direct naar inhoud van Regels
Plan: Sint Janstraat 66
Status: ontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0861.BP00162-0301

Regels

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

1.1 plan:

het bestemmingsplan Sint Janstraat 66 met identificatienummer NL.IMRO.0861.BP00162-0301 van de gemeente Veldhoven.

1.2 bestemmingsplan:

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij bijbehorende bijlagen.

1.3 aanbouw:

een aan een hoofdgebouw toegevoegde, afzonderlijke ruimte die qua afmetingen en/of in visueel opzicht (onder meer voor wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm) ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.4 aanduiding:

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5 aanduidingsgrens:

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.6 achtergevel:

de gevel van een hoofdgebouw, die is gesitueerd tegenover de voorgevel van het betreffende hoofdgebouw.

1.7 antenne-installatie:

installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie.

1.8 antennedrager:

antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne.

1.9 archeologisch onderzoek:

archeologisch onderzoek, verricht door een organisatie (bijv. een onderzoeksbureau of overheidsinstelling) die daartoe is gecertificeerd conform de Erfgoedwet.

1.10 archeologische verwachting:

de aan een gebied toegekende verwachting in verband met de kans op het voorkomen van archeologische relicten (resten uit het verleden).

1.11 archeologische waarde:

de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebied voorkomende archeologische relicten (resten uit het verleden).

1.12 bebouwing:

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.13 bebouwingspercentage:

een in de regels of verbeelding aangegeven percentage, dat de grootte van het deel van een bepaald gebied aangeeft dat maximaal mag worden bebouwd met gebouwen, overkappingen en carports. Kelders en ondergrondse ruimten tellen niet mee voor de bepaling van de bebouwde oppervlakte, voor zover zij geheel onder het maaiveld zijn gesitueerd.

1.14 bedrijf:

een onderneming gericht op het produceren, vervaardigen, bewerken, herstellen, installeren of inzamelen van goederen, alsmede verhuur, opslag en distributie van goederen.

1.15 beeldkwaliteitsplan:

een plan, opgesteld als aanvulling op het ruimtelijke plan, dat aangeeft op welke ruimtelijke kenmerken van landschap en bebouwing en landschappelijke structuren en elementen moet worden ingespeeld en welke streefbeelden daarbij gelden. Het vormt hiermee een verbindend element tussen landschap, architectuur en stedenbouw, het bepaalt de richtlijn bij de realisering van ruimtelijke plannen en het vertaalt principes naar concrete oplossingsrichtingen. Het voor dit ruimtelijke plan opgestelde Beeldkwaliteitsplan is een beleidsregel ten behoeve van de verlening van omgevingsvergunningen voor het bouwen, met name bij het stellen van nadere eisen. Het Beeldkwaliteitsplan dat in Bijlage 1 is opgenomen is het plan zoals dat is vastgesteld bij dit bestemmingsplan. Dit plan kan in de loop der tijd door het bevoegd gezag worden bijgesteld.

1.16 begane grondbouwlaag:

de onderste bouwlaag van een gebouw, niet zijnde een kelder.

1.17 bestemmingsgrens:

de grens van een bestemmingsvlak.

1.18 bestemmingsvlak:

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.19 bewoner:

een ieder die in de gemeentelijke basisadministratie als zodanig voor het betreffende adres vermeld staat en de personen die deel uitmaken van zijn/haar huishouden.

1.20 bijgebouw:

een aanbouw, uitbouw of vrijstaand gebouw dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.

1.21 bodemingreep:

werken of werkzaamheden, die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige archeologische bodemarchief.

1.22 bouwen:

het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats.

1.23 bouwgrens:

de grens van een bouwvlak.

1.24 bouwlaag:

het gedeelte van een bouwwerk tussen twee vloeren in, met uitzondering van het souterrain en de zolder.

1.25 bouwperceel:

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.26 bouwperceelgrens:

de grens van een bouwperceel.

1.27 bouwvlak:

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.28 bouwwerk:

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.29 bruto vloeroppervlak (bvo):

het totale gebouwde vloeroppervlak van de ruimte die wordt gebruikt voor de in het plan aangegeven doeleinden, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.

1.30 dak:

de gesloten bovenbeëindiging van een gebouw.

1.31 dakkapel:

verticaal raamkozijn in een schuin dak, voorzien van een eigen dak en van zijwanden, en aan alle zijden omgeven door het betreffende dakvlak.

1.32 deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg:

een door het college van burgemeester en wethouders aan te wijzen deskundige op het gebied van archeologie. Deze dient in ieder geval te voldoen aan de in de KNA gestelde kwalificaties van senior archeoloog.

1.33 dichte erfafscheiding:

een erfafscheiding met een constructie waardoor het zicht op de achterliggende gronden wordt belemmerd en waarbij de constructie voor meer dan 30% dicht is.

1.34 erker:

een ondergeschikt uitgebouwd gedeelte (uitbouw) van een woning aan een gevel.

1.35 gebouw:

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.36 hoofdgebouw:

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

1.37 kelder:

een overdekte, met wanden omsloten, voor mensen toegankelijke ruimte, tot maximaal een 0,5 meter boven maaiveld.

1.38 kleinschalige windenergievoorzieningen:

vormen van alternatieve energieopwekking en -besparing, met behulp van wind, welke naar aard en schaal in de omgeving ruimtelijk kunnen worden ingepast.

1.39 Kwaliteitsverbetering van het landschap

de in het kader van een ruimtelijke ontwikkeling uit te voeren aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering van de aanwezige of potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap en/of cultuurhistorie en/of een aantoonbare en uitvoerbare fysieke verbetering in het plangebied, een en ander overeenkomstig de Landschapsinvesteringsregeling.

1.40 landschappelijke inpassing

het inpassen van een gebouw of een gebruik in het landschap, waarbij afstemming plaatsvindt op de context van het landschap door middel van de architectuur van het gebouw en/of de aanplant van gebiedseigen beplanting.

1.41 landschappelijke waarde:

bijzondere landschappelijke kenmerken van een gebied of object in de zin van aantrekkelijkheid, herkenbaarheid/identiteit en diversiteit bestaande uit aardkundige, cultuurhistorische en visueel-ruimtelijke waarden, afzonderlijk of in onderlinge samenhang.

1.42 luifel:

afdak of overkapping aan of bij een gebouw die aan de open zijde al of niet ondersteund is.

1.43 maatschappelijke voorzieningen:

voorzieningen ten behoeve van openbaar bestuur, openbare dienstverlening, religie, verenigingsleven, onderwijs, opvoeding, cultuur en lichamelijke en/of geestelijke gezondheid.

1.44 nok:

bovenste rand van een dak of de horizontale snijlijn van twee dakvlakken.

1.45 nutsvoorziening:

een voorziening ten behoeve van de telecommunicatie en de gas-, water- en elektriciteitsdistributie, alsmede soortgelijke voorzieningen van openbaar nut, waaronder in ieder geval worden begrepen transformatorhuisjes, pompstations, gemalen, telefooncellen en zendmasten.

1.46 ondergeschikte bouwdelen:

bouwdelen van beperkte afmetingen, die buiten het gebouw uitsteken, zoals schoorstenen, windvanen en liftschachten.

1.47 ondergeschikte dienstverlening

detailhandel welke als activiteit in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend opzicht beperkt is ten opzichte van de aan de ingevolge het bestemmingsplan toegestane relevante bedrijfsmatige activiteit. De bedrijfsvloeroppervlakte voor detailhandel mag niet meer bedragen dan 30% van de toegestane en gebruikte relevante bedrijfsvloeroppervlakte, tot een maximum oppervlakte van 15 m2. Daarbij bedraagt de detailhandelsactiviteit inkomenswervend gezien eveneens maximaal 30% van het inkomen gegenereerd uit de relevante bedrijfsmatige activiteit. De beperkte op de eindgebruiker gerichte verkoop van goederen houdt functioneel verband met de toegestane relevante bedrijfsmatige activiteit.

1.48 open erfafscheiding:

een erfafscheiding met een constructie die wel de toegang tot de achterliggende gronden fysiek belemmert, maar waarbij het zicht op de achterliggende gronden intact blijft, bijvoorbeeld door het gebruik van gaas of spijlen. Hierbij dient de constructie voor minimaal 70% open/begroeid te zijn. Een (dichte) poort in de erfafscheiding is hierbij toegestaan.

1.49 openbaar gebied:

weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar water en ander openbaar gebied.

1.50 overkapping:

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak en niet meer dan één eigen wand.

1.51 pand:

de kleinste bij de totstandkoming functioneel en bouwkundig-constructief zelfstandige eenheid die direct en duurzaam met de aarde is verbonden en betreedbaar en afsluitbaar is.

1.52 parkeerplaats:

opstelplaats ten behoeve van één auto, hieronder niet begrepen parkeergarages en/of garageboxen behorende bij woningen. Opstelplaatsen gelegen in collectieve parkeervoorzieningen en carports worden wel aangemerkt als parkeerplaats.

1.53 peil:
  • a. voor gebouwen waarvan de hoofdtoegang aan een weg grenst: 35 cm boven de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;
  • b. in andere gevallen en voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde: de gemiddelde hoogte van het aansluitend afgewerkte maaiveld.
1.54 seksinrichting:

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch- pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, erotisch getinte horeca en raamprostitutie, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.55 uitbouw:

de vergroting van een bestaande ruimte in een hoofdgebouw, die qua afmetingen en/of visueel opzicht (onder meer voor wat betreft (goot)hoogte, dakhelling en/of dakvorm) ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.56 voorgevel:

de naar de weg of het openbaar gebied gekeerde gevel van een gebouw.

1.57 voorgevellijn:

de denkbeeldige lijn door de voorgevel.

1.58 voorste bouwgrens:

de naar de weg gekeerde grens van een bouwvlak. Indien een bouwvlak met meerdere zijden aan de weg grenst zijn er meerdere voorste bouwgrenzen.

1.59 water:

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen.

1.60 waterhuishoudkundige voorzieningen:

voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan voorzieningen als duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten en dergelijke.

1.61 zorgappartement

woning bestemd voor individuen of partners met een zorgbehoefte, zoals ouderen en personen met fysieke en/of psychische beperkingen, waar (intensieve) zorgverlening/begeleiding mogelijk c.q. nodig is en 24-uurszorg op afroep en/of afspraak beschikbaar is.

1.62 zorgplaats

Een woonruimte met zorg, zonder eigen adres, die deel uitmaakt van een wooneenheid in een gebouw met één adres. Een zorgplaats heeft geen eigen keuken; om te kunnen koken is er een gemeenschappelijke kookvoorziening. Een zorgwoning is een onzelfstandig verblijfsobject.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten (Nen 2580):

2.1 afstand van een gebouw tot een perceelsgrens:

de afstand van een gebouw tot een perceelsgrens wordt bepaald door het buitenwerks meten van de kortste afstand in meters van enig punt van het gebouw tot aan de perceelsgrens. Ondergeschikte bouwonderdelen, zoals dakgoten, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen worden hierbij buiten beschouwing gelaten.

2.2 breedte van gebouwen:

de breedte van gebouwen wordt bepaald door het meten van de afstand in meters tussen de buitenwerkse eindgevelvlakken (indien geen sprake is van een rechthoekig gebouw: de gemiddelde breedte van het gebouw).

2.3 breedte, lengte en diepte van een bouwwerk:

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren.

2.4 de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5 de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.6 de diepte van een bodemingreep:

de diepte van de bodemverstorende ingreep, gemeten ten opzichte van het maaiveld ter plaatse (straat of terreinniveau).

2.7 de diepte van gebouwen:

de diepte van gebouwen wordt bepaald door het meten van de grootste afstand in meters tussen de voorste en achterste eindgevelvlakken.

2.8 de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.9 de hoogte van een windturbine:

vanaf het peil tot aan de (wieken)as van de windturbine.

2.10 de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.11 de oppervlakte van een bodemingreep:

het gebied (zone) waarbinnen bodemingrepen plaatsvinden die een verstorende werking kunnen hebben op het archeologisch bodemarchief.

2.12 de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.13 vloeroppervlakte:

de oppervlakte van een ruimte gemeten vanaf de binnenzijde van de scheidingsconstructie.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

Artikel 3 Maatschappelijk

3.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Maatschappelijk' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

  • a. maatschappelijke voorzieningen in de vorm van maximaal 29 zorgplaatsen en 11 zorgappartementen
  • b. ondergeschikte dienstverlening ten dienste van deze voorzieningen;
  • c. behoud of versterking van de landschappelijke, cultuurhistorische en archeologische waarden;

met de daarbij behorende voorzieningen, zoals:

  • a. tuinen, erven en verhardingen;
  • b. groenvoorzieningen;
  • c. fiets- en/of voetpaden;
  • d. verkeers- en parkeervoorzieningen, met inachtneming van het bepaalde in artikel 10.1.1;
  • e. nutsvoorzieningen;
  • f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen;
  • g. laad- en losvoorzieningen;
  • h. geluidwerende voorzieningen.

3.2 Bouwregels
3.2.1 Algemene regels met betrekking tot bouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels:

  • a. gebouwen zijn uitsluitend toegestaan binnen het bouwvlak;
  • b. de voorgevel van het meest naar voren gelegen hoofdgebouw dient ter plaatse van de aanduiding 'gevellijn' in de voorste bouwgrens geplaatst te worden of maximaal 2 meter daarachter;
  • c. het bebouwingspercentage van het bouwvlak bedraagt 100%;
  • d. de goothoogte en de bouwhoogte van gebouwen mogen niet meer bedragen dan is aangegeven ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)';
  • e. In afwijking van het bepaalde onder a mogen vrijstaande bijgebouwen, gebouwen van ondergeschikte aard en overkappingen buiten het bouwvlak worden gebouwd, mits:
    • 1. de bouwhoogte van overkappingen en gebouwen van ondergeschikte aard zoals fietsenbergingen niet meer bedraagt dan 3,2 meter;
    • 2. bijgebouwen minimaal 2 meter achter de voorgevellijn van de hoofdbebouwing en het verlengde daarvan dienen te worden gesitueerd, met uitzondering van gebouwen van ondergeschikte aard, erkers en erfafscheidingen;
    • 3. de totale oppervlakte aan bijgebouwen, gebouwen van ondergeschikte aard en overkappingen mag niet meer bedraagt dan 150 m2.

3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van vrijstaande bijgebouwen gelden de volgende regels:

  • a. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 4,5 meter;
  • b. de goothoogte mag niet meer bedragen dan 3,2 meter;
  • c. de dakhelling mag niet meer bedragen dan 60 graden.

3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels:

  • a. antenne-installaties dienen minimaal 1 meter van de perceelsgrens te worden geplaatst en de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 15 meter;
  • b. licht- en andere masten dienen minimaal 1 meter van de perceelsgrens te worden geplaatst en de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 8 meter;
  • c. voor erfafscheidingen geldt:
    • 1. erfafscheidingen tot een bouwhoogte van 1 meter zijn overal toegestaan;
    • 2. achter het verlengde van de voorgevellijn, voor zover niet gericht naar het openbaar gebied, zijn open en dichte tot een bouwhoogte van niet meer dan 2 meter toegestaan;
    • 3. vanaf 2 meter achter het verlengde van de voorgevellijn, voor zover gericht naar het openbaar gebied, zijn open tot een bouwhoogte van 2 meter toegestaan;
    • 4. voor zover bestaande dichte erfafscheidingen in afwijking van de voorgeschreven regels op plaatsen staan waar conform de regels alleen open erfafscheidingen mogelijk zijn, mogen deze erfafscheidingen op de betreffende locatie gehandhaafd blijven en vervangen worden;
  • d. voor schotelantennes geldt:
    • 1. schotelantennes mogen een doorsnede hebben van maximaal 2 meter en een bouwhoogte van maximaal 3 meter;
    • 2. schotelantennes mogen niet aan de voorgevel van een hoofdgebouw worden opgericht en de grens van het bouwvlak niet overschrijden;
  • e. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met uitzondering van overkappingen, mag niet meer bedragen dan 3 meter.

3.3 Afwijken van de bouwregels
3.3.1 Afwijking oppervlakte en situering gebouwen en bouwhoogte en vormgeving bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in:

  • a. artikel 3.2.1, sub b en toestaan dat gebouwen verder dan 2 meter achter de voorste bouwgrens gebouwd mogen worden;
  • b. artikel 3.2.1, sub e onder 2 en toestaan dat gebouwen van ondergeschikte aard en overkappingen voor de voorgevellijn worden gerealiseerd;
  • c. artikel 3.2.3, sub b en toestaan dat de bouwhoogte van vrijstaande licht- en andere masten, wordt verhoogd tot niet meer dan 12 meter;
  • d. artikel 3.2.3, sub c en toestaan dat de constructie van erfafscheidingen voor minimaal 50% open is;
  • e. artikel 3.2.3, sub e en toestaan dat de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt verhoogd tot niet meer dan 5 meter;

een en ander met inachtneming van de volgende regels:

  • 1. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en de belangen van derden worden niet onevenredig geschaad;
  • 2. er bestaan geen bezwaren vanuit een verantwoorde stedenbouwkundige inrichting en architectonische vormgeving;
  • 3. het woon- en leefklimaat mag niet onevenredig worden aangetast;
  • 4. de brand-, verkeers- en openbare veiligheid komen niet in het gedrang.

3.4 Specifieke gebruiksregels
3.4.1 Specifiek gebruik

Voor gebruik gelden de volgende regels:

  • a. het gebruik van gronden en bouwwerken voor bedrijfsdoeleinden is niet toegestaan;
  • b. het gebruik voor bewoning anders dan het bepaalde in artikel 3.1. sub a is niet toegestaan.

3.5 Afwijken van de gebruiksregels
3.5.1 zorgplaatsen en zorgappartementen

Het bevoegd gezag kan met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.4.1 sub b en toestaan het aantal zorgplaatsen en/of zorgappartementen te wijzigen, met inachtneming van de volgende regels:

  • a. de zorgplaatsen en/of zorgappartementen dienen te passen binnen de gemeentelijke woningbouwtaakstelling;
  • b. de activiteiten mogen niet leiden tot een onevenredige verslechtering van de normale verkeersafwikkeling of van de parkeersituatie in de omgeving, gelet op de stedenbouwkundige structuur hiervan;
  • c. het woon- en leefmilieu mag niet onevenredig worden aangetast, ook niet door een cumulatie van activiteiten.

Artikel 4 Waarde - Archeologie 2

4.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Waarde - Archeologie 2' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de in de grond aanwezige of te verwachten archeologische waarden.

4.2 Bouwregels

Op of in deze gronden mogen ten behoeve van de andere daar voorkomende bestemmingen geen gebouwen worden gebouwd, met uitzondering van:

  • a. ver-/nieuwbouw van bestaande gebouwen, waarbij de bestaande oppervlakte van het gebouw in generlei opzicht wordt vergroot;
  • b. een bouwwerk waarvan de oppervlakte kleiner is dan 250 m² of minder diep reikt dan 0,40 meter beneden maaiveld.

4.3 Afwijken van de bouwregels
  • a. Het bevoegd gezag kan een omgevingsvergunning verlenen voor het afwijken van het bepaalde in lid 4.2 ten behoeve van andere daar voorkomende bestemmingen, indien is gebleken dat het oprichten van dit gebouw niet zal leiden tot een verstoring van de archeologische waarden.
  • b. Voor zover het oprichten van het in lid 4.2 bedoelde gebouw kan leiden tot een verstoring van archeologische resten, kan het bevoegd gezag aan de omgevingsvergunning één van de volgende voorwaarden verbinden:
    • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden; of
    • 2. de verplichting tot het doen uitvoeren van opgravingen; of
    • 3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan een door het bevoegd gezag bij de vergunning te stellen kwalificaties.
  • c. De omgevingsvergunning wordt niet verleend dan nadat de aanvrager een rapport heeft overlegd, waarin de archeologische waarde van het terrein, dat blijkens de aanvrager zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.
  • d. Het bepaalde in lid 4.2 is niet van toepassing op:
    • 1. gebouwen die reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van inwerkingtreding van dit bestemmingsplan;
    • 2. gebouwen die mogen worden gerealiseerd kracht een reeds verleende vergunning.
    • 3. een gebouw dat uitsluitend voor archeologisch onderzoek is bestemd met een bouwhoogte tot 3 meter

4.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden
4.4.1 Verbod

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning de volgende werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden uit te voeren:

  • a. grondwerkzaamheden, zoals het afgraven, ophogen, vergraven, egaliseren, diepploegen en diepwoelen van gronden;
  • b. het indrijven van voorwerpen in de grond zoals heipalen, damwanden, boor- en pompputten;
  • c. waterhuishoudkundige ingrepen zoals het aanbrengen van onderbemaling;
  • d. het aanleggen van dammen en stuwen en het aanbrengen van oeverbeschoeiing;
  • e. het aanleggen, dempen of wijzigen (zoals het verbreden, verdiepen, wijzigen van oevers en profiel) van sloten, greppels, watergangen en overige waterpartijen;
  • f. het aanbrengen van diepwortelende beplanting;
  • g. het rooien van diepwortelende beplantingen voor zover daarbij stobben worden verwijderd;
  • h. het omzetten van gras of akkerland in een teelt waarbij bodemvolume wordt afgevoerd waartoe gerekend worden boomteelt, graszodenteelt en siergewassenteelt;
  • i. het aanleggen en/of verharden van wegen, paden, parkeerterreinen of het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
  • j. het aanbrengen van ondergrondse transport- energie of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur, waarbij de breedte van de grondwerken meer dan 0,5 meter bedragen;
  • k. het slopen van gebouwen en verwijderen van funderingen, waarbij grondroering plaatsvindt;
  • l. het afplaggen of verschralen van heide- of natuurgebieden;
  • m. het aanleggen van een drainagestelsel en beregeningsinstallatie.

4.4.2 Uitzonderingen

Het bepaalde in 4.4.1 is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die:

  • a. maximaal 0,40 meter diep reiken ten opzichte van het maaiveld, tenzij het werkzaamheden betreffen genoemd onder 4.4.1 sub a, h, l en m;
  • b. een verstoringsoppervlakte hebben van ten hoogste 250 m2 ;
  • c. ten dienste staan van archeologisch onderzoek, mits verricht door een ter zake deskundige;
  • d. het normale beheer en onderhoud betreffen, met inbegrip van onderhoud- en vervangingswerkzaamheden van bestaande riolen, bestratingen, beplantingen en binnen bestaande tracés van kabels en leidingen;
  • e. het normale agrarisch gebruik betreffen waaronder worden verstaan grondbewerkingen ten dienste van agrarisch gebruik mits de bodem tot niet meer dan een diepte van 0,40 meter onder maaiveld wordt geroerd;
  • f. plaatsvinden binnen een afstand van maximaal 2,5 meter uit een bestaande fundering van een bestaand bouwwerk;
  • g. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van rechtskracht verkrijgen van dit bestemmingsplan;
  • h. mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

4.4.3 Toelaatbaarheid
  • a. De in lid 4.4.1 bedoelde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien uit een archeologisch rapport blijkt dat de in lid 4.4.1 genoemde werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden niet zullen leiden tot een verstoring van het archeologische resten.
  • b. Een onderzoek als bedoeld in sub a is niet vereist indien naar oordeel van het bevoegd gezag de archeologische waarde van het terrein in andere beschikbare informatie afdoende is vastgesteld;
  • c. Voor zover de in lid 4.4.1 genoemde werken en werkzaamheden dan wel de directe of indirecte gevolgen van deze werken en werkzaamheden kunnen leiden tot een verstoring van archeologische resten, kan de omgevingsvergunning worden verleend, indien aan de omgevingsvergunning de volgende voorwaarden worden verbonden:
    • 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden;
    • 2. de verplichting tot het doen van opgravingen;
    • 3. de verplichting de oprichting van het bouwwerk te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door het bevoegd gezag bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties;
    • 4. indien het bepaalde onder c sub 3 van toepassing is, worden aan de omgevingsvergunning voorschriften verbonden omtrent de gevolgen van vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van werkzaamheden.
  • d. De omgevingsvergunning wordt niet verleend dan nadat de aanvrager een rapport heeft overgelegd, waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord, naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate is vastgesteld.

4.5 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het bestemmingsplan te wijzigen door de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 2' geheel of gedeeltelijk te verwijderen, indien:

  • a. uit nader archeologisch onderzoek is gebleken, dat ter plaatse geen archeologische waarden aanwezig zijn of zich op een andere plaats bevinden;
  • b. het op grond van nader archeologisch onderzoek niet meer noodzakelijk wordt geacht dat het bestemmingsplan ter plaatse in bescherming en veiligstelling van archeologische waarde voorziet.

Hoofdstuk 3 Algemene regels

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.

Artikel 6 Algemene bouwregels

6.1 Overschrijding bouwgrenzen

De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de verbeelding en het gestelde in de regels worden overschreden door tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, afdaken zonder eigen wanden en andere ondergeschikte bouwdelen van gebouwen, uitgezonderd erkers, mits de overschrijding niet meer dan 1,5 meter bedraagt.

6.2 Ondergronds bouwen

Kelders en parkeergarages zijn, voor zover geheel gesitueerd onder het maaiveld, onder de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken toegestaan.

6.3 Beeldkwaliteitsplan

Naast de in het plan opgenomen regels gelden ten aanzien van de inrichting van het gebied, de integrale ontwerpprincipes met betrekking tot landschap, stedenbouw en architectuur de uitgangspunten zoals opgenomen in het Beeldkwaliteitsplan 'St. Janstraat 66', welke als Bijlage 1 aan deze regels is gehecht en voor zover dit niet betreft het vergunningsvrij bouwen.

Artikel 7 Algemene gebruiksregels

7.1 Algemeen gebruiksverbod

Het is verboden de in dit bestemmingsplan bedoelde gronden en bouwwerken te gebruiken of laten gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de aan de grond gegeven bestemming.

7.2 Strijdig gebruik

Als gebruik in strijd met de bestemming wordt in dit bestemmingsplan in ieder geval aangemerkt:

  • a. het gebruik of laten gebruiken van gronden en opstallen als of ten behoeve van een seksinrichting dan wel ten behoeve van (raam)prostitutie;
  • b. het gebruik of laten gebruiken van opstallen ten behoeve van coffeeshops;
  • c. het gebruik van onbebouwde gronden:
    • 1. als stand- of ligplaats van onderkomens;
    • 2. als opslag-, stort- of bergplaats van machines, voer- en vaartuigen en andere al of niet afgedankte stoffen, voorwerpen en producten;

een en ander tenzij dit gebruik verband houdt met het op de bestemming gerichte gebruik van de gronden.

7.3 Parkeren - Gebruik
7.3.1 Algemeen

Ter bescherming van het vogelbeperkingengebied van de luchthaven Eindhoven is een grondgebruik of een bestemming binnen de volgende categorieën niet toegestaan:

  • a. oppervlaktewateren met een oppervlakte van meer dan 3 hectare;
  • b. natuurbeschermingsgebieden en vogelbeschermingsgebieden;
  • c. vishouderijen met extramurale bassins;
  • d. extramurale opslag of verwerking van organisch materiaal;
  • e. afvalwaterzuiveringsinstallaties.

7.3.2 Afwijken van de gebruiksregels

Indien de betreffende bestemming het toelaat kan het bevoegd gezag met een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 7.3.1 indien de belangen van de luchthaven Eindhoven niet onevenredig worden geschaad. Hierover dient overleg plaats te vinden met de daarvoor bevoegde instanties. Ter voorbereiding van dat overleg dient in ieder geval een faunaeffectenstudie plaats te vinden, waarin is onderzocht of er al of niet sprake is van een toename in het risico op vogelaanvaringen voor het luchtverkeer van en naar de luchthaven vanwege de ontwikkeling. Aan de omgevingsvergunning kunnen voorwaarden worden verbonden.

Artikel 8 Algemene aanduidingsregels

8.1 Luchtvaartverkeerzone - Inner Horizontal en Conical Surfice (IHCS)
8.1.1 Aanduidingsomschrijving

Ter plaatse van de aanduiding 'Luchtvaartverkeerszone - IHCS (Inner Horizontal en Conical Surface)' geldt dat die gronden – naast de andere aangewezen bestemming(en) – primair bestemd zijn als obstakelvrij (start- en landings)vlak ter waarborging van de vliegveiligheid.

8.1.2 Bouwregels

Ter plaatse van de aanduiding 'luchtvaartverkeerzone - IHCS' geldt in aanvulling op hetgeen elders in deze planregels is bepaald dat de bouwhoogte van bouwwerken niet meer mag bedragen dan 65 meter boven NAP.

Artikel 9 Algemene afwijkingsregels

Het bevoegd gezag kan (tenzij op grond van de regels in dit bestemmingsplan reeds is afgeweken) met een omgevingsvergunning afwijken van de regels in het plan voor:

  • a. het afwijken van maten met ten hoogste 10%;
  • b. het bouwen van antenne-installaties tot een bouwhoogte van maximaal 40 meter, met inachtneming van artikel 3.3;
  • c. overschrijding van bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein; de overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 meter bedragen en het bouwvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot;
  • d. het afwijken van de gestelde maximale goot- en bouwhoogte van een gebouw en de gestelde minimale/maximale dakhelling van een gebouw;
  • e. het toestaan van kleinschalige windenergievoorzieningen met een bouwhoogte van maximaal 6 meter op gebouwen met een goothoogte van minimaal 12 meter;
  • f. het toestaan van dichte erfafscheidingen tot een maximale bouwhoogte van 3 meter ten behoeve van geluidsreducering;

met inachtneming van de volgende regels:

  • a. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken en de belangen van derden worden niet onevenredig geschaad;
  • b. er bestaan geen bezwaren vanuit een verantwoorde stedenbouwkundige inrichting en architectonische vormgeving;
  • c. het woon- en leefklimaat mag niet onevenredig worden aangetast, ook niet door een cumulatie van activiteiten;
  • d. de brand-, verkeers- en openbare veiligheid komen niet in het gedrang.

Artikel 10 Overige regels

10.1 Parkeren
10.1.1 Algemeen
  • a. De gronden zoals aangewezen in de verschillende bestemmingen mogen slechts worden bebouwd en gebruikt onder de voorwaarde dat binnen het plangebied voldoende parkeergelegenheid wordt gerealiseerd en in stand wordt gehouden;
  • b. Bij omgevingsvergunning voor bouwen wordt aan de hand van de Parkeernormennota Veldhoven 2021 of het op dat moment geldend parkeerbeleid bepaald of sprake is van voldoende parkeergelegenheid.

10.1.2 Afwijken

Bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde artikel 10.1.1 indien:

  • a. het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit;
  • b. op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingsruimte wordt voorzien.

10.2 Waterberging

Het gebruik van gronden en gebouwen binnen de bestemming 'Maatschappelijk' is uitsluitend toegestaan indien binnen het plangebied van dit bestemmingsplan ter plaatse van de aanduiding 'waterberging' is voorzien in een waterbergingsvoorziening van voldoende omvang en deze voorziening in stand wordt gehouden. De capaciteit van de waterbergingsvoorziening wordt als volgt berekend: minimaal 60 mm per m² toename bebouwd/verhard oppervlak.

10.3 Landschappelijke inpassing
10.3.1 Algemeen

Het gebruik van gronden en gebouwen is toegestaan, onder voorwaarde dat ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van maatschappelijk - landschappelijke inpassing' uiterlijk binnen twee jaar na het in werking treden van het bestemmingsplan de erfinrichtings- en landschapsmaatregelen worden aangelegd, beheerd en in stand gehouden, overeenkomstig het landschappelijke inpassingsplan, welke als Bijlage 2 aan de regels is gehecht.

10.3.2 Afwijken

Burgemeester en wethouders kunnen afwijken van het bepaalde in artikel 10.3.1 ten behoeve van het realiseren van een andere wijze van de landschappelijke inpassing, zoals uitgewerkt in de bijlage van de planregels, met dien verstande dat:

  • a. de (landschaps)maatregelen minimaal gelijkwaardig zijn aan de voor het desbetreffende perceel uitgewerkte landschapsmaatregelen en voorzien in een minimaal gelijkwaardig beschermingsniveau van de landschappelijke waarden waarvoor de landschapsmaatregelen zijn bepaald;
  • b. er geen onevenredige aantasting plaatsvindt van in de omgeving aanwezige functies en waarden.

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

Artikel 11 Overgangsrecht

11.1 Overgangsrecht bouwwerken

Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:

  • a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot:
    • 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
    • 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
  • b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde onder a een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld onder a met maximaal 10%.
  • c. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

11.2 Overgangsrecht gebruik

Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:

  • a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
  • b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
  • c. Indien het gebruik, bedoeld in het bepaalde onder a, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
  • d. Het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.

Artikel 12 Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan 'Sint Janstraat 66'