Leuskenhei

1.1 Aanleiding

Uit de notitie 'Wonen met zorg voor bijzondere doelgroepen' blijkt dat in Veldhoven een behoefte bestaat om ouderen langer (zelfstandig) in hun eigen wijk te laten wonen. De gemeente heeft daarom het voornemen om voor Veldhoven-Noord een woon- en zorgomgeving te realiseren. De locatie aan Leuskenhei is na vertrek van het wijk- en buurtgebouw naar MFA Noord en de verplaatsing van het kinderdagverblijf beschikbaar voor herontwikkeling en gezien de ligging nabij andere voorzieningen geschikt voor deze doelgroep.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen in Veldhoven-Noord, in de woonbuurt Heikant-Oost en wordt omsloten door de waterloop Rundgraaf, de ontsluitingsweg De Dom en de woonstraat Leuskenhei. De omgeving bestaat voornamelijk uit woningen met enkele stedelijke voorzieningen aan De Dom en groenvoorzieningen aan de noord- en westzijde van het plangebied. De plangrens van het plangebied is in de onderstaande figuur weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplan

Bij de vaststelling van het bestemmingsplan 'Leuskenhei' worden de regels zoals opgenomen in het bestemmingsplan Veldhoven-Noord (vastgesteld op 25 juni 2013) – voor zover het bestemmingsplan samenvalt met het in paragraaf 1.2 aangegeven plangebied – geheel vervangen door de regels van het voorliggend bestemmingsplan.

Ter plaatse van het plangebied worden de bestemmingsregels 'Maatschappelijk', 'Groen' en 'Verkeer' vervangen door de bestemming 'Gemengd'.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan 'Veldhoven-Noord' (2013)

1.4 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk is een korte beschrijving van de huidige en de toekomstige situatie opgenomen. Vervolgens worden de relevante beleidskaders op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau geschetst. In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op de relevante aspecten ten aanzien van het milieu, de flora en fauna, de waterhuishouding, cultuurhistorie en archeologie. In de juridische planopzet worden de regels en de verbeelding van het bestemmingsplan toegelicht. De economische uitvoerbaarheid wordt in hoofdstuk 6 toegelicht. In het laatste hoofdstuk wordt de procedure van het bestemmingsplan beschreven.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in de woonbuurt Heikant-Oost (jaren '80/'90) en wordt omgeven door de rijwoningen en tweekappers aan de Tulderhei, Leuskenhei, Koekelberg en Kemphaan, sportcentrum De Atalanta, ontsluitingsweg De Dom, waterloop Rundgraaf, een sport- en avonturenspeelplek voor de oudere jeugd en een speelveldje aan de oostzijde van het plangebied.

Aan de Dom zijn diverse voorzieningen gelegen waaronder een winkelcentrum, een kerk en een sportcentrum met sporthal en fitnessruimte.

De locatie is momenteel geheel onbebouwd. De noodgebouwen voor de kinderopvang en een wijk- en buurtgebouw zijn inmiddels weggehaald.

2.2 Nieuwe situatie

Ter plaatse van het plangebied worden maximaal 61 woon- en zorgeenheden gerealiseerd. Het programma bestaat uit een mix van grondgebonden woningen, gestapelde woningen (appartementen) en intramurale zorgeenheden/ groepswoningen.

Middels een binnenplanse afwijking van de bouwregels is het mogelijk om maximaal 8 woon- en/of zorgeenheden toe te voegen, mits er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid.

Stedenbouwkundige inpassing

De Dom maakt deel uit van de stedenbouwkundige hoofdstructuur van het noordelijk deel van Veldhoven. Gezien de verschijningsvorm van de nabijgelegen functies aan de Dom (het winkelcentrum, kerk en sporthal) is het passend om de nieuwbouw gelegen aan de Dom volume te geven. Een volume van vier bouwlagen of drie bouwlagen met een kap, waarbij de bouwhoogte afloopt naar het naastgelegen kleinschalig woongebied zal zorgen dat de nieuwbouw de stedenbouwkundige hoofdstructuur van Veldhoven Noord versterkt.

Langs De Dom ligt een aantal bijzonder vormgegeven gebouwen, zoals de kerk en de sporthal Atalanta. De nieuwbouw aan De Dom kan een bijzondere verschijningsvorm worden toegedicht, als zijnde een nieuwe 'kraal' aan De Dom. Anderzijds heeft de nieuwbouw overwegend een woonbestemming en sluit aan op de naastgelegen traditionele woonbebouwing. Traditioneel bouwen is dus ook passend bij de omgeving. De voorkeur gaat uit naar een bijzondere nieuwe kraal aan De Dom.

Een ander uitgangspunt is dat een gesloten achterzijde aan de zijde van de Rundgraaf voorkomen dient te worden vanwege het aspect sociale veiligheid.

Om een maximale ontwerpvrijheid te geven is op de verbeelding van het bestemmingsplan een ruim bouwvlak opgenomen waarbinnen de bebouwing mag worden geplaatst. Het is echter niet de bedoeling dat het bouwvlak in zijn geheel wordt bebouwd. Dit zou niet passen binnen bij de kleine schaal van de wijk Heikant en bovendien belemmert dit de doorzichten naar de groenstructuur aan de zijde van de Rundgraaf. Om enerzijds maximale ontwerpvrijheid te bieden en anderzijds zorgen voor geleding naar de kleinschaligheid van het omringend gebied, zijn op de verbeelding maximum bebouwingspercentages en maximum goot- en bouwhoogten opgenomen. Het zwaartepunt ligt aan de zijde van De Dom. Dit deelgebied kent een maximumbouwhoogte van 18 m en een bebouwingspercentage van ten hoogste 70%. Het deelgebied dat grenst aan de omliggende woningen, wordt minder intensief bebouwd en kent een maximale goothoogte van 6 m en maximum bouwhoogte van 9 m. Tenslotte kent het bouwblok evenwijdig aan de Rundgraaf een maximale goothoogte van 11 m en maximum bouwhoogte van 14,5 m. Het bebouwingspercentage bedraagt 50%.

Groen- en speelvoorzieningen

De Rundgraaf vormt een van de vijf 'groene vingers' van Veldhoven. De bestaande groenstructuur dient dan ook gehandhaafd dan wel versterkt te worden. Met name de bereikbaarheid ervan vanuit het aanliggend woongebied dient versterkt te worden waarmee ook de leefbaarheid wordt gediend.

De bestaande bomenrij aan De Dom wordt in elk geval behouden. Een aantal bomen binnen het plangebied zijn zo waardevol dat deze behouden dienen te blijven. Het bouwvlak is daarom om deze bomen heen gesitueerd. Voor de overige bomen op het terrein geldt dat deze waar mogelijk worden ingepast in de nieuwe inrichting van het terrein. De jeu de boule baan komt te vervallen en zal buiten het plangebied een nieuwe locatie krijgen.

Duurzame inpassing

In het ontwerp voor het gebied moeten de mogelijkheden voor duurzame stedenbouw worden bezien. Voorbeelden van denkbare en binnen het ontwerp uit te werken maatregelen op het vlak van duurzame stedenbouw binnen deze locatie zijn:

• zorgvuldig ruimtegebruik;
• aandacht voor gebruiks- en belevingswaarde en een sociale en veilige omgeving;
• leefbare en flexibele omgeving, gevarieerd woningaanbod;
• flexibele bouw.

2.3 Verkeer en parkeren

Ontsluiting gemotoriseerd verkeer

De ontwikkeling wordt primair ontsloten op de Leuskenhei. Deze weg is gecategoriseerd als erftoegangsweg binnen de bebouwde kom met een maximum snelheid van 30 km/h. De Leuskenhei sluit aan de zuidwest zijde van de ontwikkeling aan op de De Dom/Hertgang. In het verkeerscirculatieplan van de gemeente Veldhoven is deze weg aangewezen als gebiedsontsluitingsweg. Hier geldt een maximum snelheid van 50 km/h. Vanaf het kruispunt Leuskenhei - De Dom - Hertgang leidt De Dom in zuidelijke richting naar de Heerbaan en de Hertgang in noordelijke richting naar de Meerhovendreef. Via deze beide wegen kan in oostelijke richting de Rijksweg A2 worden bereikt (circa 3,5 km). De ontsluiting van het plangebied is voor gemotoriseerd verkeer goed.

Ontsluiting langzaam verkeer

Ook voor het langzaam verkeer geldt dat het plangebied wordt ontsloten op de Leuskenhei. Dit betreft een erftoegangsweg waar, conform de richtlijnen uit Duurzaam Veilig, het gemotoriseerd en het fietsverkeer gebruikmaken van dezelfde verkeersruimte. Door de lage intensiteiten en de relatief lage snelheden van het gemotoriseerd verkeer leidt dit niet tot verkeersveiligheidsproblemen. Voor voetgangers is aan beide zijde van de rijbaan een trottoir aanwezig. De Leuskenhei sluit in westelijke richting aan op de De Dom/Hertgang, welke in het gemeentelijke verkeerscirculatieplan is aangewezen als hoofdfietsroute. Deze weg beschikt aan beide zijden over vrijliggende fietsvoorzieningen en trottoirs. Via de hoofdfietsroute binnen de gemeente kunnen de belangrijkste voorzieningen binnen Veldhoven worden bereikt. De locatie is goed bereikbaar voor voetgangers en fietsers.

Ontsluiting openbaar vervoer

De meest nabijgelegen bushalte ligt op circa 250 m van het plangebied. Deze halte ligt aan de De Dom, nabij het voorzieningencentrum aan de Dommelshei. Bij deze halte halteren bussen richting het centrum van Veldhoven, het Máxima Medisch Centrum en station Eindhoven. Deze bushalte is voor voetgangers en fietsers goed bereikbaar. Gezien de beperkte afstand tussen de halte en het plangebied en de frequentie waarmee de bussen rijden, is de bereikbaarheid van het plangebied per openbaar vervoer goed.

Parkeren

De gemeente Veldhoven sluit in haar parkeerbeleid aan bij de algemeen aanvaarde parkeernormen zoals opgesteld door het CROW in publicatie 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Veldhoven behoort volgens het CBS tot sterk stedelijk gebied. Uitgegaan wordt van de parkeerkencijfers voor het restgebied van de bebouwde kom.

Het bestemmingsplan maakt direct de realisatie van maximaal 61 woon- en/of zorgeenheden mogelijk. De invulling van het plangebied is op dit moment nog niet bekend. Onderstaand is al wel een rekenvoorbeeld opgenomen, zodat helder is aan welke parkeernormen het plan moet voldoen en wat dit betekent voor het aantal parkeerplaatsen dat binnen het plangebied moet worden gerealiseerd.

Rekenvoorbeeld

Het programma bestaat uit 28 pg wooneenheden ten behoeve van psychogeriatrische zorg (ouderen met dementie), 25 sociale huurappartementen en 8 grondgebonden woningen ten behoeve van zorg. Voor de verschillende type woningen is aangesloten bij een parkeernorm van respectievelijk 0,6 parkeerplaatsen per woning, 1,1 parkeerplaatsen per woning en 1,4 parkeerplaatsen per woning. In de volgende tabel is de totale parkeerbehoefte berekend.

Tabel 2.1 Berekening parkeerbehoefte

Type woning	Aantal eenheden	Parkeerkencijfer	Parkeerbehoefte
Pg-wooneenheden	28	0,6 parkeerplaatsen per woning	16,8 parkeerplaatsen
Sociale huurappartementen	25	1,1 parkeerplaatsen per woning	27,5 parkeerplaatsen
Grondgebonden woningen	8	1,4 parkeerplaatsen per woning	11,2 parkeerplaatsen
Totaal			56 parkeerplaatsen*

*Afgerond naar boven

De totale parkeerbehoefte bedraagt 56 parkeerplaatsen. Doordat de noodgebouwen, waarin een kinderopvang en een wijk- en buurtgebouw waren gevestigd, zijn weggehaald, komen 19 parkeerplaatsen in het openbaar gebied vrij voor gebruik ten behoeve van de ontwikkeling. Zodoende zullen binnen het plangebied nog 37 parkeerplaatsen gerealiseerd worden, waarmee voldaan wordt aan de berekende parkeerbehoefte.

Indien het programma en daarmee de parkeerbehoefte wijzigt, zal het aantal parkeerplaatsen dat binnen het plangebied gerealiseerd dient te worden hierop worden aangepast.

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

Nieuwe woningen zorgen voor een toename van het verkeer. Voor de ontwikkelingen in het plangebied is deze verkeersgeneratie bepaald aan de hand van kencijfers uit CROW publicatie 317 ('Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie', 2012). Hierbij geldt gebiedsomschrijving zoals ook bij de berekening van de parkeervraag is toegepast.

Voor het conceptinrichtingsplan met de pg-woningen, sociale huurappartementen en grondgebonden woningen geldt een verkeersgeneratie van respectievelijk 1,9 mvt/etmaal, 2,4 mvt/etmaal en 3,6 mvt/etmaal. In de volgende tabel is de verkeersgeneratie berekend.

Tabel 2.2  Berekening verkeersgeneratie

Type woning	Aantal eenheden	Kencijfer	Verkeersgeneratie
Pg-wooneenheden	28	1,9 mvt/etmaal	53,2 mvt/etmaal
Sociale huurappartementen	25	2,4 mvt/etmaal	60,0 mvt/etmaal
Grondgebonden woningen	8	3,6 mvt/etmaal	28,8 mvt/etmaal
Totaal			142 mvt/etmaal*

*Afgerond

Deze verkeersgeneratie is dusdanig beperkt dat deze geen invloed heeft op de verkeersafwikkeling op de wegen rondom de ontwikkeling.

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig. Daar streeft het Rijk naar een aanpak die ruimte geeft aan regionaal maatwerk, de gebruiker voorop zet, investeringen scherp prioriteert en ruimtelijke ontwikkelingen en infrastructuur met elkaar verbindt. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties.

In de structuurvisie Infrastructuur en Ruimte formuleert het Rijk drie hoofddoelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar & veilig te houden voor de middellange termijn (2028):

• het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• het verbeteren, in stand houden en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De drie rijksdoelen zijn uitgewerkt in 13 nationale belangen, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

Toetsing

Voor het plangebied geldt dat bij de ontwikkeling van het voorgenomen plan geen nationale belangen uit de structuurvisie in het geding zijn. Het bestemmingsplan is niet in strijd met de nationale belangen, zoals verwoord in de structuurvisie.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Rijk heeft met het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), de nationale ruimtelijke

belangen juridisch vastgelegd. Het gaat om regels voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de Ecologische Hoofdstructuur, de kust, grote rivieren en

militaire terreinen. Met de AMvB Ruimte maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale

verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, is een ladder voor duurzame

verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder bestaat uit drie treden. Ten eerste dient te worden aangetoond dat er in de regio een actuele vraag is naar de nieuwe ontwikkeling. Vervolgens dient bekeken te worden of deze ontwikkeling kan plaatsvinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Mocht de ontwikkeling niet in het bestaand stedelijk gebied gerealiseerd kunnen worden, dan dient er een locatie gezocht te worden die mulitmodaal ontsloten is of kan worden en waarbij sprake is van een goede inpassing.

Ook voor de (her)ontwikkeling van locatie Leuskenhei wordt de ladder voor de duurzame

verstedelijking toegepast.

Toetsing

Zoals in paragraaf 3.2 en 3.3 wordt aangegeven, ligt in de gemeente Veldhoven en de regio nog steeds een woningbouwopgave. Regionaal is gebleken dat er een vraag is naar woningen met zorg. De Stedelijke Regio Eindhoven (SRE ) heeft een onderzoek uitgevoerd waarin de behoefte voor wonen met zorg is gekwantificeerd. De ontwikkeling Leuskenhei (de ontwikkeling van 69 woon- en/of zorgeenheden) past binnen deze behoefte. De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke herontwikkeling.

Op de locatie stonden diverse (nood)gebouwen welke inmiddels zijn gesloopt. Deze gebouwen waren in gebruik ten behoeve van een school, buurtgebouw en kinderopvang. Deze functies zijn inmiddels verplaatst naar een andere locatie in de wijk. De locatie aan de Leuskenhei is gelegen in de nabijheid van diverse voorzieningen waaronder een supermarkt en een gezondheidscentrum. Nu de ontwikkeling wordt gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied, is een toets aan de derde trede van de ladder niet noodzakelijk. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling voldoet aan de ladder van duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

Structuurvisie en Provinciale Ruimtelijke Verordening

De provincie Noord-Brabant heeft de Structuurvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening vastgesteld. Noord-Brabant heeft de ambitie om een goede mix van wonen, werken en voorzieningen te creëren. De leefbaarheid moet van voldoende kwaliteit zijn. Dynamische stadscentra, eigen identiteit en regionale afstemming zijn enkele uitgangspunten. Daarnaast dienen er voldoende veilige en goed bereikbare werkplekken te zijn voor de bevolking. Steden moeten aantrekkelijk blijven voor diverse bevolkingsgroepen en dienen garant te staan voor het aanbieden van (bovenlokale) voorzieningen.

Het voorliggend bestemmingsplan betreft de ontwikkeling van woon- en zorgeenheden. In lijn met het provinciaal beleid wordt de stedelijke ontwikkeling ingepast in het bestaand stedelijk gebied. Voor de nieuwbouw van woningen gelden de volgende regels (artikel 4, lid 4.3 van de Verordening Ruimte 2014):

Artikel 4, lid 4.3 Nieuwbouw van woningen

• 1. De toelichting bij een bestemmingsplan gelegen in bestaand stedelijk gebied dat voorziet in nieuwbouw van woningen bevat een verantwoording over de wijze waarop:
  • a. de afspraken die daarover zijn gemaakt in het regionaal ruimtelijk overleg bedoeld in artikel 37.4, onder b, worden nagekomen;
  • b. de beoogde nieuwbouw zich verhoudt tot de afspraken bedoeld onder a, en tot de beschikbare harde plancapaciteit voor woningbouw.
• 2. Onder harde plancapaciteit voor woningbouw als bedoeld in het eerste lid, onder b, wordt verstaan de capaciteit voor nieuw te bouwen woningen waarover een gemeente beschikt, die:
  • a. wordt uitgedrukt in aantallen woningen;
  • b. is opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan waarvan de bestemming nog niet is verwezenlijkt.

Toetsing

In de Regionale Agenda Wonen (deel A) van de Stedelijke Regio Eindhoven worden de actuele ontwikkelingen op de regionale woningmarkt, de kwalitatieve regionale woonopgaven, de kwantitatieve regionale woningbouwafspraken en de opgaven besproken. In de kwantitatieve regionale opgave zijn aan de gemeente Veldhoven (in de periode 2014 tot en met 2023) 2.810 woningen toebedeeld. De ontwikkeling Leuskenhei (maximaal 69 (zorg)woningen) past binnen deze maximaal toe te voegen woningvoorraad.

Figuur 3.1 Regionale woningbouwafspraken 2014-2024

Handreiking huisvesting bijzondere doelgroepen (SRE, 2007)

Kwaliteitseisen voor dementerenden (PG)

Zowel de mensen zelf als hun omgeving (familie, mantelzorg) hebben behoefte aan voorzieningen in de eigen wijk als zelfstandig thuis wonen echt niet meer gaat. Groepswonen voor dementerenden is een nieuwe vorm van zorg en huisvesting en staat steeds meer in de belangstelling. De groepswoningen ten behoeve van zorg kenmerken zich door een kleinschalige aanpak, die zoveel mogelijk een huiselijke uitstraling biedt. Inhoudelijk ligt de nadruk op de verbetering van de kwaliteit van leven van de bewoners, door een zo huiselijk mogelijke omgeving te bieden waarin mensen zoveel mogelijk betrokken worden bij de dagelijkse gang van zaken (zoals boodschappen, koken, en dergelijke).

Kwaliteitseisen
De doelgroep voor de ontwikkeling Leuskenhei bestaat voornamelijk uit ouderen met een zorgvraag.Veilige, toegankelijke en barrièrevrije looproutes met trottoiraanpassingen voor rollators en rolstoelen, goede straatverlichting en veilige oversteekplaatsen is voor deze doelgroep belangrijk.

3.3 Gemeentelijk beleid

Ruimtelijke Structuurvisie Veldhoven; Durven kiezen voor kwaliteit (2009)

In de Ruimtelijke Structuurvisie Veldhoven (vastgesteld op 3 juni 2009) heeft de gemeente de basis gelegd voor de ruimtelijke toekomst van Veldhoven. In de structuurvisie is onder anderen opgenomen hoe de kwaliteit van de bestaande gebieden kan worden verbeterd. Hierbij is gekeken naar de ontwikkelingen die zich op korte en lange termijn zullen voordoen.

De directe gronden rondom de Rundgraaf zijn in de structuurvisie aangeduid als 'groene structuren'. De Rundgraaf is nauwelijks watervoerend, maar de groene zone van de Rundgraaf heeft een duidelijke structurerende werking binnen de noordelijke woonwijken van Veldhoven. Belangrijk is het totale netwerk van groene structuren en de bereikbaarheid ervan vanuit de aanliggende (woon)gebieden te versterken waarmee ook de leefbaarheid wordt gediend. Veldhoven zet in op het versterken en beleefbaar maken van de vijf groene vingers (waaronder de groene zone van Rundgraaf) als een dragende structuur van Veldhoven.

Het plangebied is in de structuurvisie aangeduid als planmatige uitbreiding. Als reactie opde kleinschaligheid en grillige patronen ontstaat vanaf de jaren tachtig weer een vereenvoudiging van de stedenbouwkundige opzet met een heldere scheiding tussen openbaar en privé. In Veldhoven betreft dat Heikant-oost, De Polders en De Kelen, waaraan tot het begin van deze eeuw is gebouwd.

Voor de woningbouwopgave moet worden ingezet op diversiteit in wonen, waaronder ruimte voor beeldkwaliteit en architectuur. Eenzijdigheid van de woningvoorraad is een bedreiging. Om de woningmarkt in evenwicht te krijgen, moeten meer woningen voor starters en senioren worden gebouwd. De woonkwaliteit moet worden versterkt, waarbij veilig, groen, ruim en variatie sleutelwoorden zijn, maar ook schaal, herkenbaarheid en historie zijn hierbij van belang.

De opgaven voor de planmatige uitbreidingen van Veldhoven zijn:

• het creëren of behouden van (minstens) één hart in elke wijk om sociale samenhang te bevorderen;
• het behoud van aantrekkelijke woningvoorraad en een aantrekkelijke woonomgeving (veilig, groen, ruim en variatie);
• het strategisch omgaan met inbreidingen en uitbreidingen, om de diversiteit in het woningaanbod te vergroten, waarbij meer wordt gefocust op kwaliteit dan op kwantiteit van de woningvoorraad.

Bij nieuwbouwinitiatieven in de wijken dient het parkeren op een verantwoorde wijze te worden opgelost, zodanig dat de smalle straatjes niet verder worden belast. Verder dient meer aandacht uit te gaan naar het versterken van de relatie met de omgeving, waaronder de parkzone aan de Rundgraaf.

Groenbeleidsplan 2009
De Rundgraaf is als blauw/groene hoofdstructuur opgenomen in het groenbeleidsplan 2009 en is onderdeel van het 'robuust groene raamwerk'. De Rundgraaf is een van de dragers van het biodiversiteitsnetwerk.

Woonvisie Veldhoven 2010-2014

In de Woonvisie Veldhoven 2010-2014 'meer dan wonen alleen' zet de gemeente haar ambities op het gebied van wonen voor de komende jaren uiteen. Het startpunt is positief: de inwoners van Veldhoven zijn tevreden over woning en woonomgeving. Daar is Veldhoven trots op. De gemeente wil de kwaliteit van de woon- en leefomgeving behouden en waar nodig versterken. Kort samengevat is de boodschap van de Woonvisie 'van kwantiteit naar kwaliteit'. In de woonvisie zijn een aantal speerpunten geformuleerd. Onderstaand worden een aantal uitgelicht die betrekking hebben op de beoogde ontwikkeling binnen het plangebied.

Blijvend aandacht voor betaalbaarheid

De gemeente Veldhoven wil het perspectief op de woningmarkt verbeteren voor mensen met een laag inkomen. Met het oog op de kansen voor de doelgroep wordt ingezet op een voldoende omvang van de huurvoorraad met een huur tot de huurtoeslaggrens, met daarbinnen voldoende betaalbare huurwoningen. Dit komt eveneens ten goede aan de middeninkomens. Voor de middeninkomens streeft de gemeente naar een betere bereikbaarheid van de koopsector. Daarmee komt in de huursector meer ruimte vrij voor de doelgroep. Een deel van de middeninkomens blijft echter afhankelijk van de huursector.

Meer kansen voor mensen met een zorgvraag

De gemeente wil mensen met een zorgvraag in staat stellen zo lang mogelijk zelfstandig in Veldhoven te blijven wonen en actief te participeren in de samenleving. Dit vraagt om voldoende aanbod en voldoende variatie aan woonvormen waar zorg geleverd kan worden.

Een gevarieerder aanbod wonen met begeleiding

De gemeente wil meer aandacht schenken aan begeleid wonen. Iedereen die begeleiding nodig heeft bij het (weer) zelfstandig wonen moet in Veldhoven kunnen blijven wonen.

Nieuwbouw

De gemeente streeft naar toevoeging van ongeveer 3.100 woningen in de periode 2010-2020. Deze nieuwbouw is nodig om de groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen, de huidige spanning op de woningmarkt aan te kunnen pakken en de gewenste variatie en accenten in het woonaanbod te realiseren. De gemeente levert via de nieuwbouw ook een bijdrage aan de regionale opgaven, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin.

Rol van de gemeente

De gemeente kiest voor een sturende rol op hoofdlijnen op basis van de koers in deze woonvisie, en realisatie zo veel mogelijk aan derden overlaten. De gemeente richt haar inzet op ambities die niet vanzelf worden gerealiseerd (kwetsbare groepen en lastige binnenstedelijke locaties).

Notitie 'Wonen met zorg voor bijzondere doelgroepen'

In de notitie 'Wonen met zorg voor bijzondere doelgroepen, deel II' (2012), is de behoefte aan bijzondere woonvormen in beeld gebracht.

Uit deze marktanalyse blijkt dat voor de doelgroep ouderen de opgave in kwantitatieve zin erg groot is. In het kader van scheiden van wonen en zorg is vooral behoefte aan woonvormen waar mensen zolang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Mensen met een lichte zorgindicatie komen namelijk niet meer in aanmerking voor een intramurale zorgplaats. Van deze groep wordt verwacht dat ze zelfstandig blijven wonen en eventueel benodigde zorg thuis krijgen.

Daarnaast zie je de trend om ouderen met een intensieve zorgvraag – zoals bijvoorbeeld dementerenden – in de eigen wijk in kleinschalige intramurale woongroepen, te huisvesten.

Welstandsnota (2010)

Elke gemeente heeft de keuze om op het gebied van bouwen en wonen welstandstoezicht te voeren. Het welstandstoezicht is een manier om de kwaliteit van de bebouwde leefomgeving te waarborgen. De gemeente Veldhoven hanteert daarbij als uitgangspunt: 'alleen zaken regelen die noodzakelijk zijn'. In dit kader is door de gemeente een welstandsnota opgesteld met objectieve en voor de burger inzichtelijke welstandscriteria. Aan de hand van deze criteria toetsen gemeente en welstandscommissie de bouwvergunningen. De welstandsnota Veldhoven bevat een samenhangend stelsel van criteria:

• welstandsvrije gebieden;
• welstandsvrije zones bij woningen;
• welstandsplichtige zones bij woningen;
• excessenregeling;
• algemene en gebiedsgerichte welstandscriteria.

De criteria in de welstandsnota zijn onder andere geformuleerd vanuit een visie op de toekomst van het gebied en vanuit een beeld van de aanwezige waarden. Aspecten die aan de orde kunnen komen betreffen zowel niet-ruimtelijk relevante aspecten zoals kleur en materiaalgebruik, als ruimtelijk relevante aspecten zoals hoogte, omvang en situering van de gebouwen. Er is dus een nauwe relatie met het bestemmingsplan. De ruimtelijk relevante aspecten worden – wanneer wenselijk en noodzakelijk – vertaald in de (bouw)regels van het bestemmingsplan. Voor niet-ruimtelijk relevante aspecten is deze vertaling niet mogelijk. Welstand kan kwalitatieve eisen, bijvoorbeeld het materiaalgebruik ten opzichte van de naastgelegen woning, aan een gebouw stellen terwijl het bestemmingsplan alleen kwantitatieve eisen stelt, bijvoorbeeld maximale nok- en goothoogte. Het welstandsbeleid en bestemmingsplan liggen dus in elkaars verlengde en vullen elkaar aan.

Een bouwaanvraag wordt zowel getoetst aan redelijke eisen van welstand als aan de bouwregels zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Wanneer er sprake is van een verschil tussen hetgeen in een bestemmingsplan geregeld is, bijvoorbeeld ten aanzien van de bouwhoogte en in de welstandsnota hierover opgenomen is, dan blijven bij toetsing van een bouwaanvraag de welstandscriteria buiten toepassing. Het bestemmingsplan heeft hier formeel juridisch 'het laatste woord'. Het is dus van belang om de inhoud van een bestemmingsplan en de inhoud van een welstandsnota op elkaar af te stemmen. In onderhavig bestemmingsplan is rekening gehouden met de gemeentelijke welstandsnota.

In de welstandsnota wordt onderscheid gemaakt tussen algemene welstandscriteria en gebiedsgerichte criteria. De gebiedsgerichte welstandscriteria vormen een aanvulling op de algemene welstandscriteria en benoemen specifieke lokale kwaliteiten die van belang zijn bij de welstandstoets van bouwplannen. In de jaren '80 en '90 gerealiseerde woongebieden (W5), waaronder Heikant-Oost, zijn de volgende gebiedsgerichte criteria van belang:

Omgevingsbeeld:

• functioneel homogeen woongebied, hoofdzakelijk eengezinswoningen;
• de stedenbouwkundige opzet is informeel met slingerend straatverloop;
• de woningen bestaan uit korte rijtjes, door middel van garages aan elkaar geschakelde twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen;
• de bebouwing is in bouwblokken geordend met een duidelijke scheiding tussen openbaar- en privégebied;
• de hoeken van de bouwblokken zijn veelal open;
• levendig beeld door het verspringen van de rooilijn en het gebogen straatpatroon;
• duidelijke oriëntatie van de woningen op de openbare straatzijde;
• de woningen hebben een voortuin en achtertuin, wanneer de achtertuin grenst aan de openbare ruimte is deze afgeschermd met schuttingen en schuurtjes;
• brede straten, de voortuinen en openbaar groen zorgen voor een groen karakter;
• aan de voorzijde een 'getrapte' overgang tussen openbaar- en privégebied door open voortuinen met lage erfafscheidingen.

Bebouwingsbeeld:

• variatie door het verspringen van volumes en kappen, duidelijke eenheid in de gebruikte vormentaal, materiaal- en kleurgebruik;
• woningen zijn per rijtje of per buurt ontworpen;
• eenvoudige volumes van twee lagen met kap;
• samengestelde opbouw van de bebouwing met meerdere volumes die in elkaar grijpen;
• zadeldaken met de nok parallel aan de straat, vaak is het dak aan een zijde naar beneden toe doorgetrokken waardoor een asymmetrische kap ontstaat;
• woningen kennen in het algemeen een duidelijk onderscheid tussen voor- en achtergevel;
• samenhang in het straatbeeld door eenvoudige detaillering en ingetogen materiaal- en kleurgebruik;
• duurdere woningen zijn veelal herkenbaar aan de meer uitgewerkte detaillering van dakgoot, metselwerk en muuropeningen;
• de uitstraling van de woningen wordt bepaald door de bakstenen en de (gebakken) dakpannen;
• overwegend wordt met grijze dakpannen, rode en lichte baksteen gewerkt, ondergeschikte houten delen en kozijnen zijn veelal wit geschilderd.

Beeldkwaliteit

Langs De Dom liggen een aantal bijzonder vormgegeven gebouwen, zoals de kerk en de sporthal Atalanta. Wat dat betreft kan de nieuwbouw ook een bijzondere uitstraling krijgen (kralen in het groen). Anderzijds heeft de nieuwbouw overwegend een woonbestemming en sluit aan op de naastgelegen traditionele woonbebouwing. Traditioneel bouwen is dus ook voorstelbaar.

4.1 Bedrijven en milieuhinder

Beleid

Algemeen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij ruimtelijke plannen:

• ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• de bedrijfsvoering/milieuruimte van de betreffende bedrijven niet wordt ingeperkt als gevolg van de beoogde ontwikkelingen.

Milieuzonering

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en gevoelige functies met betrekking tot milieu in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit bestemmingsplan gebruikgemaakt van de VNG-brochure 'Bedrijven en Milieuzonering'. De in de VNG-publicatie genoemde richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'; voor andere omgevingstypen dan een rustige woonwijk kunnen kleinere richtafstanden worden gehanteerd.

Onderzoek en conclusie

Ten zuiden van het plangebied aan de Leuskenshei is een sporthal gelegen. Op grond van de VNG publicatie 'bedrijven en milieuzonering' (editie 2009) is op een sporthal een richtafstand van 50 m van toepassing. Deze richtafstand geldt ten opzichte van woningen in het gebiedstype 'rustige woonwijk'. Deze afstand wordt bepaald door het aspect geluid. Voor de aspecten geur en externe veilig geldt een richtafstand van 0 m. De nieuw te realiseren woningen ten behoeve van zorg staan op circa 23 m waarbij de woningen gescheiden worden door een weg, parkeerplaatsen en groen. Er kan niet aan de richtafstand van 50 m worden voldaan. De richtafstand van 50 m betreft echter een algemene richtafstand. In dit geval is er sprake van een relatieve kleine sporthal, de toegang is ook niet aan de zijde van de woningen ten behoeve van zorg gesitueerd. De aanwezigheid van de sporthal past binnen de wijk waar meer verspreid liggende voorzieningen voorkomen, zoals bijvoorbeeld de te realiseren woon- en zorgeenheden. Menging van dergelijke functies is dan ook gewenst. Verder is het van belang dat nadere afstemming op de omgeving in het milieuspoor plaatsvindt. Voor de sporthal geldt dat voldaan moet worden aan de eisen uit het Activiteitenbesluit. Gelet op de beperkte uitstraling vanuit het gebouw, het feit dat de ingang van de sporthal niet aan de zijde van de woningen ten behoeve van zorg is gesitueerd en het feit dat er geen activiteiten plaatsvinden in de nachtperiode kan naar verwachting worden voldaan aan de grenswaarden voor geluid uit het Activiteitenbesluit. Daarom wordt gesteld dat de sporthal niet leidt tot onevenredige milieuhinder nabij de nieuw te realiseren woningen ten behoeve van zorg.

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuhinder staat de uitvoering van het plan niet in de weg.

4.2 Duurzaamheid

Duurzaamheid betreft niet alleen de energetische duurzaamheid op basis van de GPR-methode. Er zijn meerdere thema's die bepalen of een ontwikkeling duurzaam is. Voor dit project wordt gestreefd naar een GPR-gebouw van gemiddeld 7,5 (versie 4,2).

4.3 Kabels en leidingen

Binnen het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen, derhalve vormt het aspect Kabels en Leidingen geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.4 Externe veiligheid

Beleid

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

• bedrijven waar opslag, gebruik en/of productie van gevaarlijke stoffen plaatsvindt;
• vervoer van gevaarlijke stoffen over weg, spoor of water en door buisleidingen.

In het externe veiligheidsbeleid wordt doorgaans onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. De gemeente heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt.

Beleidsvisie Externe Veiligheid (2008)

De Beleidsvisie Externe veiligheid van de gemeente Veldhoven geeft een overzicht van de externe veiligheidssituatie binnen de gemeente en geeft aan welke plannen de gemeente heeft om de veiligheid te borgen en zonodig verder te verbeteren. Externe veiligheid (EV) gaat over risico's die burgers lopen vanwege het gebruik en transport van gevaarlijke stoffen in hun omgeving. Naast ongevallen met gevaarlijke stoffen vallen ook de risico's die samenhangen met het gebruik van luchthavens onder het begrip externe veiligheid.

De gemeente Veldhoven ligt voor een deel binnen het invloedsgebied van één of meerdere risicovolle activiteiten. Dit zorgt ervoor dat het thema externe veiligheid bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen vrijwel altijd aan de orde is. Met deze visie geeft Veldhoven concreet richting en invulling aan een verantwoord veilige, integrale invulling van duurzame ruimtelijke ontwikkeling.

Beoordeling externe veiligheid

Inrichtingen

In (de nabije omgeving van) het plangebied zijn geen risicorelevante inrichtingen aanwezig welke relevant zijn voor het plangebied.

Transport van gevaarlijke stoffen

Ten noorden van het plangebied op circa 550 m zijn twee hogedruk aardgasleidingen aanwezig. Dit betreffen gasleidingen van de Gasunie met kenmerk W506-01 en W506-04. Beide gasleidingen zijn echter op dermate grote afstand gelegen dat deze niet van invloed zijn op het plangebied. Het plangebied heeft wat dat betreft ook geen invloed op de hoogte van het groepsrisico behorende bij de leidingen. Nader onderzoek en of een verantwoording van het groepsrisico is dan ook niet noodzakelijk.

Ander vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor, het water of over de weg vindt niet plaats in de nabije omgeving van het plangebied.

Conclusie

Het plangebied ligt niet binnen een risicocontour of invloedsgebied van een risicovolle inrichting of een gevaarlijke stoffenroute. Het aspect externe veiligheid vormt daarom geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.5 Bodemkwaliteit

Normstelling en beleid

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Indien een bestemmingsplan een functiewijziging of herinrichting mogelijk maakt dient ten minste het eerste deel van het verkennend bodemonderzoek, het historisch bodemonderzoek, te worden verricht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden activiteiten hebben plaatsgevonden met een verhoogd risico op bodemverontreiniging dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd.

In de Nota bodembeheer zijn de Veldhovense beleidsregels opgenomen voor het toepassen van grond in grondwerken binnen de gemeente. In de nota is een bodemkwaliteitskaart opgenomen, die inzicht geeft in de bodemkwaliteit op verschillende locaties in de gemeente, en die als basis dient voor de beleidsregels. Op de bodemkwaliteitskaart zijn globale en verwachte verontreinigingen van gebieden aangeduid. Zodoende kan in een vroeg stadium reeds worden ingeschat of bij functiewijziging de bodemkwaliteit tot belemmeringen kan leiden. Ophogingen en dempingen kunnen mogelijk verontreinigd zijn met verontreinigd materiaal. Bij ontwikkelingen dient de gemeente geraadpleegd te worden.

Onderzoek

In de Nota bodembeheer en de bodemkwaliteitskaart van de gemeente Veldhoven, vastgesteld d.d. 15 juli 2010, is het plangebied gelegen in de zone 'Heikant, Noordelijk woongebied en Zeelst' (HNZ).

In dit bestemmingsplan wordt het bestaande bodemgebruik opnieuw bestemd van een maatschappelijke bestemming naar een woonbestemming. De achtergrondwaarden die op basis van de bodemkwaliteitskaart in het plangebied zijn aangetoond vormen geen belemmering voor de bodemgebruikswaarden. De bodemkwaliteit voldoet voor het toekomstige gebruik, zodat geen nader onderzoek noodzakelijk is.

Wettelijk is bepaald dat een omgevingsvergunningplichtig bouwwerk niet mag worden gebouwd op een zodanig verontreinigd terrein, dat er schade of gevaar is te verwachten voor de gezondheid van de gebruikers of het milieu. Indien tijdens grondwerkzaamheden zogenaamde puntverontreinigingen worden waargenomen, zal door passende maatregelen de verontreiniging worden teruggebracht naar de in de Kwaliteitskaart vermelde streefwaarde.

Conclusie
In het kader van het bestemmingsplan is geen nader onderzoek noodzakelijk.

4.6 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wm

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden, die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan), uitoefenen indien:

• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a);
• de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1);
• bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2);
• de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c);
• het voorgenomen besluit is genoemd in of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied.

Besluit niet in betekenende mate (nibm)

In het Besluit nibm en de bijbehorende regeling is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de beperkte gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Dit kan het geval zijn wanneer een project een effect heeft van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10, of wanneer een project valt binnen bepaalde categorieën van het Besluit nibm zoals woningen tot 1.500 stuks aan één ontsluitingsweg.

Onderzoek en conclusie

Uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening is tevens inzicht gegeven in de concentraties luchtverontreinigende stoffen ter plaatse van het plangebied. Hiervoor is gebruikgemaakt van de monitoringstool van de NSL (nsl-monitoring.nl/viewer). Hieruit blijkt dat het plan niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit.

Wanneer direct langs deze weg wordt voldaan aan de grenswaarden voor stikstofdioxide en fijn stof, is dit ook in het plangebied het geval. De concentraties luchtverontreinigende stoffen worden immers lager naarmate een locatie verder van de weg ligt.

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.7 Wegverkeerslawaai

Ten behoeve van het bestemmingsplan Leuskenhei zijn er wegverkeerslawaaiberekeningen uitgevoerd door Omgevingsdienst Zuidoost-Brabant ('Bestemmingsplan Leuskenhei - Akoestisch omderzoek', december 2014). Dit onderzoek is opgenomen in Bijlage 2. Naar aanleiding van de resultaten kunnen de volgende conclusies getrokken worden:

• Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de geluidbelasting ten gevolge van De Dom ten hoogste Lden 57 dB inclusief aftrek conform art. 110g Wgh bedraagt ter hoogte van de geprojecteerde woonbestemming binnen het plangebied. De vookeursgrenswaarde van Lden 48 dB wordt overschreden;
• De geluidbelasting ten gevolge van de Hertgang komt ten hoogte van de geprojecteerde woonbestemming binnen het plangebied niet boven de voorkeursgrenswaarde van Lden 48 dB uit;
• Het treffen van aanvullende bron- en/of overdrachtsmaatregelen zal niet resulteren in geluidbelastingen lager dan de voorkeursgrenswaarde. Daarnaast zijn de kosten van deze maatregelen dusdanig hoog dat deze redelijkerwijs niet te verlangen zijn;
• De vast te stellen hogere waarden volgen uit tabel 4.1 van het akoestisch onderzoek. De vast te stellen hogere waarde voor de bouwblokken A en B bedraagt ten hoogste Lden 57 dB inclusief aftrek conform art. 110g Wgh;
• De gecumuleerde geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeer op De Dom, de Hertgang en de 30 km- wegen bedraagt ter hoogte van de bouwvlakken A en B ten hoogste Lden 62 dB exclusief aftrek conform art. 110g Wgh;
• In de omgevingsvergunningfase zal nagegaan moeten worden of het geluidniveau ter hoogte van woningen en andere geluidgevoelige gebouwen in de bouwblokken A en B niet meer bedraagt dan Lden 33 dB.

4.8 Funnel, IHCS en ILS

Voor het veilig afwikkelen van het vliegverkeer gelden in de omgeving van een luchtvaartterrein maximaal toelaatbare hoogtes voor objecten. De maximaal toelaatbare hoogtes en de ligging en omvang van het gebied worden bepaald door de ligging van de start- en landingsbaan en berusten op internationaal vastgelegde afspraken. Het is voor de vliegveiligheid van belang dat in de gebieden van deze obstakelvrije vlakken de maximaal toelaatbare hoogtes niet worden overschreden. De obstakelvrije vlakken worden gevormd door de funnel en het Inner Horizontal and Conical Surface (IHCS).

De maximaal toegestane bouwhoogte in het voorliggend plan is 18 m. Eventuele verstoring van het vliegverkeer zal pas aan de hand zijn, indien er bouwwerken hoger dan 22,4 m worden gebouwd. De voorgenomen ontwikkeling zal het vliegverkeer niet verstoren.

4.9 Water

Voor herontwikkeling van de voormalige schoollocatie wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld ten behoeve wooneenheden met een zorgfunctie. Middels deze waterparagraaf wordt aangegeven of en welke duurzame maatregelen met betrekking tot het watersysteem te realiseren zijn. Ook wordt gekeken of de veranderingen gevolgen hebben voor het bestaande watersysteem.

Huidige situatie

Momenteel is het terrein van het plangebied geheel onverhard. Tot voor kort stond er een school. De maaiveldhoogte van het huidige terrein is circa NAP 20,4m (op basis van AHN), het straatpeil van de Leuskenhei ligt op circa NAP 20,6m (puthoogtes uit BRP 2010).

De bodemopbouw in dit deel van Veldhoven bestaat uit fijn zand waarbij vanaf 0,3 meter beneden maaiveld leemlagen aanwezig zijn. Dit blijkt uit boringen die in de omgeving van het plangebied zijn uitgevoerd. Binnen het plangebied is geen bodemonderzoek uitgevoerd.

Langs de noordelijke grens van het plangebied ligt de hoofdwatergang de Rundgraaf. Tussen de insteek van de watergang en de grens van het plangebied is een afstand van 5 meter gehouden als onderhoudsstrook voor het waterschap. Deze watergang heeft een belangrijke ontwaterende functie voor het plangebied. Het streefpeil van de Rundgraaf is NAP 18,4m. (op basis van AHN). Bij hevige regenval is de Rundgraaf tot nagenoeg insteek maaiveld gevuld. Uit een modelstudie van Waterschap De Dommel blijkt dat het waterpeil in een T=10-afvoersituatie stijgt tot NAP 20,4m.

De Rundgraaf is opgenomen in Ruimtelijke Structuur Visie Veldhoven als blauw / groene hoofdstructuur en is opgenomen in het Groenbeleidsplan 2009 en onderdeel van het 'robuust groene raamwerk' en vormt de drager van het 'biodiversiteitsnetwerk'.

Er zijn geen grondwaterstandsmetingen beschikbaar uit het plangebied. De gegevens van DINO zijn geraadpleegd. Peilbuis (B51D0430) staat het dichtst bij op circa 200 meter ten zuiden van het plangebied. Het betreft metingen vanaf december 1974 tot en met oktober 1980. Deze metingen zijn echter niet representatief voor het plangebied, omdat het plangebied veel dichter bij de Rundgraaf is gelegen en omdat de meetperiode kort en gedateerd is.

Aanbevolen wordt om middels veldonderzoek de bodemopbouw en grondwaterstanden nader in beeld te brengen.

Huidige rioolstelsel in de Leuskenhei

In het verleden was het gebouw- met de terrein verharding aangesloten op het zuidelijk gelegen ø 800 mm gemengd riool. Ook het vuilwater was op dit riool aangesloten. Bij hevige neerslag kan dit gemengde riool overstorten op de Rundgraaf middels een bergbezinkbassin.

Tabel 4.2: Checklist Watersysteem

Toekomstige situatie

Het toekomstig plangebied wordt voor een deel verhard. Ter compensatie van de verhardingstoename dienen waterhuishoudkundige maatregelen te worden genomen om hemelwater te bergen en vertraagd af te voeren.

De nieuwbouw zal haar verharding uiteindelijk, via een bergende en vertragende voorziening, lozen op de Rundgraaf.

Oppervlakten	Huidig m2 (voor sloop)	Indicatie toekomstig m2
Daken	1.200	2.600
Terreinverharding	1.200	2.550
Onverhard terrein	7.600	4.850
Totaal	10.000	10.000

Tabel 4.3: Overzicht verharding huidige- en toekomstige situatie

Compenserende waterberging

Door realisatie van de ontwikkeling neemt binnen het plangebied het verhard oppervlak met ca. 2.750 m2 toe. Om deze toename te compenseren zijn hemelwater vertragende voorzieningen noodzakelijk met een netto bergende inhoud van circa 116 m3 conform T=10+10% (extra te bergen volume T=100 + 10%: 43 m3). Binnen het plangebied wordt de wateropgave (T=10+10%) gerealiseerd in een bovengrondse infiltratievoorziening. Uitgaande van een gemiddelde waterdiepte in de voorziening van 0,25 meter is de benodigde ruimte die ingepast dient te worden in het plan circa 500 m2.

De berekeningen met de HNO-Tool zijn opgenomen in Bijlage 1.

Afvoer vuilwater

Het vuilwater wordt apart ingezameld van het hemelwater en onder vrij verval aangesloten op het gemengde stelsel in de Leuskenhei. De ontvangende leiding van het gemengde stelsel heeft een diameter van ø 800 mm op een diepte van NAP 18,10m (circa 2,3 m – mv). Aangezien de voormalige school hier ook op aangesloten was, worden geen problemen verwacht. Wel dient ervoor te worden gezorgt dat de aansluiting wordt voorzien van een ontluchtingsmogelijkheid om luchtopsluiting in de leiding te voorkomen.

Toekomstig bouwpeil

Het toekomstig bouwpeil ligt bij voorkeur 0,2 à 0,3 meter hoger dan het straatpeil. De bouwpeilen worden zodoende tenminste NAP 20,8m.

Waterkwaliteit

Bij de inrichting, bouw en beheer fase worden zo min mogelijk vervuilende stoffen toegevoegd aan de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Blootstelling van uitloogbare bouwmaterialen zoals zink, koper en lood aan hemelwater moet tot een minimum beperkt worden. Ook een gifvrij beheer van de buitenruimte (weg- en groenbeheer) levert een belangrijke positieve bijdrage aan de waterkwaliteit en dient aandacht te krijgen bij het uitwerken van het beheersplan voor de ontwikkeling.

Afspraken

Om de wateropgave te compenseren zijn voor deze ontwikkeling de volgende afspraken gemaakt:

• Er wordt binnen het plangebied een waterberging gerealiseerd met een effectief te bergen volume van circa 116 m3, het ruimtebeslag is circa 500 m2;
• De bergende voorziening zal leeglopen middels infiltratie en een noodoverlaat op de Rundgraaf;
• De leemlagen dienen ter plekke van de voorziening verwijderd of doorbroken te worden;
• Het geheel aan voorzieningen en constructies zal geheel in het beheer van de gemeente Veldhoven zijn.

Afspraken waterschap

De voorgestelde maatregelen hebben zowel kwalitatief als hydrologisch geen ingrijpende effecten op de omgeving. Op 6 juni 2014 heeft Waterschap de Dommel daarom ingestemd met deze waterparagraaf en is het wateradvies afgedaan.

4.10 Ecologie

In april 2012 is door Ecologica BV een quickscan in het kader van de Flora- en faunawet uitgevoerd naar de mogelijke effecten van het plan op de beschermde flora en fauna (zie bijlage 3). Deze paragraaf betreft een samenvatting van dit onderzoek. In het onderzoek wordt overigens nog uitgegaan van de bestaande noodgebouwen. Deze zijn inmiddels gesloopt.

Huidige situatie

Het onderzoeksgebied is momenteel onbebouwd, kent diverse verhardingen en cultuurgroen met meerdere bomen. Ten noorden van het plangebied is de Rundgraaf aanwezig. Deze waterloop heeft een kunstmatig profiel en heeft een voedselrijk karakter. Er zijn alleen zeer algemene plantensoorten aangetroffen en op de gemaaide oevers is veel zwerfafval aanwezig.

Beoogde ontwikkelingen

Binnen het onderzoeksgebied zal het terrein worden heringericht. In het kader van de wetgeving vallen deze maatregelen onder de categorie ruimtelijke inrichting of ontwikkeling. De belangrijkste maatregelen die invloed kunnen hebben op de aanwezige flora en fauna zijn:

• verwijdering vegetatie en kap van enkele bomen;
• verwijdering verhardingen;
• grondwerkzaamheden;
• aanleg verhardingen;
• nieuwbouw.

Resultaten onderzoek en conclusies

Gebiedsbescherming

Het plangebied is niet gelegen in een bescherm natuurgebied. Ten zuidoosten van Veldhoven ligt het Natura 2000-gebied Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux. De ontwikkeling heeft geen effecten op het Natura 2000-gebied Leenderbos, Groote Heide & De Plateaux. De natuurbeschermingswet 1998 en het beleid van de provincie staan de uitvoering van het plan niet in de weg.

Soortenbescherming

In de aanwezige bomen en struiken kunnen beschermde broedvogels voorkomen. Maatregelen waarbij bomen en andere houtige vegetatie verwijderd wordt, dienen dan ook buiten het broedseizoen uitgevoerd te worden. Daarnaast zijn alleen algemeen beschermde soorten te verwachten waarvoor in het kader van de werkzaamheden een algemene vrijstelling geldt. Nader onderzoek of een ontheffing is voor deze soorten niet nodig.

De Flora- en faunawet staat de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg.

4.11 Cultuurhistorie

Wetgeving en normstelling

Modernisering Monumentenzorg (MoMo)

Per 1 juli 2011 is de Modernisering Monumentenzorg (MoMo) in werking getreden. Als gevolg van MoMo wijzigt het Bro (artikel 3.6.1. lid 2). De volgende regel is dan van kracht: In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (stede)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren.

Dit betekent dat gemeenten de cultuurhistorische waarden moeten betrekken bij bestemmingsplannen.

Toetsing

In het plangebied zijn geen rijksmonumenten of cultuurhistorisch waardevolle panden, structuren of elementen gelegen.

Conclusie

Vanuit het aspect cultuurhistorie bestaan er geen belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

4.12 Archeologie

Beleid en normstelling

Verdrag van Malta

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Hiertoe wordt, naast de in ontwikkeling zijnde regelgeving en beleid, een economische factor toegevoegd. De kosten voor het zorgvuldig omgaan met het bodemarchief, dus de kosten voor inventarisatie, (voor)onderzoeken, bodemonderzoek en documentatie, worden door de initiatiefnemer betaald.

Nota Archeologische Monumentenzorg Veldhoven

Ten behoeve van het bestemmingsplan Veldhoven-Noord werd door Archaeo b.v. een archeologische beleidskaart opgesteld. De locatie ligt volgens deze kaart in een zone zonder archeologische verwachting.

Gezien de ligging van het plangebied in een zone zonder archeologische verwachting is geen nader archeologisch onderzoek nodig. De locatie Leuskenhei is, voor wat betreft archeologie, vrijgegeven middels het selectiebesluit van het college van burgemeester en wethouders d.d. 4 september 2012.

Conclusie

Vanuit het aspect archeologie bestaan er geen belemmeringen voor onderhavig bestemmingsplan.

5.1 Algemeen

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat een bestemmingsplan digitaal en analoog beschikbaar moet zijn. De Wro en de onderliggende regelgeving stellen eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden. De SVBP kent (onder meer) hoofdgroepen van bestemmingen, een lijst met functie- en bouwaanduidingen, gebiedsaanduidingen en een verplichte opbouw van de planregels en het renvooi.

 

Conform de SVBP bestaat de juridische regeling uit vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels, hoofdstuk 2 de bestemmingsregels, hoofdstuk 3 de algemene regels en hoofdstuk 4 de overgangs- en slotregel. In de onderstaande paragrafen wordt per hoofdstuk de inhoud van de verschillende artikelen toegelicht.

5.2 Inleidende regels

Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en de uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten.

5.3 Bestemmingsregels en verbeelding

Bestemming 'Gemengd'

De bestemmingsregels geven duidelijkheid over de bestemmingsomschrijving, de bouwregels en de specifieke gebruiksregels. Het totale plangebied is bestemd als 'gemengd'. Binnen deze bestemming zijn gestapelde woningen, grondgebonden woningen, groepswoningen ten behoeve van zorg en overige intramurale zorgeenheden toegestaan met bijbehorende voorzieningen zoals toegangswegen, water, waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen en nutsvoorzieningen. Daarnaast zijn ondergeschikte functies (zoals beroep-aan-huis) toegestaan, onder voorwaarden zoals genoemd in de specifieke gebruiksregels en in de afwijkingsregels.

De begrenzing van de bouwmogelijkheden is op de verbeelding aangegeven met een bouwvlak dat onderverdeeld is in drie deelgebieden. Per deelgebied geldt een ander bebouwingspercentage. Verticale begrenzing van de nieuwbouw is aangegeven met een maximum goot- en bouwhoogten. Ook hiervoor geldt dat per deelgebied een andere goot- en bouwhoogte is opgenomen. Over het algemeen geldt dat aan de Dom en aan de Rundgraaf hogere bebouwing is toegestaan dan in het derde deelgebied dat dichterbij de omliggende woningen is gelegen.

5.4 Algemene regels

Flexibiliteit

Ten behoeve van de flexibiliteit en bruikbaarheid in de praktijk, zijn in hoofdstuk 3 van de regels algemene bouwregels, gebruiksregels en afwijkingsregels opgenomen.

Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens de beheersverordening bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld.

Parkeren

Via een 'Reparatiewet BZK' is zeer recent (29 november 2014) de wettelijke grondslag onder de bouwverordening ingetrokken. Dit betekent dat het bestemmingsplan het nieuwe toetsingskader vormt waarin de regels worden opgenomen voor het parkeren, ruimte voor laden en lossen en overige stedenbouwkundige bepalingen. In dit kader is in artikel 9 Overige regels' in het voorliggend bestemmingsplan opgenomen. In dit artikel zijn de parkeernormen opgenomen die gelden voor het voorliggend bestemmingsplan. Zoals beschreven in paragraaf 2.3 van de toelichting, hanteert de gemeente Veldhoven de parkeernormen zoals opgenomen in de CROW.

5.5 Overgangsrecht en slotregels

In artikel 3.2.1 Bro zijn standaardregels opgenomen met betrekking tot het overgangsrecht voor bouwwerken en gebruik. Deze maken onderdeel uit van dit bestemmingsplan.

In de slotregel is opgenomen onder welke naam de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

7.1 Inspraak

De Wro bevat geen procedurevoorschriften met betrekking tot de inspraak en is in de Wro zelf niet verplicht gesteld. Conform de gemeentelijke verordening geldt voor het bestemmingsplan geen inspraakmogelijkheid.

7.2 Overleg

Algemeen

Het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.1) geeft aan dat burgemeester en wethouders bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg voeren met de besturen van betrokken gemeenten en waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. De instanties die in kennis gesteld moeten worden van dit bestemmingsplan zullen worden geïnformeerd. De reacties van deze instanties zullen in dit plan verwerkt worden.

Procedure

Er zijn in totaal drie overleg reacties binnengekomen. De binnengekomen reacties zijn als volgt samengevat en beantwoord.

Provincie Noord-Brabant, ontvangen op 9 oktober 2014:

In de toelichting van het bestemmingsplan ontbreekt de uitwerking van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals gesteld in artikel 3.1 lid 2 van de Verordening ruimte.

Reactie gemeente:

De toets aan de ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in paragraaf 3.1. Regionaal zijn er woningbouw afspraken gemaakt. De gemeente Veldhoven heeft een kwantitatieve opgave van 2.810 woningen in de periode van 2014-2023. De ontwikkeling in dit bestemmingsplan past binnen deze maximaal toe te voegen woningvoorraad. Regionaal is gebleken dat er een vraag is naar woningen met zorg. Het SRE heeft in een onderzoek gedaan waarin de behoefte is gekwantificeerd voor wonen met zorg. De locatie, gelegen direct in de nabijheid van diverse voorzieningen (waaronder een supermarkt en een gezondheidscentrum), vormt een unieke plek voor het realiseren van diverse zorgwoningen.

De ontwikkeling betreft een binnenstedelijke herontwikkeling, hierdoor is een toets aan de derde trede van de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk.

Waterschap de Dommel, ontvangen op 22 oktober 2014:

• 1. Regels, Hoofdstuk 1: Het begrip 'water en waterhuishoudkundige voorzieningen' ontbreekt in de begrippenlijst. Het volgende tekstvoorstel kan voor dit begrip worden gehanteerd: "Al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie) vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeven van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten, etc."

Reactie gemeente: 

Het begrip zal in de regels worden toegevoegd.

• 2. Regels, artikel 3 Gemengd: Gevraagd wordt in dit artikel de volgende voorwaarde op te nemen: "Het gebruik conform de bestemming 'Gemengd' is alleen toegestaan indien de in de waterparagraaf opgenomen compenserende waterberging wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden".

Reactie gemeente:

In de bestemmingsomschrijving van de bestemming 'Gemengd' zal worden opgenomen dat de gronden mede bestemd zijn voor waterberging.

Gasunie, ontvangen op 12 september 2014:

geen opmerkingen.

7.3 Vaststellingsprocedure

Algemeen

De vaststellingsprocedure van het bestemmingsplan heeft plaatsgevonden volgens de artikelen 3.7 t/m 3.9 van de Wet ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan is in dit kader zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kon een ieder zijn zienswijzen kenbaar maken tegen het plan. Het plan is daarna ter vaststelling aangeboden aan de gemeente raad.

Procedure

Het ontwerpbestemmingsplan 'Leuskenhei' heeft vanaf 9 januari 2015 zes weken ter visie gelegen. Gedurende deze termijn zijn 3 zienswijzen ingediend.

De ingediende zienswijzen zijn samengevat, beoordeeld en voorzien van een gemeentelijke reactie in de 'nota van zienswijzen en ambtshalve aanpassingen bestemmingsplan' die als bijlage bij het vastestellingsbesluit is gevoegd. Het ontwerp bestemmingsplan is op grond van de ingediende zienswijzen en enkele ambtshalve aanpassingen aangepast.

Op 19 mei 2015 heeft de raad het bestemmingsplan Leuskenhei gewijzigd vastgesteld.

7.4 Beroep

Na vaststelling wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.