Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan

2.2.1 Het bouwplan

Ligging en ontsluiting

Het plangebied ligt ten zuiden van het centrum van Veldhoven, op het snijpunt van de stedelijke as en groene as, zoals aangeduid in de Ruimtelijke StructuurVisie Veldhoven. Het plangebied aan de Bossebaan is in deze visie aangeduid met een ‘witte ster’, zijnde een 'accent stedelijke as'. De locatie vormt een schakel tussen City Centrum en woonwijk d'Ekker.

De ontsluiting van de nieuwe appartementengebouwen vindt plaats vanaf de bestaande rotonde op de Bossebaan. De toegang tot het privé parkeerterrein op het kantoorperceel vanaf De Schimmerik komt te vervallen.

Bebouwing

De muziekschool blijft gehandhaafd en krijgt vier buren (zie figuur 2.2): moderne appartementengebouwen in een parkachtige omgeving. Ter versterking van de aanwijzing tot accentlocatie op de stedelijke as worden de gebouwen als samenhangend geheel gebouwd. De vier appartementengebouwen worden op twee halfverdiepte stallingsgarages gebouwd. Hierdoor liggen de appartementen op de onderste woonlaag opgetild ten opzichte van het maaiveld, zodat mensen vanaf de straat niet in de woningen kijken.

Aan de zijde van De Schimmerik bestaan de gebouwen (B en C in figuur 2.2) uit vier woonlagen. Het appartementengebouw in het noordwesten aan de Bossebaan (gebouw A in figuur 2.2) wordt gebouwd in zes bouwlagen. Over de volledige breedte hebben de appartementen op de eerste woonlaag een buitenruimte, bovenop de stallingsgarages; gedeeltelijk als eigen balkon, gedeeltelijk beplant. De appartementen van de bovenste laag bij de gebouwen A en B (in het westen van het plangebied) hebben rondom een dakterras en kijken uit over de groene omgeving. De tussenliggende lagen hebben ruime balkons.

Op de hoek van de Bossebaan en Burgemeester van Hoofflaan wordt een appartementengebouw van twaalf bouwlagen gebouwd (gebouw D in figuur 2.2). Op een basis van vier bouwlagen wordt een extra volume geplaatst dat familie is van de andere blokken en een bebouwingsaccent vormt op deze kruising van hoofdontsluitingswegen van Veldhoven. Onderstaande afbeelding toont de opbouw van dit gebouw vanaf de Burgemeester van Hoofflaan. Op de hogere verdiepingen kijk je uit over de bomen en de parkachtige buitenruimten. Het gebouw markeert met een hoogteaccent de zuidelijke entree van het centrum én de knik in de stedelijke as rond het centrum.

Vanaf de rotonde op de Bossebaan is er zicht op een woongebouw van 14 bouwlagen ten noordwesten van het centrum, tegenover het gemeentehuis (aan de Repel). Dit woongebouw en het nieuwe appartementengebouw op de hoek Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan vormen aan de westzijde de bakens van het centrum. Dit hoogste gebouw binnen het plangebied staat tegenover het hoogste deel van het woongebouw aan de Bree aan de overzijde van Bossebaan.

Met de bouwhoogtes van de vier appartementengebouwen is rekening gehouden met de hoogte van de bebouwing in de directe omgeving. Het gebouw op hoek Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan staat door de breedte van de wegprofielen van deze wegen en de groene zoom om het plangebied op voldoende afstand van bestaande woningen. Dit geldt ook voor het tweede appartementengebouw aan de Bossebaan. De bouwhoogte van de twee appartementengebouwen aan de zijde van De Schimmerik is als overgang naar de eengezinswoningen in de directe omgeving beperkt tot vier woonlagen.

Stedenbouwkundig-ruimtelijke beoordeling

Het plangebied van de te realiseren woongebouwen is gelegen op een bijzondere en markante locatie in Veldhoven: tegen de zuidentree van het City Centrum en aan een belangrijke verbindings-/ontsluitingslijn tussen De Run en het noorden van Veldhoven. Juist door voor deze locatie een hoogteaccent te kiezen, wordt de zuidentree van het City Centrum benadrukt. Zoals hiervoor al is aangegeven is er aan de westzijde van het City Centrum al een oriëntatiepunt aanwezig, namelijk het bestaande appartementencomplex de Repel (15 bouwlagen, 14 woonverdiepingen hoog). Door binnen het plangebied te kiezen voor een hoogte-accent komt er ook een belangrijk oriëntatiepunt voor de zuidzijde van het City Centrum.

Door een getrapte opbouw van de appartementen richting het centrum wordt rekening gehouden met en aansluiting gezocht bij de (bebouwde) omgeving. Zo worden de twee appartementengebouwen B en C aan de zijde van De Schimmerik (met grondgebonden woningen met twee lagen met kap), gerealiseerd in vier woonlagen. Aan de zijde van de Bossebaan worden appartementengebouwen gerealiseerd in zes (gebouw A) en op de kruising met de Burgemeester van Hoofflaan wordt gebouw D gedeeltelijk in twaalf bouwlagen uitgevoerd. Aan deze zijde kan meer de hoogte worden gezocht gelet op het brede wegprofiel van de Bossebaan en de Burgemeester van Hoofflaan en de ruimere groene omzooming aan deze zijden. Hierdoor wordt voldoende afstand tot de woningen gehouden. Ook wordt door de hoogte aan de zijde van de Bossebaan te kiezen aangesloten bij de hogere bebouwing aan de Bree, waar volgens het geldende bestemmingsplan 'Centrum' appartementengebouwen mogen worden gerealiseerd met een bouwhoogte van 22 tot 28 meter.

De invulling met de hogere bebouwing vloeit verder voort uit het bepaalde in de Ruimtelijke StructuurVisie Veldhoven (zie ook par. 3.4.2), waarin de ruimtelijke ambities voor Veldhoven zijn bepaald. Hierin is opgenomen dat de locatie is gelegen aan de Stedelijke As. De zone aan en rondom de Stedelijke As is gericht op het versterken van het stedelijke karakter van Veldhoven. De hoek Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan is aangewezen als 'Accent Stedelijke As'. Hier is invulling aan gegeven door te kiezen voor een hoogte-accent door middel van een gebouw van twaalf bouwlagen, waarmee een stedelijke uitstraling wordt gecreëerd en dus een bijdrage wordt geleverd aan de verstedelijkingsopgave. Door te kiezen voor een verstedelijking aan de Stedelijke As, wordt de druk om de verstedelijking in de overige wijken van Veldhoven te realiseren, enigszins weggenomen. In de overige wijken kan hierdoor ruimte ontstaan voor een ruimer en groener karakter en kan het dorpse karakter daar bewaard blijven. Door de verstedelijking aan de Stedelijke As te realiseren, geven we invulling aan de 'best of both worlds'.

Ook in het Ambitiedocument Samen voor ruimtelijke kwaliteit (zie ook par. 3.4.5) is de locatie gelegen binnen het gebied dat is aangewezen als 'Sterk stedelijke structuur'. Op deze locaties wordt ingezet op opwaardering en doorontwikkeling van de stedelijke structuur en mag de stedelijke kant van de Veldhovense identiteit worden versterkt. Door hier meer stedelijke bebouwing met een hoogte-accent te realiseren, wordt de stedelijke kant van Veldhoven tot uiting gebracht.

Juist vanwege de ligging op de kop van de Burgemeester van Hoofflaan, op de hoek van de Bossebaan en de Heemweg en nabij de zuidentree van het City Centrum is het stedenbouwkundig verantwoord om een accent te realiseren met een hoogte van 12 woonlagen. Niet alleen vanuit zuidelijke richting, maar ook als men het City Centrum benadert vanuit westelijke (Bossebaan) of oostelijke richting (Heemweg) vormt dit accent een markering van het City Centrum aan de zuidzijde.

De stedenbouwkundige opzet van het City Centrum en de architectuur zijn kenmerkend voor de periode waarin het is gerealiseerd. Vanuit stedenbouwkundig en architectonisch oogpunt is een nieuwe impuls wenselijk om het City Centrum, en met name ook de zuidentree, (weer) aantrekkelijk te maken. De kwaliteitsverbetering bestaat niet uit het toevoegen van een hoog gebouw van 12 lagen, maar juist het ensemble van 4 nieuwe (woon)gebouwen met een extra accent op deze strategische locatie levert een bijdrage aan de versterking van de stedenbouwkundige structuur ter plaatse. Ook draagt het plan bij aan de ambitie, zoals verwoord in het Ambitiedocument, om de identiteit van Veldhoven te versterken door de dorpse en stedelijke kant nadrukkelijker tot uiting te laten komen. Dit doen we door de contrasten te vergroten. In dit geval betreft het de versterking van de stedelijke kant.

Zichtlijnen

Voor een informatie-avond in december 2018 is een zichtlijnenstudie (zie Bijlage 20) uitgevoerd om aan omwonenden inzichtelijk te maken wat de gevolgen van de realisering van de appartementengebouwen is voor het zicht op de woningen / percelen. Uit deze studie volgt dat het zicht vanuit de appartementen op de woningen gelegen aan de Begijnstraat, de Lange Mees, Burgemeester van Hoofflaan en de Bree minimaal is. Dit wordt veroorzaakt door de afstand, maar ook door de aanwezige bomen die veel rechtstreeks zicht op de percelen wegnemen. De afstand van gebouw C tot de voorgevel van de woningen aan de Begijnstraat bedraagt hemelsbreed circa 55 meter of meer. De afstand van gebouw D met de maximale hoogte tot de voorgevel van de woningen aan de Begijnstraat bedraagt cira 60 meter of meer en de afstand tot de achtertuinen van de woningen aan de Begijnstraat bedraagt zelfs circa 65 meter of meer.

Ook de appartementen aan de Bree liggen op een hemelsbrede afstand van circa 60 meter tot het hoogste gedeelte van gebouw D. Het gedeelte van gebouw D met een maximale hoogte van 14 meter ligt op een afstand van circa 55 meter afstand tot de appartementen aan de Bree. Ook voor de Bree staan vele bomen die het zicht wegnemen. Deze afstanden zijn vanuit stedenbouwkundig oogpunt acceptabel, mede gezien de ligging langs een belangrijk knooppunt en de nabijheid van het City Centrum.

Gelet op deze ruime afstand tot de woningen zijn details in de woningen of tuinen / terrassen niet goed zichtbaar. Bovendien belemmeren de bomen aan de zijde van de Burgemeester van Hooflaan en de Bossebaan het zicht op de woningen. Hoewel het effect in de winter kleiner is, is er nog wel een zekere mate van beschutting. De inbreuk op de privacy is dan ook zeer beperkt.

De woningen aan De Schimmerik zijn op een kortere afstand gelegen van de te realiseren gebouwen B en C. Deze worden op een afstand van circa 20 meter van de voorgevels van de woningen gerealiseerd. Gelet op het feit dat vanaf de gebouwen B en C gekeken wordt op de voorgevels van de woningen, is er sprake van enige aantasting van de privacy, maar is deze niet dusdanig dat er sprake is van een onaanvaardbare aantasting.

Terreininrichting

Centraal in het plangebied wordt nabij de entree tot het gebied vanaf de rotonde in de Bossebaan een parkeerterrein aangelegd (zie figuur 2.2). Met het aantal parkeerplaatsen wordt voorzien in de parkeerbehoefte van de muziekschool en bezoekers van de appartementengebouwen. Via logische routes over het parkeerterrein worden de stallingsgarages onder de appartementengebouwen ontsloten.

Figuur 2.2 Toekomstige situatie (bron: Pauwert architectuur, 26 november 2018)

Door de groene ruimte aan De Schimmerik tussen de twee stallingsgarages is er een directe verbinding voor langzaam verkeer tussen de Bossebaan en De Schimmerik. Door de positie van het appartementengebouw in het noordwesten van het plangebied is het noodzakelijk om het Van Aelstpad, tussen Bossebaan en Van Aelstlaan te verplaatsen. Deze verbinding zal net buiten het plangebied opnieuw worden aangelegd als verbinding voor fietsers en voetgangers.

De gebouwen zijn gegroepeerd rond ‘buitenkamers’. Deze gemeenschappelijke onbebouwde buitenruimten op de halfverdiepte stallingsgarages continueren en versterken de groene as van oost naar west en zijn toegankelijk voor bewoners en omwonenden. Deze openbaar toegankelijke buitenruimtes zijn even belangrijk als de gebouwen en worden in samenhang met de gebouwen ontworpen en ingericht. Vanwege het hoogteverschil tussen de buitenruimtes op de halfverdiepte stallingsgarages en het centrale parkeerterrein en het aangrenzende openbare gebied worden trappen en hellingbanen aangelegd. Op de meeste plaatsen liggen de trappen en hellingbanen direct tegen of naast de halfverdiepte stallingsgarages. Aan de Burgemeester van Hoofflaan krijgen de ruime trap (zie figuur 2.4) en hellingbanen een prominente plaats in de groenzone tussen het trottoir en de nieuwbouw.

Figuur 2.3 Wonen in een parkachtige omgeving; zicht vanaf De Schimmerik
(bron: Pauwert architectuur)

Figuur 2.4 Uitzicht op een parkachtige omgeving vanaf de Burgemeester van Hoofflaan
(bron: Pauwert architectuur)

2.2.2 Programma

Het programma bestaat uit maximaal 170 appartementen. Hierbij zullen de woningen in verschillende categorieën worden gerealiseerd voor verschillende doelgroepen. Van de 170 appartementen wordt 9% van de woningen in de categorie sociale huur/koop gerealiseerd, 10% lage middenhuur, 15% hoge middenhuur en 66% in de categorie dure huur.

In de Woonvisie is bepaald dat gestreefd wordt naar 22% sociale woningbouw, verdeeld over het totale woningbouwprogramma van Veldhoven. Omdat in de wijken waar het plangebied in/nabij ligt (Centrum, Cobbeek, d'Ekker) al veel sociale koop (gemiddelde WOZ-waarden behoren tot de laagste van alle wijken in Veldhoven) en sociale huur (resp. 53%, 30% en 40% corporatiewoningen) aanwezig is, wordt door middeldure en dure huur te realiseren, een goed aanvullend programma gerealiseerd. Hierdoor wordt de wijk als geheel versterkt. Tijdens de totstandkoming van de Woonvisie is in 2016 met vertegenwoordigers van de wijk afgesproken om in te zetten op een afwijkend (lees: lager) percentage sociale huur- en koopwoningen, waardoor goede doorstroommogelijkheden binnen de wijk worden gecreëerd.

De gemeente bepaalt per locatie welke ambities het belangrijkste zijn. Voor deze locatie is dat het realiseren van kwalitatief hoogwaardige en onderscheidende stedelijke bebouwing, die een accent vormt als oriëntatiepunt bij het centrum en de Stedelijke As. Om deze reden is voor deze locatie een lager percentage sociale woningbouw overeengekomen.

Het voorlopig bouwplan is als volgt opgebouwd:

• Blok A: circa 45 appartementen in 6 bouwlagen in de dure huur.
• Blok B: circa 38 appartementen in 4 bouwlagen in een mix van middenhuur en dure huur.
• Blok C: circa 34 appartementen in 4 bouwlagen in een mix van huur en/of koop in het goedkope of middensegment.
• Blok D: circa 53 appartementen in 12 bouwlagen in een mix van middenhuur en dure huur en/of koop.

2.2.3 Duurzaamheid

De gemeente Veldhoven heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Duurzaam bouwen verhoogt de gebruikswaarde (functioneel), de belevingswaarde (vorm) en de toekomst (tijd) voor de bebouwde omgeving. Duurzaam bouwen kan worden onderscheiden in stedenbouwkundig en bouwkundig duurzaam bouwen.

‘Stedenbouwkundig duurzaam’ betreft de stedenbouwkundige opzet en inpassing van de ontwikkeling in haar omgeving. Ruimtelijke kwaliteit vormt hierbij een voorwaarde voor een goed woon- en leefmilieu. Onder ‘bouwkundig duurzaam’ wordt niet alleen milieuvriendelijk en energiezuinig bouwen verstaan. Het betekent ook dat er aandacht wordt besteed aan de levensduur van een gebouw en het hergebruik van de toegepaste materialen. Door gebruik te maken van duurzame bouwmaterialen, die bovendien milieuvriendelijk zijn, wordt de aanslag op de aanwezige voorraden en het milieu beperkt. Met het realiseren van concrete bouwplannen dient zoveel als mogelijk rekening te worden gehouden met de uitgangspunten om te komen tot ‘stedenbouwkundig duurzaam’ en ‘bouwkundig duurzaam’ bouwen. Een aantal eisen met betrekking tot duurzaam bouwen is opgenomen in het Bouwbesluit. Wanneer een omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor de bouw van woningen, moet deze voldoen aan het Bouwbesluit, waarmee het aspect duurzaam bouwen kan worden gewaarborgd.

Bij de verdere uitwerking van het bouwplan zal veel aandacht worden besteed aan het aspect duurzaamheid en milieu. Volgens het Bouwbesluit is in het kader van het verkrijgen van een omgevingsvergunning reeds een EPC (Energie Prestatie Coëfficiënt) van 0,4 verplicht. Hiervoor dienen standaard de nodige extra voorzieningen te worden meegenomen in de schil van het gebouw en op het gebied van installaties. Vanuit de nieuwe Woonvisie van de gemeente Veldhoven is ook een ambitie opgenomen ten aanzien van duurzaam bouwen. Het streven is ‘nul op de meter’. Dit kan worden gerealiseerd met een veel hoogwaardiger energieconcept dan het huidige Bouwbesluit. De woningen worden gasloos gebouwd.

De ambities voor het bouwplan zijn vertaald in de volgende speerpunten:

• 1. Wonen in een parkachtige leefomgeving
• 2. Inclusiviteit en co-creatie
• 3. Mobiliteitsconcept voor de toekomst
• 4. Slimme energie- en waterhuishouding

In het Richtdocument duurzaamheid dat als Bijlage 1 is opgenomen, zijn deze speerpunten toegelicht en is beschreven hoe hier invulling aan zal worden gegeven.

Groene dooradering, gebouwen met de voeten in het groen, groene verblijfsplekken, parkeren tussen hagen en onder bomen en de parkeerclusters die worden omarmd door hagen zijn concrete invullingen die wonen in een parkachtige omgeving haalbaar maken.

Inclusiviteit en co-creatie komen tot uitdrukking in gezamenlijke ruimtes (binnen en buiten) en activiteiten, waar en waarbij bewoners elkaar kunnen ontmoeten.

Met het oog op de toekomst gericht, is het nodig om na te denken over de mobiliteit van en naar het plangebied. Er verschijnen steeds meer slimme, betaalbare en duurzame oplossingen die de gaten tussen de verschillende vervoersmiddelen kleiner maken. Het CBS signaleert dat autobezit momenteel terugloopt. Het doel is in te spelen op deze trend en hieraan bij te dragen. Het aanbieden van elektrische deelauto's en elektrische deelfietsen binnen het plangebied is hiervan een voorbeeld.

In het kader van slimme energie- en waterhuishouding kunnen bouwkundige maatregelen worden toegepast. GPR-gebouw geeft inzicht in de duurzaamheid van het bouwplan en de effecten van verschillende ingreepscenario’s. Daarnaast is het van belang de bewustwording van de bezoekers en bewoners in de omgeving ten aanzien van duurzame energieopwekking te vergroten. Voor de buffering van regenwater binnen het plangebied worden wadi's aangelegd.

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI), die op 11 september 2020 door de minister is vastgesteld, is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is hiermee geheel komen te vervallen.

Met de NOVI geeft het kabinet richting aan de grote opgaven die het aanzien van Nederland de komende dertig jaar ingrijpend zullen veranderen. Denk aan periodes van droogte, afgewisseld met extreme regenval, de zeespiegelstijging, de overgang naar duurzame energie en de ruimte die nodig is voor windmolens en zonnepanelen. Of de bouw van 1 miljoen nieuwe woningen om het woningtekort op te lossen, de groei en het bereikbaar houden van steden en plekken voor distributiecentra. Denk ook aan het versterken van onze natuur en biodiversiteit, het behoud van ons landschap en de vitaliteit van onze landbouw. Dit zijn voorbeelden van grote, ingewikkelde opgaven. Deze opgaven kunnen niet meer apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal.

Het Rijk geeft met de NOVI richting aan de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. De vier prioriteiten betreffen:

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel;
• 3. Sterke en gezonde steden en regio’s;
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid moeten worden gemaakt. De NOVI gebruikt bij het maken van keuzes drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies,
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en
• 3. Afwentelen wordt voorkomen.

Planspecifiek

In de NOVI zijn geen specifieke voorwaarden opgenomen voor het plangebied. Zo lang er geen sprake is van een nationaal belang zal het Rijk de beoordeling en uitvoering van ontwikkelingen dus aan de provincies en gemeenten overlaten. De uitgangspunten, die voorheen in de SVIR stonden, zijn juridisch verankerd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). In het Barro is aangegeven welke gebieden, of projecten, van nationaal belang zijn en aanvullende toetsing behoeven.

Om te bepalen of sprake is van strijdigheid met de belangen uit de NOVI dient daarom verder te worden getoetst aan het Barro.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR waren geformuleerd. Onderdelen en/of artikelen in het Barro blijven ook naast de NOVI gelden.
Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. De regels uit het Barro komen straks terug in het Besluit kwaliteit Leefomgeving (Bkl).

Het plangebied valt volgens de kaarten van de Rarro in het obstakelbeheergebied rond Vliegbasis Eindhoven. Op deze gronden gelden op grond van artikel 2.6.4 van het Barro maximaal toelaatbare bouwhoogtes voor objecten ter bescherming van de veiligheid van het luchtvaartverkeer en ter bescherming van de werking van (radar)apparatuur. De bouwhoogtebeperkingen zijn overgenomen in dit bestemmingsplan, zodat het bestemmingsplan in overeenstemming is met het Barro. In paragraaf 4.12 wordt hier gedetailleerd op ingegaan.

Het plangebied valt volgens de kaarten van de Rarro tevens in het radarverstoringsgebied van de radarinstallatie op vliegbasis Woensdrecht. Het plangebied ligt niet binnen de kern van het radarverstoringsgebied, maar binnen de daaromheen liggende ring. In die ring gelden uitsluitend bouwhoogtebeperkingen voor windmolens. Het radarverstoringsgebied legt daarom geen beperkingen op aan bebouwing binnen het plangebied. In paragraaf 4.13 wordt hier gedetailleerd op ingegaan.

3.1.3 Ladder duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen, is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen, de ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: "De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen." Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.

Per 1 juli 2017 is een gewijzigde ladder in werking getreden. Hierin is de tekst van de ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de noodzaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: "De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien."(artikel 3.1.6, tweede lid, Bro).

Toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro is vastgelegd dat de ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing is op iedere nieuwe stedelijke ontwikkeling. Sinds de invoering van de ladder is er veel jurisprudentie verschenen, waarin ingegaan wordt op de definitie van 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Wanneer een nieuw bestemmingsplan of uitwerkingsplan past binnen de planologische mogelijkheden van het geldende plan, wordt er niet voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Regionale afspraken

De gemeenten in het Stedelijk Gebied Eindhoven (gemeenten Best, Eindhoven, Geldrop-Mierlo, Helmond, Nuenen, Oirschot, Son en Breugel, Veldhoven en Waalre) hebben eind 2017 afspraken gemaakt over woningbouw op de regionale woningmarkt. Dit 'Afsprakenkader Wonen 2017' (hierna: het Afsprakenkader) is door alle gemeenteraden bekrachtigd en heeft de instemming van de provincie Noord-Brabant. Daarnaast is in maart 2019 de Woondeal gesloten tussen het SGE, het ministerie van BZK en de provincie Noord-Brabant.

In het Afsprakenkader is vastgelegd hoe de afstemming van de woningbouwontwikkelingen binnen het SGE is geregeld. Hierin zijn kwantitatieve en kwalitatieve afspraken gemaakt over geplande uitbreidingslocaties en zijn ook afspraken gemaakt over afstemming en monitoring van alle woningbouwlocaties.

De meest actuele behoeftecijfers liggen vast in de Woondeal. Zie voor de regionale afstemming ook paragraaf 3.3.3.

Op basis van de Woondeal en de krapte op de regionale woningmarkt is er de noodzaak om extra harde plancapaciteit te realiseren. Als waarborg tegen een overmaat van nieuwe woningen wordt de productie en programmering (lopende en nieuwe projecten, inclusief fasering) in het stedelijk gebied gemonitord en afgezet tegen de Woondeal en/of de dan actuele provinciale prognoses.

Toetsing plan

Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van 170 woningen waardoor er sprake van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling'. Het plan ligt binnen de bebouwde kom van Veldhoven en kan aangeduid worden als een 'inbreidingsplan'. Het voorliggend plan bevindt zich tevens in het bestaand stedelijk gebied zoals opgenomen in de Interim omgevingsverordening ruimte.

Dit project voorziet in de realisatie van 170 appartementen in de sociale huur/sociale koop (9%), lage middenhuur (10%), hoge middenhuur (15%) en dure huur (66%). Op basis van het onderzoek van Companen (zie Bijlage 2) kan worden geconcludeerd dat de ontwikkeling past binnen de regionale woningbouwafspraken en -programmering, waarmee de behoefte aan deze ontwikkeling voldoende is aangetoond. Het plan voldoet hiermee aan de uitgangspunten van de ladder van duurzame verstedelijking.

Conclusie met betrekking tot het plangebied

Het voorliggende initiatief past binnen de regionale woningbouwafspraken en -programmering, waarmee de behoefte aan deze ontwikkeling voldoende is aangetoond. Het plan voldoet hiermee aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.4 Conclusie

De beoogde herontwikkeling op de hoek Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan past binnen het nationale beleid.

3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant

Vooruitlopend en anticiperend op de in werking treding van de nationale Omgevingswet in 2021 hebben Provinciale Staten op 14 december 2018 de Brabantse omgevingsvisie vastgesteld. Met deze omgevingsvisie geeft de provincie richting aan wat zij voor Brabant wil bereiken en biedt daarmee handvatten voor haar handelen in de praktijk.

De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste provinciale ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. Conform de Omgevingswet staan de waarden veiligheid, gezondheid en duurzame omgevingskwaliteit centraal. De Brabantse Omgevingsvisie voegt daar ambities aan toe voor vier hoofdopgaven: de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De visie geeft daarbij richting aan deze opgaven vanwege de ingrijpende veranderingen waarmee zij gepaard gaan. Daarnaast geeft de Omgevingsvisie ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie zal komende jaren nader worden uitgewerkt in diverse programma’s. Inmiddels is er ook een omgevingsverordening vastgesteld, waarop nader wordt ingegaan in paragraaf 3.2.3.

De omgevingsvisie bevat geen specifieke ambities voor het plangebied.

3.2.2 Structuurvisie ruimtelijke ordening

In 2010 is de Structuurvisie ruimtelijke ordening (Svro) vastgesteld door Provinciale Staten. De Svro bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De Svro is in 2014 partieel herzien, waarbij onder andere het gewijzigde beleid op het gebied van natuur (realisering van het natuurnetwerk) en veehouderij (transitie naar een zorgvuldige veehouderij) zijn verwerkt. De Svro 2014 is in werking getreden op 19 maart 2014. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de Interim omgevingsverordening, waarin de kaderstellende elementen uit de Svro zijn vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De Svro gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Mens, markt en milieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijk beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de structuurvisie de 'rode' draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt. De provincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landschappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en versterking van aanwezige landschapskwaliteiten. Binnen de stedelijke structuur worden twee ontwikkelingsperspectieven onderscheiden:

• Stedelijk concentratiegebied (stedelijke regio's): in het stedelijk concentratiegebied, inclusief de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen. Enerzijds om de steden voldoende draagvlak te geven voor hun functie als economische en culturele motor, anderzijds om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan.
• Overig stedelijk gebied (landelijke regio's): het overig stedelijk gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorziet in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte. Grootschalige verstedelijking is ongewenst en voor woningbouw geldt het principe 'bouwen voor migratiesaldo-nul'.

De kern Veldhoven maakt deel uit van het stedelijk concentratiegebied rond Eindhoven en Helmond.

De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in de Svro geordend in vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. Samen vormen de structuren de provinciale ruimtelijke structuur. De structuren geven een hoofdkoers aan: een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief voor een combinatie van functies. De structuren geven ook aan waar functies worden uitgesloten of welke randvoorwaarden de provincie aan functies stelt. Binnen de structuren is ruimte voor regionaal maatwerk.

3.2.3 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant

Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 25 oktober 2019 de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De Interim omgevingsverordening is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet in 2021. Hierin worden de bestaande verordeningen over de fysieke leefomgeving samengevoegd tot één Interim omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening is beleidsneutraal van karakter. Enkele inhoudelijke wijzigingen zijn echter wel aangebracht. Op hoofdlijnen gaat het om:

• een meer gebruikersvriendelijke opbouw met regels die per gebruikersgroep (burgers en bedrijven, gemeenten, waterschap) bij elkaar staan en minder losse bijlagen;
• aanpassingen waardoor de regels straks beter passen in het systeem van de omgevingswet;
• aanpassingen vanwege de vastgestelde omgevingsvisie, zoals de nieuwe manier van samenwerken en meer inzet op omgevingskwaliteit.

Zo wordt onderscheid gemaakt tussen rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven en instructieregels voor gemeenten. De instructieregels voor gemeenten hebben tot doel dat de gemeenteraad de, in de omgevingsverordening opgenomen, voorwaarden betrekt bij de vaststelling van een bestemmingsplan. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit).

De provincie wil de omgevingskwaliteit van Brabant bevorderen, in combinatie met een veilige en gezonde leefomgeving. Bij omgevingskwaliteit gaat het om de kwaliteit van een plek of gebied, die wordt bepaald door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde.

Op de kaart bij de omgevingsverordening wordt onderscheid gemaakt in Stedelijk en Landelijk gebied.

Het plangebied ligt in het 'Stedelijk gebied'. Voor het bouwen van woningen binnen het 'Stedelijk gebied' geldt als voorwaarde dat dit past binnen de regionale afspraken die over wonen zijn gemaakt. Ook vanuit de ladder voor duurzame verstedelijking die in het Besluit ruimtelijke ordening (zie paragraaf 3.1.3) is opgenomen, gelden dienaangaande voorwaarden. Verder wordt gelet op de doelen als benoemd in de Brabantse omgevingsvisie aandacht gevraagd voor de opgaven vanuit energietransitie, klimaatadaptatie en een veilige, gezonde leefomgeving.

De beoogde woningbouwontwikkeling past binnen de regionale afspraken die gemaakt zijn over woningbouw. Ten aanzien van de doelen uit de Brabantse omgevingsvisie kan worden opgemerkt dat hieraan aandacht is besteed in paragraaf 3.3.3, omdat ook de Brainport Principes deze aandachtspunten bevat om het woonklimaat in de regio te versterken.

3.2.4 Conclusie

De beoogde herontwikkeling op de hoek Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan past binnen het provinciale beleid.

3.3.1 Integrale Strategie Ruimte Metropoolregio Eindhoven

In 2016 is Brainportregio Eindhoven door het Rijk erkend als één van de drie mainports. De 21 gemeenten van de Metropoolregio Eindhoven (MRE) hebben een gezamenlijke ambitie: de Brainport Eindhoven verder ontwikkelen tot een economische topregio die internationale allure verbindt aan regionale eigenheid. De werkplaats Ruimte heeft dit uitgewerkt in een regionale Integrale Strategie Ruimte (ISR).

De ISR is een ambitie, inspiratie- en kansendocument voor de regio. Het is een basis van waaruit partijen op verschillende niveaus (lokaal, subregionaal en bovenregionaal) werken aan opgaven ter versterking van de kwaliteiten van onze regio. Het vormt een gemeenschappelijk vertrekpunt voor de subregionale en lokale beleidsontwikkeling. De ISR ondersteunt daarmee de onderlinge en met andere partijen te maken afspraken. De ISR heeft een functie voor communicatie- en lobbytrajecten. Zo zal het een bouwsteen namens de regio vormen voor de provinciale omgevingsvisie.

De ISR is opgesteld door de werkplaats Ruimte met partners uit het bedrijfsleven, wetenschap, onderwijs en overheden. De ISR zet in op 3 centrale thema’s:

• De energieke regio: De centra van steden en dorpen zijn van bewoners en bezoekers. Inrichting is gericht op beleving en verblijfskwaliteit.
• De verbonden regio: Een onderscheidende regionale en (inter)nationale bereikbaarheid. Verplaatsen in de regio is sneller, eenvoudiger en/of leuker.
• De innovatieve regio: Economische activiteit en innovatie op werklocaties. Verbeteren verwevenheid campussen, kennisinstellingen en de innovatieve maakindustrie. Ruimte om te experimenteren.

De strategiekaart toont de keuzen, ambities en strategische projecten die van belang zijn op (inter)nationaal niveau, waaraan we als Brainportregio werken. De Brainportregio maakt onderdeel uit van de nationale Ruimtelijke Economische Ontwikkelingsstrategie (REOS). Deze richt zich op het versterken van het economisch kerngebied van Nederland. Tegelijkertijd dragen de op de strategiekaart vermelde elementen ook bij aan een versterking van de regio zelf, wat goed is voor het woon-, leef en ondernemingsklimaat van iedereen in de regio.

De strategie is opgebouwd uit de thema’s: economisch vestigingsklimaat; woon- en leefklimaat; omgevingskwaliteit; mobiliteit; duurzaamheid en klimaat. Per thema bevat de ISR een kaart en een beschrijving van het streven en de wijze waarop dit kan worden bereikt.

Relevantie voor het plangebied

Ook in de ISR hebben projecten en initiatieven die gericht zijn op hergebruik, transformatie en (gedeeltelijke) sloop van bestaande bebouwing prioriteit. De herontwikkeling aan de Bossebaan is zo'n project. Zoals ook uit het vorige hoofdstuk blijkt, staat duurzaamheid hierbij hoog in het vaandel.
Veldhoven is aangeduid als suburbaan woonmilieu, waar de nadruk ligt op woongebieden in lagere dichtheden, met voorzieningen op korte afstand. Met het centrum van Veldhoven op zeer korte afstand is een hogere dichtheid binnen het plangebied verantwoord. Hiermee wordt het juiste type woonmilieu op de juiste locatie gerealiseerd.

Het HOV netwerk binnen de MRE wordt versterkt. De busroute over de Bossebaan gaat onderdeel uitmaken van dit HOV netwerk zodat ook het plangebied goed bereikbaar is met het openbaar vervoer. Ook is de Bossebaan onderdeel van het netwerk van snelfietspaden, zodat zowel werkgelegenheid in de richting van Eindhoven en het buitengebied ten westen van Veldhoven goed en snel bereikbaar zijn met de fiets.

Het voorliggende bestemmingsplan sluit aan op de ambities en doelstellingen die met de Integrale Strategie Ruimte voor de Metropoolregio Eindhoven op het gebied van economisch vestigingsklimaat, woon- en leefklimaat, omgevingskwaliteit, mobiliteit, duurzaamheid en klimaat zijn gesteld.

3.3.2 Brabantse Agenda Wonen

De Brabantse Agenda Wonen is een agenda op hoofdlijnen en stippelt een koers uit voor (verdere) regionale samenwerking en vernieuwing van de woningbouwafspraken. Daarin nodigt de provincie alle subregio’s uit om, samen met relevante partijen op de woningmarkt en de provincie, een regionaal perspectief op wonen te ontwikkelen.

Versnelling van de woningbouwproductie, vernieuwing en verduurzaming van de bestaande woningvoorraad en het ombouwen van leegstaand vastgoed naar woningen. Dat zijn belangrijke doelen van de Brabantse Agenda Wonen. Met deze agenda geeft de provincie aan welke accenten er de komende jaren liggen bij het bouwen en wonen en hoe zij zich hiervoor gaat inzetten.

Op basis van de Brabantse Agenda Wonen moet ruimte worden gegeven aan goede plannen. “Een beleid gericht op een duurzame verstedelijking en zorgvuldig en zuinig ruimtegebruik biedt ruim baan voor ‘goede plannen’ binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen. Ruimte dus voor woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, dat aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw kan worden genomen.”

Per gemeente is een indicatie (met bandbreedte) gegeven van de planningsruimte voor woningbouw in de komende jaren. Overeenkomstig de provinciale verordening is deze ‘programma-indicatie’ richtinggevend voor de (sub)regionale woningbouwplanning en -programmering en de hierover te maken regionale afspraken. Gemeentelijke bestemmingsplannen, die voorzien in de nieuwbouw van woningen of anderszins leiden tot een (netto) toename van de woningvoorraad, dienen te passen binnen dit regionale afsprakenkader.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de herontwikkeling van een voormalige bedrijfs- en kantoorlocatie nabij het City Centrum waarbij de bouw van 170 woningen mogelijk wordt gemaakt. De woningen worden binnen het Stedelijk gebied opgericht.

3.3.3 Stedelijk Gebied Eindhoven

In 2017 is in de negen gemeenten van het Stedelijk Gebied Eindhoven (hierna SGE) het Afsprakenkader Wonen vastgesteld. Dit is daarna op 13 december 2017 bekrachtigt in het Regionaal Ruimtelijk overleg van regio Zuidoost van de provincie Noord-Brabant. Daarnaast is in 2018 de SGE visie op wonen in de 9 gemeenten vastgesteld. Ten slotte is in maart 2019 een Woondeal gesloten tussen het SGE, het ministerie van BZK en de provincie Noord-Brabant.

De belangrijkste uitgangspunten van het Afsprakenkader en de Visie op Wonen:

Afstemmingsafspraken

• a. Ruim baan geven aan initiatieven die uitgaan van herstructurering, transformatie en inbreiding. Dit betreft de locaties binnen het Stedelijk gebied zoals dat is aangegeven in de provinciale verordening.
• b. Geen nieuwe uitleglocaties tenzij het portefeuillehoudersoverleg hierover een unanieme beslissing neemt.
• c. Voor grotere projecten geldt dat een instemming van het SGE portefeuillehoudersoverleg wonen nodig is voordat een bestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Het portefeuillehoudersoverleg baseert zich op het advies van het onafhankelijke SGE coördinatieteam wonen. Voor Veldhoven is dit vanaf 75 woningen.
• d. We monitoren de woningbouwontwikkelingen kwantitatief en kwalitatief.
• e. In principe beschouwen we de kwantitatieve provinciale prognoses 2017 als richtinggevend op het niveau van het Stedelijk Gebied. Hierbij maken we zo optimaal mogelijk gebruik van de ruimte die de Brabantse Agenda Wonen biedt. Dit onderdeel is deels achterhaald door het sluiten van de Woondeal.

In de SGE Visie op wonen zijn ambities neergelegd voor de ontwikkeling van de woningvoorraad en de woonmilieus in het Stedelijk Gebied. Deze worden in de komende periode uitgewerkt. De gemeenten werken al wel met de Brainport Principes: kwalitatieve uitgangspunten die ervoor moeten zorgen dat het woonklimaat in de regio wordt versterkt. In plaats van met elkaar te concurreren, werken de 9 gemeenten samen om het kwaliteitsniveau van de nieuwbouwwoningen zo hoog mogelijk te leggen.

Er zijn 7 Brainport Principes:

• 1. Koesteren van identiteit;
• 2. Ruimte voor innovatie;
• 3. Vraaggericht ontwikkelen;
• 4. Invloed voor bewoners;
• 5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus;
• 6. Benutting regionaal schaalniveau;
• 7. Gezonde verstedelijking.

Bovenstaande principes worden gekenmerkt door het extra besteden van aandacht aan de volgende thema’s: inclusiviteit, duurzaamheid, thuis en gastvrij, state of the art technology, gezond wonen, ruimte voor ontplooiing, en recht op inspiratie.

Deze aandachtspunten zijn ook bepalend geweest voor de ontwikkeling van het gebied Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan. De meeste punten uit de “Brainport Principes” zijn bekend en heel specifiek, maar ze vormen een kader om plannen in de breedte te toetsen en om te komen tot kwaliteit van woongebieden.

1. Identiteit voor de woonomgeving

Bewoners willen zich kunnen identificeren met hun woonomgeving. Heeft deze een "ziel"? Of dit nu is door een historische link met een middeleeuws (bijv. Den Bosch) of industrieel verleden (Strijp-S) of met een nieuw gecreëerde identiteit (Brandevoort)? Veldhoven is een plaats opgebouwd uit vier dorpen, die vervolgens aaneengegroeid zijn tot een uitgestrekte plaats. De karakteristieken van een "dorp" zijn door de schaalvergroting echter maar gedeeltelijk overeind gebleven. Maar de positieve identiteit van Veldhoven is de combinatie van ontspannen wonen in een groene omgeving en alle voorzieningen in de nabijheid (in eigen gemeente of nabijgelegen stad) "The best of both worlds".

De hectiek van vandaag de dag vraagt om een rustige thuisbasis. Dit plan toont deze combinatie specifiek door de precieze locatie: wonen nabij de zuidentree van het City Centrum met alle voorzieningen, maar ook op de groene as. Een kruispunt van stedelijkheid en groene rust. Thuis en gastvrij. De directe nabijheid van de muziekschool zorgt voor een bijzondere woonomgeving. Het plan zorgt voor versterking van de op de locatie aanwezige kwaliteiten.

2. Ruimte voor innovatie

Het vooroplopen in techniek van de hele Brainportregio hoort een uitwerking te krijgen in de gebouwde omgeving. Het plan omarmt nieuwe gebouwtechnieken om te komen tot een beter woonklimaat: gezond wonen. Ook aan de minder technologische kant zijn duurzame elementen in het plan te vinden: natuur-inclusief op de groene as, waterberging, passieve zonwering, zonreflectie en warmtebuffering.

3. Vraaggericht ontwikkelen en de wauw-factor

Wat we nieuw toevoegen is anders dan wat er in Veldhoven nu is, nieuw elan voor het City Centrum. Het spektakel zit niet in de individuele woning, maar in een indrukwekkend samenspel. In dit geval de samenhang tussen gebouwen en tussenruimtes. Met op de meest opvallende positie, het kruispunt, zich verheffend boven de bomen een gebouw voor de markering van de zuidelijke entree van het Citycentrum. De openbare ruimte vormt kijkruimte én plek voor samenkomst, voor de nieuwe bewoners maar evengoed voor de omwonenden en de gebruikers van de muziekschool. Het gebied krijgt een nieuwe, moderne identiteit, tussen de toch gedateerde omliggende gebieden. De toegevoegde woningen zijn aanvullend qua type en doelgroep. Voor een grote diversiteit aan doelgroepen, met ruimte voor kinderwagen of scootmobiel: inclusiviteit.

4. Invloed voor bewoners

De basis van het plan is het bieden van differentiatie. Om ruimte te bieden aan mensen die niet een gemiddelde zijn. Zorgen voor inclusiviteit. De differentiatie van de woningen zijn daarbij de start. We geven toekomstige bewoners invloed op het plan. Vanuit het principe "vraag het de gebruiker" worden klankbordgroepen georganiseerd met toekomstige bewoners. Door de opbouw uit losse bouwvolumes ontstaat differentiatie tussen de volumes die in uitwerking de identiteit van de kleinere groep kan bepalen. Deze groep kan dan ook de uitwerking van de identiteit mee vormgeven. Er is ruimte voor ontplooiing. De inrichting van collectieve tuinen (tussen en op de gebouwen) en binnenruimtes vindt plaats in overleg met de klankbordgroepen. De woning als kleinste element op maat voor een individuele bewoner. Samen te vatten onder de term Co-creatie.

Er wordt een zorgvuldige omgevingsdialoog doorlopen die gericht is op het betrekken van belangen van omwonenden, betrokkenen, belanghebbenden en andere stakeholders bij de ontwikkeling. De omgeving en belanghebbenden zijn in overleg met de gemeente bepaald en de stakeholders zijn c.q. worden op de hoogte gebracht. De inloopavond van 7 mei 2018 was de start van de dialoog. De omgeving werd geïnformeerd over het voornemen en de ontwikkelaar nodigt de omgeving uit voor de dialoog. Er vinden open gesprekken plaats tussen meer partijen. De ontwikkelaar legt uit wat de plannen zijn. Hierbij wordt ingegaan op de functies, programma, parkeren, openbare ruimte, orde en veiligheid, verandering van de omgeving, etc. De omgeving/omwonenden wordt de gelegenheid geboden om hierop te reageren. De ontwikkelaar gaat in op de reacties en geeft gemotiveerd aan wat wel of niet met de opmerkingen wordt gedaan en dit wordt weer open gecommuniceerd. Er worden verslagen gemaakt met daarin waar en wanneer de dialoog heeft plaatsgevonden, het gevolgde proces, wie er uitgenodigd zijn om de dialoog aan te gaan, een samenvatting van gezegd is en wat de uiteindelijke uitkomsten waren, etc.

Eind november 2018 zijn belanghebbenden in de directe omgeving opnieuw geïnformeerd over de bouwplannen en op 14 december 2018 heeft een informatiemarkt plaatsgevonden.

5. Aantrekkelijke en gevarieerde woonmilieus

Een aantrekkelijke woonomgeving is een woonomgeving die de publieke ruimte faciliteert, adaptief is en stimuleert. Dynamiek en rust moeten beide worden geboden. Dit is bereikt door de gekozen hoofdopzet waarbij de tussenruimte tussen de bouwblokken bijna belangrijker is dan de gebouwen. Doorwaadbaarheid, zichtlijnen en het verschil tussen de verschillende buitenkamers zijn de basis. De buitenkamers vormen primair ruimte voor de nieuwe bewoners. Maar ze vormen ook voor de muziekschool en omwonenden een toevoeging op de bestaande woonomgeving.

6. Benutting regionaal schaalniveau

Veldhoven staat niet op zichzelf, maar is onderdeel van het stedelijk gebied Brainport-Eindhoven. De afzonderlijke plaatsen binnen de regio moeten elkaar niet beconcurreren maar versterken. Werknemers van ASML wonen ook op Strijp-S en die van de High-tech Campus ook in "dorp" Veldhoven. Door specifieke woonomgevingen te creëren met identiteit krijgen werknemers keuze in woonomgeving. Voor Veldhoven betekent dit dat we niet concurreren met de stedelijkheid van Eindhoven, maar zorgen voor een mooie ontspannen woonomgeving waar groene as en voorzieningen samenkomen. Dit is precies waar het plan in voorziet.

7. Gezonde verstedelijking

Zoals reeds in paragraaf 2.2 aan de orde is geweest, zijn de gebouwen gegroepeerd rond ‘buitenkamers’. Deze gemeenschappelijke onbebouwde buitenruimten continueren en versterken de groene as van oost naar west en zijn voor eenieder toegankelijk. Deze openbaar toegankelijke buitenruimtes zijn even belangrijk als de gebouwen en worden in samenhang met de gebouwen ontworpen en ingericht. Ook aan de zijde van De Schimmerik worden groene ruimtes toegevoegd. Hierdoor ontstaat een prettige gezonde leefomgeving met een goede verhouding tussen stenen en groen.

In het Richtdocument duurzaamheid dat als bijlage is opgenomen, wordt nader ingegaan op de eerste zes "Brainport Principes".

Voorliggende ontwikkeling is eveneens voorgelegd aan het Coördinatieteam Wonen van het Stedelijk Gebied Eindhoven. Het coördinatieteam toetst alle grote woningbouwprojecten of deze voldoen aan de Brainport Principes. Op 18 maart 2020 heeft het coördinatieteam positief over de ontwikkeling aan de Bossebaan geoordeeld. Het advies van het coördinatieteam is opgenomen in Bijlage 3.

3.3.4 Woondeal

Op 7 maart 2019 hebben de minister van Binnenlandse Zaken (BZK), de provincie Noord-Brabant en het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) de Woondeal ondertekend. Met de ondertekening van de Woondeal zetten partijen zich in om de woonopgave in deze regio aan te pakken. Een grote variëteit aan woonmilieus draagt bij aan de ontwikkeling van de Brainportregio.

De Woondeal helpt de gewenste versnelling van de woonopgave in Eindhoven en de andere acht gemeenten binnen het SGE te realiseren: meer woningen, op de juiste locatie en voor de goede doelgroep. De versnelling moet in de periode tot 2024 zo'n 27.000 woningen opleveren. De Woondeal gaat daarnaast ook over de werking van de woningmarkt (met name op het gebied van regelgeving), de plancapaciteit (de periode tot 2040) en integrale gebiedsontwikkeling in de regio Eindhoven. De Woondeal is een eerste stap van een langjarig partnerschap met de betrokken partijen.

Het SGE heeft behoefte aan 27.000 woningen in de periode 2019 tot en met 2023. Deze behoefteraming geldt als richtinggevend bij de versnelling van de woningbouwproductie. Het zwaartepunt voor het realiseren van groen-stedelijke woonmilieus ligt - zoals vastgelegd in het Afsprakenkader Wonen 2017 - in de negen prioritaire locaties: Aarle, Brandevoort, Blixembosch, Ekenrooi Zuid, Nuenen West, Meerhoven, Tongelrese Akkers, Waalre Noord en Zilverackers. De minister, de provincie en het SGE volgen de ontwikkeling van deze locaties als geheel op het gebied van aantallen en exploitatie. Het zwaartepunt voor het realiseren van centrum-stedelijke woonmilieus ligt in Eindhoven binnen de Ring.

Veldhoven heeft zich tot doel gesteld als haar bijdrage aan de Woondeal zo'n 2000 woningen te realiseren.

Conclusie met betrekking tot het plangebied

Dit bestemmingsplan maakt 170 woningen mogelijk en draagt bij aan de doelstelling om versneld voldoende woningen te bouwen.

3.3.5 Conclusie

De beoogde herontwikkeling op de hoek Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan past binnen het regionale beleid.

3.4.1 Stadsvisie Veldhoven 2015 - 2030

In 2005 werd, na intensief overleg met bewoners, bedrijven en instellingen uit de Veldhovense samenleving, de Stadsvisie 2005 - 2030 ‘Het beste van Veldhoven, the best of both worlds’ uitgebracht. Een document waarin, op basis van de bestaande situatie in 2005 en verwachte ontwikkelingen, de contouren werden vastgelegd voor het beleid richting de toekomst. De stadsvisie was vooral een wensbeeld: wat willen we met z’n allen voor de toekomst van Veldhoven?

De Stadsvisie Veldhoven is in 2015 geactualiseerd. In samenspraak met diverse stakeholders zijn de sterke en zwakke kanten van Veldhoven in beeld gebracht en is de huidige situatie (anno 2015) beschreven. Een terugkerend kenmerk is dat de kracht van Veldhoven ligt in de combinatie van twee werelden: dorpse gevoelens in een verstedelijkte omgeving. Dit komt ook terug in de ligging van de gemeente, tussen de stad Eindhoven aan de ene zijde en de rust en landelijke ruimte van de Kempen aan de andere zijde.

De visie voor Veldhoven is erop gericht om deze kwaliteit (het 'beste van twee werelden', een combinatie van dorpse sfeer en stedelijke voorzieningen) vast te houden. De stadsvisie 2015 - 2030 kan worden gezien als een startdocument waarin de richting van het gemeentelijk beleid is aangegeven. Hierbinnen worden onder andere de thema's 'wijken, wonen, leefbaarheid, 'sociaal domein', 'educatie, cultuur, sport en recreatie' en 'economie, middenstand en werkgelegenheid' onderscheiden.

Relevantie voor het plangebied

De Stadsvisie Veldhoven 2015 - 2030 geeft een wensbeeld voor de toekomstige ontwikkeling van Veldhoven en bevat geen concreet beleid dat direct kan worden vertaald in het bestemmingsplan. De combinatie van wonen en groen in het project sluit aan op de term 'the best of both worlds’.

3.4.2 Ruimtelijke StructuurVisie Veldhoven

De Ruimtelijke StructuurVisie Veldhoven is op 3 juni 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. De structuurvisie vormt de basis voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Omdat de grote ruimtelijke ingrepen - waaronder de realisering van Zilverackers en Habraken - reeds bekend zijn, heeft de structuurvisie geen kwantitatief karakter, maar richt deze zich met name op de kwaliteiten van Veldhoven en het versterken van de identiteit. In de structuurvisie zijn keuzes gemaakt met betrekking tot het behoud en de versterking van zowel de stedelijke als de dorpse kwaliteiten van Veldhoven: deze kwaliteiten komen pas goed tot hun recht als voor iedere kwaliteit een eigen plek wordt gevonden.

Veldhoven is gegroeid vanuit een aaneenschakeling van vier dorpen: Veldhoven-Dorp, Meerveldhoven, Zeelst en Oerle. Deze dorpen zijn ontstaan op de hogere gronden tussen de beekdalen, die overwegend zuidwest-noordoost zijn gericht. Hoewel Veldhoven in de naoorlogse periode sterk is gegroeid met planmatige invullingen (woonwijken, bedrijventerreinen en een centraal gelegen centrumgebied) zijn de oorspronkelijke dorpen nog steeds herkenbare eenheden binnen het stedelijk gebied: de dorpen vormen een samenhangend stelsel van kernen en dorpslinten rond de nieuwere delen van Veldhoven.

Vanuit de dorpenstructuur is een middelgrote stad ontstaan, met enerzijds stedelijke voorzieningen en stedelijke allure (voornamelijk in het City Centrum) en anderzijds een dorps karakter en een dorpse identiteit. Om recht te doen aan de verschillende kwaliteiten is in de Ruimtelijke StructuurVisie onderscheid gemaakt in een aantal deelgebieden: het buitengebied, de dorpsstructuur, de planmatige uitbreidingen, het City Centrum en de bedrijventerreinen. Daarnaast is een visie geformuleerd op de groenstructuur, de verkeersstructuur en de Stedelijke As. In de structuurvisie is per deelgebied een koers aangegeven, waarbij de kenmerken van de stedenbouwkundige/landschappelijke structuur - de dorpse, kleinschalige structuur dan wel de stedelijke accenten - tot uitdrukking komen.

D'Ekker

D'Ekker is de eerste grootschalige uitbreiding van Veldhoven, gerealiseerd in de jaren '50 en '60 van de 20e eeuw. De wijk wordt gekenmerkt door een tamelijk eenzijdige woningvoorraad in de huursector, bestaande uit hoofdzakelijk eenvoudige rijtjes met (kleine) eengezinswoningen, gesitueerd in rechthoekige bouwblokken. Aan de randen van de wijk bevinden zich halfvrijstaande en vrijstaande woningen en aan de Burgemeester van Hoofflaan is een winkelstrip met bovenwoningen aanwezig.

Figuur 3.1 Ruimtelijke StructuurVisie Veldhoven

De groei van de Veldhovense woningvoorraad vindt in de komende jaren grotendeels plaats op de uitbreidingslocatie Zilverackers. Het overige deel van de woningbouwopgave wordt gerealiseerd op inbreidingslocaties. Hierbij moet worden ingezet op diversiteit in wonen. Om de woningmarkt in evenwicht te brengen, zijn meer woningen voor starters en senioren nodig. Daarnaast moet de woonkwaliteit worden versterkt.

Stedelijke as

De Burgemeester van Hoofflaan is onderdeel van de stedelijke as: de verbindingslijn tussen Meerhoven in het noorden en De Run in het zuiden, via het City Centrum. De lijn heeft op dit moment een sterk wisselend karakter. Een eenduidige oriëntatie van bestaande en nieuwe functies en bebouwing kan een positieve bijdrage leveren aan de stedelijke as. Hierdoor ontstaat een meerwaarde voor het City Centrum en een betere koppeling met Meerhoven en Eindhoven Airport. De zone biedt mogelijkheden voor het versterken van het stedelijke karakter van Veldhoven, door de toevoeging van hoogwaardige functies met een stedelijke opzet en uitstraling. Stedelijkheid staat in dit verband voor compact, meervoudig ruimtegebruik, flexibiliteit en innovatie. Door stedelijke ontwikkelingen te concentreren aan de stedelijke as, kan het ruime, groene en deels dorpse karakter van de overige wijken worden behouden. De aansluiting van de stedelijke as op de groene vingers verdient aandacht. Op en nabij deze locaties is een gedeeltelijke transformatie mogelijk door het realiseren van verbijzonderingen/stedelijke accenten. De Burgemeester van Hoofflaan kan in sterkere mate als aanloopstraat naar het City Centrum dienen, met een mix van kleinschalige detailhandel, (zakelijke) dienstverlening en doelgerichte winkels.

Groene as

Kenmerkend voor Veldhoven is het systeem van beekdalen, welke overwegend (zuid)west-(noord)oost zijn georiënteerd. Enkele beken dringen door tot diep in het stedelijk weefsel van Veldhoven. Tevens zijn bij de naoorlogse uitbreidingen fraaie groene structuren gerealiseerd. Deze vormen thans de zogenaamde ‘groene vingers’ die zorg dragen voor het contact tussen het stedelijk gebied en het landschap. De groene vingers geven kwaliteit en identiteit aan Veldhoven en bieden de ruimte om te ontmoeten en te recreëren. Er zijn vijf westoost structuren te onderscheiden. Eén van deze groene vinger bevindt zich ter hoogte van de Bossebaan-Hagendorenseweg-Julianastraat, waarbij de maatvoering en de hoeveelheid groenvoorzieningen sterk varieert. Fraai is de groenzone van de Bossebaan, welke doorloopt in het kwalitatief hoogwaardige park tussen de wijken ’t Look en Zonderwijk. Hier is sprake van een variatie tussen open en besloten ruimten, doorkruist door een netwerk van voet- en fietspaden.

Veldhoven beschikt over markante laanstructuren, die in belangrijke mate bijdragen aan het groene karakter en aan de herkenbaarheid van Veldhoven. Belangrijke laanstructuren bevinden zich langs de Heerbaan, de Sterrenlaan en de Bossebaan. Het is van belang dat deze laanstructuren ook op lange termijn worden behouden.

Accent stedelijke as

De ruimtelijke structuur van Veldhoven dient te worden versterkt. De opgave voor de stedelijke as is onder andere het accentueren van de begin- en eindpunten en het aanbrengen van verbijzonderingen ter plaatse van de kruisingen met de ‘groene vingers’. Het plangebied Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan ligt op de kruising van de stedelijke as en een groene as en is aangeduid met een witte ster, zijnde een 'accent stedelijke as'.

Relevantie voor het plangebied

Voor de locatie op de hoek Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan biedt de Ruimtelijke StructuurVisie Veldhoven kansen voor de ontwikkeling van een verbijzondering. Deze verbijzondering wordt geboden in de vorm van een stedelijk accent. Het appartementengebouw in de noordoosthoek van het plangebied wordt gebouwd in 12 bouwlagen. De laanstructuur langs de Bossebaan en de bestaande groenzone langs de Burgemeester van Hoofflaan worden gehandhaafd. De ruimte tussen de appartementengebouwen evenwijdig aan de Bossebaan krijgt een groene uitstraling.

Het bestemmingsplan is in lijn met de Ruimtelijke StructuurVisie Veldhoven.

3.4.3 Groenbeleidsplan 2009-2019

Het Groenbeleidsplan 2009-2019 maakt inzichtelijk welke groenstructuren binnen de gemeente aanwezig zijn en welke kwaliteiten en functies deze structuren hebben. Het doel is een duurzame ontwikkeling van het groen in deze structuren te waarborgen, zodat de stedelijke en wijkgroenstructuur nu en in de toekomst bijdraagt aan een aantrekkelijk woon- en werkmilieu. Veldhoven heeft een opvallende ontstaansgeschiedenis die ervoor heeft gezorgd dat elke wijk of gebied zijn eigen karakter heeft. De historische ontwikkeling van Veldhoven vindt zijn weerslag in de huidige stedenbouwkundige structuur: de oorspronkelijke opbouw van kleine kerkdorpen - gekoppeld aan verbindingswegen en beekdalen - en de planmatige rationele uitbreidingen per wijk - gekoppeld aan een rechtlijnig, breed opgezet wegenpatroon. De principes liggen als twee structuren over elkaar heen in het stedelijk netwerk en vormen twee totaal verschillende sferen: een dorpse en een stedelijke sfeer.

Veldhoven heeft een opmerkelijke stedelijke groenstructuur, bestaande uit vijf groenzones die in oost-westrichting door de gemeente lopen en het stedelijk gebied verbinden met het omliggende landschap. Deze groene vingers geven kwaliteit en identiteit aan Veldhoven en bieden de ruimte om te ontmoeten en te recreëren. De groene vingers worden met elkaar verbonden door drie noord-zuidgerichte structuren, waardoor sprake is van een robuust raamwerk van groen rond de wijken. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt aan één van de groene vingers, de Bossebaan.

Naast deze stedelijke groenstructuur is op wijkniveau sprake van een groenstructuur. Het groen op wijkniveau is van grote betekenis voor de bewoners van de wijk en heeft een andere functie dan het groen op stedelijk niveau. In het groenbeleidsplan is per wijk beschreven welke rol het groen in de wijk heeft en zijn doelstellingen aangegeven voor verdere ontwikkeling van het groen. Het behoud en de versterking van de karakteristieke identiteit van de wijk staat daarbij centraal.

Relevantie voor het plangebied

Het plangebied ligt in het noorden van de wijk d'Ekker. Karakteristiek voor deze wijk is de rechtlijnige infrastructuur. De wijk wordt doorsneden door de Burgemeester van Hoofflaan, direct ten oosten van het plangebied. Rond de wijk liggen brede groenstroken die tot de hoofdgroenstructuur behoren. Ook de groenvlakken en bomen langs de Bossebaan en Burgemeester van Hoofflaan ter hoogte van het plangebied behoren tot de hoofdgroenstructuur.

Het groenbeleidsplan bevat geen specifieke aandachtspunten voor de groenstructuur. De beoogde herontwikkeling heeft geen invloed op de bestaande hoofdgroenstructuur. In het zuidwesten van het plangebied en tussen de nieuwe appartementengebouwen worden aan De Schimmerik nieuwe groenplekken aangelegd en de buitenruimtes worden voorzien van een groene inrichting.

3.4.4 Woonvisie 'Keuzes maken, Woonvisie 2016 en verder' en nota 'Wonen met zorg voor bijzondere doelgroepen'

In december 2016 is door de gemeenteraad een nieuwe woonvisie vastgesteld. De woonvisie is tot stand gekomen in de context van een groter geheel, geeft een doorkijk naar het wonen in Veldhoven (zowel vanuit de technische als sociaal-maatschappelijke kant bezien) en maakt een aantal keuzes op het vlak van de volkshuisvesting voor de komende jaren. Allerlei ontwikkelingen in de gemeente, regio en het land hebben invloed gehad op de keuzes die gemaakt zijn.

In de visie is aangegeven dat door de economische crisis er een stagnatie in de woningmarkt is opgetreden en een veranderende kijk op het wonen door burgers en professionals (instanties) is ontstaan. Er zal bovendien sprake zijn van demografische veranderingen in Veldhoven (toename van aantal 75-plussers en aandeel van 65- tot 74-jarigen en een afname van aandeel 30- tot 45-jarigen) met een daaraan gekoppelde wijziging in de huishoudingssamenstellingen tussen nu en 2030. Er zal meer vraag naar huurwoningen in de vrije sector komen. Ook zal de vraag naar kleine en goedkope woningen toenemen alsmede de vraag naar woningen voor mensen met een zorgvraag (de woningen moeten aanpasbaar zijn voor zorg aan huis).

Voor wat betreft de woningbouwprogrammering wordt rekening gehouden met alle nieuwe ontwikkelingen. De programmering zal daarom flexibel zijn om in de toekomst zo goed mogelijk te kunnen inspelen op de ontwikkelingen. Er ligt een opgave om per doelgroep het juiste type woning beschikbaar te hebben. In aanvulling op (bestaande) wijkvisies zullen daarom woonprogramma's per wijk worden opgesteld die de gewenste ontwikkeling voor het woningaanbod in de wijk aangeven. Ter uitvoering worden programma's beschreven en afgestemd op prestatieafspraken die jaarlijks worden bijgesteld.

Op het vlak van wonen werkt Veldhoven op regionaal niveau samen met het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). In het SGE gaan de voornaamste afspraken over het kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogramma. Hierbinnen is ruimte voor lokale inkleuring. Daarnaast is er op SGE-niveau een samenwerking tussen gemeenten en corporaties met betrekking tot urgentie voor kwestbare doelgroepen.

Wonen heeft raakvlakken met leefbaarheid, duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit, zorg en welzijn en daarom hebben deze onderwerpen ook een plek in de woonvisie. De beleidskeuzes zijn gebaseerd op de bestaande situatie in combinatie met diverse trends en ontwikkelingen die de komende jaren van invloed zijn op de woningvraag en -markt. Met het oog op de toekomst streeft Veldhoven naar het bieden van een duurzame woningvoorraad. Voor het energieverbruik van nieuwbouwwoningen is het streven nul-op-de-meter.

Naast de woonvisie heeft de gemeenteraad in juni 2012 de nota 'Wonen met zorg voor bijzondere doelgroepen' vastgesteld. Doel van de nota is om de gevolgen van de vergrijzing en extramuralisering van de zorg inzichtelijk te krijgen. Dit is gedaan door in de nota de toekomstige behoefte aan wonen met zorg in beeld te brengen en een idee te geven van de randvoorwaarden van de locaties voor nieuwe ontwikkeling. Op deze wijze wil de gemeente hier regie op kunnen voeren, mede in relatie tot de reguliere woningbouwopgave, de regionale afspraken en de contingentering.

Relevantie voor het plangebied

In de directe omgeving van het plan (radius van 250 meter) bestaat de woningvoorraad uit goedkopere tot (middel)dure koopwoningen (rijwoningen). Indien de radius om het plangebied wordt vergroot naar de wijken Centrum en Cobbeek, wordt de woningvoorraad meer divers.

Complexmatig heeft de gemeente Veldhoven maar een beperkt aanbod aan vrije sector huurappartementen.

Het bouwplan voorziet in maximaal 170 wooneenheden in diverse categorieën en typen, voor diverse doelgroepen. Tussen de gemeente en de ontwikkelaar is overeengekomen dat 9% van de woningen als sociale huur/koop zal worden gerealiseerd, 25% middenhuur (laag 10% en hoog 15%) en de rest (66%) in de categorie dure huur (zie ook par. 2.2.2).

De kracht van het plan is de hoogwaardige kwaliteit en het aanzienlijke aandeel vrije sector huur wat de perfecte invulling geeft aan het tekort aan middeldure en dure huurwoningen in de gemeente Veldhoven en specifiek voor het centrumgebied.

Een voorname doelgroep voor deze appartementen zijn 55-plussers, met een dusdanig eigen vermogen en/of inkomen, dat zij niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. De locatie is met name geschikt voor deze doelgroep, vanwege de nabijheid van een groot en divers aanbod aan winkels, zachte horeca en culturele voorzieningen. Om deze mensen de mogelijkheid te bieden in Veldhoven te blijven wonen, is het noodzakelijk om voor deze doelgroep te bouwen.

Een andere voorname doelgroep zijn kenniswerkers van onder andere ASML, TUE, of High Tech Campus, vanwege de ligging nabij de industrieterreinen met ASML en de High Tech Campus en nabij alle voorzieningen.

Naast de stedenbouwkundige integratie van het beoogde plan, dient het plan te voldoen aan een maatschappelijke opgave van de gemeente om de voorraad van de woningbouw op het gewenste niveau te houden. Onderdeel van het plan zijn appartementen met een bepaalde vorm van maatschappelijkheid. Hierbij kan worden gedacht aan koop- en/of huurappartementen in de sociale sector, appartementen in het kader van huisvesting van kenniswerkers, zorgappartementen en/of een andere vorm van beschermd en beschut wonen.

In aansluiting op de nota 'Wonen met zorg voor bijzondere doelgroepen' zijn nieuwe zorgplaatsen mogelijk. Een zorgplaats is een woonruimte met zorg, zonder eigen adres, die deel uitmaakt van een (andere) zelfstandige woning. Een zorgplaats heeft geen eigen keuken; om te kunnen koken, is er een gemeenschappelijke kookvoorziening. Om grip te houden op de locatie en het aantal zorgplaatsen, is deze woonvorm alleen toegestaan via een omgevingsvergunning voor het afwijken.

3.4.5 Ambitiedocument Samen voor ruimtelijke kwaliteit

In het voorliggende bestemmingsplan 'Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan' worden het gebruik van de gronden en de toegestane bebouwing binnen het plangebied geregeld. Hiernaast voert de gemeente welstandstoezicht op bouwplannen, op basis waarvan aspecten als architectonische verschijning en materiaalgebruik worden getoetst. Het gemeentelijk beleid is opgenomen in het 'Ambitiedocument Samen voor ruimtelijke kwaliteit' zoals op 14 mei 2019 is vastgesteld.

Het ambitiedocument bevat 4 kernwaarden en 5 architectuurprincipes. Het plangebied ligt binnen het gebied dat is aangewezen als 'Sterk stedelijke structuur', aan de rand van het City Centrum aan de noordzuidgerichte 'Stedelijke As'.

Op de locaties binnen de 'Sterk stedelijke structuur' wordt ingezet op opwaardering en doorontwikkeling van de stedelijke structuur en mag de stedelijke kant van de Veldhovense identiteit worden versterkt.

De ruimtelijke kwaliteit van Veldhoven wordt voornamelijk ervaren op de belangrijke wegen; daar waar de meeste mensen Veldhoven in-, uit of langs rijden en/of de wegen die belangrijk zijn voor de (groene) hoofdstructuur van Veldhoven. Zij bepalen in belangrijke mate de identiteit van Veldhoven en vormen een voornaam visitekaartje. Onderdeel van de hoofdstructuur is de ‘Stedelijke As’. De ambitie is om deze meer stedelijke kwaliteiten te geven.

Ook is van belang dat bouwplannen met respect voor en daar waar mogelijk in samenspel met de hoofdgroenstructuur tot stand komen en dat er gestreefd wordt naar een goede balans tussen ‘rood’ en ‘groen’. De groene vingers in het bijzonders zijn structuren met een ‘stedelijke maat’. Als structuurdragers is het van belang dat zij herkenbaar blijven en dat ook hierlangs de herkenbaarheid en identiteit van Veldhoven wordt vergroot. Door op strategische punten stedelijke bebouwing toe te voegen worden dit de plekken bij uitstek waar de groene en stedelijke kant van Veldhoven letterlijk samenkomen.

Uitgangspunt voor iedere ontwikkeling is dat het moet leiden tot een kwaliteitsimpuls. Iedere ontwikkeling moet op een logische locatie en op een zodanig goede wijze worden ingepast, dat er sprake is van een meerwaarde voor iedereen. Voor de woningbouwopgave moet worden ingezet op diversiteit in wonen. De gemeente Veldhoven staat open voor vernieuwende ideeën die passen binnen het tijdsbeeld en beleidskader. Hiervoor worden onder andere de Brainport Principes gehanteerd.

Figuur 3.2 Kernwaardenkaart

In gebieden die in het Besluit ruimtelijke ordening zijn gedefinieerd als achtererfgebied gelden geen regels. Voor alle overige bouwwerken worden de 5 architectuurprincipes gehanteerd.

Het betreft de volgende basiselementen:

• 1. Relatie tussen bouwwerk en omgeving
• 2. Samenhand vormgeving, functie en constructie
• 3. Evenwicht tussen helderheid en complexiteit
• 4. Schaal en maatverhoudingen
• 5. Materiaal, textuur, kleur en licht

Daarnaast stimuleert de gemeente initiatiefnemers in een vroegtijdig stadium duurzaamheidsmaatregelen integraal onderdeel te laten uitmaken van het ontwerp.

Relevantie voor het plangebied

Door binnen het plangebied meer stedelijke bebouwing met een hoogte-accent te realiseren, wordt de stedelijke kant van Veldhoven tot uiting gebracht. De beoogde ontwikkeling sluit dan ook uitstekend aan op de gemeentelijke ambities. Het appartementengebouw op de hoek Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan is een bebouwingsaccent van allure op het kruispunt van de 'Stedelijk As' en één van de groene vingers door het stedelijke gebied. Niet alleen vanuit zuidelijke richting, maar ook als men het City Centrum benadert vanuit westelijke (Bossebaan) of oostelijke richting (Heemweg) vormt dit accent een markering van het City Centrum aan de zuidzijde.

Het plan draagt bij aan de ambitie om de identiteit van Veldhoven te versterken door de dorpse en stedelijke kant nadrukkelijker tot uiting te laten komen door de contrasten te vergroten. In dit geval betreft het de versterking van de stedelijke kant.

In het ontwerp en bij de inrichting van het plangebied is ook rekening gehouden met een goede balans tussen ‘rood’ en ‘groen’ (zie paragraaf 2.2.1).

3.4.6 Werkwijze beoordelen verzoeken hoogbouw

Op 2 juli 2019 heeft de gemeenteraad een werkwijze vastgesteld voor de beoordeling van nieuwe ontwikkelingen voor hoogbouw. Het aantal initiatieven om hoogbouw te realiseren binnen de gemeente Veldhoven groeit, vanwege de grote groei van bedrijven in Veldhoven, de druk op de ruimte, het zoveel mogelijk vrijhouden van het landelijk gebied van bebouwing en de wens om compact en dichtbij voorzieningen te bouwen.

In het nu geldende gemeentelijke beleid zijn geen concrete maten voor hoogbouw opgenomen. In de Stadsvisie worden geen concrete normen opgenomen. Er wordt gesproken over het dorpse gevoel en de menselijke maat, maar ook over Veldhoven als een verstedelijkte gemeente met stedelijke voorzieningen en compact stedelijk bouwen.

In de Ruimtelijke StructuurVisie Veldhoven staat voor de dorpsstructuur en de planmatige uitbreidingen aangegeven dat incidenteel iets hogere bebouwing is toegestaan, mits dit passend is in de omgeving en zorgvuldig is weergegeven. Voor het City Centrum is aangegeven dat ‘extra ruimte in de hoogte wordt geboden, niet in de breedte of diepte van de bebouwing’.

In het ambitiedocument Samen voor ruimtelijke kwaliteit staat vermeld dat de stedelijke kant van Veldhoven op plekken die daarvoor geschikt zijn tot uiting mag komen.

Op basis van het geldende beleid vindt op dit moment de beoordeling van verzoeken om hoogbouw plaats. Op basis van dit beleid wordt onder andere getoetst aan de ruimtelijke context, het omliggende gebied, het behoud van de dorpse kwaliteiten en het zorgvuldig vormgeven van bebouwing. Dit biedt voldoende basis om de verzoeken te beoordelen en locatie-specifiek maatwerk te leveren.
In de werkwijze beoordelen verzoeken hoogbouw wordt dit bevestigd. Omdat algemene hoogtebepalingen geen recht doen aan de ruimtelijke differentiatie binnen Veldhoven gaat de voorkeur uit naar het leveren van locatie-specifiek maatwerk; hoogbouw is geen doel op zich. Afstemming met en inpassing in de omgeving is van groot belang, omdat hoger bouwen beeldbepalend kan zijn. Kortom, hoger bouwen moet passen in de (directe) omgeving, waarbij de leefbaarheid en kwaliteit voor de toekomstige bewoners en omwonenden leidend is.

De toegestane bouwhoogte binnen het plangebied draagt bij aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit en de stedenbouwkundige structuur ter plaatse. In paragraaf 2.2.1 is hier reeds op ingegaan. Naast een beschrijving van de stedenbouwkundig-ruimtelijke aanvaarbaarheid op deze locatie, zijn voor het plan diverse duurzaamheidsambities geformuleerd en levert het plan een belangrijke bijdrage aan de woningbouwproductie en woningbouwbehoefte. Het plan voegt een nieuw bijzonder woonmilieu aan Veldhoven toe met diverse voorzieningen op loopafstand en past binnen de verstedelijkte omgeving van het City Centrum.
Bij het bepalen van de maximale hoogte van de bebouwing is gekeken naar de omliggende bebouwing. Zo is de bebouwing aan de zijde van De Schimmerik lager en is juist de hoogte gezocht op de hoek Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan, tegenover de appartementen aan de Bree, richting het centrum en omringd door wegen met een ruim profiel. Aan de hand van een zichtlijnenstudie en diverse onderzoeken is aangetoond dat er geen sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat van de omwonenden. De zichtlijnenstudie is opgenomen als Bijlage 20 en in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de resultaten van de onderzoeken.

3.4.7 Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan

De gemeenteraad van Veldhoven heeft op 29 oktober 2019 het Gemeentelijke Verkeers- en Vervoersplan (GVVP) vastgesteld.

Het verkeersbeleid, dat in 2007 werd vastgesteld (VerkeersCirculatiePlan), gaf nadrukkelijk aandacht aan de verkeersstructuur, waarvan veel is uitgevoerd. Het GVVP is breder georiënteerd. Er is naast aandacht voor de auto ook aandacht voor alternatieven. De ambities op dat vlak zijn hoog. Het GVVP heeft in de basis een looptijd tot en met 2030.

Door de vele ontwikkelingen in Veldhoven neemt het aantal bewoners en werknemers de komende periode flink toe. De keerzijde van deze ontwikkelingen is dat ook de druk op de mobiliteit toeneemt. De ontwikkeling van Zilverackers, de verdere ontwikkeling van De Run en de aansluiting op de A67, inclusief de N69, en de Zilverbaan zorgen voor veranderende en extra verkeersbewegingen. Daarbij moet structureel aandacht worden besteed aan de verkeersveiligheid en leefbaarheid. In het GVVP worden hiervoor aan de hand van tien modules ambities beschreven. Bij het GVVP zijn kaarten opgenomen met het gewenste fietsnetwerk, (H)OV netwerk en de wegcategorisering.

In de module 'parkeren' is opgenomen dat voorafgaand aan ontwikkelingen een berekening moet worden gemaakt van de parkeervraag en het extra verkeer. In de module 'ruimtelijke ontwikkelingen' is aangegeven dat in sommige gevallen slimme duurzame vervoerswijzen en inzet op alternatieven de verkeers- en parkeerdruk positief kunnen beïnvloeden. Het is aan initiatiefnemer om daar slim mee om te gaan en het lagere verkeers- en parkeereffect aan te tonen. De module 'Smart Mobiliy' uit hte GVVP bevat hiervoor aanknopingspunten.

In het GVVP is een wegencategorisering opgenomen. De Bossebaan en Burgemeester van Hoofflaan zijn aangemerkt als gebiedsontsluitingswegen.

Relevantie voor het plangebied

Het plangebied bestaat hoofdzakelijk uit de percelen van het voormalige postsorteercentrum en de voormalige Rabobank en leidt niet tot aanpassing van de omliggende hoofdinfrastructuur. De ontsluiting van het plangebied vindt nu plaats via de rotonde op de Bossebaan. Deze bestaande ontsluiting zal ook in de toekomstige situatie de toegang tot het gebied vormen. De entree vanaf De Schimmerik tot het parkeerterrein op het perceel van de voormalige Rabobank komt te vervallen.

In paragraaf 4.11 zijn de verkeersgeneratie als gevolg van de ontwikkeling en de parkeerbehoefte in kaart gebracht. In de uitvoeringsfase zullen door de ontwikkelaar maatregelen worden uitgewerkt, waarmee onderbouwd, passend binnen de ambities uit het GVVP, kan worden afgeweken van het gemeentelijke parkeerbeleid.

Doordat ten noordwesten van de huidige bebouwing van het voormalige postsorteercentrum een appartementengebouw wordt gebouwd, wordt het fietspad tussen de Bossebaan en Van Aelstlaan iets verlegd naar het westen. Door de positionering van de vier appartementengebouwen binnen het plangebied ontstaan nieuwe looproutes tussen de omliggende wegen.

3.4.8 Milieubeleidsplan

De gemeenteraad heeft op 9 februari 2010 het Milieubeleidsplan vastgesteld. Het Milieubeleidsplan zet in op een duurzame ontwikkeling van Veldhoven. Deze ontwikkeling vraagt op diverse fronten een andere wijze van werken - een transitie van de gemeente Veldhoven. In het milieubeleidsplan is de transitieopgave beschreven. Het plan bevat de milieu- en duurzaamheidambities voor 2030 en de beleidskaders voor de komende jaren.

In het milieubeleidsplan staat het begrip 'ontwikkeling' centraal. Naast een duurzame ontwikkeling wil de gemeente Veldhoven inzetten op een ontwikkeling waarbij mensen en instanties uit Veldhoven en de regio nadrukkelijker worden betrokken bij het vormgeven en invullen van het Veldhovense milieubeleid. Dit betekent onder andere dat het milieubeleidsplan niet gedetailleerd vastlegt wat er de komende jaren moet gebeuren. In het plan zijn wel de kaders beschreven waarbinnen de ontwikkelingen vorm moeten krijgen en worden diverse handvatten geboden.

Relevantie voor het plangebied

Het Milieubeleidsplan is strategisch van aard en bevat geen concreet beleid dat direct kan worden vertaald in het bestemmingsplan.

3.4.9 Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorziening

De drie Brabantse Veiligheidsregio's (Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant, Veiligheidsregio Brabant-Noord en Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost) hebben in 2016 uniforme beleidsregels vastgesteld ten aanzien van bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Het doel van de beleidsregels is een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening te waarborgen, zodat de Veiligheidsregio's in staat zijn adequate brandweerzorg te leveren.

De beleidsregels bieden oplossingsrichtingen waarmee invulling kan worden gegeven aan de doelvoorschriften die de Veiligheidsregio's hebben gesteld. Indien wordt voldaan aan de beleidsregels, kan er vanuit worden gegaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening wordt gerealiseerd. In de beleidsregels zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot de inrichting van wegen en de bereikbaarheid van gebieden die niet via de openbare weg worden ontsloten. Daarnaast is aangegeven aan welke eisen een bluswatervoorziening dient te voldoen om de brandweer in staat te stellen een brand effectief te bestrijden. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze beleidsregels.

Relevantie voor het plangebied

De beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoorziening worden als afzonderlijk toetsingskader gehanteerd om nieuwe ontwikkelingen te beoordelen en behoeven geen doorwerking in de planregels van het bestemmingsplan 'Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan'.

4.1.1 Algemeen

De milieueffectrapportage-procedure (m.e.r.) is bedoeld om het milieubelang volwaardig en vroegtijdig in de plan- en besluitvorming in te brengen. Een m.e.r. is altijd gekoppeld aan een plan of besluit, bijvoorbeeld aan een bestemmingsplan. De wettelijke eisen ten aanzien van m.e.r. zijn vastgelegd in de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. In de Wet Milieubeheer en in het Besluit m.e.r. wordt een onderscheid gemaakt tussen activiteiten die m.e.r.-plichtig zijn (de zogenaamde bijlage C-activiteiten) en activiteiten die m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn (de zogenaamde bijlage D-activiteiten).

De voorgenomen woningbouwontwikkeling valt onder categorie D 11.2 “de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen”.

Voor deze categorie D 11.2 activiteit uit de bijlage bij het Besluit m.e.r. geldt een ondergrens voor een m.e.r.-beoordelingsplicht. De activiteit die met de wijziging van het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, blijft ruim onder deze drempelwaarden:

• de oppervlakte van de voorgenomen activiteit bedraagt minder dan 100 hectare;
• het plan is een aaneengesloten gebied en bevat minder dan 2.000 woningen;
• het plan bevat geen bedrijfsvloeroppervlakte.

Dit betekent dat er in dit geval geen m.e.r.-beoordelingsplicht geldt en kan worden volstaan met een vormvrije m.e.r.-beoordeling.

4.1.2 Onderzoek en conclusie

De toets wordt gedaan op basis van dezelfde criteria die ook gelden bij een m.e.r.-beoordeling. Deze beoordeling is dus gekoppeld aan de richtlijnen in bijlage III van de Europese Richtlijn milieueffectbeoordeling. In deze bijlage staan drie criteria benoemd:

• kenmerken van de activiteit
• plaats van de activiteit
• kenmerken van het potentiële effect

In Bijlage 4 is een aanmeldingsnotitie opgenomen waarin de kenmerken, omvang en ligging van het project en kenmerken van het potentiële effect zijn beschreven. Op basis van deze aanmeldingsnotitie heeft het bevoegd gezag op 26 mei 2020 besloten dat er geen m.e.r.-procedure hoeft te worden doorlopen en er geen m.e.r. hoeft te worden opgesteld.

4.2.1 Algemeen

Het landelijk beleid met betrekking tot de bodemkwaliteit gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie: de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. Voor elke functiewijziging dient onderzoek te worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit, waarbij moet worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

In het kader van deze beoordeling is gekeken naar de gemeentelijke “Bodemkwaliteitskaart”, vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 15 juli 2010 (en op 23 oktober 2015 ongewijzigd verlengd met 5 jaar). Het is op basis van het aantal beschikbare gegevens mogelijk gebleken om voor het gehele grondgebied van de gemeente met de vereiste nauwkeurigheid de gemiddelde bodemkwaliteit vast te stellen evenals de 95-percentielwaarden.

Voor het voorliggende plangebied geldt dat op basis van de "Bodemkwaliteitskaart" geen verontreinigingen boven de streefwaarden zijn aangetroffen. Indien tijdens grondwerkzaamheden zogenaamde punt-verontreinigingen worden waargenomen, zal door passende maatregelen de verontreiniging worden teruggebracht naar de in de “Bodemkwaliteitskaart” vermelde streefwaarde.

4.2.2 Onderzoek en conclusie

Op 5 juni 2014 is door Inpijn-Blokpoel Milieu BV een rapport opgesteld over het verkennend bodemonderzoek op het perceel van de voormalige Rabobank (zie bijlage Verkennend bodemonderzoek De Schimmerik 11 (perceel vm. Rabobank)). Uit het onderzoek blijkt dat in de bovengrond, zowel rondom het bestaande pand als ter plaatse van het parkeerterrein, geen verontreinigingen met de onderzochte parameters zijn aangetoond. De ondergrond is licht verontreinigd.

Het grondwater is licht verontreinigd met barium, cadmium en nikkel. Deze verhogingen zijn waarschijnlijk toe te schrijven aan een verhoogd achtergrondniveau.

Het criterium voor nader onderzoek wordt voor de genoemde parameters echter niet overschreden, nader onderzoek wordt derhalve niet noodzakelijk geacht.

De onderzoeksresultaten wijzen uit dat de aangetroffen bodemkwaliteit aanvaardbaar wordt geacht. In de afgelopen jaren hebben er op het perceel geen activiteiten plaatsgevonden die de bodem- en grondwaterkwaliliteit hebben beïnvloed, zodat actualisering van het onderzoek niet nodig is.

De constatering dat bepaalde gehalten de desbetreffende achtergrondwaarde overschrijden, kan wel consequenties hebben bij eventuele grondafvoer; de vrijkomende grond is buiten het perceel niet noodzakelijkerwijs multifunctioneel toepasbaar. Afhankelijk van de bestemming en toepassing zal bij afvoer van de grond om een partijkeuring conform het protocol uit het Besluit bodemkwaliteit worden gevraagd.

Op 26 januari 2017 is door Verhoeven Milieutechniek een rapport opgesteld over het verkennend bodem- en asbestonderzoek op het perceel van het voormalige postsorteercentrum (zie bijlage Verkennend bodem- en asbestonderzoek De Schimmerik 5 (perceel vm. postsorteercentrum)). Met het uitpandige onderzoek is aangetoond dat alle onderzochte parameters beneden de betreffende achtergrondwaarden blijven. De uitpandige bodemkwaliteit is gelet op de situatie representatief voor bodemkwaliteit (met name de ondergrond en het grondwater) onder de kruipruimte van de huidige bebouwing. Op basis hiervan is aanvullend onderzoek na de sloop niet noodzakelijk.

Voor de bestemmingsplanprocedure geldt dat het aspect bodemkwaliteit voldoende is onderzocht en dat het aspect geen belemmering oplevert voor het planvoornemen.

4.3.1 Algemeen

Geluidhinder kan ontstaan als gevolg van verschillende activiteiten. De Wet geluidhinder vormt het wettelijk kader voor wegverkeerslawaai, spoorweglawaai en geluid afkomstig van geluidgezoneerde bedrijventerreinen. Voor het plangebied is het aspect wegverkeerslawaai relevant. Op grond van de Wet geluidhinder hebben alle wegen, met uitzondering van 30 km/h-wegen en wegen die deel uitmaken van een woonerf, een onderzoekszone. Indien binnen de onderzoekszone van een weg nieuwe geluidgevoelige objecten (zoals woningen of scholen) worden gerealiseerd, is een akoestisch onderzoek noodzakelijk. Wegen met een snelheidsregime van 30 km/h vallen buiten het regime van de Wet geluidhinder. Als geluidgevoelige objecten op korte afstand van een 30 km/h-weg worden gerealiseerd, kan het echter - met name bij drukkere wegen - uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk zijn om de akoestische situatie in beeld te brengen.

4.3.2 Onderzoek en conclusie

In mei 2020 is door K+ een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd (zie bijlage Akoestisch onderzoek optredende gevelbelastingen). Het plangebied is gelegen in de geluidzones van de Bossebaan, Heemweg, Veken en Burgemeester van Hoofflaan. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zijn tevens de nabijgelegen 30 km/uur wegen (De Schimmerik, Papevoort en Van Aelstlaan) in het onderzoek betrokken.
Het akoestisch onderzoek is verricht met een verkeersgeneratie die is gebaseerd op CROW publicatie 381, en wijkt om die reden af van de verkeersegeneratie zoals beschreven in paragraaf 4.11. Omdat in het akoestisch onderzoek is gerekend met een beperkt hogere verkeersgeneratie is de invloed op de rekenresultaten te verwaarlozen.

De geluidbelasting vanwege de Heemweg en Veken is niet hoger dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Vanwege de Bossebaan en de Burgemeester van Hoofflaan wordt bij een deel van de waarneempunten de voorkeursgrenswaarde, maar niet de maximale ontheffingswaarde overschreden. De geluidbelasting is maximaal 53 dB, incl. aftrek artikel 110g Wgh. Maatregelen om de geluidbelasting te beperken, zijn niet doelmatig en stuiten op bezwaren van financiële aard.

Op 15 maart 2021 heeft het college hogere grenswaarden vastgesteld. Op basis van het gemeentelijke geluidbeleid, dient een woning waarbij de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden, te beschikken over ten minste één geluidluwe gevel. De geluidbelasting op de gevel in combinatie met de huidige indeling van de appartementen laat het niet toe om voor iedere appartement een gevel te creëren waar de geluidbelasting lager is dan de voorkeursgrenswaarde. Omdat verschuiving van de woonblokken voor een lagere geluidbelasting stedenbouwkundig niet gewenst is, af te sluiten buitenruimten (vanwege hoge temperaturen in de zomer, de onderhoudsgevoeligheid en de aantasting van de architectuur van de woonblokken) ook niet gewenst zijn en het in voorliggend geval gaat om een herontwikkeling van een bedrijfs-/kantoorlocatie binnen het stedelijk gebied naar woningbouw, is besloten om in deze unieke situatie af te wijken van het geluidbeleid van de gemeente Veldhoven en toe te staan dat er bij enkele appartementen geen geluidluwe gevel of geluidluwe buitenruimte aanwezig hoeft te zijn. Om een goed woon- en leefklimaat te waarborgen, worden maatregelen aan de gevel getroffen om te voldoen aan de eisen voor nieuwbouw van het Bouwbesluit.

De geluidbelasting vanwege de 30 km/uur wegen is op twee waarneempunten aan De Schimmerik hoger dan 48 dB. Aangezien voor deze wegen niet hoeft te worden getoetst aan de Wet geluidhinder, zijn formeel geen maatregelen noodzakelijk. Uit het oogpunt van wooncomfort en gezondheid zullen wel maatregelen worden getroffen om een binnenniveau van 33 dB te garanderen.

Effect van de nieuwbouw op bestaande woningen

Naar aanleiding van ingediende zienswijzen is in oktober 2020 door K+ onderzoek onderzoek uitgevoerd naar de effecten van de nieuwbouw op de geluidbelasting op de gevels van bestaande woningen (zie bijlage Akoestisch onderzoek vergelijking optredende gevelbelastingen).

Hieruit blijkt dat op de gevels van de woningen in een directe omgeving van het plangebied bij geen van de onderzochte woningen de geluidbelasting meer dan 1 dB toeneemt ten opzichte van de geluidbelasting in de huidige situatie (in de situaties boven de voorkeursgrenswaarde). Op basis van de uitkomsten kan worden gesteld dat er geen sprake is van een onaanvaardbare toename van de geluidbelasting op bestaande woningen.

4.4.1 Algemeen

Hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (titel 5.2 Luchtkwaliteitseisen, ook wel bekend als de ‘Wet luchtkwaliteit’) bevat de regelgeving op het gebied van luchtkwaliteit. In de Wet milieubeheer zijn luchtkwaliteitseisen opgenomen voor diverse verontreinigende stoffen, waaronder stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In artikel 5.16 van de Wet milieubeheer is vastgelegd dat bestuursorganen bevoegdheden (zoals het vaststellen van een bestemmingsplan) mogen uitoefenen wanneer sprake is van één of meer van de volgende gevallen:

• a. er is geen sprake van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden;
• b. de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbetert of blijft tenminste gelijk;
• c. het plan draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht;
• d. de ontwikkeling is opgenomen in een vastgesteld programma, zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Niet in betekenende mate

Een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip 'niet in betekende mate' is vastgelegd in het 'Besluit niet in betekende mate' en de 'Regeling niet in betekenende mate'. Als regel geldt dat projecten die minder dan 3% van de grenswaarde voor NO2 en PM10 bijdragen (3% van 40 microgram/m3 oftewel 1,2 microgram/m3) als 'niet in betekenende mate' kunnen worden aangemerkt. Voor deze projecten kan een toetsing aan de grenswaarden dus achterwege blijven. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als 'niet in betekenende mate' worden aangemerkt. Voor woningbouwlocaties geldt dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen als sprake is van minder dan 1.500 woningen bij een ontsluitingsweg of minder dan 3.000 woningen bij twee gelijkwaardige ontsluitingswegen.

4.4.2 Onderzoek en conclusie

Dit bestemmingsplan maakt een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk die vele malen kleiner is dan 1.500 woningen met één ontsluitingsweg. De ontwikkeling zal dan ook 'niet in betekenende mate' bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Luchtkwaliteit in de gemeente Veldhoven

Het RIVM publiceert jaarlijks zogenaamde grootschalige concentratie- en depositiekaarten. De kaarten zijn gebaseerd op een combinatie van modelbewerkingen en metingen en zijn bedoeld voor het geven van een grootschalig beeld van de luchtkwaliteit en depositie in Nederland. Volgens de kaarten van het RIVM bedragen de concentratie PM10 en NO2 op de Bossebaan en Burgemeester van Hooflaan minder dan 35,5 microgram/m3. Hiermee wordt voldaan aan de norm van 40 microgram/m3, die voor zowel NO2 als PM10 geldt. Binnen het plangebied is dus sprake van een goed woon- en leefklimaat uit het oogpunt van luchtkwaliteit.

4.5.1 Algemeen

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten is verbonden voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.

Het veiligheidsbeleid in Nederland is gebaseerd op een tweetal begrippen, het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR):

• Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat één persoon, die onafgebroken en onbeschermd op een plaats langs een transportroute of nabij een inrichting verblijft, komt te overlijden als gevolg van een incident met het vervoer, de opslag en/of de handeling van gevaarlijke stoffen. Daarbij is de omvang van het risico een functie van de afstand waarbij geldt: hoe groter de afstand, des te kleiner het risico. De risico’s worden weergegeven in PR risicocontouren.
• Het groepsrisico is de kans per jaar dat een groep van 10 of meer personen in de omgeving van een transportroute of een inrichting voor handelingen met gevaarlijke stoffen in één keer het (dodelijk) slachtoffer wordt van een ongeval. In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico geldt voor het groepsrisico geen grenswaarde maar een oriëntatiewaarde. Deze oriëntatiewaarde kan gezien worden als een streefwaarde en heeft geen juridische status. Het overschrijden van de oriëntatiewaarde is mogelijk mits dit in de besluitvorming door het bevoegd gezag wordt gemotiveerd.

Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (waaronder lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen. Om voldoende ruimte te scheppen tussen een risicobron en personen of objecten die risico lopen (kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen. Het beoordelingskader voor risicovolle inrichtingen wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), waarin de Basisnetten voor weg, spoor en water zijn vastgelegd. Voor buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Beleidsvisie externe veiligheid

De gemeente Veldhoven beschikt over een beleidsvisie externe veiligheid (2008), die als leidraad wordt gehanteerd bij de toetsing van nieuwe initiatieven. In de visie zijn onder meer keuzes gemaakt omtrent de toelaatbaarheid van nieuwe risicobronnen (wel -onder voorwaarden- op de bedrijventerreinen, niet in de woongebieden) en omtrent de wijze waarop met de groepsrisicoverantwoording wordt omgegaan.

4.5.2 Onderzoek en conclusie

Binnen het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen toegestaan. Het plan ligt ook niet in het invloedsgebied van een bedrijf waar gevaarlijke stoffen worden opgeslagen of geproduceerd (rode cirkels en driehoekjes op figuur 4.1). Ook ligt het niet in een invloedsgebied van een weg, spoorlijn, waterweg of buisleiding die wordt gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen. De kortste afstand tot de A2 ten oosten van het plangebied bedraagt 1,5 km. De buisleiding van Petrochemical Pipeline Services (zwarte lijn op figuur 4.1 ) ten westen van Veldhoven ligt op een afstand van bijna 3 km, de gasleiding (rode lijn op figuur 4.1) in het noorden van Veldhoven op 1,8 km. De grijze cirkels op onderstaande figuur ten noorden van Veldhoven zijn zones rondom het defensieterrein, waar beperkingen gelden voor het oprichten van bebouwing. Het plangebied ligt ruim buiten deze zones. In paragraaf 4.12 wordt ingegaan op de overige beperkingen rondom het militair vliegveld.

Figuur 4.1 Uitsnede van de risicokaart (bron: www.risicokaart.nl) met aanduiding plangebied (groen kader)

In de omgeving van het plangebied liggen geen wegen die deel uitmaken van het Basisnet weg. Over de wegen rond het plangebied kunnen incidenteel gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Gezien de (zeer) lage vervoersintensiteit levert dit geen relevante risico's op.

De ontwikkeling zoals mogelijk wordt gemaakt met het voorliggende bestemmingsplan valt onder het standaardadvies externe veiligheid van de Veiligheidsregio (zie Bijlage 9).

Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat met de voorgenomen ontwikkeling geen belemmeringen op het gebied van externe veiligheid optreden.

4.6.1 Algemeen

De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). In deze brochure is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. In de lijst zijn de bedrijfsactiviteiten ingedeeld in categorieën en is op basis van een aantal factoren (waaronder geluid, geur en gevaar) een indicatie gegeven van de afstand tussen bedrijven en hindergevoelige functies waar gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening mee kunnen houden. Hierbij wordt uitgegaan van het principe van functiescheiding, waarbij afstanden moeten worden aangehouden tussen milieugevoelige en milieubelastende functies.

In de VNG-brochure worden twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk'/'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. De indicatieve afstanden uit de bedrijvenlijst zijn de afstanden die - in nieuwe situaties - gelden tussen de grens van een bedrijfsperceel en de gevel van een woning in een 'rustige woonwijk'. Voor woningen in een 'gemengd gebied' mag deze afstand worden gecorrigeerd en kan de indicatieve afstand met één trede worden verlaagd. De (indicatieve) afstanden tussen een bedrijfsperceel en een woning in een 'rustige woonwijk' variëren van 10 meter voor milieucategorie 1 tot 1.500 meter voor milieucategorie 6. De systematiek van de VNG-brochure is met name toepasbaar in nieuwe situaties. Voor bestaande situaties is veelal de milieuwetgeving leidend en kan sprake zijn van kleinere afstanden tussen bedrijven en gevoelige functies.

4.6.2 Onderzoek en conclusie

Voor het perceel van het voormalige postsorteercentrum geldt momenteel een bedrijfsbestemming. Op het perceel mogen bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 worden gevestigd. Met de herontwikkeling van dit perceel verdwijnt de vestigingsmogelijkheid voor bedrijven.

Als het bestemmingsplan woningbouw toelaat binnen de richtafstanden voor milieubelastende activiteiten volgens de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering', zal moeten worden gemotiveerd waarom dit toelaatbaar is.

Percelen met een gemengde of centrumbestemming, waar naast woningen ook andere functies mogelijk zijn, zijn op een afstand van circa 90 meter gelegen. Gelet op deze grote onderlinge afstand is er geen sprake van beïnvloeding van het woon- en leefklimaat binnen het plangebied of een beperking van vestigingsmogelijkheden binnen de gemengde of centrumbestemming door de beoogde woningbouwontwikkeling binnen het plangebied.

Temidden van de appartementengebouwen staat de muziekschool. Ingevolge de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' geldt een richtafstand van 30 meter. De omgeving kan, gelet op de ligging aan twee hoofdontsluitingswegen worden gekenmerkt als een 'gemengd gebied'. Dit betekent dat de richtafstand voor de muziekschool kan worden teruggebracht tot een afstand van 10 meter. Het appartementengebouw op de hoek Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan wordt op kortere afstand van de muziekschool gebouwd.

Door Econsultancy is in januari 2019 een Onderzoek industrielawaai uitgevoerd om vast te stellen of sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat ter plaatse van de nieuwe appartementen. De muziekschool valt onder het Activiteitenbesluit, waarin grenswaarden voor het geluidniveau zijn opgenomen. De grenswaarde wordt ter plaatse van de gebouwen C en D met maximaal 8 dB(A) overschreden, wanneer wordt uitgegaan van muziekgeluid in de studio van 100 dB(A). Omdat in deze studio doorgaans geen sprake is van ‘optreden’ maar het oefenen van muziekstukken, is het denkbaar dat het gemiddeld geluidniveau tijdens repetities lager zal zijn . Mede gelet op het streven van GGD is een niveau van ten hoogste 90 dB(A) aannemelijk. Bij aanpassing van de berekening hierop, treedt de hoogste geluidsbelasting op ter plaatse van gebouw C en bedraagt 45 dB(A) -inclusief straffactor- in de avondperiode. Hiermee wordt voldaan aan de in het Activiteitenbesluit opgenomen grenswaarde en is ter plaatse van de nieuw te realiseren appartementen sprake van een acceptabel woon- en leefklimaat.

4.8.1 Algemeen

Sinds november 2003 is de watertoets wettelijk van toepassing, een procedure waarbij de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg voert met de waterbeheerder over het planvoornemen. De watertoets is erop gericht dat ruimtelijke ontwikkelingen in elk geval niet leiden tot nadelige effecten op het watersysteem. Nieuwe ontwikkelingen die leiden tot extra verharding dienen te worden gecompenseerd.

Ruimte maken voor water in plaats van ruimte onttrekken aan water: dat is de kern van het waterbeleid voor de 21e eeuw. Het watertoetsproces is één van de instrumenten om dit te bereiken. Het doel van de watertoets is het evenwichtig meewegen van de waterbelangen in het planvormingsproces om te komen tot een veilig, gezond en duurzaam watersysteem.

4.8.2 Onderzoek en conclusie

In het kader van het voorliggende bestemmingsplan is door Econsultancy een waterparagraaf opgesteld waarin op beknopte wijze wordt ingegaan op de (eventuele) invloeden, welke de toekomstige ontwikkeling op de aanwezige waterhuishouding heeft. De resultaten van dit onderzoek zijn opgenomen in de in de bijlage opgenomen Watertoets. Uit de watertoets blijkt dat het verhard oppervlak binnen het plangebied met slechts 180 m² toeneemt en er geen waterberging hoeft te worden gerealiseerd. Vanuit bijvoorbeeld het aspect duurzaamheid (zie ook par. 2.2.3) is het wel het streven om wadi's in te passen. De mogelijkheden hiertoe worden in de civieltechnische ontwerpfase onderzocht en uitgewerkt.

4.9.1 Algemeen

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De Wet natuurbescherming ziet zowel op de bescherming van waardevolle gebieden (waaronder de Natura 2000-gebieden) als op de bescherming van planten- en diersoorten. Voor gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de ecologische hoofdstructuur) is daarnaast sprake van planologische bescherming. Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of beschermde planten- en diersoorten. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving.

4.9.2 Onderzoek en conclusie

Gebiedsbescherming

In januari 2021 is door Econsultancy een Rapportage gebiedsbescherming opgesteld. De bevindingen omtrent gebiedsbescherming luiden als volgt.

Het plangebied is niet gelegen binnen de grenzen, of in de directe nabijheid van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000. Echter, ligt het plangebied binnen de invloedsfeer van het Natura 2000-gebied "Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux". Het Natura 2000-gebied bevindt zich op circa 1,9 kilometer afstand ten zuiden van het plangebied.

Er is een stikstofdepositie onderzoek uitgevoerd om vast te stellen of er op grond van objectieve gegevens kan worden uitgesloten dat het plan significante gevolgen kan hebben voor de aangewezen gebieden. Het projecteffect op de Natura 2000-gebieden en/of de vogelrichtlijngebieden is kleiner dan 0,00 mol/ha/jaar (zie bijlage 12). Derhalve is geen melding of vergunning benodigd voor het plan. Geconcludeerd wordt dat er voor het aspect stikstofdepositie geen belemmeringen zijn voor de realisatie van het plan.

Op 6 kilometer afstand ten noordwesten van de onderzoeklocatie is een onderdeel gelegen van het Natura 2000-gebied "Kempenland-West". Externe effecten als gevolg van de voorgenomen plannen op de onderzoekslocatie zijn, gezien de afstand (± 6 km) tot het Natura 2000-gebied "Kempenland-West" in combinatie met de resultaten uit het uitgevoerde stikstofdepositie onderzoek niet te verwachten.

Het plangebied maakt geen deel uit van het Natuurnetwerk Nederland. De onderzoekslocatie ligt echter ook niet in de nabijheid van een gebied, behorend tot het Natuurnetwerk Nederland. Het meest nabijgelegen gebied bevindt zich circa 1,8 kilometer ten westen van de onderzoekslocatie. Het betreft "droog bos met productie".
Door de voorgenomen plannen op de onderzoeklocatie in combinatie met de afstand, zullen de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland derhalve niet worden aangetast. Vervolgonderzoek in het kader van het Natuurnetwerk Nederland wordt niet noodzakelijk geacht.

Soortbescherming

Ten behoeve van de beoogde herontwikkeling is in november 2018 door Adviesbureau Mertens een Quick scan beschermde planten- en diersoorten uitgevoerd (zie bijlage 13).

Het plangebied is volledig in cultuur gebracht en is voor een groot deel verhard. De aanwezigheid van beschermde planten wordt derhalve uitgesloten. Gedurende het verkennend veldonderzoek op vrijdag 15 september 2018 zijn geen beschermde plantensoorten of resten van beschermde plantensoorten vastgesteld. Op grond hiervan wordt de aanwezigheid van beschermde plantensoorten uitgesloten.

Op basis van de quickscan kan het voorkomen van broedvogels met vaste rust- en verblijfplaatsen worden uitgesloten. Voor huismus en gierzwaluw zijn de gebouwen volledig ongeschikt. In de bomen zijn geen (oude) nesten van buizerd, sperwer of ransuil aangetroffen. In de bomen kunnen wel algemene broedvogels broeden zoals houtduif, gaai en merel. Gedurende het veldonderzoek op vrijdag 15 september 2018 zijn merel en houtduif vastgesteld. In verband met de aanwezigheid van algemene broedvogels is het noodzakelijk om groen te rooien buiten het broedseizoen of op een manier te werken dat de vogels niet tot broeden komen. Op deze manier kan worden voorkomen dat verbodsbepalingen van de Wet natuurbescherming worden overtreden.

In het plangebied komen gewone pad, grote groene kikker en bruine kikker voor en wellicht ook kleine watersalamander. Daarnaast komen in het plangebied mogelijk bosmuis, veldmuis en huisspitsmuis voor. Voor deze algemene soorten bestaat een algemene vrijstelling in provincie Noord-Brabant.

De aanwezigheid van vleermuizen (verblijfplaatsen, vliegroutes, foerageergebied) en effecten op deze soort(groep) kunnen niet worden uitgesloten. Op grond hiervan is een gericht veldonderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde vleermuizen en vogels met vaste rust- en verblijfplaatsen (huismus, gierzwaluw).

Uit de resultaten van het onderzoek (zie ook Bijlage 14) komt naar voren dat in en direct rond het plangebied gewone dwergvleermuizen foerageren. Er zijn geen verblijfplaatsen vastgesteld. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen de vleermuizen er blijven foerageren. In de omgeving zijn ook voldoende alternatieve foerageergebieden aanwezig. Negatieve effecten op de vleermuizen worden derhalve uitgesloten.

Gedurende het onderzoek zijn ook geen huismussen of gierzwaluwen aangetroffen. Negatieve effecten op huismussen of gierzwaluwen worden derhalve uitgesloten.

Op grond van de verrichte onderzoeken kan worden geconcludeerd dat effecten op beschermde planten- en diersoorten zijn uitgesloten en de voorgenomen bouwplannen niet in strijd zijn met het gestelde in de Wet natuurbescherming.

4.10.1 Archeologie

De omgang met het archeologisch erfgoed is geregeld in de Erfgoedwet (2016). Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord, zijn verplicht rekening te houden met eventueel aanwezige archeologische resten, indien een bestemmingsplan dat voorschrijft.

In de Nota Archeologische Monumentenzorg Veldhoven, vastgesteld op 16 december 2008, zijn beleidsregels en wensen ten aanzien van de omgang met het archeologisch erfgoed geformuleerd en maakt de gemeente duidelijk hoe waardevol het archeologisch erfgoed voor de identiteit van Veldhoven is. Na de vaststelling van deze nota zijn veel gebieden onderzocht en hebben deze geen archeologische verwachting meer. Om deze reden heeft de gemeente voor zijn volledige grondgebied een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd en een gespecificeerde archeologische beleidsadvieskaart opgesteld (Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Veldhoven, 10 maart 2014).

4.10.2 Cultuurhistorie

Nationaal staat het cultuurhistorisch beleid in het teken van het behoud en het beheer van de cultuurhistorische waarden. Op gelijke voet staat het streven naar het gebruik van het cultuurhistorisch erfgoed als inspiratiebron voor de ruimtelijke inrichting. Dit beleid geldt voor alle cultuurhistorische waarden, dat wil zeggen voor zowel archeologische als voor historisch-geografische en historisch bouwkundige waarden. Het rijksbeleid is mede gebaseerd op het Verdrag van Malta (1992).

Per 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden en is in het Besluit ruimtelijke ordening de verplichting opgenomen om in de toelichting van een bestemmingsplan te beschrijven hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Het beleid van de provincie Noord-Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg. De provincie richt zich op de bescherming van objecten en de bescherming, benutting en ontwikkeling van structuren en ensembles van een grotere schaal. De ruimtelijke ordening is een belangrijk integrerend beleidsterrein als het gaat om de zorgvuldige omgang met cultuurhistorisch waardevolle structuren. Een aantal cultuurhistorische objecten en structuren is beschermd via de Erfgoedwet respectievelijk de Monumentenwet 1988 dan wel via een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening. Bij aantasting en bij wijziging van deze objecten en structuren is een omgevingsvergunning vereist.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van het aspect cultuurhistorie is vertaald in de Nota Cultuurhistorische Waarden Veldhoven 2012. Onder cultuurhistorie wordt in deze beleidsnota het bovengrondse ruimtelijke erfgoed verstaan. De gemeente Veldhoven gaat bij het opstellen van het cultuurhistorisch beleid uit van de Cultuurhistorische Waardenkaart Veldhoven 2012 en de Welstandsnota. De Veldhovense Cultuurhistorische Waardenkaart is een gebieds- en structuurgerichte kaart. Veldhoven richt zich bij het vastleggen van cultuurhistorische waarden vooral op ouderdom, samenhang en context, maar ook gaafheid en belang voor de Veldhovense geschiedenis spelen een rol.

4.10.3 Onderzoek en conclusie

Archeologie

Binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan' bevinden zich op de beleidsadvieskaart verschillende categorieën met archeologische (verwachtings)waarden, te weten:

• categorie 4 (lichtroze): gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde;
• categorie 5 (donkerroze): gebieden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde en naoorlogse woonwijken en industrieterreinen met een (oorspronkelijke) hoge verwachting.

Figuur 4.2 Uitsnede archeologische beleidsadvieskaart

De categorieën zijn op de verbeelding vertaald in de dubbelbestemmingen 'Waarde - Archeologie 2' (gebieden van categorie 4) en 'Waarde - Archeologie 3' (gebieden van categorie 5). De dubbelbestemmingen kennen een bouwverbod (met afwijkingsmogelijkheid) en een omgevingsvergunningenstelsel voor werkzaamheden die de grond verstoren. Een omgevingsvergunning kan pas worden verleend als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische resten aanwezig zijn, of dat die resten kunnen worden beschermd door voorwaarden aan de omgevingsvergunning te stellen (door het treffen van technische maatregelen, het doen van een archeologische opgraving of archeologische begeleiding van de werkzaamheden). Voor bouwwerken of werkzaamheden die minder diep zijn dan 40 cm of minder groot dan 250 m² ('Waarde - Archeologie 2') of 2.500 m² ('Waarde - Archeologie 3') is geen onderzoek nodig. De omvang en diepte van de bodemverstorende activiteiten ten behoeve van de aanleg van de parkeergarages overschrijdt de ruimste ondergrenzen, waardoor er een onderzoeksplicht geldt.

Cultuurhistorie

De Veldhovense Cultuurhistorische Waardenkaart bevat geen bijzonderheden voor het plangebied van dit bestemmingsplan.

4.11.1 Verkeer

De ontsluiting van het parkeerterrein op het perceel van de voormalige Rabobank vanaf De Schimmerik komt te vervallen. Hierdoor neemt het aantal verkeersbewegingen op het oostelijke deel van deze weg af. Het plangebied wordt in de toekomstige situatie volledig ontsloten vanaf de bestaande rotonde in de Bossebaan. Deze bestaande aansluiting wordt in de huidige situatie al gebruikt als toegang tot de parkeerplaats bij de muziekschool en het voormalige postsorteercentrum. Aan De Schimmerik worden aan de noordzijde parkeerplaatsen toegevoegd.

Voor de beoordeling van de gevolgen van de ontwikkeling op de verkeersintensiteiten, verkeersafwikkeling en doorstroming is gekeken naar het verkeersmodel Zuidoost-Brabant (BBMA2018). Hierin zijn de verkeersintensiteiten voor het basisjaar 2015 en het toekomstjaar 2030 opgenomen. In het toekomstjaar zijn ook de geplande ontwikkelingen in Veldhoven en de regio opgenomen. Door het toekomstjaar te vergelijken met het basisjaar kan inzichtelijk worden gemaakt wat dit betekent voor de verkeersintensiteiten en de drukte op de wegen.

In het verkeersmodel 2030 zijn 125 woningen opgenomen op de huidige locatie van het plangebied. Volgens het bestemmingsplan mogen er 170 appartementen worden gerealiseerd, waardoor de verkeerscijfers rondom het plangebied in dit model iets toenemen.

Voor het bepalen van het aantal verkeersbewegingen hanteert de gemeente de CROW-kencijfers (publicatie 381). Als worst-case scenario moet voor de verkeersgeneratie worden uitgegaan van 45 extra appartementen (koop duur). Volgens de genoemde CROW-kencijfers leidt één koopappartement gemiddeld tot 6,8 verkeersbewegingen (sterk stedelijk, schil centrum) per gemiddelde weekdag. Ten behoeve van een verkeerskundige analyse is de verkeersgeneratie voor een gemiddelde werkdag van belang. Dit leidt tot circa 407 extra verkeersbewegingen op het omliggende wegennet ten opzichte van de verkeersintensiteiten van het verkeersmodel 2030.

De aanname is dat 80% van de verkeersgeneratie van deze appartementen via de rotonde Bossebaan ontsluit (326) en 20% via De Schimmerik (81). Alleen bezoekers en eventueel enkele bewoners van het plangebied parkeren/rijden via De Schimmerik. Het zwaartepunt van de ontsluiting vindt plaats bij de rotonde met de Bossebaan-Veken-plangebied. Het binnen de gebouwen gelegen parkeerterrein en de privé-parkeergarages zijn immers alleen vanuit deze rotonde bereikbaar.

De rotonde Bossebaan-Veken-plangebied krijgt dus (worst-case) ongeveer 326 extra verkeersbewegingen te verwerken. Rekening houdend met deze extra verkeersbewegingen volgt uit het BBMA dat de verkeersintensiteiten in zowel 2030 (toekomstjaar), als in 2015 (basisjaar), ongeveer evenveel verkeer te verwerken krijgt. Het kruispunt Bossebaan-De Schimmerik krijgt ongeveer 81 verkeersbewegingen meer te verwerken dan opgenomen in het verkeersmodel 2030. Ook hiervoor geldt dat dit kruispunt deze toename goed kan verwerken. Tot slot is het nabijgelegen kruispunt Heemweg-Bossebaan-Burgemeester van Hoofflaan van belang. Dit kruispunt is voorzien van verkeerslichten met aparte opstelstroken voor iedere rijrichting. Niet al het extra verkeer (als gevolg van de nieuwbouw) rijdt via dit kruispunt. De beperkte verkeerstoename kan dit kruispunt ook verwerken.

De verkeersintensiteiten rondom de hierboven genoemde drie kruispunten zijn in het verkeersmodel 2015 over het algemeen gelijk of zelfs iets hoger dan in 2030. Dat geldt ook als de 407 verkeersbewegingen in verkeersmodel 2030 bij worden opgeteld. In 2015 waren geen structurele doorstromingsproblemen op alle drie de kruispunten. Hierdoor is het aannemelijk te stellen dat de verkeersgeneratie van het plangebied goed verwerkt kan worden door de omliggende wegenstructuur.

4.11.2 Parkeren

Met de vervanging van de bestaande functies binnen het plangebied door woningbouw verandert de parkeerbehoefte.

Binnen het plangebied zijn op diverse plaatsen parkeerplaatsen aanwezig. Het betreft het parkeerterrein op het perceel van de voormalige Rabobank, de openbare parkeerplaats bij de muziekschool en de openbare parkeerplaatsen aan De Schimmerik. Vanwege de ligging nabij het centrum van Veldhoven geldt op een groot deel van de openbare parkeerplaatsen een maximale parkeerduur.

De parkeerplaatsen op het perceel van de voormalige Rabobank waren voor het personeel en bezoekers van het kantoor. Met het verdwijnen van de kantoorfunctie vervalt de behoefte aan deze parkeerplaatsen.

Voor het bepalen van de parkeerbehoefte in relatie tot de woningbouwontwikkeling hanteert de gemeente de CROW parkeerkencijfers (publicatie 381). Het plangebied ligt in 'sterk stedelijk gebied' in de zone 'schil centrum'. Voor de berekening van de parkeerbehoefte gaat de gemeente in de basis uit van een gemiddelde parkeernorm.

Voor de bestaande functies direct aansluitend aan het plangebied zijn de volgende aantallen parkeerplaatsen benodigd:

• muziekschool: 19 parkeerplaatsen (overeenkomstig de bestaande situatie)
• woningen aan De Schimmerik: 11,2 parkeerplaatsen (16 x 0,7; 16 woningen met een gemiddelde parkeernorm van 1,7, waarvan bij iedere woning 1 pp op eigen terrein aanwezig is)

Zoals in paragraaf 2.2.2 is aangegeven, worden er 170 appartementen gerealiseerd, waarvan 9% in de categorie sociale huur/koop, 10% lage middenhuur, 15% hoge middenhuur en 66% in de categorie dure huur. Met de initiatiefnemer is afgesproken dat de mogelijkheid bestaat om sociale koopappartementen te realiseren in plaats van sociale huurappartementen. In dit kader dient voor de uitvoerbaarheid van het plan te worden uitgegaan van de realisering van 9% sociale koopappartementen (15 appartementen) en 25% middeldure huurappartementen (43 appartementen). Op basis van deze uitgangspunten komen we op de volgende parkeerbehoefte:

In de artikelen 14.1 en 14.2 van de regels is geborgd dat voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd (en in stand gehouden).

Voor elk appartement wordt in de parkeerkelders(s) minimaal één parkeerplaats aangelegd. Aan De Schimmerik worden 40 parkeerplaatsen aangelegd en op de parkeerterreinen op maaiveldniveau tussen de muziekschool en de nieuwe appartementengebouwen worden in totaal 55 parkeerplaatsen aangelegd (zie figuur 2.2). Dit brengt het totaal aantal parkeerplaatsen binnen het plangebied op minimaal 265. Hiermee wordt voldaan aan de parkeerbehoefte op basis van het gemeentelijk parkeerbeleid en is aangetoond dat het bestemmingsplan uitvoerbaar is.

Het reduceren van de parkeerbehoefte is mogelijk door de aanleg van extra fietsparkeerplaatsen en de inzet van deelauto’s. Daarnaast is het mogelijk om te werken met aanwezigheidspercentages (dubbelgebruik van parkeerplaatsen) voor de parkeerplaatsen die worden aangelegd voor bezoekers van de muziekschool. Momenteel zijn deze parkeerplaatsen alleen op zaterdagavond volledig bezet.

De ontwikkelaar zal maatregelen treffen om de automobiliteit van toekomstige bewoners en bezoekers te beperken en duurzame vervoerwijzen te stimuleren. Vervolgens wordt gekeken hoe dit door het concept ‘Mobility as a Service’ (MaaS) nog verder kan worden gereduceerd. Uit onderzoek blijkt dat de belangrijkste drempel om afscheid te nemen van de auto is: het niet voldoende vertrouwen hebben in de alternatieven. In het MaaS concept richten ontwikkelende partijen zich om die reden op een compleet en laagdrempelig aanwezig zijn van een alternatief om van A naar B te reizen, tegen een lagere prijs dan een eigen auto.

De bereikbaarheid van het plangebied is zeer goed via het uitgebreide netwerk van fietspaden in Veldhoven en door de aanwezigheid van een bushalte op korte afstand. Door de nabijheid van het centrum zijn voorzieningen op korte afstand aanwezig. De ontwikkelaar ziet daarom voldoende aanknopingspunten om het plan te realiseren met toepassing van een lagere parkeernorm. Door voldoende, diverse en aantrekkelijke deelauto’s beschikbaar te stellen, zullen bewoners er eerder voor kiezen de eigen auto weg te doen.
In de uitvoeringsfase zullen de maatregelen verder worden uitgewerkt, waarmee onderbouwd kan worden afgeweken van het gemeentelijke parkeerbeleid. In de regels is hiervoor in hoofdstuk 3 een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Ook is aangegeven aan welke voorwaarden moet worden voldaan om gebruik te kunnen maken van deze afwijkingsbevoegdheid.

4.12.1 Funnel en IHCS

De maximaal toelaatbare bouwhoogtes en de ligging en omvang van de gebieden met een bouwhoogtebeperking worden bepaald door de ligging van de start- en landingsbaan en berusten op internationaal vastgelegde afspraken. Het is voor de vliegveiligheid van belang dat binnen de obstakelvrije vlakken de maximaal toelaatbare hoogtes niet worden overschreden. De obstakelvrije vlakken worden gevormd door de funnel en de Inner Horizontal and Conical Surface (IHCS).

Funnel

De funnel is opgebouwd uit een obstakelvrije rechthoek (strook) rond de start- en landingsbaan met aansluitend twee zijvlakken, waarvan de hoogte oploopt tot 45 m. De toegestane bouwhoogte geldt ten opzichte van de hoogte van de landingsdrempel - in het geval van Vliegbasis Eindhoven 22,4 meter boven NAP. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt volledig buiten de funnel.

IHCS

Het obstakelbeheergebied van de IHCS sluit aan op de funnel. De IHCS bestaat uit een horizontaal vlak, dat gelegen is op een hoogte van 65 meter boven NAP, met aansluitend daarop een conisch vlak, waarvan de hoogte oploopt met een helling van 5% tot een hoogte van 166 meter boven NAP. Het plangebied ligt binnen het obstakelbeheergebied van de ICHS en valt deels binnen het horizontale vlak (hoogte 65 meter boven NAP) en deels binnen het conische vlak (hoogte oplopend van 65 meter boven NAP tot circa 100 meter boven NAP in de zuidoostelijke hoek van het plangebied). Binnen deze vlakken mogen geen objecten worden gerealiseerd die de maximaal toegestane hoogte overschrijden.

Het plangebied ligt op een hoogte van circa 21 meter boven NAP. Dit betekent dat bebouwing tot een hoogte van 44 meter overal in het plangebied toelaatbaar is. Hoewel voorliggend bestemmingsplan dergelijke hoge bebouwing niet mogelijk maakt, is voor de IHCS een gebiedsaanduiding opgenomen op de verbeelding. Ter plaatse van de aanduiding 'Luchtvaartverkeerzone - IHCS' geldt in aanvulling op hetgeen elders in de planregels is bepaald dat de bouwhoogte van bouwwerken niet meer mag bedragen dan 65 meter boven NAP.

ILS

Vliegbasis Eindhoven is uitgerust met een Instrument Landing System (ILS). Het ILS heeft tot doel om naderingen onder slechte weersomstandigheden nauwkeuriger te kunnen uitvoeren. Voor het goed functioneren van het ILS geldt dat bebouwing in een gebied rond de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren van het functioneren van de ILS. De afmetingen van het gebied zijn vastgelegd in ICAO EUR DOC 015.

Het obstakelbeheergebied van het ILS bestaat uit verschillende deelgebieden:

• een rechthoekig deelgebied ter plaatse van de start- en landingsbaan en de direct aangrenzende gronden, waar de maximaal toelaatbare hoogte 0 m bedraagt (ten opzichte van de landingsdrempel op 22,4 m boven NAP);
• twee aansluitende deelgebieden parallel aan weerszijden van de start- en landingsbaan, waar de maximaal toelaatbare hoogte 20 m bedraagt (ten opzichte van de landingsdrempel op 22,4 m boven NAP);
• twee trechtervormige deelgebieden in het verlengde van de start- en landingsbaan waar de hoogte oploopt tot 70 m (ten opzichte van de landingsdrempel op 22,4 m boven NAP) op een afstand van 6 km.

Het plangebied valt volledig buiten de toetsingsvlakken van het ILS. Het ILS levert dus geen beperkingen op voor de nieuwe bebouwing binnen het plangebied.

4.12.2 Geluidcontouren vliegtuiglawaai

Rond Vliegbasis Eindhoven liggen geluidcontouren. De geluidbelasting van het vliegverkeer wordt gemeten in Kosteneenheden en is gebaseerd op het aantal over- en langsvliegende vliegtuigen, het van deze vliegtuigen ondervonden maximale geluidsniveau en de verdeling over het etmaal, waarbij bijvoorbeeld de late avond zwaarder telt dan de middag. Binnen de geluidcontouren (oplopend van 35 Ke tot 50 Ke) gelden beperkingen voor het realiseren van geluidgevoelige objecten. Het plangebied valt buiten de 35 Ke-contour, waardoor de geluidcontouren geen belemmeringen opleveren voor de bouw van geluidgevoelige objecten binnen het plangebied.

4.12.3 Geluidcontour grondgebonden geluid

Vliegbasis Eindhoven is vanwege het grondgebonden geluid een gezoneerd bedrijventerrein: een 'industrieterrein' in de zin van de Wet geluidhinder. De 50 dB(A) zonegrens ligt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan en levert dus geen beperkingen op.

4.12.4 Vogelbeperkingengebied

Het plangebied ligt binnen het vogelbeperkingengebied van Vliegbasis Eindhoven. Binnen het vogelbeperkingengebied geldt op grond van artikel 3.2.3 van het Luchthavenbesluit Eindhoven een verbod voor vogelaantrekkende functies, zoals oppervlaktewateren groter dan drie hectare, vishouderijen met extramurale bassins en extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal. Dergelijke functies komen niet voor in het plangebied. In de planregels is een algemene gebruiksregel opgenomen, die het gebruik van gronden voor de genoemde vogelaantrekkende functies uitsluit.

4.12.5 Externe veiligheid

Luchtvaart is te beschouwen als een risicovolle activiteit. Het huidige externe veiligheidsbeleid en de daarmee samenhangende wet- en regelgeving zijn echter hoofdzakelijk gericht op risicovolle bedrijfsactiviteiten (opslag en bewerking van risicovolle stoffen in inrichtingen), wegen, spoorwegen, vaarwegen en buisleidingen. Voor luchthavens en luchtverkeer geldt geen wettelijk kader. In het Luchthavenbesluit Eindhoven (26 september 2014) zijn ook geen regels of normen voor externe veiligheid opgenomen. Op dit moment is daarom interimbeleid van toepassing.

Met een brief van 11 december 2006 heeft de toenmalige Staatssecretaris van VROM aan het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant verzocht interimbeleid externe veiligheid te voeren voor vliegbasis Eindhoven. Dit planologische interimbeleid heeft als doel dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die niet verenigbaar zijn met het streven naar een vanuit oogpunt van veiligheid duurzame ruimtelijke inpassing van de luchthaven in zijn (gebouwde) omgeving, worden voorkomen. Ten aanzien van het plaatsgebonden risico zal de normstelling voor militaire luchthavens naar verwachting in grote lijnen overeenkomen met de normstelling voor de regionale burgerluchthavens. Dit betekent dat binnen de 10-6 plaatsgebonden risicocontour een bouwverbod gaat gelden voor kwetsbare objecten. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt dan een 'nee, tenzij' beleid. De PR 10-6 contour ligt niet binnen het plangebied van dit bestemmingsplan en levert dus geen beperkingen op.

6.2.1 Participatie

Het stedenbouwkundige plan met daarin de bouwvolumes is op 7 mei 2018 gepresenteerd aan de buurt. Op deze avond is er gesproken over de openbare ruimte, de groene tussenruimtes, de hoogte van de gebouwen, parkeren, bezonning, zichtlijnen, buitenruimtes en de ontsluiting van het plan.

De buurt gaf de volgende positieve reacties op het plan:

• zorgvuldig plan
• mooie inpassing in het groen
• beperkte bouwhoogtes voor de gebouwen A, B en C
• privé parkeeroplossing ondergronds
• ontsluiting via de rotonde

De kritische opmerkingen uit de buurt gingen met name over de bouwhoogte van gebouw D. Een aantal omwonenden maakt zich zorgen over de inkijk in de tuin en de bezonning van de tuin (en woning). In vervolg hierop heeft een zonnestudie plaatsgevonden. De resultaten hiervan zijn opgenomen in paragraaf 4.14.

Eind november 2018 zijn belanghebbenden in de directe omgeving opnieuw geïnformeerd over de bouwplannen. Op 14 december 2018 heeft een informatiemarkt plaatsgevonden. Deze informatiemarkt is druk bezocht door omwonenden en potentiële kopers/huurders.

6.2.2 Vooroverleg

Het concept ontwerpbestemmingsplan ‘Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan’ is overeenkomstig artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in vooroverleg gezonden naar de betrokken instanties. De ontvangen reacties zijn samengevat en beantwoord in de nota vooroverleg die als bijlage 18 is opgenomen. De voorgestelde aanpassingen zijn verwerkt in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan.

6.2.3 Vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan ‘Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan’ heeft gedurende een periode van zes weken ter visie gelegen, waarbij de mogelijkheid is geboden tot het indienen van zienswijzen. Gedurende deze termijn zijn 67 zienswijzen ingediend.
In de Nota van beantwoording zienswijzen, die als Bijlage 19 is opgenomen, zijn de zienswijzen samengevat en van een gemeentelijke reactie voorzien.

In de zienswijzen wordt onder andere aangegeven dat er geen goede belangenafweging heeft plaatsgevonden. In de voorbereidingsfase heeft de gemeente reeds een afweging gemaakt tussen de belangen van de omwonenden en het algemeen belang. Een belangrijke overweging daarbij is dat de gemeente van mening is dat zij veel belang hecht aan het bijdragen aan de woningbehoefte. Daarbij wordt ingezet op de juiste locaties, namelijk op een locatie waar de stedelijke kant van Veldhoven kan worden benadrukt. Een locatie grenzend aan het City Centrum is hiervoor in ruimtelijk opzicht geschikt.

Woningbehoefte

Veldhoven is gelegen in de Brainportregio en maakt deel uit van het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE). Brainport is een regio met internationale allure. Dit betekent dat niet alleen mensen vanuit de regio, maar vanuit diverse werelddelen hier komen werken en vaak ook wonen. De druk die onder andere hierdoor op de woningmarkt ontstaat, is dan ook groot. Om versneld aan deze behoefte te voldoen, is er op 9 maart 2019 een woondeal gesloten met de minister van Binnenlandse Zaken en de provincie Noord-Brabant om een bijdrage te leveren aan de versnelling van de woonopgave in onze regio. Hierbij is afgesproken dat ook Veldhoven een belangrijke bijdrage zal leveren in het realiseren van woningen. Juist onderhavige locatie is een geschikte locatie om die belangrijke bijdrage te leveren aan de woningbouwproductie en dus de invulling van de woningbouwbehoefte te concretiseren. Ook biedt deze locatie de mogelijkheid om een nieuw bijzonder woonmilieu aan Veldhoven toe te voegen: een stedelijk woonmilieu met alle benodigde sociaal-maatschappelijke, culturele en winkelvoorzieningen op loopafstand.

Ruimtelijke aanvaardbaarheid

De bebouwing van de Rabobank en het voormalig postsorteerbedrijf staat al lange tijd leeg. Dat deze locatie om een herontwikkeling vraagt, is duidelijk. In paragraaf 2.2 is onderbouwd dat de beoogde ontwikkeling in ruimtelijk opzicht passend is. Er wordt ook ingegaan op de studie die is verricht naar zichtlijnen.

In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op andere aspecten die voor omwonenden als gevolg van het bouwplan mogelijk wijzigen, zoals schaduwwerking, parkeeroverlast en windhinder. Om deze belangen van omwonenden zo goed mogelijk mee te wegen, is nader onderzoek verricht. De gevolgen voor omwonenden zijn mede gelet op de ruime afstand tot het grootste deel van de omliggende woningen, beperkt en daarmee aanvaardbaar.

De overige wijzigingen, die zijn verwerkt in het voorliggende bestemmingsplan, zijn opgenomen in de als bijlage opgenomen Nota van beantwoording zienswijzen.

Het bestemmingsplan is op 16 maart 2021 door de gemeenteraad gewijzigd vastgesteld.