgevingsvergunning kan hiervan worden afgeweken en kan nieuwe bebouwing worden toegestaan, mits die past binnen de enkelbestemming en vooraf advies is gevraagd bij de leidingbeheerder. De dubbelbestemming bevat daarnaast een omgevingsvergunningenstelsel voor werkzaamheden. Bepaalde werkzaamheden die de grond roeren zijn niet toegestaan zonder dat daarvoor een omgevingsvergunning is verleend.

Artikel 13 Waarde - Archeologie 2

Overeenkomstig het gemeentelijk archeologiebeleid hebben delen van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' gekregen. De gronden met deze dubbelbestemming zijn, naast de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Binnen de bestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken waarvan de oppervlakte ten hoogste 250 m2 bedraagt of die minder diep reiken dan 40 cm beneden maaiveld. Daarnaast is een omgevingsvergunning verplicht voor werkzaamheden die de bodem verstoren. Werkzaamheden met een oppervlakte van ten hoogste 250 m2 en werkzaamheden die minder diep reiken dan 40 cm beneden maaiveld zijn uitgezonderd van het verbod. Het bevoegd gezag kan via een omgevingsvergunning voor het afwijken grotere gebouwen/werkzaamheden en/of een diepere bodemverstoring toestaan, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat dat niet tot bezwaren leidt. Hierbij bestaat de mogelijkheid om voorwaarden aan de omgevingsvergunning te stellen.

Artikel 14 Waarde - Archeologie 3

Overeenkomstig het gemeentelijk archeologiebeleid hebben delen van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3' gekregen. De gronden met deze dubbelbestemming zijn, naast de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Binnen de bestemmingen 'Waarde - Archeologie 3' mogen geen nieuwe gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van bouwwerken waarvan de oppervlakte ten hoogste 2.500 m2 bedraagt of die minder diep reiken dan 40 cm beneden maaiveld. Daarnaast is een omgevingsvergunning verplicht voor werkzaamheden die de bodem verstoren. Werkzaamheden met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m2 en werkzaamheden die minder diep reiken dan 40 cm beneden maaiveld zijn uitgezonderd van het verbod. Het bevoegd gezag kan via een omgevingsvergunning voor het afwijken grotere gebouwen/werkzaamheden en/of een diepere bodemverstoring toestaan, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat dat niet tot bezwaren leidt. Hierbij bestaat de mogelijkheid om voorwaarden aan de omgevingsvergunning te stellen.

6.3.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Dit hoofdstuk bevat een aantal regels die gelden voor het hele plangebied. Het betreft de anti-dubbeltelbepaling, algemene bouwregels, algemene gebruiksregels, algemene aanduidingsregels, algemene afwijkingsregels en algemene wijzigingsregels.

Artikel 15 Anti-dubbeltelregel

Om misbruik van de bouwregels te voorkomen, is in dit artikel bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor een omgevingsvergunning hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen.

Artikel 16 Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is vastgelegd dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden door ondergeschikte bouwdelen. Verder zijn kelders en parkeergarages overal toegestaan waar gebouwen mogen worden gebouwd.

Ook is er een regeling opgenomen voor bestaande maten. Indien de bestaande maatvoering, afstanden, bebouwingspercentages en/of oppervlaktes van gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde (volgens een verleende omgevingsvergunning) afwijken van de in de regels en op de verbeelding genoemde maten zijn de bestaande maten leidend.

Artikel 17 Algemene gebruiksregels

In dit artikel zijn de algemeen geldende regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik. Ook zijn regels opgenomen in verband met het zogenaamde vogelbeperkingengebied vanwege het nabijgelegen vliegveld Eindhoven. Er is een verbod voor de volgende vormen van grondgebruik en enkele functies binnen het plangebied:

• a. oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
• b. natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
• c. vishouderijen met extramurale bassins;
• d. extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;

• a. afvalwaterzuiveringsinstallaties.

Er is een mogelijkheid af te wijken van deze regels indien kan worden aangetoond dat de belangen van de luchthaven Eindhoven niet onevenredig worden geschaad.

Artikel 18 Algemene aanduidingsregels

In dit artikel zijn aanvullende regels gesteld in verband met de nabije ligging van het vliegveld Eindhoven. Ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerszone - Inner Horizontal en Conical Surface (IHCS)' geldt in aanvulling op wat verder in deze planregels is bepaald dat de bouwhoogte van bouwwerken niet meer mag bedragen dan 65 meter boven NAP.

Daarnaast is in de algemene aanduidingsregels een regeling opgenomen ter bescherming van de waardevolle boom aan de Djept. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - waardevolle boom' gelden een bouwverbod (met afwijkingsmogelijkheid) en is voor diverse werkzaamheden een omgevingsvergunning nodig.

Artikel 19 Algemene afwijkingsregels

In dit artikel is een aantal algemene afwijkingsregels opgenomen. Deze afwijkingen betreffen het overschrijden van bouwgrenzen, maatvoeringen en beperkte verschuivingen van de bestemmingsgrenzen.

Artikel 20 Algemene wijzigingsregels

Dit artikel bevat een aantal wijzigingsregels voor de wijzigingsgebieden die op de verbeelding zijn aangeduid. De wijzigingsregels bepalen per wijzigingsgebied onder welke voorwaarden burgemeester en wethouders het plan mogen wijzigen.

Artikel 21 Overige regels

In de overige regels is een parkeerregeling opgenomen. De regels bepalen dat een omgevingsvergunning voor bouwen uitsluitend kan worden verleend indien in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien. Om te bepalen of sprake is van voldoende parkeergelegenheid wordt getoetst aan de Parkeernormennota 2021 of gemeentelijk parkeerbeleid dat hiervoor in de plaats treedt.

6.3.4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat de overgangsregels en de slotregel van het bestemmingsplan. In de overgangsregels is het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik geregeld. In de slotregel is bepaald onder welke titel het plan kan worden aangehaald.