| Plan: | Oerle-Zuid, eerste fase Zilverackers |
|---|---|
| Status: | ontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0861.011300oerlezuid-0305 |
De opbouw van de voorschriften sluit aan op de SVBP 2008 en luidt als volgt:
Voor de enkelbestemmingen en dubbelbestemmingen geldt een vaste opbouw. Niet alle elementen hoeven hierbij steeds te worden opgenomen. De volgende onderdelen komen (deels) terug bij de diverse bestemmingen:
Om te kunnen beoordelen of bepaalde zaken of ontwikkelingen passen binnen het regiem van het bestemmingsplan, wordt de volgende werkwijze geadviseerd. Deze wijze van toetsen geldt overigens niet voor de uit te werken bestemmingen.
Allereerst op de verbeelding nagaan welke bestemming(en) en aanduiding(en) voor de gronden zijn opgenomen. Daarna in de voorschriften kijken naar de bepalingen van het/de artikel(en) met de bestemming(en) die voor de gronden geldt/gelden.
Past het aangevraagde of geconstateerde binnen de bestemmingsomschrijving en de nadere detaillering hiervan (hierbij ook kijken naar de bepaling inzake strijdig gebruik)?
Is het antwoord nee, dan kan het in ieder geval niet zonder meer volgens het bestemmingplan. Eventueel (indien wenselijk) kan worden nagegaan of de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden soelaas bieden.
Is het antwoord ja, dan moet vervolgens bij de bouwregels worden bekeken welke nadere situerings- en maatvoeringsregels van toepassing zijn. Is de functie niet op de betreffende plaats toegestaan of klopt de maatvoering niet, dan kan ook in dit geval eventueel (indien wenselijk) gebruik worden gemaakt van de afwijkings- en wijzigingsbevoegdheden.
Tenslotte moet worden gekeken of voor de activiteit geen omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, en werkzaamheden vereist is.
Artikel 1. Begrippen
In artikel 1 is een aantal begrippen nader uitgelegd. Door het opnemen van definities wordt geprobeerd voldoende inzicht te geven in de betekenis van de gebruikte term. Het doel is het scheppen van duidelijkheid en eenduidigheid.
De begripsbepalingen zijn in alfabetische volgorde opgenomen.
Artikel 2. Wijze van meten
In artikel 2 wordt aangegeven op welke wijze gemeten moet worden bij het beoordelen of de maatvoering in overeenstemming is met de voorschriften. Ook hier is het doel het trachten weg te nemen van onduidelijkheden.
De termen zijn in alfabetische volgorde opgenomen.
Artikel 3 Groen - Landschappelijk
Binnen de bestemming "Groen - Landschappelijk" zijn met name de grotere groene ruimten en de groene verbindingen geregeld die vooral een landschappelijke en meer natuurgerichte functie hebben. Dit in tegenstelling tot de bestemming Groen - Stedelijk waarin de groenelementen zijn opgenomen met een meer stedelijk gerichte functie.
Deze groenvoorzieningen vormen de groene landschappelijke dragers van het plangebied. Onverharde en halfverharde paden zijn steeds toegestaan evenals andere bij de bestemming behorende voorzieningen. Verharde paden mogen enkel ontsloten worden ter plaatse van een op de verbeelding aangegeven indicatief ontsluitingspunt.
Binnen de bestemming is op de daarvoor op de verbeelding aangegeven plaats een hondenuitlaatterrein toegestaan. Tevens is een aanduiding opgenomen voor de te realiseren geluidwal.
Enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten dienste van de bestemming mogen worden opgericht. Voor deze bouwwerken gelden gelimiteerde bouwhoogten. Via een afwijking kan van de maatvoering worden afgeweken. Verder wordt via afwijking een uitkijktoren mogelijk gemaakt.
Artikel 4 Groen - Stedelijk
Binnen de bestemming "Groen - Stedelijk " zijn met name de grotere groene ruimten en de groene verbindingen met een stedelijk gerichte functie geregeld. Deze groenvoorzieningen vormen de groene dragers van het stedelijk deel van het plangebied. In tegenstelling tot de bestemming Verkeer biedt het plan ten aanzien van deze groenvoorzieningen geen mogelijkheid tot een functiewijziging. Onverharde en halfverharde paden en de aanleg van noodzakelijke inritten zijn toegestaan evenals andere bij de bestemming behorende voorzieningen. Verharde paden mogen enkel ontsloten worden ter plaatse van een op de verbeelding aangegeven indicatief ontsluitingspunt.
Binnen de bestemming zijn op de daarvoor op de verbeelding aangegeven plaatsen de gronden mede bestemd voor evenemententerrein, dierenweide en hondenuitlaatterreinen.
Ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van groen - dierenweide' is een gebouwtje ten behoeve van de dierenweide toegestaan.
Daarnaast zijn toegelaten gebouwen van openbaar nut, zoals nutshuisjes, telefooncellen en wachthuisjes voor busdiensten e.d.
Voorts zijn "bouwwerken, geen gebouwen zijnde" toegestaan met gelimiteerde bouwhoogten.
Via afwijkingsbevoegdheid worden mogelijkheden geboden om af te wijken van de maatvoeringseisen van gebouwen van openbaar nut, de oppervlakte van het gebouw ten behoeve van de dierenweide, de hoogte van antenne-installaties, de maatvoeringseisen van overige bouwwerken geen gebouwen zijnde en de oppervlakte van speelvoorzieningen. Tevens kan via afwijking een uitkijktoren worden toegestaan.
Artikel 5 Maatschappelijk
De bestemming "Maatschappelijk" omvat de functies verzorgingshuis en eerstelijns gezondheidszorg. Tevens zijn hier wonen en bijzonder wonen toegestaan.
Binnen het zorgcluster past in principe een zeer kleinschalig verkooppunt voor dagelijkse artikelen (bij voorkeur geïntegreerd in de verzorgingshuisfunctie of in het cluster maatschappelijke voorzieningen). Hierbij kan worden gedacht aan een servicepunt van een in Veldhoven gevestigde supermarkt of een kleinschalige formule bijvoorbeeld in combinatie met dagbesteding voor mensen met een verstandelijke beperking. Voorwaarde is dat een dergelijke voorziening qua opzet en omvang geen bedreiging mag vormen voor de detailhandelsstructuur in totaliteit.
De haalbaarheid van een eventuele kleinschalige formule zal nader moeten worden onderzocht; deze is over het algemeen alleen haalbaar indien er nauwelijks personeelskosten zijn en indien geen andere winkel aanwezig is binnen een straal van 500 meter.
De toegestane maatvoering wordt geregeld op de verbeelding. De gebouwen zijn in beginsel uitsluitend toegestaan binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlak
Op de verbeelding zijn maatvoeringseisen opgenomen.
Bij woningen zijn aan huis verbonden beroepen/bedrijven toegelaten onder dezelfde voorwaarden als bij de bestemming ' Wonen'.
Voorts mogen binnen deze bestemming kleine nutsvoorzieningen worden gebouwd.
Via het toepassen van afwijking door het College van burgemeester en wethouders kan/kunnen onder voorwaarden:
Een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen om op de gronden waar geen gestapelde woningen zijn toegestaan, alsnog gestapelde woningen, onder voorwaarden, toe te staan. Hier is zowel wonen als bijzonder wonen toegestaan. Het aantal woningen mag 50 bedragen. In het overgebleven deelvlak mogen vervolgens de reeds binnen het totale vlak toegestane aantal van 23 woningen worden gerealiseerd.
Artikel 6 Natuur
Binnen de bestemming "Natuur" is de bestaande natuur, waaronder de bestaande bossen, en de nieuw te ontwikkelen natuur geregeld. De oppervlakte binnen deze bestemming is ruim voldoende om in de compensatie-eis te voorzien. De extra ruimte is om te worden aangewend voor compensatie die nodig is bij de verdere ontwikkeling van het plangebied Zilverackers. De bosinrichting zal zodanig plaatsvinden dat er goede migratieroutes voor vleermuizen ontstaan. Dit betekent dat er coulissen in het bos ontstaan die als geleiding werken. Binnen het gebied zijn tevens onverharde en halfverharde paden toegestaan alsmede een verharde weg ten behoeve van het onderhoud van een geprojecteerde C2000-mast.
Enkel bouwwerken, geen gebouwen zijnde die ten dienste van de bestemming staan, mogen worden opgericht, zoals bewegwijzering en afrasteringen. Ook de aanzet van een brug is toegestaan ter plaatse van een daarvoor opgenomen aanduiding.
Via afwijking is een uitkijktoren toegestaan, mits de natuurwaarden niet worden aangetast.
Artikel 7 Verkeer
In de bestemming "Verkeer" zijn de openbare ruimten bestemd die tevens een verkeersfunctie hebben (met uitzondering van de in de groenvoorzieningen geregelde langzaamverkeersroutes).
Hondenuitlaatterreinen zijn niet toegestaan. Via afwijking door het College van burgemeester en wethouders kunnen dergelijke voorzieningen wel worden toegelaten.
Enkel gebouwen ten dienste van de bestemming mogen worden opgericht zoals nutsvoorzieningen, telefooncellen en wachthuisjes voor busdiensten e.d. Voorts zijn "bouwwerken geen gebouwen zijnde" toegestaan met gelimiteerde bouwhoogten. Via een afwijking kan van de maatvoering voor nutsvoorzieningen en bouwwerken geen gebouwen zijnde worden afgeweken. Voorts kunnen via het toepassen van een afwijking door het College van burgemeester en wethouders onder voorwaarden:
Artikel 8 Wonen
Binnen de bestemming wonen worden de woningen geregeld met daarbij behorende gronden (tuinen en erven). In het plan wordt in de regeling onderscheid gemaakt in verschillende woningtypen.
Er is een onderscheid gemaakt in een viertal woningtypen:
In de begripsomschrijving voor woning (in artikel 1) is uiteengezet aan welke bouwwijze het respectievelijke woningtype dient te voldoen.
Bij het bepalen van de situering en de maatvoering wordt een onderscheid gemaakt in hoofdgebouwen, andere gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde. De maatvoeringseisen zijn deels op de verbeelding weergegeven.
Hoofdgebouwen mogen zich bevinden binnen het bouwvlak. Andere gebouwen (aan- en uitbouwen en bijgebouwen al dan niet vrijstaand) zijn in principe uitsluitend toegestaan in het gebied binnen het bouwvlak en ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. Hierbij wordt ten aanzien van de toegestane oppervlakte een onderscheid gemaakt in twee gebieden. Daarbij geldt als uitgangspunt dat de oppervlakte van andere gebouwen per bouwperceel in beginsel niet meer dan 75 m2 mag bedragen. Indien de andere gebouwen binnen de zone hoofdgebouwen worden opgericht, wordt de oppervlakte van deze andere gebouwen niet meegeteld voor zover die oppervlakte de maat van maximaal 1/3 van de oppervlakte van het hoofdgebouw niet overschrijdt.
De andere gebouwen dienen te worden opgericht achter de hoofdvoorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan; de nadere plaatsbepaling is afhankelijk van het woningtype en de woningsituering. Van deze situeringseis kan worden afgeweken, mits de afstand niet kleiner wordt dan 2 meter. Voor bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen geldt ingevolge het bestemmingsplan dat deze ondergeschikt dienen te zijn aan het hoofdgebouw. Dit kan op 2 manieren:
Dit betekent dat wanneer een bijgebouw in of in de nabijheid van de gevellijn van het hoofdgebouw wordt gesitueerd slechts sprake kan zijn van een bijgebouw indien er een kleinere maatvoering wordt gehanteerd vergeleken met dat bijbehorende hoofdgebouw. Dit voorkomt ook de massale wandvorming.
Bovendien geldt in afwijking van dit uitgangspunt dat andere gebouwen tevens mogen worden opgericht in een daarvoor apart opgenomen zone (aanduiding op de verbeelding). De oppervlakte van deze andere gebouwen wordt niet geteld bij het maximum van 75 m2.
In het gebied vóór de gevellijn zijn bouwwerken geen gebouwen zijnde toegestaan tot een maximale hoogte van 1 meter (een uitzondering wordt hier gemaakt voor pergola's die een maximale hoogte van 2,70 m mogen hebben).
Voorts worden in het gebied vóór de gevellijn toegestaan:
Onder voorwaarden zijn aan huis verbonden beroepen/bedrijven toegestaan. De voorwaarden zien erop toe dat de woonfunctie van de woning in belangrijke mate gehandhaafd blijft en dat de omgeving geen overlast ondervindt.
Er gelden maxima van 50 m² en maximaal 40% van het vloeroppervlak van de woning (inclusief andere gebouwen) voor een aan huis verbonden beroep en een aan huis verbonden bedrijf samen. Via afwijking is uitbreiding tot 75 m² mogelijk.
Ook is bepaald dat alleen bedrijfsmatige activiteiten zijn toegestaan die vallen in categorie 1 en 2 van de staat van inrichtingen (bijlage bij het plan). Het betreft een selectie uit de sbi-codelijst. Bedrijven waarvan op voorhand vaststaat dat deze niet thuishoren als bedrijfsmatige activiteit bij een woning (agrarische bedrijven, benzineservicestations, bowlingcentra, zelfstandige detailhandel) worden weggelaten in bestemmingsplannen voor de kern.
Dat een activiteit in categorie 1 of 2 voorkomt betekent overigens nog niet dat deze zonder meer kan worden toegelaten. De staat van inrichtingen is opgesteld voor de planologische beoordeling van bedrijventerreinen, hetgeen een andere situatie is dan een bedrijf in wat verder een pure woonwijk is. De staat van inrichtingen wordt daarom als hulpmiddel gebruikt; een activiteit wordt daarnaast nog beoordeeld op de andere voorwaarden die in de afwijkingsregeling zijn opgenomen. Alleen wanneer aan álle voorwaarden wordt voldaan is er de mogelijkheid een activiteit toe te laten.
Dat de staat van inrichtingen voor reguliere bedrijven is opgesteld betekent ook dat de omschrijving van de activiteit meer suggereert dan de afwijkingsregeling wil toelaten. Waar in de staat van inrichtingen gesproken wordt van 'groothandel' of 'fabricage' moet toch aan kleinschalige activiteiten gedacht worden, bijv. een kantoor aan huis van een groothandelsbedrijf waarbij bijv. de opslag elders plaatsvindt of kleinschalige fabricage. Ook is uitdrukkelijk voorgeschreven dat degene die de activiteiten in zal uitvoeren, tevens de hoofdbewoner van de woning moet zijn. Dit om te benadrukken dat het om een aan huis verbonden bedrijf gaat.
Activiteiten die op wat voor manier dan ook grootschalig zijn (in benodigde ruimte, of door inzet van bepaalde professionele apparatuur) vallen vrijwel altijd onder de werking van de Wet milieubeheer. Dat wil zeggen: voor deze activiteiten is een milieuvergunning noodzakelijk of ze vallen onder de werking van een algemene maatregel van bestuur op basis van diezelfde wet. Deze activiteiten zijn uitgesloten in de afwijkingsregeling, omdat deze niet in een woonwijk thuishoren.
Van geval tot geval zullen burgemeester en wethouders beoordelen of de situatie op het perceel en het karakter van de buurt de uitoefening van een aan huis verbonden bedrijf toelaten.
Tevens zijn via afwijking andere aan huis verbonden bedrijven toegelaten dan opgenomen in de bij de planregels opgenomen bijlage Staat van inrichtingen ten behoeve van aan huis verbonden bedrijf.
Indien een grotere oppervlakte wordt/moet worden benut dan hierboven is aangegeven, is dit gebruik niet langer meer te beschouwen in directe relatie met de woonfunctie. Een aan dit gebruik aangepaste bestemming is dan op zijn plaats.
Tevens wordt de mogelijkheid geboden om via afwijking toe te staan dat een ander gebouw wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte, met inachtneming van de volgende regels. Hierbij gelden als voorwaarden:
Binnen deze bestemming kunnen voorts bij recht kleine nutsvoorzieningen worden opgericht.
Via het toepassen van afwijking door het College van burgemeester en wethouders kan/kunnen onder voorwaarden:
Door middel van een wijziging op basis van artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening kan het College van burgemeester en wethouders meer ingrijpende veranderingen van de bestemming toestaan. Binnen deze bestemming is er een wijzigingsmogelijkheden aanwezig voor het toestaan van een ander woningtype; als voorwaarden gelden onder meer dat het gemeentelijk woningbouwprogramma in acht dient te worden genomen en dat er geen onevenredige aantasting van gebruiksmogelijkheden, belangen en waarden mag plaatsvinden.
Daarnaast is er een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming Wonen om te zetten in de bestemming Wonen - Bijzonder wonen. Hiermee wordt de mogelijkheid geboden om woonvormen die gericht zijn op zorgverlening in groepsverband te vestigen. De voorwaarden zijn gelijkluidend aan die bij het wijzigen naar een ander woningtype.
Ten slotte zijn diverse wijzigingen opgenomen die toezien op het wijzigen van de situering of het toevoegen van de aanduidingen 'specifieke bouwaanduiding - bebouwingsaccent', 'bouwvlak', 'onderdoorgang' en 'specifieke bouwaanduiding - andere gebouwen toegestaan'.
Artikel 9 Leiding - Water (dubbelbestemming)
Binnen deze bestemmingen is een hoofdwatertransportleiding opgenomen.
Op de gronden binnen deze bestemming zijn in principe uitsluitend bouwwerken geen gebouwen zijnde ten behoeve van de leiding toegestaan. Via afwijking kunnen ook bouwwerken ten behoeve van de overige voor deze gronden geldende bestemmingen worden gebouwd. Hierbij moeten wel de belangen van de leiding in acht worden genomen. Daartoe dient een advies bij de leidingbeheerder te worden ingewonnen om tegen te gaan dat de leidingen in gevaar worden gebracht door bepaalde werkzaamheden, is tevens voorzien in een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden.
Artikel 10 Waarde - Archeologie (dubbelbestemming)
Bij het opstellen van bestemmingplannen dient rekening te worden gehouden met de archeologische waarden die in de bodem aanwezig zijn. Wanneer duidelijk is dat uitvoering van het bestemmingsplan verstoring van archeologisch waardevolle terreinen tot gevolg heeft, zal voor de vaststelling van het plan duidelijkheid moeten zijn verkregen over de aanwezigheid en veiligstelling van deze waarden, door onderzoek, opgraving en documentatie. Deze verplichting vloeit voort uit het Verdrag van Malta.
Voor zover ten behoeve van bouwwerkzaamheden constructies van meer dan 0,30 meter onder maaiveld worden aangebracht, dient een archeologisch rapport te worden overgelegd. Voor de gronden met de aanduding 'specifieke vorm van waarde - Archeologie 1' geldt een strenger regiem.
Om te voorkomen dat de archeologische waarden door het uitvoeren van werkzaamheden verloren gaan is een aanlegvergunningenstelsel opgenomen die toeziet op de waarden. De vergunning wordt verleend door het College van burgemeester en wethouders.
Voor gronden die zijn vrijgegeven door middel van een selectiebesluit, heeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid om deze dubbelbestemming te schrappen van de verbeelding.
Artikel 11 Anti-dubbeltelregel
Met de anti-dubbeltelregel wordt geregeld dat grond die reeds eerder bij een verleende bouwvergunning of een mededeling op een meldingplichtig bouwwerk is meegenomen niet nog eens bij de verlening van een nieuwe bouwvergunning of het doen van een mededeling mag worden meegenomen.
De antidubbeltelbepaling heeft uitsluitend betrekking op situaties die plaatsvinden onder het geldende bestemmingsplan. Het is dus niet zo dat gronden die zijn meegeteld bij het verlenen van een bouwvergunning onder een vorig bestemmingsplan, bij het verlenen van een bouwvergunning onder het nieuwe bestemmingsplan ook buiten beschouwing moeten worden gelaten.
Artikel 12 Algemene gebruiksregels
Hierin is het gebruiksverbod geregeld.
Artikel 13 Algemene aanduidingsregels
Binnen dit artikel is het Instrument Landing System (ILS) geregeld. Het gaat om de bescherming van het ILS systeem van Eindhoven Airport. De regeling stelt beperkingen aan de situering en hoogte van bouwwerken. Via afwijking kan daarvan worden afgeweken.
Tevens is het Inner Horizontal Conical Surface (IHCS) geregeld. Het gaat de waarborging van een obstakelvrij (start- en landing)vlak ter waarborging van de vliegverkeersveiligheid (maximaal toegestane hoogte 42 meter boven NAP). Er is een bouwvergod opgenomen met een afwijkingsmogelijkheid. Tevens is voorzien in een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde, of van werkzaamheden.
Artikel 14 Algemene afwijkingsregels
Hierin is een tweetal afwijkingen opgenomen die gelden voor alle bestemmingen binnen het bestemmingsplan.
De eerste biedt het College van burgemeester en wethouders de mogelijkheid om, onder voorwaarden, maximaal 10 % van een aantal in het plan opgenomen maten afwijken.
De tweede algemene afwijking voorziet in de mogelijkheid om afwijking te verlenen van de voorschriften van het plan voor het realiseren van waterhuishoudkundige voorzieningen. Ook dit betreft weer een bevoegdheid van het College van burgemeester en wethouders.
Artikel 15 Algemene wijzigingsregels
Onder het kopje algemene wijziging wordt het College van burgemeester en wethouders de mogelijkheid geboden om het bestemmingsplan op een tweetal onderdelen te wijzigen, te weten:
Alvorens de betreffende wijzigingen mogen worden doorgevoerd, moet aan een aantal in deze bepaling opgenomen voorwaarden worden voldaan.
Artikel 16 Overige regels
Voor zover het gaat om wet- en regelgeving wordt in de begripsbepalingen aangegeven dat het handelt om de regeling zoals deze luidt op het moment van de vaststelling van het plan.
Artikel 17 Overgangsbepaling
In dit artikel is een regeling opgenomen voor bestaande zaken en rechten die niet in overeenstemming zijn met de overige regelingen in dit bestemmingsplan en mits niet strijdig met het voorheen geldende bestemmingsplan met de daaronder begrepen overgangsbepaling. De regeling is overgenomen uit het Besluit ruimtelijke ordening.
Voor gebruik van gronden en opstallen is eveneens bepaald dat het strijdig gebruik mag worden gecontinueerd. Hierop zijn echter twee uitzonderingen gemaakt.
Gebruik dat reeds onder het hiervoor geldende bestemmingsplan illegaal is aangevangen en ook volgens het nieuwe bestemmingsplan niet kan, blijft illegaal en mag dus niet worden gecontinueerd. Hetzelfde geldt voor gebruik dat rechtens is gewraakt onder de gelding van het vorige bestemmingsplan. Wraking is een rechtsmiddel waarbij de gemeente bijvoorbeeld via een (schriftelijke) mededeling duidelijk kenbaar maakt dat het desbetreffende gebruik niet is toegestaan.
Zo wordt in dit artikel bepaald dat de bestaande bouwwerken en vergunde rechten tot het oprichten van een bouwwerk worden gerespecteerd, ook al wijken deze van de overige bepalingen af. Deze bouwwerken mogen gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd. Het is dus niet toegestaan om een bouwwerk af te breken en geheel opnieuw op te bouwen. Evenmin is het geoorloofd om een bouwwerk geleidelijk aan geheel te vernieuwen.
In geval een bouwwerk door een calamiteit geheel verloren is gegaan, mag wel tot gehele nieuwbouw worden overgegaan, mits de omgevingsvergunning voor het bouwen binnen een termijn van twee jaren na de calamiteit is aangevraagd. Deze bouwwerken mogen voorts, via afwijking, eenmalig nog met maximaal 10% worden uitgebreid.
Artikel 18 Slotregel
In dit artikel is de benaming van het plan opgenomen.