Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017

1.1 Aanleiding en doel

De gemeente Veldhoven streeft ernaar om te beschikken over actuele bestemmingsplannen, zodat sprake is van uniforme en goed toetsbare bouw- en gebruiksregels voor het hele gemeentelijk grondgebied. Voor het grootste deel van de wijken Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk vigeren de bestemmingsplannen 'Cobbeek 2005', 'd'Ekker 2005' en 'Zonderwijk 2005', die zijn vastgesteld in februari 2007. Aangezien bestemmingsplannen ingevolge de Wet ruimtelijke ordening eens in de 10 jaar moeten worden herzien, is het nodig om voor de wijken een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Actualisatie van het bestemmingsplan is daarnaast gewenst omdat verouderde bestemmingsplannen in veel gevallen niet meer voldoen aan de huidige planologische inzichten. De juridisch-planologische regeling kan te ruim of juist te beperkend zijn, nieuwe wet- en regelgeving heeft nog geen vertaling gekregen en actueel beleid is niet verankerd. Bovendien kan een diversiteit aan regelingen leiden tot interpretatieverschillen en rechtsongelijkheid. Om deze redenen is ervoor gekozen om voor Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk een nieuw bestemmingsplan op te stellen.

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' heeft tot doel om voor het hele plangebied te voorzien in een actueel juridisch-planologisch kader, waarin een eenduidige en uniforme juridische regeling is opgenomen voor het toegestane gebruik en de toegestane bebouwing. Het bestemmingsplan is conserverend van aard en is gericht op het vastleggen van de bestaande ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. Nieuwe ontwikkelingen zijn niet mogelijk gemaakt. Wel is een enkele geldende bouwtitel overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Het bestemmingsplan sluit aan bij de gemeentelijke modelregels en voldoet aan de vormvereisten van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied van het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' komt in grote lijnen overeen met het plangebied van de vigerende bestemmingsplannen 'Cobbeek 2005', 'd'Ekker 2005' en 'Zonderwijk 2005'. De plangrens sluit in het noorden aan op het bestemmingsplan 'Veldhoven Noord', in het oosten op de bestemmingsplannen 'Centrum' en het in voorbereiding zijnde bestemmingsplan 'Meerveldhoven 2017', in het zuiden op het bestemmingsplan 'Veldhoven-Dorp 2017' en in het westen op de bestemmingsplannen 'De drie dorpen, fase 2 Zilverackers' en ''t Look 2016'. Het plangebied omvat de volgende wijken.

• Cobbeek: begrensd door de Heerbaan in het noorden, de Sterrenlaan in het westen, de Bossebaan in het zuiden en het City Centrum in het oosten.
• d'Ekker: begrensd door de Bossebaan in het noorden, de Sterrenlaan in het westen, de Abdijlaan, Burgemeester van Hoofflaan en Provincialeweg in het zuiden en de Merefeltstraat en Pietershoek in het oosten.
• Zonderwijk: begrensd door de groenstrook in het verlengde van de Bossebaan in het noorden, de achterzijde van de percelen aan de Sondervick in het westen, de Europalaan in het zuiden en de Sterrenlaan in het oosten. De herontwikkelingslocatie De Springplank in Zonderwijk is niet opgenomen in het plangebied van dit bestemmingsplan.

Afbeelding 1: Begrenzing plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor het grootste deel van het plangebied vigeren de bestemmingsplannen 'Cobbeek 2005', 'd'Ekker 2005' en 'Zonderwijk 2005'. In de periode na vaststelling van deze bestemmingsplannen heeft een aantal partiële herzieningen plaatsgevonden en zijn voor diverse ontwikkelingslocaties binnen het plangebied (postzegel)bestemmingsplannen vastgesteld. Daarnaast zijn enkele ontwikkelingen mogelijk gemaakt door middel van vrijstelling of een omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' vervangt de vigerende bestemmingsplannen en de verleende vrijstellingen, zodat weer sprake is van een uniform juridisch-planologisch kader voor het hele plangebied. In de volgende tabel is een overzicht met vigerende bestemmingsplannen opgenomen.

Bestemmingsplan	Vaststelling
Cobbeek
Cobbeek 2005	13 februari 2007
Cobbeek, herziening Beukebeek	30 september 2008
d'Ekker
d'Ekker 2005	13 februari 2007
d'Ekker, herziening Burgemeester van Hoofflaan 134	9 december 2014
MFA Midden	27 maart 2012
Lange Kruisweg 112	22 maart 2016
Zonderwijk
Zonderwijk 2005	13 februari 2007
Zonderwijk, herziening woningen aan Neptunus en Saturnus	20 juni 2006
Zonderwijk, herziening woningen aan Neptunus en Saturnus, wijzigingsplan I, aanpassen woningtype	17 april 2007
Zonderwijk, herziening winkelcentrum Mira	15 juli 2010
Sondervick 19	26 februari 2013
Divers
Parapluplan 2009	15 december 2009
Veldhoven, actualisatie 2014	14 april 2015

1.4 Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' bestaat uit drie delen: een verbeelding, regels en een toelichting. De verbeelding en regels vormen het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. De toelichting bevat de motivatie en verantwoording van de keuzes die in het bestemmingsplan zijn gemaakt. Daarnaast zijn in de toelichting onder andere het vigerende beleid en de relevante milieuaspecten beschreven.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van deze toelichting wordt ingegaan op het relevante nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 3 wordt een beschrijving gegeven van de ruimtelijke en functionele structuur van het plangebied. In hoofdstuk 4 worden de milieuhygiënische en planologische aspecten uiteengezet. De plansystematiek en de verschillende bestemmingen worden toegelicht in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

2.1 Nationaal beleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), die op 13 maart 2012 door de minister is vastgesteld, is de overkoepelende rijksstructuurvisie voor de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland tot 2028, met een doorkijk naar 2040. Het rijksbeleid zoals opgenomen in de SVIR richt zich op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de nationale belangen, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer, energie, natuur, waterveiligheid, milieukwaliteit en bescherming van het werelderfgoed. Het beleid met betrekking tot verstedelijking, groene ruimte en landschap laat het Rijk, onder het motto 'decentraal wat kan, centraal wat moet', over aan provincies en gemeenten. Sturing op verstedelijking, waaronder afspraken over binnenstedelijk bouwen, rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering, heeft het Rijk grotendeels losgelaten. Er is enkel nog sprake van een 'ladder voor duurzame verstedelijking', die is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening.

Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland, door middel van een krachtige aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. Om dit doel te bereiken, werkt het Rijk samen met andere overheden. In de SVIR zijn ambities tot 2040 en doelen, belangen en opgaven tot 2028 geformuleerd. In de realisatieparagraaf van de SVIR zijn per nationaal belang de instrumenten uitgewerkt die hiervoor worden ingezet. Eén van deze instrumenten is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Besluit en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) vormen de juridische vertaling van de kaderstellende uitspraken die in de SVIR zijn geformuleerd. Het Besluit en de Regeling bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming.

Het plangebied valt volgens de kaarten van de Rarro in het obstakelbeheergebied rond Vliegbasis Eindhoven. Op deze gronden gelden op grond van artikel 2.6.4 van het Barro maximaal toelaatbare bouwhoogtes voor objecten ter bescherming van de veiligheid van het luchtvaartverkeer en ter bescherming van de werking van (radar)apparatuur. De bouwhoogtebeperkingen zijn overgenomen in dit bestemmingsplan, zodat het bestemmingsplan in overeenstemming is met het Barro. In paragraaf 4.10 wordt hier gedetailleerd op ingegaan.

Het plangebied valt volgens de kaarten van de Rarro tevens in het radarverstoringsgebied van de radarinstallatie op vliegbasis Woensdrecht. Het plangebied ligt niet binnen de kern van het radarverstoringsgebied, maar binnen de daaromheen liggende ring. In die ring gelden uitsluitend bouwhoogtebeperkingen voor windmolens. Het radarverstoringsgebied legt daarom geen beperkingen op aan bebouwing binnen het plangebied. In paragraaf 4.11 wordt hier gedetailleerd op ingegaan.

Ladder voor duurzame verstedelijking

De 'ladder voor duurzame verstedelijking' is geïntroduceerd in de SVIR en is vastgelegd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het doel van de ladder is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Bij de toepassing van de ladder dienen de volgende stappen te worden doorlopen:

• 1. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.
• 2. Indien blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, dan wordt beschreven in hoeverre die behoefte in het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.
• 3. Indien uit de beschrijving onder 2 blijkt dat de ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend zijn ontsloten of als zodanig worden ontwikkeld.

Consequenties voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' is conserverend van aard en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Het bestemmingsplan staat op een enkele locaties de toevoeging van een woning toe, maar deze bouwmogelijkheid is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Daarmee is geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling zoals bedoeld in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening. De ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet van toepassing op dit bestemmingsplan.

2.2 Provinciaal beleid

Structuurvisie ruimtelijke ordening

In 2010 is de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (Svro) vastgesteld door Provinciale Staten. De Svro bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025, met een doorkijk naar 2040. De Svro is in 2014 partieel herzien, waarbij onder andere het gewijzigde beleid op het gebied van natuur (realisering van het natuurnetwerk) en veehouderij (transitie naar een zorgvuldige veehouderij) zijn verwerkt. De Svro 2014 is in werking getreden op 19 maart 2014. De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Eén van deze instrumenten is de Verordening ruimte, waarin de kaderstellende elementen uit de Svro zijn vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

De Svro gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Mens, markt en milieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijk beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennisinnovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de structuurvisie de 'rode' draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt. De provincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landschappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en versterking van aanwezige landschapskwaliteiten. Binnen de stedelijke structuur worden twee ontwikkelingsperspectieven onderscheiden:

• Stedelijk concentratiegebied (stedelijke regio's): in het stedelijk concentratiegebied, inclusief de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, wordt de bovenlokale verstedelijkingsbehoefte opgevangen. Enerzijds om de steden voldoende draagvlak te geven voor hun functie als economische en culturele motor, anderzijds om het dichtslibben van het landelijk gebied tegen te gaan.
• Overig stedelijk gebied (landelijke regio's): het overig stedelijk gebied, met de bijbehorende zoekgebieden voor verstedelijking, voorziet in de opvang van de lokale verstedelijkingsbehoefte. Grootschalige verstedelijking is ongewenst en voor woningbouw geldt het principe 'bouwen voor migratiesaldo-nul'.

De kern Veldhoven maakt deel uit van het stedelijk concentratiegebied rond Eindhoven en Helmond.

De ruimtelijke belangen en keuzes zijn in de Svro geordend in vier ruimtelijke structuren: de groenblauwe structuur, het landelijk gebied, de stedelijke structuur en de infrastructuur. Binnen deze structuren worden de belangrijkste maatschappelijke ontwikkelingen opgevangen. Samen vormen de structuren de provinciale ruimtelijke structuur. De structuren geven een hoofdkoers aan: een ruimtelijk ontwikkelingsperspectief voor een combinatie van functies. De structuren geven ook aan waar functies worden uitgesloten of welke randvoorwaarden de provincie aan functies stelt. Binnen de structuren is ruimte voor regionaal maatwerk.

Verordening ruimte 2014

In de Wet ruimtelijke ordening is vastgelegd hoe de bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening zijn verdeeld tussen rijk, provincies en gemeenten. Provincies kunnen door middel van een planologische verordening regels formuleren waarmee gemeenten bij het opstellen van ruimtelijke plannen rekening moeten houden. De provincie Noord-Brabant heeft hiertoe de Verordening ruimte opgesteld. De Verordening ruimte bevat regels ter bescherming van de provinciale belangen en wordt periodiek geactualiseerd. Op 19 maart 2014 is de Verordening ruimte 2014 in werking getreden. Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben in hun vergadering van 10 juli 2015 de Verordening ruimte 2014 opnieuw vastgesteld. De gewijzigde verordening is op 15 juli 2015 in werking getreden. In de Verordening ruimte zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot stedelijke ontwikkeling, natuurgebieden en agrarische ontwikkelingen (waaronder de zorgvuldige veehouderij).

De regels in de Verordening ruimte 2014 zijn een doorvertaling van het provinciaal beleid zoals opgenomen in de Structuurvisie ruimtelijke ordening (Svro). De regels van de Verordening ruimte zijn er - in lijn met het beleid van de Svro - op gericht om het leeuwendeel van de stedelijke ontwikkelingen plaats te laten vinden in de stedelijke regio's en in het bestaand stedelijk gebied. De begrenzingen van de stedelijke en landelijke regio's zijn vastgelegd op de kaarten behorende bij de Verordening ruimte. In de verordening zijn ook het bestaand stedelijk gebied, de zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling en de ecologische hoofdstructuur begrensd. Een belangrijk onderdeel van de Verordening ruimte is de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit. Ruimtelijke ontwikkelingen moeten, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied en de naaste omgeving. In samenhang hiermee bevat de verordening een investeringsregel voor landschapsontwikkeling: bij ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied dient inzichtelijk te worden gemaakt hoe deze ontwikkeling gepaard gaat met een kwaliteitsverbetering van het landschap.

Structuren en aanduidingen

Op de kaartbeelden van de Verordening ruimte 2014 wordt onderscheid gemaakt in vier structuren en diverse aanduidingen. De vier structuren zijn het bestaand stedelijk gebied, de ecologische hoofdstructuur, de groenblauwe mantel en het gemengd landelijk gebied.

Afbeelding 2: uitsnede kaart 'stedelijke ontwikkeling' Verordening ruimte 2014

Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt vrijwel volledig binnen het bestaand stedelijk gebied (onderdeel van het stedelijk concentratiegebied). De achterzijde van een aantal percelen aan de Sondervick ligt niet in het bestaand stedelijk gebied, maar in het gemengd landelijk gebied. De betreffende gronden zijn aangeduid als integratie stad-land. Deze aanduiding is opgenomen op de gronden rond de 'nieuwe dorpen' die deel uitmaken van de ontwikkelingslocatie Zilverackers.

Het provinciaal beleid is gericht op het bundelen van de verstedelijking in de gebieden die zijn aangeduid als bestaand stedelijk gebied en als zoekgebied voor stedelijke ontwikkeling of integratie stad-land. Binnen het bestaand stedelijk gebied zijn gemeenten vrij om te voorzien in stedelijke ontwikkelingen, met inachtneming van de aanvullende regels die de verordening stelt, onder andere op het gebied van de plancapaciteit voor woningbouw en bedrijventerreinen. Door inbreiding, verdichting en herstructurering binnen het bestaand stedelijk gebied kan nieuw ruimtebeslag in het buitengebied worden voorkomen. Zorgvuldig ruimtegebruik is hierbij het streven.

Wanneer stedelijke ontwikkelingen niet binnen het bestaand stedelijk gebied plaats kunnen vinden, is uitbreiding van stedelijke functies mogelijk in de zoekgebieden voor stedelijke ontwikkeling of in de gebieden met de aanduiding integratie stad-land. Bij de realisering van nieuwe stedelijke functies buiten het bestaand stedelijk gebied dient rekening te worden gehouden met de aanwezige ruimtelijke kwaliteiten en structuren. Daarnaast geldt voor ontwikkelingen buiten het stedelijk gebied, nog sterker dan voor ontwikkelingen binnen het bestaand stedelijk gebied, de zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit. Bij ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied moet onder andere worden voorzien in een kwaliteitsverbetering van het landschap. In de gebieden die zijn aangeduid als integratie stad-land dienen stedelijke ontwikkelingen plaats te vinden in samenhang en evenredigheid met een groene en blauwe landschapsontwikkeling.

Consequenties voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' is conserverend van aard en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Voor de percelen in het plangebied zijn bouw- en gebruiksmogelijkheden geboden die passen binnen de stedenbouwkundige structuur van de wijken. Aanvullend zijn voor een aantal bijzondere elementen (zoals de grotere groenstructuren en de cultuurhistorisch waardevolle gebieden) beschermende regelingen opgenomen. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de Verordening ruimte 2014.

2.3 Gemeentelijk beleid

Stadsvisie Veldhoven 2015-2030

In 2005 werd, na intensief overleg met bewoners, bedrijven en instellingen uit de Veldhovense samenleving, de Stadsvisie 2005 – 2030 ‘Het beste van Veldhoven, the best of both worlds’ uitgebracht. Een document waarin, op basis van de bestaande situatie in 2005 en verwachte ontwikkelingen, de contouren werden vastgelegd voor het beleid richting de toekomst. De stadvisie was vooral een wensbeeld: wat willen we met z’n allen voor de toekomst van Veldhoven?

De Stadsvisie Veldhoven is in 2015 geactualiseerd. In samenspraak met diverse stakeholders zijn de sterke en zwakke kanten van Veldhoven in beeld gebracht en is de huidige situatie (anno 2015) beschreven. Een terugkerend kenmerk is dat de kracht van Veldhoven ligt in de combinatie van twee werelden: dorpse gevoelens in een verstedelijkte omgeving. Dit komt ook terug in de ligging van de gemeente, tussen de stad Eindhoven aan de ene zijde en de rust en landelijke ruimte van de Kempen aan de andere zijde.

De visie voor Veldhoven is erop gericht om deze kwaliteit (het 'beste van twee werelden', een combinatie van dorpse sfeer en stedelijke voorzieningen) vast te houden. De stadsvisie 2015-2030 kan worden gezien als een startdocument waarin de richting van het gemeentelijk beleid is aangegeven. Hierbinnen worden onder andere de thema's 'wijken, wonen, leefbaarheid, 'sociaal domein', 'educatie, cultuur, sport en recreatie' en 'economie, middenstand en werkgelegenheid' onderscheiden.

Consequenties voor het bestemmingsplan

De Stadsvisie Veldhoven 2015-2030 geeft een wensbeeld voor de toekomstige ontwikkeling van Veldhoven en bevat geen concreet beleid dat direct kan worden vertaald in het bestemmingsplan.

Ruimtelijke structuurvisie Veldhoven

De Ruimtelijke Structuurvisie Veldhoven is op 3 juni 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. De structuurvisie vormt de basis voor ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Omdat de grote ruimtelijke ingrepen - waaronder de realisering van Zilverackers en Habraken - reeds bekend zijn, heeft de structuurvisie geen kwantitatief karakter, maar richt deze zich met name op de kwaliteiten van Veldhoven en het versterken van de identiteit. In de structuurvisie zijn keuzes gemaakt met betrekking tot het behoud en de versterking van zowel de stedelijke als de dorpse kwaliteiten van Veldhoven: deze kwaliteiten komen pas goed tot hun recht als voor iedere kwaliteit een eigen plek wordt gevonden.

Veldhoven is gegroeid vanuit een aaneenschakeling van vier dorpen: Veldhoven-Dorp, Meerveldhoven, Zeelst en Oerle. Deze dorpen zijn ontstaan op de hogere gronden tussen de beekdalen, die overwegend zuidwest-noordoost zijn gericht. Hoewel Veldhoven in de naoorlogse periode sterk is gegroeid met planmatige invullingen (woonwijken, bedrijventerreinen en een centraal gelegen centrumgebied) zijn de oorspronkelijke dorpen nog steeds herkenbare eenheden binnen het stedelijk gebied: de dorpen vormen een samenhangend stelsel van kernen en dorpslinten rond de nieuwere delen van Veldhoven. Vanuit de dorpenstructuur is een middelgrote stad ontstaan, met enerzijds stedelijke voorzieningen en stedelijke allure (voornamelijk in het City Centrum) en anderzijds een dorps karakter en een dorpse identiteit. Om recht te doen aan de verschillende kwaliteiten is in de Ruimtelijke structuurvisie onderscheid gemaakt in een aantal deelgebieden: het buitengebied, de dorpsstructuur, de planmatige uitbreidingen, het City Centrum en de bedrijventerreinen. Daarnaast is een visie geformuleerd op de groenstructuur, de verkeersstructuur en de Stedelijke As. In de structuurvisie is per deelgebied een koers aangegeven, waarbij de kenmerken van de stedenbouwkundige/landschappelijke structuur - de dorpse, kleinschalige structuur dan wel de stedelijke accenten - tot uitdrukking komen.

Planmatige uitbreidingen

Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk maken deel uit van de planmatige uitbreidingen van Veldhoven. Het overgrote deel van de woningvoorraad in deze gebieden is gebouwd vanaf de jaren '50 van de vorige eeuw. De wijken zijn functioneel homogene woongebieden, hoofdzakelijk bestaande uit eengezinswoningen. De verschillende wijken zijn een afspiegeling van de veranderende stedenbouwkundige opvattingen.

• D'Ekker

D'Ekker is de eerste grootschalige uitbreiding van Veldhoven, gerealiseerd in de jaren '50 en '60 van de 20e eeuw. De wijk wordt gekenmerkt door een tamelijk eenzijdige woningvoorraad in de huursector, bestaande uit hoofdzakelijk eenvoudige rijtjes met (kleine) eengezinswoningen, gesitueerd in rechthoekige bouwblokken. Aan de randen van de wijk bevinden zich halfvrijstaande en vrijstaande woningen en aan de Burgemeester van Hoofflaan is een winkelstrip met bovenwoningen aanwezig.

• Zonderwijk

Zonderwijk is gebouwd in de jaren '60 van de vorige eeuw. De wijk is geïnspireerd op de ideeën van het nieuwe bouwen, met een strikte functiescheiding tussen wonen, werken, winkelen, verkeer en groen. De verkaveling bestaat uit een herhaling van stempels, met gestapelde woningen aan de U-vormige hoofdwegenstructuur, rijtjeswoningen daaromheen en vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen aan de randen van de wijk. In het oostelijk deel van Zonderwijk ligt winkelcentrum Mira, dat recent is herontwikkeld. De wijk wordt aan drie zijden omgeven door brede groenzones.

• Cobbeek

Cobbeek, dat is gerealiseerd in de tweede helft van de jaren '70 van de 20e eeuw, kent een grillig stratenpatroon. Kenmerkend is de diversiteit aan woonstijlen en bouwstijlen, met woningen aan slingerende wegen en met verspringende rooilijnen. In het zuidelijk deel van de wijk is sprake van een gevarieerd patroon met vrijstaande, geschakelde en aaneengebouwde woningen in korte blokjes. Het noordelijk deel van de wijk kent een opzet met meer rijwoningen, terwijl in het hart van de wijk een aantal appartementengebouwen staat, gesitueerd rond wat grotere groene ruimtes.

Afbeelding 3: Uitsnede verbeelding Ruimtelijke structuurvisie Veldhoven

De groei van de Veldhovense woningvoorraad vindt in de komende jaren grotendeels plaats op de uitbreidingslocatie Zilverackers. Het overige deel van de woningbouwopgave wordt gerealiseerd op inbreidingslocaties. Hierbij moet worden ingezet op diversiteit in wonen. Om de woningmarkt in evenwicht te brengen, zijn meer woningen voor starters en senioren nodig. Daarnaast moet de woonkwaliteit worden versterkt. In sommige wijken, waaronder d'Ekker en Zonderwijk, worden extra inspanningen verricht voor wijk- en buurtverbetering, onder andere door herinrichting van het openbaar gebied.

Een andere ontwikkeling binnen de planmatige uitbreidingen is de schaalvergroting van voorzieningen. Door schaalvergroting en bundeling van voorzieningen - bijvoorbeeld in de multifunctionele accommodatie Midden (MFA Midden) in de groenzone aan de westzijde van d'Ekker - ontstaan voorzieningen met een bovenwijks schaalniveau. Dit vergt extra aandacht voor de bereikbaarheid en toegankelijkheid van de voorzieningen. Daarnaast is het van belang dat in elke wijk een 'hart' wordt behouden of gecreëerd: een plek waar ontmoeten plaatsvindt, zodat de sociale samenhang wordt bevorderd.

Opgave en uitwerking

De opgave voor de planmatige uitbreidingen van Veldhoven bestaat uit:

• het creëren of behouden van (minstens) één hart in elke wijk om de sociale samenhang te bevorderen;
• het behoud van een aantrekkelijke woningvoorraad en een aantrekkelijke woonomgeving (veilig, groen, ruim en variatie);
• het strategisch omgaan met inbreidingen en uitbreidingen, om de diversiteit in het woningaanbod te vergroten, waarbij meer wordt gefocust op kwaliteit dan op kwantiteit van de woningvoorraad.

Deze opgave is in de structuurvisie vertaald in een uitwerking voor de openbare ruimte en een uitwerking voor de stedenbouwkundige kenmerken. Voor de planmatige uitbreidingen gelden de volgende stedenbouwkundige kenmerken:

• Nieuwe invullingen moeten zich voegen in het patroon van woningen met overwegend twee bouwlagen en een kap op middelgrote percelen, met veelal ruime voortuinen. Incidenteel is iets hogere bebouwing toegestaan, mits passend in de omgeving en zorgvuldig vormgegeven (kwalitatieve toevoeging).
• Versterking van de positie van de aan de woonfunctie gerelateerde voorzieningen.
• Zorgen voor goede bereikbaarheid en toegankelijkheid vanuit de wijken van de voorzieningen, in het bijzonder bij voorzieningen die door schaalvergroting bovenwijks zijn geworden.
• Doorbreken van de eenzijdige samenstelling van de woningvoorraad, onder andere door het versterken van de zorgcomponent, meer aandacht voor starters en senioren en meer aandacht voor beeldkwaliteit en architectuur (kwalitatieve aanvullingen).
• Daarnaast zijn er specifieke aandachtspunten binnen de verschillende wijken:

1. In d'Ekker is specifieke aandacht vereist voor de levensduur van de woningen; een geleidelijke vervanging en aanpassing aan de eisen van deze tijd. Daarnaast blijft extra aandacht nodig voor het onderhoud van de openbare ruimte;

2. In Zonderwijk (en ’t Look) dienen verkeers- en parkeerproblemen te worden aangepakt als een ruimtelijk vraagstuk (gebiedseigen oplossingen). Bovendien dienen de appartementenblokken een kwaliteitsimpuls te krijgen in samenhang met de omliggende openbare ruimte;

3. In Cobbeek (en Heikant-West) is aandacht vereist voor de overgang van privé naar openbaar. Dit geldt vooral voor de achterzijden die grenzen aan openbaar groen en parkeren, maar ook voor de voorzijde van de woningen waar zich bergingen bevinden. Daarnaast dienen bij herinrichtingen de mogelijkheden te worden benut om straatjes die nu doodlopen, door te trekken en om onduidelijk hoeken weg te werken.

Stedelijke as

De Burgemeester van Hoofflaan is onderdeel van de stedelijke as: de verbindingslijn tussen Meerhoven in het noorden en De Run in het zuiden, via het City Centrum. De lijn heeft op dit moment een sterk wisselend karakter. Een eenduidige oriëntatie van bestaande en nieuwe functies en bebouwing kan een positieve bijdrage leveren aan de stedelijke as. Hierdoor ontstaat een meerwaarde voor het City Centrum en een betere koppeling met Meerhoven en Eindhoven Airport. De zone biedt mogelijkheden voor het versterken van het stedelijke karakter van Veldhoven, door de toevoeging van hoogwaardige functies met een stedelijke opzet en uitstraling. Stedelijkheid staat in dit verband voor compact, meervoudig ruimtegebruik, flexibiliteit en innovatie. Door stedelijke ontwikkelingen te concentreren aan de stedelijke as, kan het ruime, groene en deels dorpse karakter van de overige wijken worden behouden. De aansluiting van de stedelijke as op de groene vingers verdient aandacht, net als de aansluiting van de Burgemeester van Hoofflaan op de Heemweg en het Jongelingsveld (de sportvelden van Marvilde). Op en nabij deze locaties is een gedeeltelijke transformatie mogelijk door het realiseren van verbijzonderingen/stedelijke accenten. De Burgemeester van Hooffstraat kan in sterkere mate als aanloopstraat naar het City Centrum dienen, met een mix van kleinschalige detailhandel, (zakelijke) dienstverlening en doelgerichte winkels.

Consequenties voor het bestemmingsplan

Op grond van de Ruimtelijke structuurvisie is het voor Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk met name van belang om een 'hart' van de wijk te behouden of te creëren. In d'Ekker en Zonderwijk zijn vanzelfsprekende centrale plekken aanwezig door de aanwezigheid van (winkel)voorzieningen aan de Burgemeester van Hoofflaan en in winkelcentrum Mira. De winkelstrips aan de Van Hoofflaan maken deel uit van de stedelijke as: deze straat zou op grond van de structuurvisie moeten (gaan) fungeren als aanloopstraat naar het City Centrum. Aan de oostelijke rand van Cobbeek, op de grens met het City Centrum, staan wijkgebouw D'n Uitwijk en Zwembad en sporthal Den Ekkerman (net buiten het plangebied van dit bestemmingsplan). Vanuit Cobbeek zijn de voorzieningen in het City Centrum direct bereikbaar.

In dit bestemmingsplan is voor de 'harten' van de wijken (voor zover gelegen binnen het plangebied) een gemengde bestemming opgenomen, die behoud en versterking van de 'harten' mogelijk maakt. Voor de woningen in de drie wijken zijn uniforme uitbreidingsmogelijkheden geboden, zodat aanpassing van woningen aan de eisen van deze tijd mogelijk is. De belangrijkste groene plekken zijn bestemd als 'Groen'. Het bestemmingsplan is in lijn met de Ruimtelijke structuurvisie.

Groenbeleidsplan 2009-2019

Het Groenbeleidsplan 2009-2019 maakt inzichtelijk welke groenstructuren binnen de gemeente aanwezig zijn en welke kwaliteiten en functies deze structuren hebben. Het doel is een duurzame ontwikkeling van het groen in deze structuren te waarborgen, zodat de stedelijke en wijkgroenstructuur nu en in de toekomst bijdraagt aan een aantrekkelijk woon- en werkmilieu. Veldhoven heeft een opvallende ontstaansgeschiedenis die ervoor heeft gezorgd dat elke wijk of gebied zijn eigen karakter heeft. De historische ontwikkeling van Veldhoven vindt zijn weerslag in de huidige stedenbouwkundige structuur: de oorspronkelijke opbouw van kleine kerkdorpen - gekoppeld aan verbindingswegen en beekdalen - en de planmatige rationele uitbreidingen per wijk - gekoppeld aan een rechtlijnig, breed opgezet wegenpatroon. De principes liggen als twee structuren over elkaar heen in het stedelijk netwerk en vormen twee totaal verschillende sferen: een dorpse en een stedelijke sfeer.

Stedelijke groenstructuur en structuur op dorps-/wijkniveau

Veldhoven heeft een opmerkelijke stedelijke groenstructuur, bestaande uit vijf groenzones die in oost-westrichting door de gemeente lopen en het stedelijk gebied verbinden met het omliggende landschap. Deze groene vingers (van noord naar zuid de Rundgraaf, de Heerbaan, de Bossebaan, de Europalaan en de Kempenbaan/de Gender) geven kwaliteit en identiteit aan Veldhoven en bieden de ruimte om te ontmoeten en te recreëren. De groene vingers worden met elkaar verbonden door drie noord-zuidgerichte structuren (van oost naar west de Sterrenlaan, de Sondervick en de Zittard), waardoor sprake is van een robuust raamwerk van groen rond de wijken. Delen van de stedelijke groenstructuur liggen binnen het plangebied van dit bestemmingsplan (de Bossebaan en de Sterrenlaan) of langs de randen ervan (de Heerbaan, de Europalaan en de Sondervick).

Naast deze stedelijke groenstructuur is op wijkniveau sprake van een groenstructuur. Het groen op wijkniveau is van grote betekenis voor de bewoners van de wijk en heeft een andere functie dan het groen op stedelijk niveau. In het groenbeleidsplan is per wijk beschreven welke rol het groen in de wijk heeft en zijn doelstellingen aangegeven voor verdere ontwikkeling van het groen. Het behoud en de versterking van de karakteristieke identiteit van de wijk staat daarbij centraal.

Groenstructuur d'Ekker

Afbeelding 4: Huidige en gewenste groenstructuur d'Ekker (Groenbeleidsplan)

Huidige groenstructuur

Rond d'Ekker liggen brede groenstroken die deel uitmaken van de stedelijke groenstructuur. Binnen de wijk bepalen vooral plantsoenen met gras en bomen de groenstructuur. Ook ligt er veel groen ter afscherming van de zijgevels, wat de wijk een groener beeld geeft. Naast deze plekken zijn er weinig boomstructuren in de straten. De oude begraafplaats is een bijzondere groenplek in de wijk, die nu dienstdoet als park. Een ander karakteristiek element is de molen. In de huidige groenstructuur is een aantal vlakken, lijnen en punten te onderscheiden:

• Vlakken: terrein nabij de kerk (bij de basisschool), plantsoenen tussen de huizen, speeltuin van de ASV (volledig omsloten door achtertuinen).
• Lijnen: een beperkt aantal straten, waaronder de Ceciliastraat, heeft een rechtlijnige boomstructuur.
• Punten: de oude begraafplaats (een historische plek die bijna onherkenbaar in de wijk ligt) en de molen.

Gewenste groenstructuur

De rechtlijnige structuur van d'Ekker is karakteristiek voor deze woningbouwperiode. De plantsoenen kunnen meer kwaliteit krijgen door beplanting te verbijzonderen en de randen meer open te maken. Daarnaast kan een aantal boomstructuren worden versterkt, zodat ook in de straten het groene karakter wordt versterkt. Het plein rond de kerk verdient een kwaliteitsverbetering en de oude begraafplaats kan beter herkenbaar worden gemaakt.

Groenstructuur Zonderwijk

Afbeelding 5: Huidige en gewenste groenstructuur Zonderwijk (Groenbeleidsplan)

Huidige groenstructuur

Zonderwijk heeft een groen karakter door de bomenrijen die langs de meeste straten staan. Hoewel er veel groen is, heeft het groen een eenvoudig en eentonig karakter. De grotere groenvlakken worden gevormd door het groen rond de flats aan de Kometenlaan en op het open terrein ten westen van winkelcentrum Mira. De wijk wordt omsloten door twee groene vingers uit de stedelijke groenstructuur. In de huidige groenstructuur is een aantal vlakken, lijnen en punten te onderscheiden:

• Vlakken: groenzones uit de stedelijke groenstructuur ten noorden (Bossebaan) en zuiden (Europalaan) van Zonderwijk en groenzones bij de flats aan de Kometenlaan en winkelcentrum Mira.
• Lijnen: bomenrijen langs de ontsluitingswegen en langs de zijstraten.
• Punten: het wijkcentrum heeft een vrij stenig karakter, maar wordt begrensd door het groene (evenementen)terrein.

Gewenste groenstructuur

De rechtlijnige structuur van Zonderwijk wordt versterkt door de groenstructuur. De brede wegen met grote bomen en brede grasbermen dienen te worden gehandhaafd. Er moet meer onderscheid worden gemaakt tussen de groenstructuur op wijkniveau en op buurtniveau. Pleksgewijs kunnen bijzondere bomen worden toegepast.

Groenstructuur Cobbeek

Afbeelding 6: Huidige en gewenste groenstructuur Cobbeek (Groenbeleidsplan)

Huidige groenstructuur

Cobbeek heeft een woonerfstructuur met een grillig stratenpatroon. Door de vele straatbeplanting heeft de wijk een groen karakter. De beplanting is divers, wat - in combinatie met het bochtige verloop van de wegen - een onrustig beeld geeft en de oriëntatie bemoeilijkt. Veel groenvlakken liggen aan de achterzijde van woningen, zodat er weinig zicht op is. In de huidige groenstructuur is een aantal vlakken, lijnen en punten te onderscheiden:

• Vlakken: een aantal kleinere parkjes tussen de woningen en wijkpark 't Fort.
• Lijnen: hoewel er veel bomen staan, ontbreekt een krachtige en continue boombeplanting. De bomen hebben niet overal de juiste standplaats voor de soort.
• Punten: het City Centrum vormt samen met het Burgemeester Elsenpark (net buiten het plangebied) een beeldbepalend punt, dat deel uitmaakt van de stedelijke groenstructuur.

Gewenste groenstructuur

De groenstructuur van Cobbeek kan worden verduidelijkt door duidelijker onderscheid te maken tussen wijkniveau en buurtniveau. Dit kan worden bewerkstelligd door meer uniformiteit en continuïteit in de boomstructuren te brengen. De groene plekken in de wijk en nabij het City Centrum zijn waardevol en moeten behouden blijven. Het groen kan meer open worden gemaakt, zodat de wijk een luchtiger karakter krijgt en het groen overzichtelijker en veiliger wordt.

Consequenties voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan is afgestemd op de (gewenste) groenstructuur zoals beschreven in het groenbeleidsplan. Dit betekent dat de groenvoorzieningen die deel uitmaken van de stedelijke groenstructuur (het groen langs de Heerbaan, Bossebaan, Europalaan en Sterrenlaan) zijn bestemd als 'Groen'. Ook de belangrijkste groenstructuren op wijkniveau, waaronder de speelvoorzieningen, zijn opgenomen in deze bestemming. De overige groenvoorzieningen, waaronder de boombeplanting in het wegprofiel, is opgenomen in de bestemming 'Verkeer'. Hierdoor bestaat de flexibiliteit om de inrichting van de openbare ruimte aan te passen.

Woonvisie 2016 en verder ('Keuzes maken') en Nota 'Wonen met zorg voor bijzondere doelgroepen'

Op 11 oktober 2016 is door de gemeenteraad een nieuwe woonvisie vastgesteld. Het betreft een vervanging van de 'Woonvisie Veldhoven 2010-2014'. De nieuwe visie was nodig vanwege de economische crisis in de laatste jaren, de vele veranderingen in de maatschappij en nieuwe wet- en regelgeving.

De woonvisie is tot stand gekomen in de context van een groter geheel, geeft een doorkijk naar het wonen in Veldhoven (zowel vanuit de technische als sociaal-maatschappelijke kant bezien) en maakt een aantal keuzes op het vlak van de volkshuisvesting voor de komende jaren. Allerlei ontwikkelingen in de gemeente, regio en het land hebben invloed gehad op de keuzes die gemaakt zijn.

In de visie is aangegeven dat door de economische crisis er een stagnatie in de woningmarkt is opgetreden en een veranderende kijk op het wonen door burgers en professionels (instanties) is ontstaan. Er zal bovendien sprake zijn van demografische veranderingen in Veldhoven (toename van aantal 75- plussers en aandeel van 65 tot 74 jarigen en een afname van aandeel 30 tot 45 jarigen) met een daaraan gekoppelde wijziging in de huishoudingssamenstellingen tussen nu en 2030. Er zal meer vraag naar huurwoningen in de vrije sector komen. Ook zal de vraag naar kleine en goedkope woningen toenemen alsmede de vraag naar woningen voor mensen met een zorgvraag (de woningen moeten aanpasbaar zijn voor zorg aan huis).

Voor wat betreft de woningbouwprogrammering wordt rekening gehouden met alle nieuwe ontwikkelingen. De programmering zal daarom flexibel zijn om in de toekomst zo goed mogelijk te kunnen inspelen op de ontwikkelingen. Er ligt een opgave om per doelgroep het juiste type woning beschikbaar te hebben. In aanvulling op (bestaande) wijkvisies zullen daarom woonprogramma's per wijk opgesteld worden die de gewenste ontwikkeling voor het woningaanbod in de wijk aangeven. Ter uitvoering worden programma's beschreven en afgestemd op prestatieafspraken die jaarlijks worden bijgesteld.

Op het vlak van wonen werkt Veldhoven samen op twee regionale niveaus. Metropoolregio Eindhoven (voorheen SRE) met 21 gemeenten en het Stedelijk gebied Eindhoven (SGE). In het SGE gaan de voornaamste afspraken over het kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwprogramma. Hierbinnen is ruimte voor lokale inkleuring. Daarnaast is er op SGE niveau een samenwerking tussen gemeenten en corporaties met betrekking tot urgentie voor kwestbare doelgroepen.

De positie van Veldhoven in de regio zal worden versterkt door per onderwerp op het juiste niveau afstemming te zoeken met deze verschillende schaalniveaus (Metropoolregio, Stedelijk Gebied Eindhoven en gemeente).

Naast de woonvisie heeft de gemeenteraad in juni 2012 de nota 'Wonen met zorg voor bijzondere doelgroepen' vastgesteld. Doel van de nota is om de gevolgen van de vergrijzing en extramuralisering van de zorg inzichtelijk te krijgen. Dit is gedaan door in de nota de toekomstige behoefte aan wonen met zorg in beeld te brengen en een idee te geven van de randvoorwaarden van de locaties voor nieuwe ontwikkeling. Op deze wijze wil de gemeente hier regie op kunnen voeren, mede in relatie tot de reguliere woningbouwopgave, de regionale afspraken en de contingentering.

Consequenties voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' is conserverend van aard en maakt geen nieuwe (woningbouw)ontwikkelingen mogelijk. De bestaande woningen zijn bestemd als 'Wonen - Vrijstaand', 'Wonen - Geschakeld', 'Wonen - Aaneengebouwd', 'Wonen - Patio' of 'Wonen - Gestapeld'. Binnen deze bestemmingen is gewerkt met 'standaard' bouwvlakdieptes en uniforme uitbreidingsmogelijkheden, waardoor het mogelijk is om woningen aan te passen aan de (veranderende) woonwensen van de bewoners. De bijgebouwenregeling biedt bij grondgebonden woningen bijvoorbeeld ruime mogelijkheden voor één bouwlaag hoge uitbouwen, zodat het mogelijk is om op de begane grond een slaapkamer en/of badkamer te realiseren.

Overeenkomstig de nota 'Wonen met zorg voor bijzondere doelgroepen' zijn de bestaande zorgplaatsen in het plangebied aangeduid als 'specifieke vorm van wonen - zorgplaats'. Nieuwe zorgplaatsen kunnen zowel in de bestemming 'Maatschappelijk' als in de woonbestemmingen worden toegestaan door middel van een omgevingsvergunning voor het afwijken.

Welstandsnota

In het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' worden de functies en het gebruik van de gronden en de maatvoering van de bebouwing binnen het plangebied geregeld. Hiernaast voert de gemeente welstandstoezicht op bouwplannen, op basis waarvan aspecten als architectonische verschijning en materiaalgebruik worden getoetst. Het gemeentelijk welstandsbeleid is vastgelegd in de Welstandsnota Veldhoven 2008, vierde wijziging december 2011.

Welstandstoezicht is een manier om de kwaliteit van de bebouwde leefomgeving te waarborgen. De gemeente Veldhoven hanteert daarbij als uitgangspunt: 'alleen zaken regelen die noodzakelijk zijn'. In dit kader is door de gemeente een welstandsnota opgesteld met objectieve en voor de burger inzichtelijke welstandscriteria. Aan de hand van deze criteria toetsen gemeente en welstandscommissie de bouwplannen.

Op dit moment wordt het welstandsbeleid geactualiseerd. De Nota van uitgangspunten Ambitiedocument 'Samen voor ruimtelijke kwaliteit' vormt de kapstok van het toekomstige beleid en is op 21 februari 2017 vastgesteld door de gemeenteraad.

Consequenties voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' is conserverend van aard en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. De welstandsnota is een afzonderlijk toetsingskader en fungeert bij de toetsing van bouwplannen naast het bestemmingsplan.

Verkeerscirculatieplan

Op 3 april 2007 is het verkeerscirculatieplan (VCP) Veldhoven door de gemeenteraad vastgesteld, met als doel structurele en creatieve oplossingen te bieden voor de knelpunten op het gebied van leefbaarheid, bereikbaarheid en verkeersveiligheid. Het VCP is specifiek bedoeld om beleid vast te stellen op het gebied van de afwikkeling van het autoverkeer (wegennet), het fietsverkeer (fietsnetwerk) en het openbaar vervoer. Op hoofdlijnen worden tevens uitspraken gedaan over parkeren, verkeersveiligheid en leefbaarheid/milieu. In het VCP is een wegencategorisering opgenomen. Binnen het plangebied van dit bestemmingsplan zijn de Heemweg/Bossebaan, Sterrenlaan, Abdijlaan en Burgemeester van Hoofflaan aangemerkt als gebiedsontsluitingswegen. De overige wegen zijn gecategoriseerd als erftoegangsweg. In het VCP is onder andere aangegeven dat er een fietsverbinding mist in de groenstrook tussen Zonderwijk en 't Look. Op dit moment wordt het VCP geactualiseerd.

Consequenties voor het bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' is conserverend van aard. Grootschalige infrastructurele ingrepen worden niet mogelijk gemaakt. Wel biedt de bestemming 'Verkeer' de mogelijkheid om - indien dat aan de orde is - aanpassingen in het straatprofiel of in de inrichting van de openbare ruimte te doen. De bestemming 'Groen' - die onder meer is opgenomen voor de groenstrook tussen Zonderwijk en 't Look - maakt de aanleg van fiets- en voetpaden mogelijk. Op grond van dit bestemmingsplan is aanleg van een fietsverbinding aan de noordzijde van Zonderwijk dus mogelijk.

Nota Economisch Beleid Veldhoven

De Nota Economisch Beleid Veldhoven geeft een uitvoeringsgerichte visie op de economische ontwikkeling van de gemeente voor de lange termijn. Er is een bondige analyse gemaakt van de huidige situatie (economische structuur, werkgelegenheidsgroei, werkloosheid, regionale beschikbaarheid bedrijventerreinen), relevante trends, sterkten en zwakten en kansen en bedreigingen (SWOT-analyse). De volgende strategische doelstellingen worden onderscheiden:

• verbreding van de economische structuur en het profileren van Veldhoven als vestigingsplaats voor (medisch)technologische bedrijven;
• primair inzetten op het stimuleren van starters, spin offs van gevestigde bedrijven en het binden van de gevestigde bedrijven;
• voldoende ruimte voor bedrijvigheid op formele werklocaties en verspreid op kleinschalige locaties in de stad;
• een evenwichtige detailhandelstructuur voor de hele stad met aandacht voor het City Centrum;
• bijdragen aan de afstemming van verschillende acties op het gebied van scholing en arbeidsmarkt.

Consequenties voor het bestemmingsplan

De Nota Economisch Beleid is vooral strategisch van aard en behoeft geen (directe) vertaling in de regels van dit bestemmingsplan.

Meebewegen binnen kaders, Visie op detailhandel in Veldhoven

De gemeenteraad heeft op 24 februari 2015 de Visie op detailhandel in Veldhoven 'Meebewegen binnen kaders' vastgesteld. De detailhandelsvisie speelt in op de veranderingen in de detailhandelssector en stelt kaders waarbinnen de markt haar werk moet kunnen doen. Doel van de visie is om te komen tot een zo interessant mogelijk detailhandelsaanbod voor de inwoners en bezoekers van Veldhoven.

Detailhandelsstructuur

De visie op de detailhandelsstructuur kenmerkt zich door een hoofdstructuur (gevormd door de winkelcentra die belangrijk zijn voor heel Veldhoven: City Centrum, Kromstraat, Heikant, Mira, De Run 3000, bouw- en tuincentra en Health Technology Park) en een hulpstructuur. De winkelcentra die deel uitmaken van de hoofdstructuur liggen geografisch gunstig ten opzichte van elkaar, zodat het merendeel van de Veldhovenaren binnen 800 meter afstand een aanbod heeft van dagelijkse goederen. Investeringen en nieuwe initiatieven passen binnen de hoofdstructuur. De centra hebben daarom binnen een bepaalde bandbreedte de mogelijkheid om qua aanbod (m2 winkelvloeroppervlak) met de markt mee te bewegen. In de Visie op detailhandel is per winkelcentrum aangegeven wat de maximale winkelvloeroppervlakte voor de verkoop van dagelijkse goederen is. Voor winkelcentrum Mira geldt het volgende:

	Type	maximum aanbod dagelijks	maximum aanbod niet-dagelijks	aanvullend ander aanbod
Mira	Buurtwinkelcentrum	2.200 m2 wvo	enkele winkels (inclusief dagelijks: 5-9 winkels)	rekening houdend met flankerend beleid andere publieksfuncties

Naast de hoofdstructuur is sprake van een hulpstructuur, bestaande uit de Burgemeester van Hoofflaan, supermarktcentra Zeelst en 't Look en het verspreid aanbod. Winkels in de hulpstructuur functioneren op dit moment prima en zullen dat in veel gevallen nog vele jaren blijven doen. Het zijn echter ook centra die risico lopen vanwege hun geringe omvang, nabij ander aanbod, solitaire vestiging of veroudering, met als gevolg dat consumenten ervoor kunnen kiezen om naar een ander winkelgebied te gaan. Binnen de hulpstructuur ontbreekt vaak de fysieke ruimte voor uitbreiding, maar bovenal is er geen marktruimte meer om de centra uit te breiden. Dit betekent concreet dat geen medewerking wordt verleend aan vergroting van het aanbod aan winkelvloeroppervlak op deze locaties. Voor de Burgemeester van Hoofflaan geldt het volgende:

	Type	maximum aanbod dagelijks	maximum aanbod niet-dagelijks	aanvullend ander aanbod/mogelijke functiewijziging
Burg. van Hoofflaan	Supermarktcentrum/B-milieu	behoud huidig aanbod, geen ruimte voor uitbreiding	behoud huidig aanbod, geen ruimte voor uitbreiding	onderdeel van de stedelijke as, functiewijziging binnen die visie

Internethandel

In de Visie op detailhandel is expliciet aandacht besteed aan de mogelijkheden voor internethandel. Internet is een groeiend verkoopkanaal en hoewel de aankoop in de meeste gevallen vanachter de pc of op de bank met een tablet plaatsvindt heeft internethandel wel een ruimtelijke weerslag. Met de komst van internethandel is er een nieuw type bedrijf ontstaan met bijbehorende kenmerken. Onderscheid kan worden gemaakt in:

• Internethandel zonder fysieke bezoekmogelijkheid (geen fysiek contact tussen internetwinkel en klant, al het klantcontact gebeurt via het internet, telefonisch of per post): deze vorm van internethandel wordt niet aangemerkt als detailhandel.
• Internethandel met fysieke bezoekmogelijkheid (wél fysiek contact tussen internetwinkel en klant, bijvoorbeeld in de vorm van een afhaalpunt of showroom/webwinkel).

In de Visie op detailhandel is concreet aangegeven op welke locaties internethandels (met of zonder fysieke bezoekmogelijkheid) zich kunnen vestigen:

• Internethandels zonder fysieke bezoekmogelijkheid kunnen zich bijvoorbeeld vestigen in woonwijken (mits kleinschalig, bedrijf-aan-huis), in of bij bestaande winkels, in de stedelijke as of op kantoorlocaties. Internet-bezorgdiensten kunnen zich daarnaast vestigen op bedrijventerreinen of op PDV-locatie De Run.
• Internethandels met fysieke bezoekmogelijkheid in de vorm van afhaalpunten kunnen zich onder andere vestigen in bestaande winkelcentra, in of bij bestaande winkels, op PDV-locatie De Run en aan de stedelijke as. Showrooms/webwinkels worden beschouwd als detailhandel en kunnen zich dus vestigen in winkelpanden of op PDV-locatie De Run (mits passend binnen de branchering van De Run).

Consequentie voor het bestemmingsplan

In het plangebied is detailhandel aanwezig in winkelcentrum Mira (Zonderwijk) en aan de Burgemeester van Hoofflaan (d'Ekker). Mira is - als onderdeel van de hoofddetailhandelsstructuur - in de detailhandelsvisie aangemerkt als buurtwinkelcentrum. De Burgemeester van Hoofflaan maakt als supermarktcentrum/B-milieu deel uit van de hulpstructuur. Op grond van de visie voor de stedelijke as kan de Burgemeester van Hoofflaan fungeren als aanloopstraat naar het City Centrum.

Zowel winkelcentrum Mira als de commerciële (winkel)strips aan de Burgemeester van Hoofflaan zijn bestemd als 'Gemengd'. De solitaire supermarkt aan de Burgemeester van Hoofflaan 12a is bestemd als 'Detailhandel'. De aanwezige supermarkten zijn aangeduid op de verbeelding. Voor winkelcentrum Mira is het maximum oppervlak aan detailhandel in dagelijkse artikelen (2.200 m2 winkelvloeroppervlak conform de visie) vastgelegd in de planregels. Voor de gemengde bestemming aan de Burgemeester van Hoofflaan zijn de bouwregels uit het vigerende bestemmingsplan overgenomen. Het bestemmingsplan biedt hier dus geen extra fysieke ruimte voor uitbreiding van de bestaande detailhandelsvestigingen.

De regels voor de vestiging van internethandel zijn vertaald in verschillende bestemmingen. Zo is binnen de bestemming 'Bedrijf' internethandel met een logistieke functie toegestaan. In zijn algemeenheid geldt dat bezoekers bij internethandels nooit zijn uit te sluiten en dat een verbod ook niet handhaafbaar is. Wel is in de planregels nadrukkelijk bepaald dat detailhandel ondergeschikt dient te zijn en dat een gespecialiseerd afhaalpunt niet wordt aanmerkt als internethandel. Hiermee wordt de verkeersaantrekkende werking beperkt en wordt voorkomen dat er verspreid over Veldhoven detailhandelvoorzieningen ontstaan die van dusdanige aard en omvang zijn, dat zij een bedreiging vormen voor de hoofdwinkelstructuur.

Milieubeleidsplan 

De gemeenteraad heeft op 9 februari 2010 het Milieubeleidsplan vastgesteld. Het Milieubeleidsplan zet in op een duurzame ontwikkeling van Veldhoven. Deze ontwikkeling vraagt op diverse fronten een andere wijze van werken - een transitie van de gemeente Veldhoven. In het milieubeleidsplan is de transitieopgave beschreven. Het plan bevat de milieu- en duurzaamheidambities voor 2030 en de beleidskaders voor de komende jaren.

In het milieubeleidsplan staat het begrip 'ontwikkeling' centraal. Naast een duurzame ontwikkeling wil de gemeente Veldhoven inzetten op een ontwikkeling waarbij mensen en instanties uit Veldhoven en de regio nadrukkelijker betrokken worden bij het vormgeven en invullen van het Veldhovense milieubeleid. Dit betekent onder andere dat het milieubeleidsplan niet gedetailleerd vastlegt wat er de komende jaren moet gebeuren. In het plan zijn wel de kaders beschreven waarbinnen de ontwikkelingen vorm moeten krijgen en worden diverse handvatten geboden.

Consequentie voor het bestemmingsplan

Het Milieubeleidsplan is strategisch van aard en bevat geen concreet beleid dat direct kan worden vertaald in het bestemmingsplan.

Beleidsregels Bereikbaarheid en Bluswatervoorziening

De drie Brabantse Veiligheidsregio's (Veiligheidsregio Midden- en West-Brabant, Veiligheidsregio Brabant-Noord en Veiligheidsregio Brabant-Zuidoost) hebben in 2016 uniforme beleidsregels vastgesteld ten aanzien van bereikbaarheid en bluswatervoorzieningen. Het doel van de beleidsregels is een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening te waarborgen, zodat de Veiligheidsregio's in staat zijn adequate brandweerzorg te leveren.

De beleidsregels bieden oplossingsrichtingen waarmee invulling kan worden gegeven aan de doelvoorschriften die de Veiligheidsregio's hebben gesteld. Indien wordt voldaan aan de beleidsregels, kan er vanuit worden gegaan dat een goede bereikbaarheid voor de hulpdiensten en een adequate bluswatervoorziening wordt gerealiseerd. In de beleidsregels zijn onder andere regels opgenomen met betrekking tot de inrichting van wegen en de bereikbaarheid van gebieden die niet via de openbare weg worden ontsloten. Daarnaast is aangegeven aan welke eisen een bluswatervoorziening dient te voldoen om de brandweer in staat te stellen een brand effectief te bestrijden. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan deze beleidsregels.

Consequentie voor het bestemmingsplan

De beleidsregels Bereikbaarheid en bluswatervoorziening worden als afzonderlijk toetsingskader gehanteerd om nieuwe ontwikkelingen te beoordelen en behoeven geen doorwerking in de planregels van het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017'.

3.1 Historische ontwikkeling

Veldhoven is gegroeid vanuit vier kerkdorpen (Veldhoven-Dorp, Zeelst, Meerveldhoven en Oerle) die hun oorsprong hebben op de hogere gronden tussen de beekdalen van de Dommel, de Run, de Gender, de Bruggenrijt, de Rundgraaf en de Poelenloop of Rijt. Rond 1900 was sprake van vier dorpskernen die met elkaar werden verbonden door wegen en paden, waaraan enkele kleinere buurtschappen met geclusterde bebouwing lagen. Op de topografische kaart van 1900 zijn onder meer de buurtschappen Cobbeek (op de kaart aangeduid als 'Gobbeek', ten noordwesten van Meerveldhoven) en Zonderwijk (aan de weg tussen Veldhoven-Dorp en het solitair in het landschap gelegen Oerle) zichtbaar.

Tot de jaren '50 van de vorige eeuw bleef de bebouwing in Veldhoven beperkt tot bebouwing in en rond de vier dorpskernen en lintbebouwing aan de wegen die de dorpen met elkaar en met de omringende plaatsen verbonden. In de periode rond 1950 zijn de dorpen Zeelst, Meerveldhoven en Veldhoven-Dorp grotendeels aaneengegroeid, in een gebogen structuur rond een centraal gelegen akkergebied. Ten zuidoosten van de dorpen ligt het beekdal van de Gender. Vanaf de jaren '50 van de 20e eeuw werden grootschalige, planmatig opgezette uitbreidingswijken gerealiseerd rond de oorspronkelijke dorpen. De eerste naoorlogse uitbreidingswijk was d'Ekker, die in de jaren '50 en '60 van de vorige eeuw werd gerealiseerd aan de westzijde van Meerveldhoven, op het centraal gelegen akkercomplex. De Burgemeester van Hoofflaan werd aangelegd als hoofdroute door de wijk, met een concentratie van voorzieningen en een centraal gelegen kerk met kerkplein. In de jaren '60 van de vorige eeuw werd Zonderwijk gebouwd, gevolgd door 't Look. Tussen de woonwijken onderling en tussen de woonwijken en de (inmiddels aan de noordzijde uitgebreide) bebouwing van Veldhoven-Dorp bleven brede groene zones vrij van ontwikkeling. In deze groenzones, die werden gekoppeld aan de nieuwe hoofdwegenstructuur, was ruimte voor de realisering van bijzondere objecten, zoals scholen en sportterreinen. In de tweede helft van de jaren '70 van de vorige eeuw werd Cobbeek gerealiseerd, met aan de oostzijde daarvan een nieuw, centraal gelegen hoofdwinkelcentrum voor het inmiddels fors gegroeide Veldhoven. Het nieuwe winkelcentrum doorsneed de Burgemeester van Hoofflaan en werd voorzien van een nieuwe ringweg: de Heemweg. De bebouwing van de oorspronkelijke buurtschap Cobbeek, die nog aanwezig was nabij de huidige kruising Heerbaan/Heemweg, werd gesloopt om ruimte te maken voor het nieuwe woon- en winkelgebied en voor de nieuwe infrastructuur.

De drie woonwijken die deel uitmaken van het plangebied zijn ieder in een relatief kort tijdsbestek gebouwd. De bouw van d'Ekker (circa 1950-1970) nam in totaal zo'n 20 jaar in beslag en Zonderwijk (circa 1960-1970) en Cobbeek (circa 1975-1980) werden in circa 10 en circa 5 jaar gebouwd. In de laatste decennia heeft op een aantal locaties binnen de wijken herontwikkeling plaatsgevonden, met name op locaties waar niet-woonfuncties uit de wijken verdwenen of op een andere locatie werden geclusterd. Voorbeelden van deze herontwikkelingen zijn de woningbouwontwikkeling aan de Zoestraat, de bouw van het vernieuwde winkelcentrum Mira in Zonderwijk en de realisering van de MFA Midden aan de Sterrenlaan.

Afbeelding 7: Plangebied rond 1900, 1950, 1965, 1975, 1985 en 2010

3.2 Ruimtelijke structuur

D'Ekker

D'Ekker is de eerste grootschalige uitbreidingswijk van Veldhoven en wordt gekenmerkt door vrij eenzijdige woningbouw. De stedenbouwkundige opzet van de wijk heeft een heldere orthogonale structuur, grotendeels bestaande uit rechthoekige bouwblokken met aaneengebouwde woningen. De Burgemeester van Hoofflaan, die deel uitmaakt van de hoofdwegenstructuur van Veldhoven, is de centrale weg in de wijk. Deze weg verbindt de Bossebaan met de Provincialeweg en Kempenbaan en is één van de aanloopstraten van het City Centrum. Het plein aan deze straat, met kerk en klokkentoren, is een centraal punt in d'Ekker. Ten noorden en ten zuiden van het plein liggen commerciële strips met een afwisseling van detailhandel, horeca, dienstverlening en kantoren en woningen op de verdiepingen. In het zuidoostelijk deel van d'Ekker ligt een gebied met een mix van (bedrijfs)functies, ingeklemd tussen de Provincialeweg in het zuiden en de woonbebouwing aan de De Witstraat in het noorden. De strikte, rechthoekige structuur van d'Ekker gaat hier over in een meer organisch gegroeid gebied rond de (lint)bebouwing aan de Provincialeweg en de Burgemeester van Hoofflaan. Ten zuiden van d'Ekker, aan de zuidzijde van de Abdijlaan, liggen de sportvelden van sportvereniging Marvilde en het terrein van RSZK Merefelt. Op het terrein van RSZK Merefelt staan verschillende gebouwen met zorgappartementen, zorgwoningen en diverse zorgvoorzieningen.

Binnen d'Ekker is sprake van een aantal afwijkende deelgebieden, die in de periode na 1970 zijn gerealiseerd. De bebouwing rond de Begijnstraat dateert uit eind jaren '70, begin jaren '80 van de vorige eeuw, wat zichtbaar is aan de afwijkende stedenbouwkundige structuur van geknikte straten, begeleid door geschakelde woningen en korte rijen met aaneengebouwde woningen. Aan de Pietershoek zijn aan het begin van deze eeuw een vier bouwlagen hoog appartementengebouw en enkele plat afgedekte woningen gebouwd. In het oostelijk deel van d'Ekker (locatie Zoestraat) heeft recent een woningbouwontwikkeling plaatsgevonden, waarbij de rechthoekige structuur van d'Ekker is gerespecteerd: hier zijn rijen met patiowoningen gebouwd, aan de zijde van de Burgemeester van Hoofflaan overgaand in twee appartementengebouwen. Ook in het westelijk deel van d'Ekker zijn in de loop der jaren een aantal inbreidingslocaties herontwikkeld. Het betreft onder andere de patiowoningen aan de oostzijde van het Klaverplein en de appartementengebouwen aan de Ceciliastraat.

Afbeelding 8: Woningen in d'Ekker (boven) en op inbreidingslocaties aan de Zoestraat en de Lange Mees (onder)

De woonbebouwing in d'Ekker bestaat hoofdzakelijk uit aaneengebouwde woningen van twee bouwlagen met kap. Aan de westelijke en noordelijke rand van de wijk staan vrijstaande woningen op ruime percelen, grenzend aan de brede groenzones rond de Sterrenlaan en de Bossebaan. Op enkele locaties in d'Ekker staan grotere panden. Centraal in de wijk is dat het gebouw met kerk, sporthal en jongerencentrum (gelegen aan het centrale plein) en de ten westen daarvan gelegen basisschool, wijkcentrum en gestapelde woningen aan de Ceciliastraat. Aan de oostzijde van het plein zijn, als onderdeel van de recent herontwikkelde woningbouwlocatie aan de Zoestraat, twee appartementengebouwen gerealiseerd. De overige grootschalige panden staan aan de randen van de wijk: in het zuiden zijn dat het pand van de supermarkt en het naastgelegen autobedrijf, enkele bedrijfspanden aan de Windmolen, windmolen De Adriaan en het kerkgebouw aan de Teullandstraat. Aan de noordelijke rand van d'Ekker, nabij de kruising Bossebaan - Burgemeester van Hoofflaan, staan enkele kantoor- en bedrijfspanden en de muziekschool. In de brede groenzone aan de Sterrenlaan staat de Multifunctionele Accommodatie Midden en bevindt zich Educatief Centrum De Parasol.

Groenstructuur

D'Ekker wordt aan de noord- en westzijde omgeven door brede groenzones, die deel uitmaken van de hoofdgroenstructuur van Veldhoven. Deze groenzones vormen de scheiding tussen d'Ekker, Cobbeek en Zonderwijk. In de wijk komen enkele grotere groene plekken voor: de oude begraafplaats is als buurtpark (met speelterrein) opgenomen in het zuidwestelijk deel van d'Ekker en het Klaverplein vormt een groene plek in het noordwestelijk deel van de wijk. Westelijk van het Klaverplein, omgeven door de achtertuinen van woningen, ligt de speeltuin van ASV d'Ekker. Ook het gebied rond de basisschool aan de Lange Kruisweg is gedeeltelijk groen ingericht.

Voor het overige bestaat de groenvoorziening in d'Ekker uit groen in het straatprofiel (waaronder enkele grotere groenplekken in onder andere de Ceciliastraat, de Teullandstraat en de Merefeltstraat) en enkele verspreid gelegen kleinere groenvoorzieningen, die deels als speelplek fungeren. Daarnaast komt in een aantal straten begeleidend groen in de vorm van (laan)beplanting voor. In het zuidelijk deel van het plangebied vormt het sportpark een groene plek binnen de stedenbouwkundige structuur van Veldhoven.

Verkeersstructuur en parkeren

D'Ekker wordt aan de noord-, west- en zuidzijde begrensd door wegen die deel uitmaken van de hoofdwegenstructuur van Veldhoven: de Bossebaan, de Sterrenlaan en de Abdijlaan. De Burgemeester van Hoofflaan, die ook deel uitmaakt van de stedelijke hoofwegenstructuur, is de centrale route door d'Ekker en verdeelt de wijk in een oostelijk en een westelijk deel. De overige wegen en straten in het plangebied zijn aan te merken als woonstraten. De woonstraten sluiten op een aantal locaties aan op de Burgemeester van Hoofflaan. Directe aansluitingen op de Bossebaan en de Sterrenlaan ontbreken. In de brede groenzones langs deze wegen ligt wel een aantal fietspaden. Aan de oostzijde gaan de woonstraten van d'Ekker over in de woonstraten van Meerveldhoven.

Parkeren vindt in de woongebieden in d'Ekker hoofdzakelijk plaats in het straatprofiel of in kleine clusters met parkeervakken aan de rand van groenvoorzieningen. Het centrale plein aan de Burgemeester van Hoofflaan is grotendeels ingericht als parkeerterrein en aan de voorzijde van de winkelstrip aan de Burgemeester van Hoofflaan zijn parkeerplaatsen aanwezig. Ook bij de solitair gelegen supermarkt aan de Burgemeester van Hoofflaan bevindt zich een parkeerterrein. Bij de voorzieningen in de groene randen (waaronder de MFA Midden, de muziekschool en de daaromheen gelegen bedrijvigheid) zijn grotere parkeervoorzieningen aanwezig. Bij de appartementengebouwen in d'Ekker (op de locatie Zoestraat en aan de Pietershoek) wordt geparkeerd in verdiepte parkeergarages onder de appartementen.

Zonderwijk

Zonderwijk is een typische jaren '60 wijk, met een overzichtelijke, rechthoekige wegenstructuur en daarbinnen herhalende stempels met rijwoningen en vier bouwlagen hoge appartementengebouwen, die zijn gekoppeld aan de centrale, U-vormige wegenstructuur van de Mullerlaan, Planetenlaan en Oortlaan. De verkavelingsstructuur is ruim, strak en open van opzet. De buurten in het hart van Zonderwijk zijn opgebouwd uit bouwstroken van aaneengebouwde woningen van twee bouwlagen met kap. Zowel in het noordelijk als in het zuidelijk deel van Zonderwijk bevindt zich een verbijzondering in de vorm van een zone met maatschappelijke voorzieningen. Tussen de rijwoningen staan rijen met garageboxen. Aan de noordelijke en zuidelijke rand van de wijk (aan de De Sitterlaan en de Kapteijnlaan) staan halfvrijfstaande woningen en - aan de buitenrand van de wijk - vrijstaande, bungalowachtige woningen op ruime percelen. Aan de westzijde van de wijk, westelijk van de Planetenlaan, staan vrijstaande en halfvrijstaande woningen die deels zijn gesitueerd rond groen ingerichte hofjes en deels grenzen aan de Sondervick, die de westelijke begrenzing van Zonderwijk vormt.

Afbeelding 9: Woningen in Zonderwijk (boven) en aan de Sondervick (onder)

De wijk wordt in het noorden, oosten en zuiden omzoomd door brede groenzones. In de noordelijke groenzone ligt een kleine (bloem)kwekerij en in de zuidelijke groenzone bevinden zich een aantal korfbalvelden. Verder hebben de groenzones met name een recreatief karakter, voor wandelaars en fietsers.

In het oostelijk deel van Zonderwijk ligt winkelcentrum Mira, dat recent is herontwikkeld. Hier bevinden zich twee supermarkten en enkele kleinere winkelruimtes, met daarboven appartementen in drie tot zeven bouwlagen. Noordelijk van Mira, aan de Oortlaan, ligt een strip met commerciële ruimtes en daarboven woningen. Zuidelijk van Mira, nabij de rotonde Sterrenlaan/Mullerlaan, ligt een complex met gestapelde (senioren)woningen, georganiseerd rond een centrale binnenruimte met parkeerplaats en groenvoorzieningen.

De Sondervick is een oud bebouwingslint, dat Veldhoven-Dorp en Oerle met elkaar verbindt. Aan de oostzijde van deze weg bestaat de bebouwing hoofdzakelijk uit halfvrijstaande en vrijstaande woningen die de westrand van Zonderwijk vormen. De bebouwing aan de westzijde van de weg is afwisselender en bestaat uit (woon)bebouwing uit verschillende periodes. Kenmerkend zijn de afwisseling in goot- en bouwhoogtes en de verspringende rooilijn. Het bebouwingslint vormt een geleidelijke overgang tussen de huidige bebouwing van Veldhoven en de 'nieuwe dorpen' die hier als onderdeel van Zilverackers zijn gepland.

Groenstructuur

Zonderwijk wordt aan de noord-, oost- en zuidzijde begrensd door brede groenzones. Aan de achterzijde van de woonpercelen aan de De Sitterlaan en de Kapteijnlaan is sprake van opgaande beplanting, die de woonpercelen vanuit de groenzones aan het oog onttrekt. In aanvulling op deze hoofdgroenstructuur liggen in het centrale deel van de wijk (het deel tussen de Oortstraat, Planetenlaan en Mullerlaan) twee grotere groenzones: westelijk van winkelcentrum Mira en op de gronden tussen de Planetenlaan en de Kometenlaan. De groenvoorziening ten westen van winkelcentrum Mira doet dienst als evenemententerrein. In deze groenvoorziening liggen twee parkeerterreinen en staat het pand van buurthuis 't Tweespan (buiten het plangebied van dit bestemmingsplan). Tussen de grotere groenvoorzieningen liggen enkele kleinere groenvoorzieningen (met fiets-voetpaden) in de straten Vesta, Juno en Ceres, die de grotere groenvoorzieningen met elkaar verbinden.

Daarnaast komen verspreid over de wijk grotere en kleinere groene plekken voor, onder andere aan de Planetenlaan en de daaraan gelegen hofjes in het westelijk deel van de wijk en rond de appartementengebouwen aan de Oortlaan en Mullerlaan. Binnen de stempels met woonbebouwing komen kleinschalige groenvoorzieningen voor, die veelal in gebruik zijn als speelvoorziening. De hoofdwegen door de wijk worden begeleid door volwassen boombeplanting.

Verkeersstructuur en parkeren

De Mullerlaan, Planetenlaan en Oortlaan vormen een U-vormige wegenstructuur, die op twee locaties aansluit op de Sterrenlaan. In het westen sluit de wegenstructuur van Zonderwijk via vier wegen aan op de Sondervick. De hoofdwegen zijn recent heringericht. De Mullerlaan, het zuidelijk deel van de Planetenlaan en de Jupiter zijn daarbij - als doorgaande route door Zonderwijk, die tevens dienst doet als openbaar-vervoerroute - voorzien van een asfaltverharding met fietsstroken. Het noordelijk deel van de Planetenlaan en de Oortlaan zijn heringericht als woonstraat (30 km/h) en uitgevoerd in klinkerverharding.

Parkeren vindt in Zonderwijk hoofdzakelijk plaats in de openbare ruimte, zowel langs de hoofdwegenstructuur (langsparkeerplaatsen) als binnen de stempels met woningbouw. In de woonstraten komen hoofdzakelijk langsparkeerplaatsen voor; nabij de appartementengebouwen is ook voorzien in haakse parkeerplaatsen. Geclusterde parkeervoorzieningen komen voor nabij winkelcentrum Mira. Parkeren ten behoeve van de appartementen boven de winkels vindt plaats in een parkeerkelder en op een parkeerdek.

Cobbeek

Waar Zonderwijk een typisch voorbeeld is van een jaren '60 wijk, is Cobbeek een weerspiegeling van de stedenbouwkundige gedachten uit de jaren '70 en '80. In plaats van een rechthoekige, strakke verkaveling, is in Cobbeek sprake van een grillig stratenpatroon, bestaande uit enkele doorgaande wegen en doodlopende straatjes, met een diversiteit aan woonstijlen, bebouwing en verspringende rooilijnen. De woningen hebben over het algemeen een bouwhoogte van twee bouwlagen met kap. In delen van de wijk komen ook woningen voor die (deels) plat zijn afgedekt. In overeenstemming met de structuur van woonerven en hofjes, komen op verschillende locaties in Cobbeek situaties voor waar de openbare ruimte zowel door voor- als achterkanten van woningen wordt begrensd. Hierdoor wordt het bebouwingsbeeld in gedeelten van de wijk deels bepaald door garages en schuurtjes. Ook in de voortuinen van verschillende woningtypes komen aanbouwen of vrijstaande bergingen voor.

Hoewel het bebouwingsbeeld in de hele wijk wordt gedomineerd door halfvrijstaande en aaneengebouwde woningen, is binnen de wijk een aantal deelgebieden met een eigen karakter te onderscheiden.

Afbeelding 10: Woningen in Cobbeek

In het zuidelijk deel van Cobbeek is sprake van een wegenpatroon van straten met korte rechtstanden, waaraan bebouwing met verspringende rooilijnen is gesitueerd. In het westelijk deel van de wijk ligt een bijzonder gebied. De woningen (twee bouwlagen, afgedekt met lage piramidedaken) zijn gesitueerd rond besloten voetgangersstraten. Over deze straten zijn overbouwingen aanwezig, die het gebied - in combinatie met de sterk verspringende rooilijn - een besloten karakter geven. De woningen zijn aan de achterzijde bereikbaar voor gemotoriseerd verkeer, dat gescheiden is van het voetgangersverkeer aan de voorzijde van de woningen. Het noordwestelijk deel van Cobbeek bestaat uit uniforme rijen met aaneengebouwde woningen in een rechthoekige bebouwingsstructuur. Aan de achterzijde van de woningen bevinden zich (parkeer)pleintjes. Ook in het noordoostelijk deel van Cobbeek wordt het bebouwingsbeeld gedomineerd door aaneengebouwde woningen. De wegenstructuur is hier echter minder strak dan in het noordwestelijk deel van Cobbeek. Hierdoor varieert ook de richting van de bouwblokken. In het middengebied van Cobbeek zijn enkele grotere groenvoorzieningen aanwezig. Hier bevinden zich ook twee basisscholen en een aantal appartementengebouwen van drie à vier bouwlagen. De openbare ruimte is hier wat ruimer opgezet dan in de kleinschalige straatjes en hofjes in het overige deel van de wijk. Aan de oostzijde grenst Cobbeek aan het City Centrum met de daaromheen gelegen parkeerterreinen en aan het Burgemeester Elsenpark.

Groenstructuur

Aan de noord-, zuid- en westzijde grenst Cobbeek aan wegen die deel uitmaken van de hoofdwegenstructuur van Veldhoven, met de daaraan gekoppelde stedelijke groenstructuur. Met name aan de zuidzijde van Cobbeek, waar de wijk grenst aan d'Ekker, is sprake van een brede groenzone rond de Bossebaan. In het centrale deel van Cobbeek is sprake van enkele grotere groenvoorzieningen. Verspreid over de wijk bevinden zich daarnaast groene veldjes en speeltuintjes. Langs de straten is sprake van relatief veel zichtgroen, in de vorm van groenstroken en kleinere groenvoorzieningen met struiken en bomen.

Verkeersstructuur en parkeren

Cobbeek wordt omringd door wegen die deel uitmaken van de hoofdwegenstructuur van Veldhoven. In het noorden is dat de Heerbaan, in het westen en zuiden de Sterrenlaan en Bossebaan. Oostelijk van Cobbeek ( aan de oostzijde van het City Centrum) ligt de Heemweg.

Binnen Cobbeek zijn alle straten aan te merken als woonstraten. De straten sluiten op een aantal locaties aan op de Sterrenlaan en de Bossebaan, maar door het grillige stratenpatroon en het ontbreken van een eenduidige groenstructuur, is de hoofdwegenstructuur niet altijd duidelijk. In het zuidelijk deel van Cobbeek fungeren De Beemd en De Bussels als belangrijkste wegen, het noordelijk deel van Cobbeek wordt ontsloten vanaf de route Het Struweel/Het Lover. De overige (deels doodlopende) woonstraten en hofjes sluiten aan op deze wegen. Langzaam verkeer maakt op veel plekken binnen Cobbeek gebruik van fietspaden en voetpaden tussen de woningen. De wijk is daardoor voor langzaam verkeer beter te doorkruisen dan met de auto.

Parkeren vindt in Cobbeek plaats in de openbare ruimte en - met name bij de halfvrijstaande woningen - op eigen terrein. In de openbare ruimte is zowel langs de woonstraten als op woonerven en (parkeer)pleintjes aan de achterzijde van woningen parkeergelegenheid aanwezig. Ook rond de appartementengebouwen zijn clusters met parkeerplaatsen gesitueerd. Ten oosten van Cobbeek liggen de parkeervoorzieningen rond het City Centrum, onder andere aan de Geer (parkeerterreinen en parkeergarage).

3.3 Functionele structuur

De drie wijken binnen het plangebied hebben hoofdzakelijk een woonfunctie. Daarnaast komen verspreid over het plangebied diverse niet-woonfuncties voor. Deels hebben deze functies met name een betekenis voor de wijk waarin ze zijn gelegen (bijvoorbeeld de basisscholen en speelvoorzieningen), deels hebben ze een functie die het wijkniveau overstijgt. Dit is met name het geval voor wat betreft winkelcentrum Mira in Zonderwijk, de maatschappelijke voorzieningen aan de Sterrenlaan (waaronder de MFA Midden) en in het gebied rond de Van Hoofflaan en aan de zuidzijde van de Abdijlaan in d'Ekker. In Cobbeek komen geen wijkoverstijgende voorzieningen voor.

Afbeelding 11: voorzieningen aan de Burgemeester van Hoofflaan (boven), winkelcentrum Mira (linksonder) en MFA Midden (rechtsonder) 

Hierna worden de functies binnen het plangebied toegelicht. Per functie is kort aangegeven welke uitgangspunten zijn gehanteerd voor de wijze van bestemmen. Het uitgangspunt is dat de geldende rechten - zoals opgenomen in het vigerende bestemmingsplan - zoveel mogelijk worden gerespecteerd. De ligging van bestemmingsvlakken en bouwvlakken is daarom afgestemd op de gebruiks- en bouwmogelijkheden van de vigerende plannen. Gestreefd is naar een uniforme regeling, zodat in vergelijkbare situaties ook sprake is van vergelijkbare bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Wonen

De bebouwing in het plangebied bestaat overwegend uit woningen. In de drie wijken komen hoofdzakelijk grondgebonden woningen voor, hier en daar afgewisseld met gestapelde woningbouw. De woningtypologie van de grondgebonden woningen varieert tussen aaneengebouwde, geschakelde en vrijstaande woningen, op een enkele locatie afgewisseld met een klein cluster met patiowoningen. Bij een aantal niet-woonfuncties, waaronder de commerciële strips aan de Burgemeester van Hoofflaan en de niet-woonfuncties in de zuidoostelijke hoek van d'Ekker, zijn bedrijfswoningen of bovenwoningen aanwezig.

De woningen in het plangebied zijn, met uitzondering van de bedrijfswoningen/bovenwoningen bij de niet-woonfuncties, opgenomen in een woonbestemming. Per typologie (vrijstaand, geschakeld, aaneengebouwd of patio) is een specifieke bestemming opgenomen. Uitgangspunt binnen deze bestemmingen is een uniforme regeling, zodat voor alle woningen binnen dezelfde typologie sprake is van dezelfde bouw- en gebruiksmogelijkheden. De bedrijfswoningen en bovenwoningen zijn opgenomen in de bestemming van het betreffende perceel (bijvoorbeeld 'Gemengd', 'Bedrijf' of 'Detailhandel') en aangeduid op de verbeelding.

Voor vrijstaande woningen is een bouwvlak van 15 meter diep opgenomen, waarbinnen het hoofdgebouw mag worden gesitueerd. Voor geschakelde en aaneengebouwde woningen zijn bouwvlakken opgenomen met een diepte van 12 respectievelijk 10 meter. Daarbij is een minimale afstand van 5 meter aangehouden tot de achterste perceelsgrens, om een minimale achtertuindiepte te garanderen. In specifieke situaties, bijvoorbeeld bij de bungalowachtige woningen aan de noord- en zuidrand van Zonderwijk, zijn afwijkende bouwvlakken opgenomen. Wanneer een bestaand hoofdgebouw dieper is dan het 'standaard' bouwvlak, is het bouwvlak hierop aangepast. Patiowoningen hebben een bouwvlak dat tot de achterste perceelsgrens reikt.

Op de verbeelding zijn per bouwvlak de maximale goot- en bouwhoogte aangeduid. Deze hoogtes zijn overgenomen uit de vigerende bestemmingsplannen. In de regels is bepaald dat de dakhelling minimaal 20 en maximaal 60 graden mag bedragen: hierdoor is verzekerd dat woningen worden voorzien van een kap, waarmee het karakter van de woongebieden wordt beschermd. Waar in de huidige situatie al sprake is van een plat dak mag een plat dak worden gehandhaafd, ook in geval van sloop en vervangende nieuwbouw. De breedte van het bouwvlak is afhankelijk van de breedte van het perceel. Het bouwvlak is bij vrijstaande woningen aan weerszijden op 3 meter van de zijdelingse perceelsgrens gelegd en bij geschakelde woningen aan één zijde, tenzij de bestaande woning al op kortere afstand van de perceelsgrens staat. Overeenkomstig de vigerende bestemmingsplannen zijn bouwvlakken maximaal 20 meter breed, tenzij het bestaande hoofdgebouw al breder is. Op hoeksituaties is voor de ligging van het bouwvlak aangesloten bij de bouwmogelijkheden van de geldende bestemmingsplannen.

Bijgebouwen mogen zowel binnen het bouwvlak als ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd. De aanduiding 'bijgebouwen' ligt in principe op 2 meter achter de voorste grens van het bouwvlak. Bij vrijstaande woningen ligt de aanduiding op 6 meter achter de voorzijde van het bouwvlak, om te voorkomen dat het straatbeeld wordt aangetast doordat door de bouw van bijgebouwen op korte afstand van de voorgevel een gesloten bebouwingsbeeld ontstaat. Op hoeksituaties geldt ook voor bijgebouwen bij vrijstaande woningen een afstand tot de voorgevel van 2 meter, aangezien in die situaties geen sprake is van verstoring van het straatbeeld tussen twee vrijstaande woningen: op een hoeksituatie kunnen voor een vrijstaande woning daarom dezelfde criteria worden gehanteerd als voor een geschakelde of aaneengebouwde woning.

Op hoeksituaties is per geval bepaald of in de zijtuin bijgebouwen mogen worden gebouwd. In principe geldt dat bijgebouwen in hoeksituaties over de volle breedte van het perceel worden toegestaan, mits de voorgevelrooilijn van de 'om de hoek' gelegen woningen wordt gerespecteerd en er - binnen een afstand van 20 meter - niet meer dan één woning rechtstreeks uitkijkt op de zijtuin. Bij brede zijtuinen (breedte > 4 meter) worden ook bijgebouwen toegestaan in het geval de voorgevelrooilijn van de 'om de hoek' gelegen woningen niet wordt gerespecteerd of er meer dan één woning op de zijtuin uitkijkt. In dat geval geldt voor de aanduiding 'bijgebouwen' een breedte van 3 meter vanaf de zijgevel, waardoor minimaal 1 meter zijtuin overblijft. Bij smallere zijtuinen is in deze gevallen de voorgevelrooilijn van de 'om de hoek' gelegen woning of de zijkant van het eigen bouwvlak maatgevend voor de bouwmogelijkheden.

Detailhandel, dienstverlening, kantoren en horeca

In de wijken Zonderwijk en d'Ekker komen commerciële voorzieningen als detailhandel, dienstverlening, kantoren en horeca voor. In Zonderwijk zijn deze voorzieningen geconcentreerd in winkelcentrum Mira en in de commerciële strip ten noorden daarvan: naast twee supermarkten komen hier enkele kleinere winkels en een aantal horecagelegenheden voor. In d'Ekker zijn commerciële functies geconcentreerd aan de Burgemeester van Hoofflaan, deels in strips van commerciële ruimtes met daarboven woningen, en deels als solitaire vestiging, bijvoorbeeld de supermarkt aan de Burgemeester van Hoofflaan 12a en de horecagelegenheid in Windmolen De Adriaan. Ook aan de Provincialeweg zijn twee winkels gevestigd. Aan de Schimmerik 11, nabij de kruising Bossebaan/Burgemeester van Hoofflaan, staat een solitair kantoorgebouw.

Voor de wijze van bestemmen van de commerciële functies binnen het plangebied is aangesloten bij de vigerende bestemmingsplannen en het actuele gemeentelijke beleid met betrekking tot deze functies. Dit betekent dat voor de commerciële strips aan de Burgemeester van Hoofflaan en voor winkelcentrum Mira de bestemming 'Gemengd' is opgenomen. Binnen deze bestemming is een aantal functies rechtstreeks toegestaan: dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horeca in categorie 1 of 2. Detailhandel en kantoren zijn uitsluitend toegestaan waar een aanduiding op de verbeelding is opgenomen. Hiervoor is gekozen, omdat met de nieuwvestiging van detailhandel en kantoren op grond van het actuele gemeentelijk beleid terughoudend wordt omgegaan. De supermarkten zijn expliciet aangeduid, aangezien deze vanwege de grote verkeersaantrekkende werking/parkeerbehoefte een relatief grote impact kunnen hebben op de omgeving.

Als binnen de bestemming 'Gemengd' appartementen/bovenwoningen aanwezig zijn, is op de verbeelding de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' opgenomen. Voor de bouwmogelijkheden is aangesloten bij de bouwmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan. Waar een woning op de begane grond is toegestaan, is de aanduiding 'wonen' opgenomen.

Voor de solitair gevestigde commerciële functies zijn maatbestemmingen opgenomen, die zijn afgestemd op de vigerende bouw- en gebruiksmogelijkheden. De supermarkt aan de Burgemeester van Hoofflaan 12a en de winkels aan de Provincialeweg zijn bestemd als 'Detailhandel', waarbij de supermarkt expliciet is aangeduid. Molen de Adriaan is bestemd als 'Horeca' en het kantoorpand aan de Schimmerik als 'Kantoor'.

Bedrijven

Op enkele locaties in het plangebied komen bedrijven voor. In de zuidoostelijke hoek van d'Ekker zijn verschillende bedrijven gevestigd in het gebied tussen de Burgemeester van Hoofflaan, de De Witstraat, de Merefeltstraat en de Provincialeweg. Ook aan de Schimmerik, in het noordelijk deel van d'Ekker, ligt een bedrijfsperceel. Op een aantal bedrijfspercelen in het zuidoostelijk deel van het plangebied bevindt zich een bedrijfswoning.

De bedrijven in het plangebied zijn bestemd als 'Bedrijf'. Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn bedrijven in de milieucategorieën 1 en 2 algemeen toegestaan. Dergelijke bedrijven zijn goed inpasbaar in een woonomgeving. Voor de bouwmogelijkheden in de bestemming 'Bedrijf' is aangesloten bij de vigerende bestemmingsplannen: de bouwvlakken zijn - inclusief de maximale goot- en bouwhoogte - overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Naast de maximale goot- en bouwhoogte is ook het bebouwingspercentage van het bouwvlak aangeduid op de verbeelding. De bestaande bedrijfswoningen zijn aangeduid als 'bedrijfswoning'. Op het perceel van het garagebedrijf in het zuidelijk deel van d'Ekker zijn twee bovenwoningen aanwezig. Voor deze woningen is de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' opgenomen.

Naast de reguliere bedrijven komen op een aantal locaties in het plangebied aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven voor. Aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven zijn algemeen toegestaan binnen de woonbestemmingen, mits de oppervlakte van de beroeps- of bedrijfsactiviteit niet meer dan 40% van de oppervlakte van de woning met bijgebouwen bedraagt, tot een maximum van 50 m2. In artikel 1 van de regels zijn begrippen opgenomen voor aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven, waarbij is verwezen naar twee (niet-limitatieve) lijsten met aan-huis-verbonden beroepen en bedrijven die als bijlage bij de regels zijn opgenomen.

Maatschappelijke voorzieningen

In het plangebied bevindt zich een aantal maatschappelijke voorzieningen. Het betreft een aantal zorgvoorzieningen (waaronder het terrein van RSZK Merefelt), een muziekschool (Bossebaan 60), een scoutingvereniging (Windmolen 11a), diverse onderwijsvoorzieningen en een aantal wijkcentra. Daarnaast zijn, verspreid over het plangebied, medische voorzieningen (waaronder een tandartsenpraktijk en fysiotherapiepraktijk) aanwezig. In de groenzone aan de Sterrenlaan staat de Multifunctionele Accommodatie Midden.

De maatschappelijke voorzieningen zijn in dit bestemmingsplan bestemd als 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming zijn verschillende maatschappelijke voorzieningen toegestaan. Een aantal (para)medische praktijkruimtes in Zonderwijk is expliciet aangeduid als praktijkruimte, zodat hier uitsluitend (para)medische praktijkruimtes - en geen andere maatschappelijke voorzieningen - kunnen worden gevestigd. Bijzondere functies die niet binnen de algemene noemer 'maatschappelijke voorzieningen' vallen, waaronder de sporthal/sportschool aan de Burgemeester van Hoofflaan en het scoutinggebouw aan de Windmolen, zijn aangeduid op de verbeelding. Voor wat betreft de bouwmogelijkheden is aangesloten bij de bouwmogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan.

Sport

In het zuidoostelijk deel van het plangebied liggen de sportvelden van voetbalvereniging SV Marvilde en aan de zuidzijde van Zonderwijk ligt het terrein van korfbalvereniging SDO. Aan de achterzijde van de woningen aan het Klaverplein ligt de speeltuin van Algemene Speeltuinvereniging d'Ekker.

De sportterreinen en de speeltuin in d'Ekker zijn bestemd als 'Sport'. Rond de bebouwing zijn bouwvlakken opgenomen, met aanduidingen voor de maximale goot- en bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage.

Groen en verkeer

In paragraaf 3.2 is ingegaan op de groenstructuur binnen het plangebied. Binnen de plangrenzen liggen onderdelen van de stedelijke groenstructuur (de groene gebieden tussen de verschillende wijken). Daarnaast heeft iedere wijk zijn eigen groenstructuur op wijkniveau, bestaande uit de grotere groene plekken en de structuur- en beeldbepalende groenvoorzieningen langs de wegen.

In het bestemmingsplan zijn de grotere, structuurbepalende groenvoorzieningen bestemd als 'Groen'. Het betreft zowel de stedelijke groenstructuur als de belangrijkste groenvoorzieningen binnen de wijken. Het doel hiervan is om het structurele groen te beschermen. De kleinere groene plekken en het groen dat deel uitmaakt van het straatprofiel (en geen structuurbepalend karakter heeft) zijn opgenomen in de bestemming 'Verkeer'.

3.4 Resterende bouwtitel

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' heeft een conserverend karakter en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. In het bestemmingsplan is één bouwtitel overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Op de volgende locatie kan nog een woning worden toegevoegd:

• Burgemeester van Hoofflaan 134: realisering van één woning in de voormalige praktijkruimte van de woning Begijnstraat 50.

De bouwmogelijkheden voor deze locatie zijn één op één overgenomen in dit bestemmingsplan. Voor de nieuwe woning is een bouwvlak opgenomen, met een aanduiding voor de maximale goot- en bouwhoogte. Door middel van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is aangegeven hoeveel nieuwe woningen binnen het betreffende bouwvlak mogen worden gebouwd.

4.1 Bodem

Algemeen

Het landelijk beleid met betrekking tot de bodemkwaliteit gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie: de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. Voor elke functiewijziging dient onderzoek te worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit, waarbij moet worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik. Wanneer een ontwikkeling geen bestemmingswijziging tot gevolg heeft, hoeft er geen bodemonderzoek in het kader van het bestemmingsplan uitgevoerd te worden; de bodem wordt in dat geval geschikt geacht voor de toegestane functie. Het bodemonderzoek wordt in die gevallen uitgevoerd in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen.

Toetsing bestemmingsplan

Voorliggend bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Waar nog een woning kan worden toegevoegd, is sprake van een bestaande bouwtitel, die is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. De bestemming van de betreffende gronden wijzigt derhalve niet ten gevolge van de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan. Een bodemonderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.2 Geluid

Algemeen

Op grond van de Wet geluidhinder dient een akoestisch onderzoek te worden verricht als er sprake is van het projecteren van nieuwe geluidgevoelige gebouwen of terreinen binnen de onderzoekszone van een weg of spoorweg. Ook in het geval van de aanleg van een nieuwe weg of de reconstructie van een bestaande weg kan akoestisch onderzoek nodig zijn. Conform de Wet geluidhinder hebben alle wegen, met uitzondering van 30 km/h-wegen en wegen die deel uitmaken van een woonerf, een onderzoekszone. Als geluidgevoelige objecten op korte afstand van een 30 km/h-weg worden gerealiseerd, kan het echter (met name bij drukkere wegen) uit oogpunt van een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk zijn om de akoestische situatie in beeld te brengen.

Toetsing bestemmingsplan

Voorliggend bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Waar nog een woning kan worden toegevoegd, is sprake van een bestaande bouwtitel, die is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Akoestisch onderzoek voor dit bestemmingsplan is daarom niet noodzakelijk.

4.3 Luchtkwaliteit

Algemeen

In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer is de regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteit vastgelegd. In artikel 5.16 is vastgelegd dat bestuursorganen bevoegdheden, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan, mogen uitoefenen wanneer sprake is van één van de volgende gevallen:

• a. Er is geen sprake is van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden.
• b. De concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbetert of blijft ten minste gelijk.
• c. Het plan draagt 'niet in betekenende mate' bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht.
• d. De ontwikkeling is opgenomen in een vastgesteld programma, zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL).

Toetsing bestemmingsplan

Voorliggend bestemmingsplan maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk en heeft derhalve geen gevolgen voor de luchtkwaliteit. Op de locatie waar nog een woning kan worden toegevoegd, is sprake van een bestaande bouwtitel, die is overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Er kan hier nog één woning worden toegevoegd. Het plan draagt 'niet in betekenende mate' bij. Hiermee wordt voldaan aan artikel 5.16 lid c van de Wet milieubeheer. De luchtkwaliteitseisen leveren derhalve geen belemmeringen op voor dit bestemmingsplan.

Luchtkwaliteit in het plangebied

Om een indruk te krijgen van de luchtkwaliteit in het plangebied, kan gebruik worden gemaakt van de monitoringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (www.nsl-monitoring.nl). In de monitoring zijn onder meer de Heerbaan, Sterrenlaan, Bossebaan, Abdijlaan en Burgemeester van Hoofflaan meegenomen. Uit raadpleging van de monitoringstool blijkt dat in 2015 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof direct langs deze wegen ruimschoots onder de grenswaarden uit de Wet milieubeheer liggen, waardoor uit oogpunt van luchtkwaliteit sprake is van een goed woon- en leefklimaat. In de jaren 2020 en 2030 nemen de concentraties verder af. Hiermee wordt voldaan aan artikel 5.16 lid a van de Wet milieubeheer.

4.4 Externe veiligheid

Algemeen

Externe veiligheid betreft het risico dat aan bepaalde activiteiten is verbonden voor niet bij de activiteit betrokken personen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beheersen van risicovolle bedrijfsactiviteiten en van risicovol transport. Het gaat daarbij om de bescherming van individuele burgers en groepen tegen ongevallen met gevaarlijke stoffen.

Het veiligheidsbeleid in Nederland is gebaseerd op een tweetal begrippen, het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR):

• Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat één persoon, die onafgebroken en onbeschermd op een plaats langs een transportroute of nabij een inrichting verblijft, komt te overlijden als gevolg van een incident met het vervoer, de opslag en/of de handeling van gevaarlijke stoffen. Daarbij is de omvang van het risico een functie van de afstand waarbij geldt: hoe groter de afstand, des te kleiner het risico. De risico’s worden weergegeven in PR risicocontouren.
• Het groepsrisico is de kans per jaar dat een groep van 10 of meer personen in de omgeving van een transportroute of een inrichting voor handelingen met gevaarlijke stoffen in één keer het (dodelijk) slachtoffer wordt van een ongeval. In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico geldt voor het groepsrisico geen grenswaarde maar een oriëntatiewaarde. Deze oriëntatiewaarde kan gezien worden als een streefwaarde en heeft geen juridische status. Het overschrijden van de oriëntatiewaarde is mogelijk mits dit in de besluitvorming door het bevoegd gezag wordt gemotiveerd.

Risicobronnen kunnen worden onderscheiden in risicovolle inrichtingen (waaronder lpg-tankstations), vervoer van gevaarlijke stoffen en buisleidingen. Om voldoende ruimte te scheppen tussen een risicobron en personen of objecten die risico lopen (kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten) moeten vaak afstanden in acht worden genomen. Ook ontwikkelingsmogelijkheden die ingrijpen in de personendichtheid kunnen om onderzoek vragen. Het beoordelingskader voor risicovolle inrichtingen wordt gevormd door het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Voor het vervoer van gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt), waarin de Basisnetten voor weg, spoor en water zijn vastgelegd. Voor buisleidingen geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Beleidsvisie externe veiligheid

De gemeente Veldhoven beschikt over een beleidsvisie externe veiligheid (2008), die als leidraad wordt gehanteerd bij de toetsing van nieuwe initiatieven. In de visie zijn onder meer keuzes gemaakt omtrent de toelaatbaarheid van nieuwe risicobronnen (wel - onder voorwaarden - op de bedrijventerreinen, niet in de woongebieden) en omtrent de wijze waarop met de groepsrisicoverantwoording wordt omgegaan.

Toetsing bestemmingsplan

Risicovolle inrichtingen

In het plangebied zijn geen inrichtingen gevestigd die onder het regime van het Bevi vallen. Op enige afstand van het plangebied, op bedrijventerrein De Run, zijn wel enkele risicovolle inrichtingen aanwezig, waaronder twee lpg-stations aan de Kempenbaan en een (propaan)gashandel aan De Run. De PR 10-6/jaar contouren vanwege deze inrichtingen reiken niet tot het plangebied. Gezien de ruime afstand van het plangebied tot de inrichtingen (meer dan 200 meter) is geen sprake van belemmeringen voor de vaststelling van dit bestemmingsplan.

Buisleidingen

De dichtstbijzijnde leiding waardoor gevaarlijke stoffen worden getransporteerd, betreft een hogedruk aardgasleiding, die op ruim 1 km ten noorden van het plangebied ligt. Het plangebied ligt ruim buiten het invloedsgebied van de leiding, waardoor deze geen belemmeringen oplevert.

Vervoer van gevaarlijke stoffen

In de omgeving van het plangebied liggen geen wegen die deel uitmaken van het Basisnet weg. Over de wegen in en rond het plangebied kunnen incidenteel gevaarlijke stoffen worden vervoerd. Gezien de (zeer) lage vervoersintensiteit levert dit geen relevante risico's op.

4.5 Bedrijven en milieuzonering

Algemeen

De toelaatbaarheid van bedrijvigheid kan globaal worden beoordeeld met behulp van de methodiek van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). In deze brochure is een bedrijvenlijst opgenomen, die informatie geeft over de milieukenmerken van verschillende typen bedrijven. In de lijst zijn de bedrijfsactiviteiten ingedeeld in categorieën en is op basis van een aantal factoren (waaronder geluid, geur en gevaar) een indicatie gegeven van de afstand tussen bedrijven en hindergevoelige functies waar gemeenten bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening mee kunnen houden. Hierbij wordt uitgegaan van het principe van functiescheiding, waarbij afstanden moeten worden aangehouden tussen milieugevoelige en milieubelastende functies.

In de VNG-brochure worden twee omgevingstypen onderscheiden: rustige woonwijk'/'rustig buitengebied' en 'gemengd gebied'. De indicatieve afstanden uit de bedrijvenlijst zijn de afstanden die - in nieuwe situaties - gelden tussen de grens van een bedrijfsperceel en de gevel van een woning in een 'rustige woonwijk'. Voor woningen in een 'gemengd gebied' mag deze afstand worden gecorrigeerd en kan de indicatieve afstand met één trede worden verlaagd. De (indicatieve) afstanden tussen een bedrijfsperceel en een woning in een 'rustige woonwijk' variëren van 10 meter voor milieucategorie 1 tot 1.500 meter voor milieucategorie 6. De systematiek van de VNG-brochure is met name toepasbaar in nieuwe situaties. Voor bestaande situaties is veelal de milieuwetgeving leidend en kan sprake zijn van kleinere afstanden tussen bedrijven en gevoelige functies.

Toetsing bestemmingsplan

In het plangebied is een aantal bedrijven gevestigd. Deze bedrijven zijn bestemd als 'Bedrijf'. In het algemeen geldt dat bedrijven in de lichtere milieucategorieën 1 en 2, gezien de beperkte milieuhinder die ze veroorzaken, goed inpasbaar zijn in woongebieden of gebieden met functiemenging. Binnen de bestemming 'Bedrijf' zijn bedrijven in deze milieucategorieën daarom direct toegestaan.

4.6 Kabels en leidingen

In het plangebied liggen geen kabels of leidingen waarvoor planologische bescherming (in de vorm van het opnemen van een beschermende regeling in het bestemmingsplan) noodzakelijk is.

4.7 Water

Inleiding

Doel van de waterparagraaf is de component water in een zo vroeg mogelijk stadium te adresseren in het besluitvormingsproces van ruimtelijke plannen. De paragraaf beschrijft de actuele waterhuishouding in het plangebied. Daarnaast wordt, binnen de gestelde randvoorwaarden van het bestemmingsplan, vastgelegd aan welke watereisen de ontwikkeling moet voldoen. Ruimtelijke plannen worden onder meer getoetst aan 'hydrologisch neutraal' ontwikkelen conform landelijk en lokaal waterbeleid. Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c van het Besluit ruimtelijke ordening.

Waterrelevant beleid en regelgeving

Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021

Op 18 december 2015 is het Provinciaal Milieu- en Waterplan 2016 - 2021 (PMWP) vastgesteld. Het PMWP staat voor samenwerken aan Brabant waar iedereen prettig woont, werkt en leeft in een veilige en gezonde leefomgeving. Het PMWP zet de nieuwe koers uit voor de provinciale inzet met betrekking tot water, bodem, lucht en de overige milieuaspecten. Het PMWP staat voor:

• voldoende water voor mens, plant en dier;

• schone en gezonde leefomgeving (bodem, water en lucht);

• bescherming van Brabant tegen overstromingen en externe risico's;

• verduurzaming van onze grondstoffen-, energie- en voedselvoorziening.

Waterbeheerplan 2016 - 2021 Waterschap de Dommel 'Waardevol Water'

Het waterbeheerplan 'Waardevol Water' beschrijft de doelen van Waterschap De Dommel voor de periode 2016-2021. Het plan is afgestemd op de ontwikkeling van het Nationaal Waterplan, het Provinciaal Milieu- en Waterplan en het Stroomgebiedsbeheerplan. Meer dan voorheen wil het waterschap inspelen op initiatieven van derden en kansen die zich voordoen in het gebied.

Ten aanzien van de doelen is een indeling gemaakt in de volgende waterthema's:

• Droge voeten: voorkomen van wateroverlast in het beheergebied (onder meer door het aanleggen van waterbergingsgebieden en het op orde brengen van regionale keringen);

• Voldoende water: zowel voor de natuur als de landbouw is het belangrijk dat er niet te veel en niet te weinig water is. Daarvoor reguleert het waterschap het grond- en oppervlaktewater;

• Natuurlijk water: zorgen voor flora en fauna in en rond beken en sloten door deze waterlopen goed in te richten en te beheren; Schoon water: zuiveren van afvalwater en vervuiling van oppervlaktewater aanpakken en voorkomen;

• Mooi water: stimuleren dat mensen de waarde van water beleven, door onder meer recreatief gebruik.

Het waterschap staat voor een aantal complexe uitdagingen, die zij in veel gevallen niet alleen kan realiseren. Deze uitdagingen geven invulling aan de verbinding van water met de maatschappelijke ontwikkelingen. Daarom zet het waterschap sterk in op samenwerking. In het Waterbeheerplan nodigt het waterschap waterpartners, stakeholders, boeren, burgers en bedrijven nadrukkelijk uit om gezamenlijk te werken aan slimme, innovatieve oplossingen voor de complexe wateropgaven. Dit betekent onder meer dat het waterschap de bestaande samenwerking met alle partners in het gebied wil uitbreiden en 'grenzeloos' organiseren vanuit de kracht van ieders rol en verantwoordelijkheid.

Wat zijn de belangrijkste uitdagingen voor de komende planperiode?

• voldoende water voor landbouw en natuur;

• wateroverlast en hittestress;

• kringloop-denken;

• steeds meer ongewenste stoffen in het water, zoals medicijnen;

• vergroten waterbewustzijn.

Het waterbeheerplan is te vinden op de website van het waterschap: www.dommel.nl.

Keur Waterschap de Dommel 2015

De 'Keur Waterschap De Dommel 2015' bevat regels met daarin verboden en verplichtingen ten aanzien van oppervlaktewater en grondwater die gelden voor iedereen die woont of werkt binnen het gebied van Waterschap De Dommel. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of algemene regels van toepassing zijn voor ingrepen in de waterhuishouding. Verder zijn er beleidsregels voor het beschermingsbeleid van gebieden. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen beschermde gebieden waterhuishouding, attentiegebieden, beekdalen en overige gebieden. Met deze beleidsregels wordt aangegeven op welke wijze gebiedsgericht wordt omgegaan met vergunning verlening.

De Keur van het waterschap is enkel van toepassing wanneer direct wordt geloosd naar een oppervlaktelichaam in beheer en eigendom van het waterschap De Dommel

Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater

De drie Brabantse waterschappen, Aa en Maas, De Dommel en Brabantse Delta hanteren sinds 1 maart 2015 dezelfde (beleids)uitgangspunten voor het beoordelen van plannen waarbij het verhard oppervlak toeneemt. Deze (beleids)uitgangspunten zijn geformuleerd in de 'Beleidsregel Hydrologische uitgangspunten bij de Keurregels voor afvoeren van hemelwater, Brabantse waterschappen'. Bij een toename en afkoppeling van het verhard oppervlak geldt het uitgangspunt dat plannen zoveel mogelijk hydrologisch neutraal worden uitgevoerd. De waterschappen maken bij het beoordelen van plannen met een toegenomen verhard oppervlak onderscheid tussen grote en kleine plannen. Hoewel er relatief veel kleine plannen zijn, veroorzaken deze op deelstroomgebiedsniveau nauwelijks een toename van de maatgevende afvoer. Het waterschap maakt grofweg onderscheid in projecten met een toename van verhard oppervlak van maximaal 2.000 m², 2.000 m² tot 10.000 m² en meer dan 10.000 m².

Beleid gemeente

Verbreed Gemeentelijk rioleringsplan 2015 - 2019 gemeente Veldhoven

Het waterbeleid van de gemeente Veldhoven is vastgelegd in het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan (2015-2019). De term Verbreed houdt verband met de wettelijke uitbreiding van de zorgplicht riolering. Volgens de wetgeving heeft de gemeente Veldhoven drie zorgplichten op het gebied van stedelijk waterbeheer:

• zorgplicht stedelijk afvalwater;

• zorgplicht hemelwater;

• zorgplicht grondwater.

Dit komt er op neer dat de gemeente vanuit het oogpunt van volksgezondheid en veiligheid zorg draagt voor een deugdelijke inzameling, berging, transport en/of lokale zuivering van stedelijk afvalwater, afvloeiend hemelwater en grondwater. De kans op overlast dient hierbij te worden beperkt tot maatschappelijk aanvaardbare normen.

Ambitie gemeente afvoer van hemelwater

Als het regent in de gemeente Veldhoven verdwijnt het meeste hemelwater in de riolering. Door verandering van het klimaat wordt het bestaande rioolstelsel ook steeds zwaarder op de proef gesteld. Buien worden heviger en duren langer. Hierdoor neemt het risico op (grond)wateroverlast toe. Om droge voeten te houden wordt ruimte gecreëerd in het groen en/of oppervlaktewater. Hierbij wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden: infiltreren (vasthouden) waar mogelijk, bufferen op locaties met voldoende beschikbare ruimte en als het niet anders kan, dan pas afvoeren. In openbaar gebied komt dit tot uiting door hemelwatervoorzieningen in groenstroken die geschikt zijn gemaakt voor de opvang van overtollig hemelwater en aanpassing van waterpartijen. De perceelseigenaar draagt een steentje bij door op eigen terrein voorzieningen te treffen voor buffering en/of opslag van hemelwater en/of opvang van overtollig grondwater. De gemeente ziet hierbij toe op een doelmatige invulling van de hemelwateropgave.

Hydrologisch neutraal bouwen

Het waterschap streeft naar een robuust watersysteem. Voor ontwikkelingen die dit negatief kunnen beïnvloeden, wordt daarom uitgegaan van de trits 'vasthouden-bergen-afvoeren'. Dat wil zeggen dat water zoveel mogelijk in een gebied wordt vastgehouden door infiltratie en waar dit niet mogelijk is water tijdelijk wordt geborgen (retentie). Door water lokaal te infiltreren of te bergen in een voorziening wordt het versneld afvoeren van overtollig hemelwater naar het bestaande oppervlaktewatersysteem zoveel mogelijk voorkomen. Bij zeer grote neerslaghoeveelheden zal de genoemde voorziening het aangeboden water echter onvoldoende kunnen verwerken. Een noodoverloopconstructie kan er dan voor zorgen dat het overtollige water gecontroleerd naar een plek wordt afgevoerd waar het geen overlast kan veroorzaken.

Uitgangspunten hemelwaterafvoer bij herontwikkeling en nieuwbouw

Bij herontwikkeling en nieuwbouw binnen de gemeente Veldhoven wordt uitgegaan van het HNO-principe (Hydrologisch Neutraal Ontwikkelen): het hemelwater wordt ter plaatse de bodem in geleid via hemelwaterverwerkende voorzieningen zoals infiltratiekolken, bermen, wadi's en vijverpartijen. Bij nieuw te ontwikkelen bedrijventerreinen wordt de perceelseigenaar gestimuleerd om het hemelwater op eigen terrein te verwerken. Waar mogelijk worden voorzieningen gecombineerd met benodigde maatregelen in omringende wijken. Indien de lokale omstandigheden de verwerking van hemelwater in de bodem niet toelaten, wordt het afgevoerd naar het dichtstbijzijnde oppervlaktewater, conform de richtlijnen van het hydrologisch neutraal ontwikkelen.

Wanneer wordt aangesloten op het gemeentelijke rioolstelsel van de gemeente Veldhoven zijn de volgende regels van toepassing:

• vuilwater en schoon hemelwater worden separaat aangeboden op de perceelgrens;

• compensatie bij toename van verhardoppervlak vanaf 250 m2;

• berging 42 mm/m2 ten opzichte van de toename van verhard oppervlak;

• voorkeur voor een bovengrondse berging;

• leegloop van de bergingsvoorziening (infiltratie, geknepen afvoer e.d.) dient per locatie te worden aangegeven; bij infiltratie dient te worden aangetoond dat infiltratie mogelijk is;

• wanneer wordt afgevoerd naar het gemengde stelsel dient een terugslag te worden toegepast zodat vuilwater niet de voorziening in kan stromen;

• bij het indienen van de omgevingsvergunning dient een gedetailleerd ontwerp te worden ingediend van de bergingsvoorziening en de leegloopconstructie.

Huidige en toekomstige situatie van de planlocatie

Ten aanzien van de beoogde herontwikkeling is navolgende checklist ingevuld ten aanzien van het plangebied. Door deze checklist wordt snel duidelijk welke onderdelen een extra toelichting behoeven en welke procedures van toepassing zijn als één van de onderdelen van toepassing is voor de planlocatie.

Checklist water in ruimtelijke procedures

Checklist Water
Hoofdwatergang cq open water	Nee
Zijwatergang	Nee
Keurgebied binnen plangebied	Nee
Binnen 25-100 jaarszone	Nee
Binnen boringsvrije zone	Nee
Ecologische verbindingszone	Nee
Binnen reserveringsgebied waterberging 2050	Nee
Attentiegebied EHS	Nee
Rioolwatertransportleiding	Nee
Waterschap gemaal	Nee
Verdachte/verontreinigde locaties	Nee
Infiltratie praktisch mogelijk	Nee
Uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid	Nee

Oppervlaktewater

Binnen het bestemmingsplangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Cobbeek maakt onderdeel uit van het deelwatersysteem van de Rundgraaf. D'Ekker en Zonderwijk maken onderdeel uit van het deelwatersysteem van de Gender.

Bodemopbouw

De deklaag (Nuenen formatie ) is ter plaatse van Veldhoven een metersdik pakket bestaande uit fijne zanden. Volgens de bodemdata van Nederland liggen er rond de kernen Cobbeek, D'Ekker en Zonderwijk hoofdzakelijk enkeerdgronden opgebouwd uit lemig fijn zand en eerdgronden opgebouwd uit leemarm en zwak lemig fijn zand. De doorlatendheid van de deklaag is relatief laag. Voor infiltratie van hemelwater dient per locatie nader onderzocht te worden of infiltratie mogelijk is. Hiervoor dienen ook diepere boringen uitgevoerd te worden.

Riolering

Qua riolering zijn Cobbeek , d'Ekker en Zonderwijk drie afzonderlijk werkende rioleringsgebieden hieronder wordt dit per gebied omschreven.

Cobbeek

In het verleden is het rioolstelsel als een gemengd stelsel uitgelegd. Bij droog weer en normale neerslag stroomt het afvalwater naar een gemaal en deze verpompt dit naar het noordelijk stamriool. Bij hevige neerslag stroomt het teveel aan water via een overstort via een bergbezinkvoorziening naar de Rundgraaf. In de wijk Cobbeek zijn nog geen vervangingsprojecten uitgevoerd en functioneert het rioolstelsel zoals in het verveleden is uitgelegd.

D'Ekker

In het verleden is het rioolstelsel als een gemengd stelsel uitgelegd. Bij droog weer en normale neerslag stroomt het afvalwater naar een gemaal en deze verpompt dit naar rioleringsgebied 32. Het Ook bij hevige neerslag wordt het rioolwater naar rioleringsgebied 32 gepompt. Dit gebied heeft een overstort via een bergbezinkvoorziening naar de Gender.

Een deel van d'Ekker is bij vervanging gescheiden gerioleerd, waarbij de wegen zijn aangesloten op een infiltratieriool en het overige vuilwater met regenwater van de daken aangesloten is op het bestaande gemengde stelsel.

Zonderwijk

In het verleden is het rioolstelsel als een gemengd stelsel uitgelegd. Bij droog weer en normale neerslag stroomt het afvalwater naar een gemaal en deze verpompt dit naar het noordelijk stamriool. Bij hevige neerslag stroomt het teveel aan water via een overstort en een bergbezinkvoorziening naar de Gender. In de wijk Zonderwijk zijn nog geen vervangingsprojecten uitgevoerd en functioneert het rioolstelsel zoals in het verveleden is uitgelegd.

Grondwater

De gemeente beschikt over een hoofdpeilbuizennetwerk dat de aankomende jaren in het stedelijk gebied uitgebreid zal gaan worden. Op dit moment staan er vier peilbuizen in het gebied. Bij de aanpassing van het meetnet zal peilbuis P12 verwijderd worden uit het meetnet. De locaties van de peilbuizen zijn weergegeven in onderstaande figuur.

Peilbuis Cobbeek

De maaiveldhoogte van peilbuis L0082 is 22.89m+NAP. Uit de meting van deze peilbuis blijkt dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) op deze locatie 18.75m+NAP is.

Peilbuis d'Ekker

De maaiveldhoogte van peilbuis P23 is 22.18 m+NAP. Uit de meting van deze peilbuis blijkt dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) op deze locatie 18.67 m+NAP is.

Peilbuis Zonderwijk:

De maaiveldhoogte van peilbuis P0067 is 22.56 m+NAP. Uit de meting van deze peilbuis blijkt dat de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) op deze locatie 18.46 m+NAP is.

Toekomstige situatie van het watersysteem

Bij toekomstige vervangingsprojecten zal de gemengde riolering zoveel mogelijk vervangen worden voor een gescheiden stelsel. Hierbij wordt het hemelwater separaat van het vuilwater ingezameld. Het hemelwater zal waar mogelijk bovengronds worden geborgen en vertraagd worden afgevoerd naar de Rundgraaf of de Gender.

4.8 Flora en fauna

Op 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming in werking getreden. De Wet natuurbescherming heeft de Flora- en faunawet, de Natuurbeschermingswet 1998 en de Boswet vervangen en ziet zowel op de bescherming van waardevolle gebieden (waaronder de Natura 2000-gebieden) als op de bescherming van dier- en plantensoorten. Voor gebieden die deel uitmaken van het Natuur Netwerk Nederland (NNN, voorheen de ecologische hoofdstructuur) is daarnaast sprake van planologische bescherming. Ruimtelijke plannen dienen te worden beoordeeld op de uitvoerbaarheid in relatie tot actuele natuurwetgeving. Er mogen geen ontwikkelingen plaatsvinden die op onoverkomelijke bezwaren stuiten door effecten op beschermde natuurgebieden en/of beschermde dier- of plantensoorten. In dit kader is inzicht gewenst in de aanwezige natuurwaarden en de mogelijk daarmee samenhangende consequenties vanuit de actuele natuurwetgeving.

Toetsing bestemmingsplan

Gebiedsbescherming

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux. Dit gebied bevindt zich aan de zuidzijde van de A67, op een afstand van ruim 1 kilometer ten zuiden van het plangebied. Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' maakt geen ontwikkelingen mogelijk die invloed hebben op het Natura 2000-gebied. In het plangebied liggen daarnaast geen gronden die deel uitmaken van het Nationaal Natuurnetwerk. De gebiedsbescherming zoals geregeld in de Wet natuurbescherming en het provinciale beleid omtrent de EHS leveren derhalve geen belemmeringen op.

Soortbescherming

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' heeft een conserverend karakter en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Voor beheergerichte (onderdelen van) bestemmingsplannen, met geen of slechts geringe ontwikkelingsmogelijkheden, kan in het algemeen worden gesteld dat de uitvoerbaarheid niet ter discussie staat. Zelfs indien beschermde soorten aanwezig zijn, mag worden aangenomen dat deze bij een voortzetting van het bestaande grondgebruik niet in hun voortbestaan zullen worden bedreigd. De soortbescherming zoals geregeld in de Wet natuurbescherming levert derhalve geen belemmeringen op voor vaststelling van het bestemmingsplan.

Dit laat onverlet dat ook in de bebouwde kom beschermde soorten (bijvoorbeeld broedvogels en vleermuizen) voor kunnen komen. Bij de sloop van bebouwing, het rooien van beplanting of andere verstoringen dient door de initiatiefnemer rekening te worden gehouden met de Wet natuurbescherming: verstoring van beschermde soorten dient te worden voorkomen.

4.9 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie

De Wet op de Archeologische Monumentenzorg (2007) is een raamwet die regelt hoe Rijk, provincie en gemeente bij ruimtelijke plannen rekening moeten houden met het erfgoed in de bodem. De wet beoogt het archeologische erfgoed te beschermen. Onder archeologisch erfgoed wordt verstaan: alle fysieke overblijfselen, zowel in als boven de grond, die bijdragen aan het verkrijgen van inzicht in menselijke samenlevingen uit het verleden. Enkele van de uitgangspunten van deze wet zijn:

• Archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren en alleen opgraven als behoud in de bodem (in situ) niet mogelijk is.
• Vroeg in de ruimtelijke ordening al rekening houden met archeologie. Initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen moeten in een vroegtijdig stadium aangeven hoe met eventuele archeologische waarden bij bodemverstorende ingrepen zal worden omgegaan. Dit houdt in een verplichting tot vooronderzoek bij werkzaamheden die de grond gaan verstoren en eventuele maatregelen om behoudenswaardige archeologische resten te beschermen door deze op te graven of in de bodem te behouden.

In de Wet op de Archeologische Monumentenzorg is aangegeven dat gemeenten verantwoordelijk zijn voor hun bodemarchief. De gemeente Veldhoven heeft hiertoe een eigen archeologiebeleid opgesteld.

In de Nota Archeologische Monumentenzorg Veldhoven, vastgesteld op 16 december 2008, zijn beleidsregels en wensen ten aanzien van de omgang met het archeologisch erfgoed geformuleerd en maakt de gemeente duidelijk hoe waardevol het archeologisch erfgoed voor de identiteit van Veldhoven is. De inbedding van de nota archeologie in het ruimtelijke ordeningsproces heeft vorm gekregen door een zogenaamd 'parapluplan' op te stellen: een overkoepelend, thematisch bestemmingsplan waarmee het beleid is doorvertaald in de vigerende bestemmingsplannen. Het bestemmingsplan 'Parapluplan 2009' is op 5 maart 2010 onherroepelijk geworden.

Uit het 'Parapluplan 2009' bleek dat grote delen van de gemeente Veldhoven een hoge archeologische verwachtingswaarde hadden en dat voorafgaand aan veel bodemingrepen archeologisch bureauonderzoek noodzakelijk was. Daarnaast zijn sinds 2009 veel gebieden onderzocht en hebben deze geen archeologische verwachting meer. Om veel kleinschalig onderzoek en versnippering van onderzoek te voorkomen en om initiatiefnemers van ruimtelijke ontwikkelingen beter van dienst te kunnen zijn, heeft de gemeente voor zijn volledige grondgebied een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd en een gespecificeerde archeologische beleidsadvieskaart opgesteld (Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Veldhoven, 10 maart 2014).

Toetsing bestemmingsplan

Binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' bevinden zich op de beleidsadvieskaart verschillende categorieën met archeologische (verwachtings)waarden, te weten:

• categorie 2: gebied van zeer hoge archeologische waarde;
• categorie 3: gebied met een hoge archeologische waarde (een aantal percelen aan de Sondervick);
• categorie 4: gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde (grote delen van de groenzones tussen de wijken en het zuidoostelijk deel van d'Ekker);
• categorie 5: gebieden met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde en naoorlogse woonwijken en industrieterreinen met een (oorspronkelijke) hoge verwachting;
• categorie 7: gebieden zonder archeologische verwachting of archeologisch vrijgegeven (een aantal percelen waarvoor reeds archeologisch onderzoek is verricht en waar is geconcludeerd dat geen behoudenswaardige resten aanwezig zijn).

Afbeelding 12: Uitsnede Archeologische Beleidsadvieskaart

De categorieën zijn op de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen als dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' (gebieden van categorie 2), 'Waarde - Archeologie 2' (gebieden van categorie 3 en 4) of 'Waarde - Archeologie 3' (gebieden van categorie 5). De dubbelbestemmingen kennen een bouwverbod (met afwijkingsmogelijkheid) en een omgevingsvergunningenstelsel voor werkzaamheden die de grond verstoren. Een omgevingsvergunning kan pas worden verleend als uit archeologisch onderzoek is gebleken dat er geen archeologische resten aanwezig zijn, of dat die resten kunnen worden beschermd door voorwaarden aan de omgevingsvergunning te stellen (door het treffen van technische maatregelen, het doen van een archeologische opgraving of archeologische begeleiding van de werkzaamheden). Voor bouwwerken of werkzaamheden die minder diep zijn dan 40 cm of minder groot dan 100 m2 ('Waarde - Archeologie 1'), 250 m2 ('Waarde - Archeologie 2') of 2.500 m2 ('Waarde - Archeologie 3') is geen onderzoek nodig. De beleidsmedewerker Monumenten en Archeologie van de gemeente Veldhoven kan aangeven welke vorm van archeologisch vooronderzoek noodzakelijk is voor een aanvraag. De kosten voor de uitvoering van een eventueel archeologisch onderzoek zijn voor de initiatiefnemer van het plan.

Cultuurhistorie

Nationaal staat het cultuurhistorisch beleid in het teken van het behoud en het beheer van de cultuurhistorische waarden. Op gelijke voet staat het streven naar het gebruik van het cultuurhistorisch erfgoed als inspiratiebron voor de ruimtelijke inrichting. Dit beleid geldt voor alle cultuurhistorische waarden, dat wil zeggen voor zowel archeologische als voor historisch-geografische en historisch bouwkundige waarden. Het rijksbeleid is mede gebaseerd op het Verdrag van Malta (1992).

Per 1 januari 2012 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden en is in het Besluit ruimtelijke ordening de verplichting opgenomen om in de toelichting van een bestemmingsplan te beschrijven hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Het beleid van de provincie Noord-Brabant sluit aan op het nationale beleid voor de archeologische monumentenzorg. De provincie richt zich op de bescherming van objecten en de bescherming, benutting en ontwikkeling van structuren en ensembles van een grotere schaal. De ruimtelijke ordening is een belangrijk integrerend beleidsterrein als het gaat om de zorgvuldige omgang met cultuurhistorisch waardevolle structuren. Een aantal cultuurhistorische objecten en structuren is beschermd via de Erfgoedwet respectievelijk de Monumentenwet 1988 dan wel via een provinciale of gemeentelijke monumentenverordening. Bij aantasting en bij wijziging van deze objecten en structuren is een omgevingsvergunning vereist.

Het gemeentelijk beleid ten aanzien van het aspect cultuurhistorie is vertaald in de Nota Cultuurhistorische Waarden Veldhoven 2012. Onder cultuurhistorie wordt in deze beleidsnota het bovengrondse ruimtelijke erfgoed verstaan. De gemeente Veldhoven gaat bij het opstellen van het cultuurhistorisch beleid uit van de Cultuurhistorische Waardenkaart Veldhoven 2012 en de Welstandsnota. De Veldhovense Cultuurhistorische Waardenkaart is een gebieds- en structuurgerichte kaart. Veldhoven richt zich bij het vastleggen van cultuurhistorische waarden vooral op ouderdom, samenhang en context, maar ook gaafheid en belang voor de Veldhovense geschiedenis spelen een rol.

Toetsing bestemmingsplan

Op de gemeentelijke cultuurhistorische waardenkaart zijn in Veldhoven met name in en rond de vier oorspronkelijke kerkdorpen cultuurhistorisch waardevolle elementen en structuren aangeduid. Het gebied dat cultuurhistorisch het meest waardevol is, bestaande uit historische kernen, historische linten, cultuurhistorisch waardevolle wegen en paden en - op een aantal locaties - monumentale bomen, ligt ten oosten en zuidoosten van het plangebied. Uitlopers van de cultuurhistorisch waardevolle dorpsstructuur liggen binnen het plangebied. Op de cultuurhistorische waardenkaart zijn de Sondervick en het zuidelijk deel van de Burgemeester van Hoofflaan aangeduid als waardevolle wegen. De bebouwing aan deze wegen is gedeeltelijk aangeduid als historisch lint. Windmolen De Adriaan in het zuidoostelijk deel van d'Ekker (aan de Windmolen 17) is aangeduid als rijksmonument. Rond de molen ligt een molenbiotoop, waar terughoudend moet worden omgegaan met het toevoegen van nieuwe (hoge) bebouwing, om de windvang en het zicht op de molen te beschermen. De oude begraafplaats in d'Ekker, die nu in gebruik is als park met speelvoorzieningen, is aangeduid als historisch groen.

Afbeelding 13: Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart gemeente Veldhoven

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' is conserverend van aard en maakt geen ontwikkelingen mogelijk die de cultuurhistorische waarden in het plangebied aantasten. De molenbiotoop van molen De Adriaan is op de verbeelding opgenomen als 'vrijwaringszone - molenbiotoop'. Binnen deze vrijwaringszone gelden beperkingen voor het oprichten van nieuwe bebouwing.

4.10 Zonering Vliegbasis Eindhoven

Op grond van het Luchthavenbesluit Eindhoven ligt rond Vliegbasis Eindhoven (Eindhoven Airport) een beperkingengebied, waar beperkingen gelden voor het oprichten van bebouwing en/of het gebruik van de gronden. Het beperkingengebied bestaat uit zones met bouwhoogtebeperkingen (ten behoeve van de veiligheid van het vliegverkeer en de ongestoorde werking van radarapparatuur), zones waar beperkingen gelden vanwege luchtvaartverkeerslawaai en een zone waar beperkingen gelden voor bestemmingen met een vogelaantrekkende werking.

Funnel en IHCS

De maximaal toelaatbare bouwhoogtes en de ligging en omvang van de gebieden met een bouwhoogtebeperking worden bepaald door de ligging van de start- en landingsbaan en berusten op internationaal vastgelegde afspraken. Het is voor de vliegveiligheid van belang dat binnen de obstakelvrije vlakken de maximaal toelaatbare hoogtes niet worden overschreden. De obstakelvrije vlakken worden gevormd door de funnel en de Inner Horizontal and Conical Surface (IHCS).

Funnel

De funnel is opgebouwd uit een obstakelvrije rechthoek (strook) rond de start- en landingsbaan met aansluitend twee zijvlakken, waarvan de hoogte oploopt tot 45 m. De toegestane bouwhoogte geldt ten opzichte van de hoogte van de landingsdrempel - in het geval van Vliegbasis Eindhoven 22,4 m+NAP. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt volledig buiten de funnel.

IHCS

Het obstakelbeheergebied van de IHCS sluit aan op de funnel. De IHCS bestaat uit een horizontaal vlak, dat gelegen is op een hoogte van 65 m + NAP, met aansluitend daarop een conisch vlak, waarvan de hoogte oploopt met een helling van 5% tot een hoogte van 166 m+NAP. Het plangebied ligt binnen het obstakelbeheergebied van de ICHS en valt deels binnen het horizontale vlak (hoogte 65 m+NAP) en deels binnen het conische vlak (hoogte oplopend van 65 m+NAP tot circa 100 m+NAP in de zuidoostelijke hoek van het plangebied). Binnen deze vlakken mogen geen objecten worden gerealiseerd die de maximaal toegestane hoogte overschrijden.

Afbeelding 14: Ligging plangebied ten opzichte van funnel en IHCS

Het plangebied ligt op een hoogte die varieert tussen circa 21 m+NAP (noordelijk deel Cobbeek, zuidoostelijke hoek d'Ekker) en circa 23,5 m+NAP (delen van Zonderwijk). Dit betekent dat bebouwing tot een hoogte van 41,5 meter overal in het plangebied toelaatbaar is. Hoewel voorliggend bestemmingsplan dergelijke hoge bebouwing niet mogelijk maakt, is voor de IHCS een gebiedsaanduiding opgenomen op de verbeelding. Ter plaatse van de aanduiding 'Luchtvaartverkeerzone- IHCS' geldt in aanvulling op hetgeen elders in de planregels is bepaald dat de bouwhoogte van bouwwerken niet meer mag bedragen dan 65 m+NAP.

ILS

Vliegbasis Eindhoven is uitgerust met een Instrument Landing System (ILS). Het ILS heeft tot doel om naderingen onder slechte weersomstandigheden nauwkeuriger te kunnen uitvoeren. Voor het goed functioneren van het ILS geldt dat bebouwing in een gebied rond de start- en landingsbaan geen verstoring mag opleveren van het functioneren van de ILS. De afmetingen van het gebied zijn vastgelegd in ICAO EUR DOC 015.

Het obstakelbeheergebied van het ILS bestaat uit verschillende deelgebieden:

• een rechthoekig deelgebied ter plaatse van de start- en landingsbaan en de direct aangrenzende gronden, waar de maximaal toelaatbare hoogte 0 m bedraagt (ten opzichte van de landingsdrempel op 22,4 m+NAP);
• twee aansluitende deelgebieden parallel aan weerszijden van de start- en landingsbaan, waar de maximaal toelaatbare hoogte 20 m bedraagt (ten opzichte van de landingsdrempel op 22,4 m+NAP);
• twee trechtervormige deelgebieden in het verlengde van de start- en landingsbaan waar de hoogte oploopt tot 70 m (ten opzichte van de landingsdrempel op 22,4 m+NAP) op een afstand van 6 km.

Het plangebied valt volledig buiten de toetsingsvlakken van het ILS. Het ILS levert dus geen beperkingen op voor bebouwing binnen het plangebied.

Geluidcontouren vliegtuiglawaai

Rond Vliegbasis Eindhoven liggen geluidcontouren. De geluidbelasting van het vliegverkeer wordt gemeten in Kosteneenheden en is gebaseerd op het aantal over- en langsvliegende vliegtuigen, het van deze vliegtuigen ondervonden maximale geluidsniveau en de verdeling over het etmaal, waarbij bijvoorbeeld de late avond zwaarder telt dan de middag. Binnen de geluidcontouren (oplopend van 35 Ke tot 50 Ke) gelden beperkingen voor het realiseren van geluidgevoelige objecten. Het plangebied valt buiten de 35 Ke-contour, waardoor de geluidcontouren geen belemmeringen opleveren voor de bouw van geluidgevoelige objecten binnen het plangebied.

Geluidcontour grondgebonden geluid

Vliegbasis Eindhoven is vanwege het grondgebonden geluid een gezoneerd bedrijventerrein: een 'industrieterrein' in de zin van de Wet geluidhinder. De 50 dB(A) zonegrens ligt buiten het plangebied van dit bestemmingsplan en levert dus geen beperkingen op.

Vogelbeperkingengebied

Het plangebied ligt binnen het vogelbeperkingengebied van Vliegbasis Eindhoven. Binnen het vogelbeperkingengebied geldt op grond van artikel 3.2.3 van het Luchthavenbesluit Eindhoven een verbod voor vogelaantrekkende functies, zoals oppervlaktewateren groter dan drie hectare, vishouderijen met extramurale bassins en extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal. Dergelijke functies komen niet voor in het plangebied. In de planregels is een algemene gebruiksregel opgenomen, die het gebruik van gronden voor de genoemde vogelaantrekkende functies uitsluit.

Externe veiligheid

Luchtvaart is te beschouwen als een risicovolle activiteit. Het huidige externe veiligheidsbeleid en de daarmee samenhangende wet- en regelgeving zijn echter hoofdzakelijk gericht op risicovolle bedrijfsactiviteiten (opslag en bewerking van risicovolle stoffen in inrichtingen), wegen, spoorwegen, vaarwegen en buisleidingen. Voor luchthavens en luchtverkeer geldt geen wettelijk kader. In het Luchthavenbesluit Eindhoven (26 september 2014) zijn ook geen regels of normen voor externe veiligheid opgenomen. Op dit moment is daarom interimbeleid van toepassing.

Met een brief van 11 december 2006 heeft de toenmalige Staatssecretaris van VROM aan het college van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant verzocht interimbeleid externe veiligheid te voeren voor vliegbasis Eindhoven. Dit planologische interimbeleid heeft als doel dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen die niet verenigbaar zijn met het streven naar een vanuit oogpunt van veiligheid duurzame ruimtelijke inpassing van de luchthaven in zijn (gebouwde) omgeving, worden voorkomen. Ten aanzien van het plaatsgebonden risico zal de normstelling voor militaire luchthavens naar verwachting in grote lijnen overeenkomen met de normstelling voor de regionale burgerluchthavens. Dit betekent dat binnen de 10-6 plaatsgebonden risicocontour een bouwverbod gaat gelden voor kwetsbare objecten. Voor beperkt kwetsbare objecten geldt dan een 'nee, tenzij' beleid. De PR 10-6 contour ligt niet binnen het plangebied van dit bestemmingsplan en levert dus geen beperkingen op.

4.11 Radarverstoringsgebied Vliegbasis Woensdrecht

Het plangebied ligt in het radarverstoringsgebied van vliegbasis Woensdrecht. Op grond van artikel 2.6.9 van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) gelden in een radarverstoringsgebied bouwhoogtebeperkingen voor bouwwerken die door hun hoogte onaanvaardbare gevolgen kunnen hebben voor de werking van de radar. Conform artikel 2.4 en verder van de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) is rond de vliegbasis een cirkel met een straal van 75 kilometer vastgelegd, gemeten vanaf de positie van de radar. Deze cirkel bestaat uit een kern met een straal van 15 kilometer met een maximale bouwhoogte voor bouwwerken (in het algemeen) en daaromheen een ring die doorloopt tot 75 kilometer van de radar met een maximale bouwhoogte voor (alleen) windturbines.

Het plangebied valt niet binnen de kern van het radarverstoringsgebied, maar in de daaromheen liggende ring. Binnen het plangebied gelden daarom uitsluitend bouwhoogtebeperkingen voor windmolens. Voor het bouwen van gebouwen en overige bouwwerken gelden geen maximale bouwhoogtes. Omdat voorliggend bestemmingsplan de bouw van windmolens niet mogelijk maakt, hoeft voor het radarverstoringsgebied geen regeling te worden opgenomen.

4.12 Besluit milieueffectrapportage

Bepaalde activiteiten kunnen belangrijke nadelige gevolgen hebben voor het milieu, waardoor het opstellen van een milieueffectrapportage (m.e.r.) of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is. In het Besluit milieueffectrapportage is vastgelegd welke activiteiten m.e.r- of m.e.r-beoordelingsplichtig zijn. In onderdeel C van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen ten aanzien waarvan het maken van een m.e.r. verplicht is. In onderdeel D van de bijlage zijn de activiteiten, plannen en besluiten opgenomen waarvoor een m.e.r.-beoordeling verplicht is. Voor alle activiteiten zijn drempelwaarden opgenomen.

Per 1 april 2011 is het Besluit milieueffectrapportage gewijzigd. De consequentie daarvan is, dat voor activiteiten die genoemd worden in onderdeel D van de bijlage, maar waarvan de drempelwaarde niet wordt overschreden, toch de verplichting geldt om na te gaan of een m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Ook als een project onder de drempelwaarde uit lijst D blijft, kan het project belangrijke nadelige gevolgen hebben, bijvoorbeeld als het in of nabij een kwetsbaar natuurgebied ligt. Ook bij kleinere bouwprojecten moet daarom worden beoordeeld of een m.e.r.-beoordeling nodig is. Voor deze toets gelden geen vormvereisten, daarom wordt de term ‘vormvrije m.e.r.-beoordeling’ gehanteerd.

Om te bepalen of een m.e.r.-beoordeling noodzakelijk is, dient bepaald te worden of de ontwikkeling de drempelwaarden uit lijst D van het Besluit m.e.r. overschrijdt, of de ontwikkeling in of nabij een kwetsbaar gebied ligt en of er belangrijke milieugevolgen zijn te verwachten. Op grond van het Besluit milieueffectrapportage dient voor de ‘aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject, met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen’ een m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

• 1. een oppervlakte van 100 hectare of meer,
• 2. een aaneengesloten gebied en 2.000 of meer woningen omvat, of
• 3. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' is een conserverend bestemmingsplan en maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Wel is een enkele vigerende bouwtitel overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Het betreft de toevoeging van een enkele woning in het bestaand stedelijk gebied, tussen bestaande bebouwde percelen. Het plangebied ligt niet in de nabijheid van een kwetsbaar gebied. Gezien de ligging van de ontwikkelingslocatie en de zeer beperkte ontwikkeling kunnen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu worden uitgesloten. Het opstellen van een formele m.e.r.-beoordeling is daarom niet noodzakelijk.

5.1 Plansystematiek

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' heeft tot doel een actuele juridisch-planologische regeling te bieden voor de bebouwing en voor het gebruik van gronden en gebouwen in het plangebied. Het bestemmingsplan is gericht op het beheer van de bestaande situatie en heeft een conserverend karakter. In het bestemmingsplan is een enkele nieuwbouwmogelijkheid overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan. Nieuwe ontwikkelingen zijn niet mogelijk gemaakt. Dat het bestemmingsplan een conserverend karakter heeft, betekent overigens niet dat in het geheel geen ontwikkelingen mogelijk zijn. Bij het opstellen van het bestemmingsplan zijn de vigerende rechten zoveel mogelijk gerespecteerd, en waar mogelijk is binnen de bestemmingen gezocht naar verruiming. De juridische regeling is zodanig flexibel dat beperkte aanpassingen en wijzigingen binnen het plangebied mogelijk zijn. Dit betekent bijvoorbeeld dat in de woonbestemmingen nog voldoende mogelijkheden zijn voor uitbreiding van de bebouwing (door uitbreiding van het hoofdgebouw of door het realiseren van aanbouwen) en dat het binnen verschillende bestemmingen mogelijk is om aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven uit te oefenen. De bestemming 'Gemengd' biedt de mogelijkheid voor functiewisseling.

Bij het opstellen van het bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de in de Wet ruimtelijke ordening en het Besluit ruimtelijke ordening geformuleerde uitgangspunten. Gestreefd is naar uniformering en standaardisering van bestemmingen en planregels. Voor de opzet van de verbeelding en de planregels is daarom aangesloten bij de gemeentelijke modelregels. Het bestemmingsplan voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

De Wet ruimtelijke ordening biedt mogelijkheden voor het opstellen van verschillende bestemmingsplanvormen, van zeer gedetailleerd tot zeer globaal. Omdat het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' is gericht op het vastleggen van de bestaande situatie, is een vrij gedetailleerde systematiek gekozen. Daarbij is gekozen voor een zo duidelijk mogelijke verbeelding, die zoveel mogelijk inzicht geeft in de gebruiks- en bouwmogelijkheden van de gronden. Binnen iedere bestemming zijn daarom bouwvlakken opgenomen, waarbinnen (hoofd)gebouwen mogen worden gerealiseerd. Per bouwvlak zijn de maximale goot- en bouwhoogte en - bij de niet-woonbestemmingen - het maximum bebouwingspercentage aangeduid. Bijgebouwen bij woningen zijn ook toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. De verbeelding geeft hierdoor per perceel direct inzicht in de bouwmogelijkheden.

5.2 Opzet van de planregels

Overeenkomstig de SVBP 2012 zijn de regels van dit bestemmingsplan onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. In hoofdstuk 2 zijn de bestemmingsregels opgenomen. Hoofdstuk 3 en 4 bevatten de algemene regels respectievelijk de overgangs- en slotregels. Bij de regels zijn drie bijlagen opgenomen:

• een (niet-limitatieve) lijst van toelaatbare aan-huis-verbonden beroepen;
• een (niet-limitatieve) lijst van toelaatbare aan-huis-verbonden bedrijven;
• een staat van bedrijfsactiviteiten, met daarop de bedrijven die toelaatbaar zijn in de bedrijfsbestemming;

Hierna wordt de inhoud van de regels per hoofdstuk kort toegelicht. In paragraaf 5.3 wordt nader ingegaan op de bestemmingen die in het bestemmingsplan zijn opgenomen.

Hoofdstuk 1 - Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het plan. Het tweede artikel betreft de wijze van meten, waarin wordt aangegeven hoe bij de toepassing van de bestemmingsregels wordt gemeten.

Hoofdstuk 2 - Bestemmingsregels

In hoofdstuk 2 zijn regels gegeven voor de binnen het plangebied voorkomende bestemmingen, zoals die zijn aangegeven op de verbeelding. Per bestemming zijn in de bestemmingsomschrijving de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. Daarnaast is per bestemming bepaald welke vormen van bebouwing zijn toegestaan. In beginsel zijn (hoofd)gebouwen uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken, waarbij dient te worden voldaan aan de voorgeschreven maatvoering. In de woonbestemmingen zijn buiten de bouwvlakken bijgebouwen toegestaan. Ook bouwwerken, geen gebouwen zijnde (zoals erfafscheidingen, lichtmasten en vlaggenmasten) zijn onder voorwaarden toegestaan buiten de bouwvlakken. Daarnaast bevatten de verschillende bestemmingen specifieke gebruiksregels en is per bestemming bepaald in welke gevallen het bevoegd gezag kan afwijken van het bestemmingsplan. In paragraaf 5.3 wordt nader ingegaan op de afzonderlijke bestemmingen.

Hoofdstuk 3 - Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat een aantal algemene regels:

• Anti-dubbeltelregel: dit artikel regelt dat grond die is meegerekend bij het toestaan van een bouwplan, niet nogmaals kan worden meegerekend bij de beoordeling van een later bouwplan.
• Algemene bouwregels: dit artikel geeft een aantal bouwregels die een algemene werking hebben, en dus niet in één of meer specifieke bestemmingen worden gegeven. Het artikel bevat een regeling voor overschrijding van de bouwgrenzen, voor ondergronds bouwen en voor bestaande maten. In de bestaande maten-regeling is bepaald dat, als bestaande, legaal gerealiseerde maten van bebouwing afwijken van de planregels, deze maten ter plaatse van de afwijking als minimaal respectievelijk maximaal toelaatbaar mogen worden aangehouden. Hiermee wordt voorkomen dat legale situaties onbedoeld onder het overgangsrecht worden gebracht. Tenslotte is in de algemene bouwregels een parkeerregeling opgenomen, die bepaalt dat bouwen alleen is toegestaan als op eigen terrein in voldoende parkeerruimte wordt voorzien.
• Algemene gebruiksregels: in dit artikel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig gebruik worden aangemerkt. Daarnaast is een parkeerregeling opgenomen, die bepaalt dat gebruikswijzigingen uitsluitend zijn toegestaan als op eigen terrein in voldoende parkeerruimte wordt voorzien. Tenslotte is een gebruiksregeling opgenomen in verband met het vogelbeperkingengebied rond Vliegbasis Eindhoven.
• Algemene aanduidingsregels: in dit artikel zijn regels opgenomen die samenhangen met de gebiedsaanduidingen op de verbeelding. Er zijn regels opgenomen waarin bouwhoogtebeperkingen zijn geregeld ter plaatse van de IHCS (aanduiding 'luchtvaartverkeerzone - IHCS') en ter plaatse van de molenbiotoop rond De Adriaan (aanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop').
• Algemene afwijkingsregels: dit artikel geeft een algemene regeling voor het afwijken van de bouwregels.
• Algemene wijzigingsregels: dit artikel geeft een algemene regeling waarmee burgemeester en wethouders binnen aangegeven grenzen het bestemmingsplan kunnen wijzigen.

Hoofdstuk 4 - Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 van de regels bevat twee artikelen. In het eerste artikel is het overgangsrecht opgenomen, zoals dat ingevolge het Besluit ruimtelijke ordening is voorgeschreven. Het tweede artikel bevat de slotregel. In de slotregel is aangegeven hoe de regels kunnen worden aangehaald.

5.3 Beschrijving van de bestemmingen

In dit bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor.

Bedrijf

De bestaande bedrijven in het plangebied zijn bestemd als 'Bedrijf'. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor bedrijven in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten en voor internethandel met een logistieke functie. De bestaande bedrijfswoningen zijn aangeduid op de verbeelding: per aanduiding is één bedrijfswoning toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' zijn bovenwoningen toegestaan.

Gebouwen en overkappingen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale goot- en bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage zijn per bouwvlak aangeduid op de verbeelding. In de regels zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen, bijgebouwen bij de bedrijfswoning, erkers en carports bij de bedrijfswoning en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Bedrijf - Nutsvoorziening

De gronden met de bestemming 'Bedrijf - Nutsvoorziening' zijn bestemd voor nutsvoorzieningen. Gebouwen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn bouwregels opgenomen.

Detailhandel

De supermarkt aan de Burgemeester van Hoofflaan 12a en de winkels aan de Provincialeweg zijn bestemd als 'Detailhandel'. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor detailhandel, uitsluitend in de begane grondlaag. Supermarkten zijn alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt'. De bestaande bedrijfswoning is als 'bedrijfswoning' aangeduid op de verbeelding en voor de bestaande bovenwoning is de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' opgenomen.

Gebouwen en overkappingen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale goot- en bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage zijn aangeduid op de verbeelding. In de regels zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen, bijgebouwen bij de bedrijfswoning, erkers en carports bij de bedrijfswoning en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Gemengd

De bestemming 'Gemengd' is opgenomen voor de percelen met commerciële ruimtes aan de Burgemeester van Hoofflaan en voor winkelcentrum Mira. Binnen deze bestemming zijn op de begane grond dienstverlening, maatschappelijke voorzieningen en horecabedrijven van categorie 1 en 2 toegestaan. Kantoren en detailhandel zijn toegestaan ter plaatse van de gelijknamige aanduidingen. Er zijn daarnaast aanduidingen opgenomen voor een supermarkt, een bedrijf in het vervaardigen van snacks en kant- en klaarmaaltijden en een woning (op de begane grond). Ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' zijn op de verdiepingen bovenwoningen toegestaan, tot maximaal het aangeduide aantal. Binnen deze bestemming zijn daarnaast evenementen en terrassen toegestaan. Voor winkelcentrum Mira is, overeenkomstig het gemeentelijk detailhandelsbeleid, een aanduiding opgenomen die het totale gezamenlijke winkelvloeroppervlakte aan detailhandel in dagelijkse artikelen beperkt tot 2.200 m2. Voor de supermarkt aan de Burgemeester van Hoofflaan is het winkelvloeroppervlakte conform de feitelijke situatie beperkt tot 1.030 m2.

Gebouwen en overkappingen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale goot- en bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage zijn aangeduid op de verbeelding. In de regels zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Groen

De groenvoorzieningen die strutuurbepalend zijn, zijn bestemd als 'Groen'. Binnen deze bestemming zijn plantsoenen, parken, groenstroken en andere groenvoorzieningen toegestaan, met bijbehorende voorzieningen zoals fiets- en voetpaden en sport- en speelvoorzieningen. Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - bloementuin' is een bloementuin toegestaan. Voor de toegang van de MFA Midden vanaf de Van Aelstlaan is de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd - expeditie' opgenomen. Hier zijn het halen en brengen van leerlingen met collectief vervoer en het laden en lossen van goederen toegestaan.

Binnen deze bestemming mogen uitsluitend gebouwen ten behoeve van openbaar nut en gebouwen ten behoeve van de bloementuin worden gebouwd. Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn bouwregels opgenomen.

Horeca

De horecagelegenheid in molen De Adriaan is bestemd als 'Horeca'. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor horeca in horecacategorie 1 (bijvoorbeeld een broodjeszaak) en horecacategorie 2 (bijvoorbeeld een café, cafetaria of restaurant). In artikel 1 van de regels is aangegeven welke vormen van horeca binnen welke horecacategorie vallen. Binnen deze bestemming zijn ook evenementen en terrassen toegestaan

Gebouwen en overkappingen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale goot- en bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage zijn aangeduid op de verbeelding. In de regels zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Kantoor

Het kantoorpand aan de Schimmerik en een kleinschalig kantoor aan de Wikkebeek zijn bestemd als 'Kantoor'. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor kantoren en voor internethandel in de vorm van een kantoorfunctie.

Gebouwen en overkappingen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale goot- en bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage zijn aangeduid op de verbeelding. In de regels zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Maatschappelijk

De maatschappelijke voorzieningen in het plangebied zijn bestemd als 'Maatschappelijk'. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor maatschappelijke voorzieningen. In artikel 1 van de regels is aangegeven wat onder 'maatschappelijke voorzieningen' moet worden verstaan. Ter plaatse van de betreffende aanduidingen zijn een sporthal en/of sportschool, een scouting, zorgplaatsen en een bedrijfswoning toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'praktijkruimte' is uitsluitend een (para)medische praktijkruimte - en dus geen andere maatschappelijke voorziening - toegestaan. Binnen deze bestemming zijn ook evenementen toegestaan.

Gebouwen en overkappingen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale goot- en bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage zijn per bouwvlak aangeduid op de verbeelding. In de regels zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen, bijgebouwen bij de bedrijfswoning, erkers en carports bij de bedrijfswoning en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Sport

De voetbalvelden in het zuidoostelijk deel van het plangebied, de korfbalvelden ten zuiden van Zonderwijk en de speeltuin van ASV d'Ekker zijn bestemd als 'Sport'. De gronden met deze bestemming zijn bestemd voor sportvoorzieningen. Daarnaast zijn ondergeschikte recreatieve voorzieningen en evenementen toegestaan.

Gebouwen en overkappingen zijn toegestaan binnen het bouwvlak. De maximale goot- en bouwhoogte en het maximum bebouwingspercentage zijn aangeduid op de verbeelding. In de regels zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Verkeer

De gronden met de bestemming 'Verkeer' zijn bestemd voor wegen, straten en verhardingen, fiets- en voetpaden, pleinen en overige verblijfsgebieden, verkeers- en parkeervoorzieningen, evenementen en terrassen. Ter plaatse van de aanduiding 'garagebox' zijn garaboxen toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - overbouwing' zijn de gronden tevens bestemd voor wonen, in overbouwingen boven de openbare ruimte. In de bestemming zijn bouwregels opgenomen voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

Wonen - Aaneengebouwd, Wonen - Geschakeld, Wonen - Patio, Wonen - Gestapeld en Wonen - Vrijstaand

De woningen in het plangebied zijn, afhankelijk van de woningtypologie, bestemd als:

• 'Wonen - Aaneengebouwd' (aaneengebouwde woningen);
• 'Wonen - Geschakeld' (twee-onder-één-kapwoningen en vrijstaand geschakelde woningen);
• 'Wonen - Patio' (patiowoningen);
• 'Wonen - Gestapeld' (gestapelde woningen);
• 'Wonen - Vrijstaand' (vrijstaande woningen).

De systematiek van de woonbestemming is gewijzigd ten opzichte van de vigerende bestemmingsplannen 'Cobbeek 2005', 'd'Ekker 2005' en 'Zonderwijk 2005'. De reden daarvoor is dat de plankaart van de huidige bestemmingsplannen weinig duidelijkheid geeft over de bouwmogelijkheden op een woonperceel. Om de bouwmogelijkheden te bepalen, dient naast de verbeelding en de planregels ook een tabel met bebouwingsvoorschriften (onderdeel van de planregels) te worden geraadpleegd. In de nieuwe systematiek is per perceel een bouwvlak opgenomen waarbinnen het hoofdgebouw mag worden gesitueerd en zijn de maximale goot- en bouwhoogte voor het hoofdgebouw aangeduid op de verbeelding. Door middel van de aanduiding 'bijgebouwen' is aangegeven waar bijgebouwen mogen worden gerealiseerd. Dit levert een duidelijkere verbeelding op, die direct duidelijk maakt waar wel en waar niet mag worden gebouwd.

Bestemmingsomschrijving en gebruiksregels

De gronden met een woonbestemming zijn bestemd voor wonen en voor tuinen, erven en verhardingen. Binnen de bestemmingen zijn onder voorwaarden aan-huis-verbonden beroepen en aan-huis-verbonden bedrijven toegestaan. Afwijkende functies (zorgplaatsen, kamerbewoning en maatschappelijke voorzieningen) zijn aangeduid op de verbeelding. Via een afwijkingsbevoegdheid kunnen binnen de woonbestemmingen ook op locaties waar geen aanduiding is opgenomen kamerbewoning, mantelzorg of zorgplaatsen worden toegestaan.

Bouwregels voor hoofdgebouwen en bijgebouwen

Op de verbeelding zijn bouwvlakken en vlakken voor bijgebouwen (aanduiding 'bijgebouwen') aangegeven. Er is gewerkt met individuele bouwvlakken. De hoofdgebouwen moeten binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. Bijgebouwen mogen zowel binnen het bouwvlak als ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' worden gebouwd. In de nieuwe regeling is niet langer de regel opgenomen dat een hoofdgebouw in de voorste bouwgrens moet worden geplaatst. In plaats daarvan mag het hoofdgebouw in de voorste bouwgrens of op een afstand van maximaal twee meter daarachter worden gebouwd. De maximale goot- en bouwhoogte staan op de verbeelding aangegeven. De dakhelling bedraagt minimaal 20° en maximaal 60°, met dien verstande dat, als in de bestaande situatie sprake is van een plat dak, op dat perceel ook een plat dak is toegestaan. Voor erkers en carports zijn aanvullende specifieke bouwregels opgenomen.

De oppervlakte van bijgebouwen, carports en overkappingen op percelen wordt gestaffeld en is afhankelijk van de bebouwingstypologie en de omvang van het perceel. De regels zijn als volgt:

De totale oppervlakte aan bijgebouwen, carports en overkappingen mag:

• bij aaneengebouwde woningen ten hoogste 70% van het vlak met de aanduiding 'bijgebouwen' bedragen;
• bij vrijstaand geschakelde en twee-onder-een-kapwoningen ten hoogste 60% van het vlak met de aanduiding 'bijgebouwen' bedragen;
• bij vrijstaande woningen ten hoogste 50% van het vlak met de aanduiding 'bijgebouwen' bedragen;

Daarnaast geldt een totale maximale oppervlakte van:

• 150 m² voor bouwpercelen met een oppervlakte tot 1.500 m²;
• 175 m² voor bouwpercelen met een oppervlakte van 1.500 m² tot 2.000 m2;
• 200 m² voor bouwpercelen met een oppervlakte van 2.000 m² tot 2.500 m2;
• 250 m² voor bouwpercelen met een oppervlakte van 2.500 m² of groter.

Hiernaast zijn bijgebouwen zijn toegestaan in het bouwvlak, indien dit bouwvlak niet is volgebouwd met het hoofdgebouw. De maximale goot- en bouwhoogte van de bijgebouwen bedraagt 3,2 respectievelijk 4,5 meter. In sommige gevallen kan hiervan worden afgeweken. Deze staan opgesomd in de regels. De dakhelling van bijgebouwen mag niet meer dan 60 graden bedragen. Verder zijn lessenaarsdaken niet toegestaan bij vrijstaande bijgebouwen. Op bijgebouwen mogen geen dakkapellen worden gebouwd.

In de bestemming 'Wonen - Patio' geldt een afwijkende regeling. Binnen deze bestemming wordt geen onderscheid gemaakt tussen hoofdgebouwen en bijgebouwen. Op de percelen met patiowoningen is één bouwvlak opgenomen, dat voor maximaal 70% mag worden bebouwd. Buiten het bouwvlak zijn geen gebouwen toegestaan, met uitzondering van erkers. De maximale goot- en bouwhoogte zijn gedetailleerd aangeduid op de verbeelding.

Bouwregels voor erfafscheidingen

Erfafscheidingen tot een hoogte van 1 meter zijn overal toegestaan. Op locaties die niet grenzen aan het openbaar gebied, zijn achter het verlengde van de voorgevellijn open en dichte erfafscheidingen tot een bouwhoogte van 2 meter toegestaan. Wanneer het bouwperceel grenst aan het openbaar gebied (op een hoeksituatie), zijn erfafscheidingen met een bouwhoogte van 2 meter toegestaan vanaf een afstand van 2 meter tot de voorgevel. In dat geval dient de erfafscheiding als open erfafscheiding te worden uitgevoerd. In het verlengde van de zijgevel zijn ook dichte erfafscheidingen toegestaan. Omdat deze erfafscheidingen vergunningvrij mogen worden gerealiseerd, is hiervoor geen regeling opgenomen.

Bestaande erfafscheidingen die niet in overeenstemming zijn met de planregels, mogen gehandhaafd blijven en ter plaatse worden vervangen. Deze regeling betekent overigens niet dat illegale bestaande erfafscheidingen hierdoor gelegaliseerd worden. Volgens het bepaalde in artikel 1.20 wordt onder 'bestaande bebouwing' die bebouwing verstaan die legaal aanwezig is. De regeling geldt dus niet voor illegaal gerealiseerde dichte erfafscheidingen.

Waarde - Archeologie 1, Waarde - Archeologie 2 en Waarde - Archeologie 3 (dubbelbestemming)

Overeenkomstig het gemeentelijk archeologiebeleid hebben delen van het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1', 'Waarde - Archeologie 2' of 'Waarde - Archeologie 3' gekregen. De gronden met deze dubbelbestemmingen zijn, naast de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

Binnen deze bestemmingen mogen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van:

• ver-/nieuwbouw van bestaande gebouwen, waarbij de oppervlakte niet wordt vergroot;
• in 'Waarde - Archeologie 1': bouwwerken met een oppervlakte van ten hoogste 100 m2 en/of een bodemingreep niet dieper dan 40 cm;
• in 'Waarde - Archeologie 2': bouwwerken met een oppervlakte van ten hoogste 250 m2 en/of een bodemingreep niet dieper dan 40 cm;
• in 'Waarde - Archeologie 3': bouwwerken met een oppervlakte van ten hoogste 2.500 m2 en/of een bodemingreep niet dieper dan 40 cm;

Het bevoegd gezag kan via een omgevingsvergunning voor het afwijken grotere gebouwen en/of een diepere bodemverstoring toestaan, indien uit archeologisch onderzoek blijkt dat dat niet tot bezwaren leidt. Hierbij bestaat de mogelijkheid om voorwaarden aan de omgevingsvergunning te stellen. Ter bescherming van de (mogelijk aanwezige) archeologische waarden is een omgevingsvergunningenstelsel voor werkzaamheden opgenomen.

6.1 Financiële uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan 'Cobbeek, d'Ekker en Zonderwijk 2017' is een conserverend bestemmingsplan, waarin de bestaande situatie is vastgelegd. De vigerende rechten zijn daarbij zoveel mogelijk gerespecteerd. Het plan betreft een herziening van een aantal verouderde bestemmingsplannen, waarbij het juridisch-planologisch regime is geactualiseerd. De bestaande (legale) situatie is daarbij positief bestemd. Nieuwe ontwikkelingen zijn niet mogelijk gemaakt. Omdat het bestemmingsplan niet voorziet in nieuwe ontwikkelingen, is het opstellen van een exploitatieplan of het afsluiten van overeenkomsten met ontwikkelende partijen niet aan de orde. Het bestemmingsplan is financieel uitvoerbaar.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid